طلب مساعدة

[siham_0530]

السلام عليكم .... من فضلكم اريد ملخص محاضرات عقد الايجار و شكرا.

[شكيب خان]

السلام عليكم

تعريف عقد الايجار :هو عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجرة معلومة
مميزات عقد الايجار :
الإيجار عقد رضائي أي يتم بمجرد التراضي طرفاه عليه ايا كانت الوسيلة التي اختارها الا ان المرسوم التشريعي 93/03 المتضمن النشاط العقاري قد نص في المادة 1/21 منه على ما يلي : ( تتجسد العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين وجوبا في عقد إيجار طبقا للنموذج الذي يحدد عن طريق التنظيم ويحرر كتابيا بتاريخ مسمى )
مع الملاحظة بأن المشرع لم يشترط الكتابة الرسمية بل يمكن ان تكون عرفية ولكن يجب ان تتم وفقا للنموذج
أيضا لم يرتب المشرع على تخلف هذه الشكلية البطلان وانما رتب عليها معاقبة المؤجر وهذا ما نصت عليه المادة 2/21 من المرسوم 03/93 انه يعاقب المؤجر اذا خالف هذا الواجب طبقا للإحكام التشريعية المعمول بها ففي حالة عدم كتابة عقد الإيجار يعاقب المؤجر ولكن العقد يبقى قائما بينه وبين المستأجر لمدة سنة من تاريخ المخالفة شريطة ان يكون المستأجر وصل يمكن ان يثبت به العلاقة الايجارية

2/ الايجار عقد معاوضة :
الإيجار عقد يتلقى بمقتضاه المؤجر عوضا لانتفاع المستأجر بالعين المؤجر والمستأجر بالمقابل يدفع اجرة
وتنص المادة 470 قانون المدني ( انه يجوز ان تكون أجرة الإيجار اما نقودا واما تقديم اي عمل اخر()

3/ الايجار عقد ملزم للطرفين
المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وبصيانة العين المؤجرة ، والالتزام بضمان التعرض ، والاستحقاق ، وضمان العيوب الخفية
المستأجر يلتزم بدفع الأجرة ، واستعمال العين المؤجرة وفق ما أعدت له ويلتزم بالمحافظة عليها وردها عند انتهاء عقد الايجار
4/ الايجار عقد زمني
تحدد مدة الإيجار من قبل طرفي العقد بكيفية حرة وعدم الاتفاق حول هذه المسألة يحول دون إبرام العقد
غير ان التشريع الجديد الذي جاء به المرسوم التشريعي 03/93 المؤرخ في 1993/3/1 في الفقرة الأخيرة من المادة 21 تنص في حالة انعدام العقد فان اي وصل يحوزه شاغل الأمكنة يخوله في عقد إيجار لمدة سنة ابتداء من تاريخ معاينة المخالفة
ملاحظة :
ان عقد الإيجار ينعقد ولو لم يتم الاتفاق على المدة وهذا ما نصت عليه المادة 474 من قانون المدني ، ولكن هذا لا يعني ان الإيجار يكون أبديا بل بين في قانون المدني في المادة 475 طريقة إنهائه

الحقوق والواجبات الناتجة عن عقد الايجار
الطبيعة القانونية لحق المستأجر:
ـــ في حالة صدور تعدي من الغير يمكن للمستأجر حق المرافعة بالدعاوي الحيازية وبدون استثناء لحماية حقوقه المترتبة عن عقد الإيجار
وهذا يتبين من مجمل قرارات المحكمة العليا
ــــ كما يمكن له ان يطلب فسخ عقد الإيجار او الإنقاص من ثمنه ــ اذا كان التعرض فعليا وبلغ درجة الخطورة
الاثار القانونية لطبيعة حق المستأجر:
ان حق الايجار يعتبر دينا مؤقت ويمكن انتقاله كأي دين اخر ولهذه الاسباب يمكن للمستأجر ان يؤجر ملك الغير
ـ باعتباره حق يمارس على العين المؤجرة يمكن التمسك به تجاه المالك الجديد والدائني القائمين بالحجز
ـ وفي حالة تعدد المستأجرين فانه يحتج به تجاه من يلي حقه حق المستأجر الاسبق
1/ حق الايجار حق منقول:
ـ حق الايجار وان كان يمارس على العقار فهو منقول ما عدا الايجار الابدي ـ غير موجود في القانون الجزائري
ـ لا يمكن رهن الايجار ، ولكن يمكن تطبيق رهن المنقول عليه
2/ حق الايجار قابل للانتقال :
ـ 1 ـ بسبب الوفاة :
المادة 510 قانون المدني لاينتهي الايجار لابموت المؤجر ولا بموت المستأجر
ملاحظة : يمكن للورثة فسخ عقد الإيجار اذا اثبتوا ان أعباء الإيجار تفوق طاقتهم

ــ 2ــ التنازل عن حق الإيجار
يمكن التنازل عن حق الإيجار تبعا لطابعه القانوني أي لانه دين
المادة 505 من قانون المدني تنص : (لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن هذا الايجار او يؤجره ايجارا فرعيا كل ما استأجره او بعضه بدون موافقة صريحة من المؤجر ما لم يوجد نص قانوني يخالف ذلك )
فالتنازل ــــ هو بمثابة بيع لحق الإيجار
الايجار الفرعي ـــــ ايجار لهذا الحق او لقسم منه
والإيجار الفرعي يمنح للمستأجر حقوقا غير التي كان يتمتع بها المؤجر
ــ 3ـــ ا لتزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة :
عدم ترك العين المؤجرة دون استعمال على خلاف عقد الوديعة الذي يلزم المودع بالمحافظة على الشئ دون استعماله فعقد الإيجار يلزم المستأجر باستعمال للعين المؤجرة وعلى المؤجر تمكينه من ذلك فيجب عليه المستأجر الا يتركها دون استعمال ، واذا لحق المؤجر ذررا من جراء عدم الاستعمال المستمر فيجوز للمؤجر طلب الفسخ ما لم يوجد اتفاق على جواز ترك المستأجر للعين أثناء مدة سريان الإيجار او كان الترك مبررا حيث حالت قوة قاهرة منعت المستأجر من الاستعمال
ــــ 4 ـــ التزام المشتري للعين المؤجرة ببنود العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر
المادة 511 من القانون المدني : تنص اذا انتقلت الملكية اختيارا او جبرا الى شخص اخر فيكون عقد الايجار نافذا في حق هذا الشخص
512 من نفس القانون : انه لا يمكن للمستأجر ان يحتج على المشتري بما دفعه من ثمن الايجار مقدما
510 من نفس القانون لا تمنح حق الاسترداد العين المؤجرة الا بعد مضي 10 سنوات على الاكتساب
ــ 5 ــ ثعدد المستأجرين
اذا تعدد المستأجرون لعين مؤجرة واحدة أعطيت الأولوية لمن سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش

واجبات المستأجر:
المستأجر ــ يصبح بمقتضى عقد الايجار الحائز الشرعي للعين المؤجرة
وعليه ملزم:
ــ الوفاء بسعر الإيجار في الآجال المتفق عليها
ــ استعمال العين المؤجرة حسب ما اتفق عليه ( اذا قام المستأجر بتغيير الأمكنة بدون موافقة المؤجر جاز إلزامه برد الأمكنة الى حالتها الأصلية وبالتعويض اذا اقتضى الأمر المادة 492 من القانون المدني كما قد يؤدي الى فسخ العقد بعد الأعذار
ـــ الاعتناء بالعين المؤجرة
ملاحظة : يثبت سعر الايجار من طرف المستأجر بواسطة الوصلات

واجبات المؤجر :
يسلم العين المؤجرة
ان كان المؤجر ملزم بصيانة العين الؤجرة الا انه في حالات معينة يعفى من هذا الالتزام وذلك اذا اتفق مع المستأجر على تحلله من هذا الالتزام / وفي حالة هلاك العين وهنا نميز حالتين:
1/ الهلاك الكلي :
المادة 481 من قانون المدني تنص ما يلي ) اذا هلكت العين المؤجرة اثناء مدة الايجار هلاكا كليا يفسخ عقد الايجار بحكم القانون)
وهنا لا ينبغي الزام المؤجر باعادتها الى ما كانت عليه حتى ولو كان الهلاك بخطئه
يبقى امام المستأجر اذا كان الهلاك بخطأ المؤجر ان يطالبه بالتعويض طبقا للمادة 182 قا/م اما اذا كان الهلاك بفعل القوة القاهرة او بسبب اجنبي فلا يلزم بالتعويض المادة 481قا/م
2/ هلاك جزئيا :المؤجر ملزم بصيانة العين المؤجرة المادة 481 قا/م
ملاحظة : يجوز للمستأجر اذا اخل المؤجر بالتزامه ان يقوم باعمال الصيانة بنفسه اذا توفرت شروط :
1/ يجب ان يقوم باعذار المؤجر المادة 497 قا/ م
2/ الحصول على ترخيص من القضاء اذا كانت الترميمات مستعجلة وضرورية
جزاء الإخلال بالالتزام بالصيانة
التنفيذ الجبري : 119 قا / م اما تنفيذ العقد او فسخه
اذا امتنع المؤجر عن القيام بالترميمات الملقاة عليه أمكن للمستأجر ان يطلب من المحكمة القضاء عليه بالقيام بها تحت غرامة تهديديه او السماح له بان يقوم بها شخصيا وعلى حساب المؤجر
فسح العقد
يمكن للقاضي ان يحكم بفسخ العقد اذا امتنع احد طرفي العقد القيام بالتزاماته التعاقدية كما ذكرناه سابقا
انقاص الاجرة
اذا لم يقم المؤجر التزامه بإجراء الترميمات للعين فيجوز للمستأجر المطالبة بإنقاص الأجرة بقدر ما نقص من منفعة العين المادة 480 قا / م
التعويض:
اذا لم يقم المؤجر بأعمال الصيانة او تأخر في القيام بها الزم فضلا عن التنفيذ الجبري ، او الإنقاص ، او الفسخ بالتعويض عما لحق المستأجر من ضرر من جراء عدم القيام بالالتزام او التأخر فيه
ويشترط ان يكون الضرر ناشئا عن فعل المؤجر
واعذار المؤجر طبقا للقواعد العامة المادة 179

المواد 477 ، 480 ، 481، 482، 486 ، 487، 489 قا/ المدني
محاضرات في عقد الإيجار للأستاذة محمدي فريدة
عقد الإيجار المدني ذيب عبد السلام ط/ 1 2001