[شكيب خان]

السلام عليكم
تابع لموضوع عقد الايجار التاجاري
ـ ملاحظة : قبل رفع الدعوى يجب
ــ توجيه التنبيه بالإخلاء من النظام العام ، يمكن للمحكمة ان تثيره من تلقاء نفسها باعتبار ان الايجار لا ينتهي الا بأثر التنبيه بالإخلاء المادة 103 من القانون التجاري
ـ قرار رقم 32814 مؤرخ في 12/ 01/ 1985 م . ق 1990 عدد 01 ص:104
متى كان من المقرر قانونا ان اجراء الاعذار الذي فرضته احكام المادة 177 من قانون التجاري هو اجراء يتعلق بالنظام العام وان الجزاء المترتب على مخالفته هو البطلان المطلق تطبيقا لعبارة تحت طائلة البطلان ومن ثم فانه يجوز لقضاة اثارة هذا البطلان تلقائيا في اية مرحلة كانت عليها الدعوى
ولما كان كذلك فان النعي على القرار المطعون فيه بما يثيره الطاعن بمخالفة احكام المادة 462 من قانون الاجراءات المدنية في غير محله ويتعين رفضه
ـ ملاحظة : بمجرد توجيه التنبيه بالخلاء ومن تبليغيه يعتبر عقد الايجار قد انتهى
قرار رقم 322658 مؤرخ في 09/12/2003 م. ق 2003 عدد 02 ص: 204
لا يجوز للمستأجر التصرف في المحل التجاري بعد تلقيه التنبيه بالخلاء لتغير مركزه القانوني من مستأجر لأماكن الى مجرد شاغل للاماكن
اذا رفض الاخلاء بعد المدة المحددة يجوز للمؤجر رفع دعوى التجديد يلتمس فيها التزام المستأجر بإخلاء المحل بدون تعويض وذلك بسبب خطير وغير مشروع ناجم عن المستأجر ( ذكر السبب )
اذا تم اثبات المخالفة في حق المستأجر وقام المؤجر بالإجراءات المنصوص عليها في القانون فانه يجوز له رفض تجديد عقد الايجار دون اي تعويض
ـــــــــــ اثبات حالة المخالفة ـــــــــــ تتم عن طريق تحرير محضر معاينة من قبل السيد المحضر القضائي
توجيه انذار بالكف عن اقتراف المخالفة مع ذكر مضمون الفقرة 03 من المادة 177 من القانون التجاري والا كان باطلا
قرار رقم 147946 مؤرخ في 06/ 05/ 1997 م . ق عدد خاص 1997 ص: 104
من المقرر قانونا انه يجب ان يتم الانذار بالمخالفة والا كان باطلا بعقد غير قضائي مع ايضاح السبب المستند اليه وذكر مضمون الفقرة 03 من هذه المادة
ومن الثابت ـــ في قضية الحال ـ ان الانذار الموجه من المؤجر للمستأجر بتاريخ 20/ 04 / 1991 والمؤسس على المادة 177 من القانون التجاري لم يذكر مضمون الفقرة 03 من المادة 177 من القانون التجاري مما يؤدي الى بطلان الانذار لفساد الاجراءات التابعة له
ـــ اما في حالة موافقة المؤجر على طلب التجديد لكن بشروط جديدة يوافق عليها المستأجر نكون امام عقد جديد يتطلب ابرامه حسب الشروط المتفق عليها من حيث الاجرة ــ المدة ــ وكيفية دفع بدل الايجار ــ وتاريخ تحصيله ـ والمكان ـ والتزامات كل واحد منها
س/ هل يحق للمؤجر العدول عن رفضه لتجديد الايجار عند خسرانه للمنازعة ؟
ج / نعم شرط ان يبلغ المستأجر مالك المحل التجاري المحكوم لصالحه برغبته في تجديد الايجار من جديد وذلك في ظرف 15يوما ابتداء من صدور الحكم النهائي
ــان يكون المستأجر ما زال موجود بالأمكنة المؤجرة ( المحل التجاري ) ولم يكون قد اشترى او استأجر محلا اخر لممارسة التجارة فيه
ــ ان تكون مصاريف الدعوى على المؤجر وهذا ما نصت عليه المادة 197 فقرة 6 من القانون التجاري
ــ واذا تأخر المؤجر ولم يستعمل حق العدول عن رفض التجديد خلال المدة القانونية ـ يكون ملزما بدفع التعويض المحكوم به
ـ وفي حالة عدم تمكين المستأجر من التعويض فعلا يبقى المستأجر بالعين المؤجرة غير انه ملزم بدفع تعويض للمؤجر مقابل مدة بقائه بالعين
تحديد تعويض البقاء بالأمكنة حسب عناصر تقدير الايجار ما اكدته المادة 187 ق/ ت 190 ق/ ت

رقم 48756 المؤرخ 17/ 07/ 1988
من المقرر قانونا انه لا يجوز الزام المستأجر الذي يمكنه المطالبة بتعويض الاخلاء بمغادرة الاماكن قبل قبض التعويض ومن ثم فان القضاء بخلاف ذلك يعد خرقا للقانون
ــ قرار المحكمة العليا رقم 139417 المؤرخ 27/02/1996
من المقرر قانونا وعلى ما جرى به قضاء المحكمة العليا ان ايجار المحلات التجارية لا ينتهي الا اثر توجيه تنبيه بالإخلاء
ولما ثبت في قضية الحال ان المستأجر الاصلية لم تقبض التعويض عن الاخلاء فلها حق البقاء في المحل دون تسديد الايجار وانما تكون ملزمة بدفع بدل شغل الامكنة فقط متى كان كذلك استوجب الرفض
يتبع ان شاء الله