أصعب قضية لأهل الخبرة

[فاتح المحارب]

زملائي الأعزاء أطرح عليكم أصعب قضية مررت بها ولا زالت في الدراسة لإيجاد حل لها
شخصان متنازعان عن منزل ( فيلا )
الاول يملك شهادة توثيقية محررة بناء على فريضة صحيحة كوريث وحيد للمنزل وانتقلت إليه بصورة قانونية وسلامة جميع الاجراءات
الثاني كان أبوه قد أجرها من عند أب الاول وبقي هو مستأجرها بعد وفاته ويسدد جميع الاتاوات التي عليه بموجب هذا الايجار المحرر في سنة 1945
المنزل مازال يقيم به ابن الشخص الثاني
رفع الاول دعوى طرد من المنزل استنادا الى الشهادة التوثيقية فصدر حكم لصالحه بالطرد . استأنف الثاني الحكم فصدر قرار بقبول الاستئناف وقرر من جديد برفض الدعوى لعدم التأسيس . طعن الاول بالمحكمة العليا فصدر قرار بتأييد القرار المستأنف ( أي رفض الدعوى الطرد )
استغل الشخص الثاني هذا الحكم الذي قضى لصالحه بعدم طرده من المنزل فكان قد رفع دعوى ابطال الشهادة التوثيقية بالغرفة الادارية والتي قضت برفض الدعوى لعدم التأسيس . طعن بالمحكمة العليا فقضت بتأييد القرار المستأنف
السؤال الذي يطرح نفسه من هو صاحب هذا المنزل ؟
إذا كان للأول فلماذا رفضت دعواه بطرد الشخص الثاني
إذا كان للثاني فلماذا رفضت دعواه بابطال شهادة التوثيقية للأول
ما هو الحل القانوني الذي يمكن أن يللجأ إليه صاحب الشهادة التوثيقية الذي مازال الثاني يسكن بالمنزل

[الجريء]

ملكية المنزل تعود لصاحب الشهادة التوثيقية

عقد الايجار محرر سنة 1945 معناه الرجوع الى القانون المطبق آنذاك على الايجارات

فربما ذلك القانون المطبق آنذاك يقضي بوجود حق البقاء و وجوب اتباع إجراءات الاخلاء المطبقة بهذا الشأن

و الله أعلم

[فاتح المحارب]

شــــكرا على التواصل لــــــــكن كيف لصاحب الشهادة استعادة المنزل بالرغم من أنه رفع دعوى طرد وتم صدور قرار من المحكمة العليا بعدم التأسيس
أي أن اعادة رفعها فإن الخصم سيدفع مباشرة بسبق الفصل ولا تكون جدية

[hamito29]

هناك احتمال أن صاحب الوثيقة يبيع البيت لشخص ثالث بما أن وثائقه رسمية كالاتفاق المسبق بأن عملية البيع لغرض وضع نزاع جدي أمام القضاء ثم يقوم البائع الجديد برفع القضية أمام القضاء ويطلب اخلاء المسكن وبالتالي تكون هناك فرصة جديدة بين الأطراف الثلاثة أمام القضاء .
والله أعلم.
لو كان بين يدي أتعاب القضية لفكرت أكثر ههههههههههههههههههههههههههههههههها

[فاتح المحارب]

فكرة مقبولة لكنها تبقى غير مضمونة النتائج
خاصة أن الخوف يكون بصدور نفس الحكم أي الطرد على مستوى المحكمة ثم يلغى في المجلس
أما فكرتي فتدور في رفع دعوى بابطال عقد الايجار فما رأيك
إفرض أن قبضت الاتعاب وقدم حل القضية . من يدري قد تقبضها حقا إذا وصلت بنا الى حل .

[الجريء]

شــــكرا على التواصل لــــــــكن كيف لصاحب الشهادة استعادة المنزل بالرغم من أنه رفع دعوى طرد وتم صدور قرار من المحكمة العليا بعدم التأسيس
أي أن اعادة رفعها فإن الخصم سيدفع مباشرة بسبق الفصل ولا تكون جدية


السلام عليكم

الايجارات القديمة كانت تسري عليها أحكام حق البقاء و الذي من بين مميزاته و إجراءاته أنه لا يتم طرد المستأجر الا بعد توجيه التنبيه بالاخلاء ابتاع المدة القانونية و كل ذلك محدد في القانون المدني

و لهذا قلت لك من قبل أنه ربما يكون عقد الايجار المبرم سنة 1945 يخضع لنفس اجراءات حق البقاء التي كان منصوص عنها في القانون المدني الجزائري

[فاتح المحارب]

نعم عقد الايجار يخضع لحق البقاء وفق ق م . لـــــــــكن هل هذا يعني أنه أصبح مالكا للمنزل بهذا العقد بعد مرور هذه المدة
وإذا كان يمنحه حق البقاء لماذا رفضت دعواه بابطال الشهادة التوثيقية
للتذكير أن صاحب المنزل قبل رفع دعوى الطرد كان قد أنذره بالاخلاء . الدعوى لم ترفض شكلا أو لعدم قبولها بل لعدم التأسيس حسب قرار المجلس

["راجية الجنة"]

السلام عليكم

قضية شائكة والاغرب فيها هو عدم تاييد المحكمة العليا لقرار الطرد مع ان الشخص الاول يملك وثيقة رسمية ودليل قاطع على تملكه للفيلا
اما الشخص الثاني فلديه ايجار يعود الى سنة 1945


وثيقة تمليك رسمية يقابلها وثيقة ايجار

الاولى هي التي لها قوة ثبوتية

عجيب ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟

[فاتح المحارب]

هذه هي الحقيقة والقرارين بين أيدي الآن
لــــــــــــــــــــــــــــكن ما هو العمل لاستعادة صاحب الشهادة التوثيقية للمنزل ؟

[weboutas]

القضية تنقصها المعطيات, و لها حل مؤكد:
أولا: كم هي مدة الايجار؟
ثانيا: كم هو عمر المستأجر؟
ثالثا: لو تفضلت بنسخ الحكم و القرار و قرار المحكمة العليا بعد حجب الأرقام و التواريخ و الأسماء و الجهة القضائية و أسماء الموظفين المذكورين ضمنها قضاة كانوا أو كتاب ضبط, ثم قم بعرضها مجردة من كل ذلك على المنتدى , كي يتاح لنا أن نعطيك الحل الذي تقر به عينك.
قضيتك لها حل, و لا يمكن مطلقا أن تكون هناك استحالة لاستردد الملكية, التي هي في مفهوم القانون المدني تشتمل على ركنين هامين هما حق التصرف و حق الانتفاع , بينما الايجار ل يخول المستأجر إلا واحدا منهما و هو حق الانتفاع فقط. و بالتالي فلا شيء يجابه الملكية.
في انتظار التزامك بحرفية التوجيهات, نحن مستعدون لحل قضيتك حلا ميكانيكيا
فرج الله كربك

[فاتح المحارب]

شكرا على التواصل
.

بالنسبة لعقد الايجار فورثة المستأجر لم يقدمو عقد الايجار المحرر بتاريخ 1945 وإنما كانوا يقدمون وصولات دفع الايجار منذ ذلك التاريخ الى غاية وفاة المؤجر ثم وصولات دفع الايجار لورثة المؤجر . وبقي ورثة المستأجر يدفعون هذه الوصولات بعد وفاة المستأجر بعد سنة 1980 . كما أن المحكمة لم تطلب من ورثة المستأجر تقديم عقد الايجار واكتفت على أن الايجار وقع بالفعل بالاستناد على وصولات دفع الايجار بالاضافة الى عدم نفي ورثة المؤجر بذلك
سأعرض القرارات عن قريب إن شاء الله

[محارب الفساد]

ما هو الحل القانوني الذي يمكن أن يللجأ إليه صاحب الشهادة التوثيقية الذي مازال الثاني يسكن بالمنزل


في الحقيقة قضيتك أسهل مما تظنه ، وسبب الأحكام الصادرة هي الطريقة التقليدية التي اتبعها الوريث + الشهادة التوثيقية نفسها .
الطريقة التقليدية والشهادة التوثيقية هي نقطتا ضعف القضية بالنسبة للوريث أو صاحب الحق .
وبما أني قد تبرأت من القوانين الوضعية فلن أعطيك حلا لقضيتك لتتحاكم اليها ، مع التلميح بأن صاحب الحق عنده سبيلين لاسترداد حقه .
وسأعطيك حلا بسيطا بعيدا عن المحاكم - وبدون أتعاب (ابتسامة ) لو تفضلت وأجبتني على سؤال لي قد طرحته لك هنا :
http://www.djelfa.info/vb/showthread.php?t=606916&page=2

[محارب الفساد]

إذا كان للثاني فلماذا رفضت دعواه بابطال شهادة التوثيقية للأول


لانعدام الصفة .

[ribo78]

الايجارات القديمة كانت تسري عليها أحكام حق البقاء و الذي من بين مميزاته و إجراءاته أنه لا يتم طرد المستأجر الا بعد توجيه التنبيه بالاخلاء ابتاع المدة القانونية و كل ذلك محدد في القانون المدني

و لهذا قلت لك من قبل أنه ربما يكون عقد الايجار المبرم سنة 1945 يخضع لنفس اجراءات حق البقاء التي كان منصوص عنها في القانون المدني الجزائري

[فاتح المحارب]

لكن الحكم رفض الدعوى لإنعدام التأسيس

[عادل الأول]

بطبيعة الحال حسب المدة الزمنية على الإيجار و حسب المعطيات المتاحة لنا ، وبما أن لإبن صاحب المنزل شهادة توثيقية، فالحل تقديم تعويض مادي للمستأجر لإخلاء المنزل
والله أعلم.

[hamito29]

إذا افترضت أني أخدت أتعاب القضية
فمن المعلوم أنه من حق المؤجر مراجعة بدل الايجار وبالتالي إذا إفترضنا عدم وجود حل لهذه القضيية فللمؤجر أن يرهق هذا المستأجر الثقيل بالزيادة في ثمن الايجار دوريا الى أن يستسلم وعلى الأقل يكون موكلي قد ربح مقابل مادي جيد حتى يدفع أتعابي ههههاااااا

[محارب الفساد]

هذا حل لقضيتك
يقوم صاحب الحق والوريث الوحيد باشهار شهادته التوثيقية في المحافظة العقارية تسوية لوضيعة عقاره بنية استخراج دفتر عقاري واثبات حقه .
ومن المعلوم أن تقديم سند (شهادة توثيقية مثلا ) يعني أنه لن ينتظر سوى أربعة أشهر فقط
عكس المستأجر لو اراد ذلك فسينتظر 2 عامين لأنه بدون سند .
فلو قام صاحب الحق باستخراج دفتر عقاري فانه يضمن عقاره بنسبة مائة بالمئة ولم يبقى له الا أن يطرد المستأجر، والدفتر العقاري سند الملكية .
ماذا لو اكتشف المستأجر ذلك وأراد معارضته
هنا سيكون قد وقع في الفخ ، وأخذ الصفعة الثانية ، فمعارضته معناها عدم صلح وتوجيههم للقضاء ليفصل بينهم يعني نزاع جديد يكون فيه المدعي = المستأجر ، والمدعى عليه = صاحب الحق ، والنزاع = اثبات الملكية
والحكم سيكون قطعا رفض الدعوى لعدم التأسيس لصالح صاحب الحق .
وبالنهاية يصبح لدى صاحب الحق اثنتين
دفتر عقاري + حكم قضائي ، يثبتان ملكيته للعقار
والباقي سهل.

واعلم أن الشهادة التوثيقية لا تملك الحجية اللازمة لطرد شخص يسكن بيتا منذ 65 سنة
كما أن طعن المستأجر في الشهادة التوثيقة هي سوء نية منه بعدها ما بعدها .

[said_khemissa]

د[عوى الطرد هى دعوى ملكية
شهادة توثيقية هى وسيلة اثبات ملكية ولكنها لا تثبت الملكية الا باتمام نقل الملكية
وبالتالى فان رفض الدعوى لعدم التاسيس كانت صحيحة ويتعين اعادتها بعد استدراك اجراءات نقل الملكية

بالنسبة للطعن فى شهادة التوثيقية من طرف ابن النستاجر فهذا مرفوض اصلا لانعدام الصفة ومن جهة اخرى لا يمكنه التمسك بحق البقاء مالم يكن بحوزته سند البقاء مهما يكن لان عقد الايجار ينتهى بموت المستاجر

[maitr]

السلام عليكم ورحمة الله
الحل هو القيام بإجراءات الشهر لنقل الملكية لأن الشهادة التوثيقية تثبت إنتقال الملكية ولكن لا تثبت الملكية فالحكم برفض الدعوى لعدم التأسيس كان صائبا والله أعلم

[dounia 86]

الاول هو صاحب المنزل بطبعه وريث و لديه فريض صحيحة ما الثاني مؤجر و المحكمة العليا كانت على حق في كلتا الحالتين على اساس اثار العقد تنتقل الى الخلف العام و الخاص او فرضية ثانية و انا نحب الفرضيات و لا اول و لا ثاني لان الثاني لديه فريضة و لم يملك العقد بعد عن المنزل و لاثاني ليس مالك لان الايجار لا يورث يعني يخرج بانتهاء المدة و الله اعلم .اطونا الحل الله يخليكم .

[said_khemissa]

الشهادة التوثيقية ليست سند اثبات ملكية وانما هى اجراء اولى فلا تنتقل الملكيةالا بشهادة الوفاة والشهادة التوثيقية التى يتعين تسجيلها لنقل الملكيةولهذا فانالحكم بعدم التاسيس كان صحيحا

الدعوى المقامة من الثانى لابطال الشهادة التوثيقية ايضا فان الحكم صحيح برفضه ذلك لان الاختصاص الى القضاء العادى كما لم يقدم وسائل بطلانها

الحل :
حيث ان القضية تتعلق بالطرد
حيث ان الايجار ينتهى بموت صاحبهولا ينتقل الى الورثة
حيث ان ابن المستجر لايوجد لديه سند ايجار
حيث يقتضى طرد الشاغل للامكنة دون سند ايجار المادة514 ق م
حيث ان المحكمة العليا استقرت ان الحالة تشكل عنصر استعجال ويقتضى اللجوء الى القضاء الاستعجالى دون تلك العمليات المعقدة لان النتزاع يتعلق بالطرد وليس منازعة موضوعيةكما ذهب اليه الطالب

للاتصال said_khemissa@yahoo.fr