[شكيب خان]

السلام عليكم
ـــــــــــــــــــــ تجديد عقد الايجار التجاري ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
س/ ما هي الحماية القانونية التي منحها المشرع للمستأجر المحل التجاري ؟
ج/ وفقا لتوفير شرط مدة الاستغلال للمحل التجاري اذ كرس له حق التمسك بطلب التجديد
س/في حالة رفض التجديد ما هي حقوق المستأجر ؟
له الحق في مطالبة حق التعويض وتكون قيمة التعويض في هذه الحالة متساوية للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد
ـــ المستأجر له الحق في منازعة المؤجر ــ عن طريق رفع دعوى قضائية ضد المؤجر امام المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها المبنى الموجود فيه المحل
او يطلب سداد التعويض الاخلاء وهذا طبقا لأحكام المادة 197 قانون التجاري
التي تنص : اذا رفض المؤجر تجديد الايجار ورغب المستأجر اما في منازعة سبب هذا الرفض او طلب سداد تعويض الاخلاء فانه يجب على هذا الاخير ان يرفع دعوى على المؤجر امام المحكمة التي يكون موقع العمارة تابعا لها
س/ هل يحق للمؤجر استرداد العين المؤجر دون مقابل ؟
ج/ نعم يحق له ذلك في حالة عدم احترام المستأجر للالتزامات التعاقدية والقانونية الناتجة عن عقد الايجار المبرم
س/ ما اهم ما ورد في القانون رقم 05/02 المؤرخ في 06/02/2005 المعدل والمتمم للأمر رقم 75/59 المؤرخ في 26/09/1975 المتضمن القانون التجاري
ج/ المادة 187 مكرر الجديدة بموجبها وضع حكم خاص بالإيجارات التجارية المبرمة بعد تاريخ نفاذ هذا التعديل
وجعل كقاعدة عامة ان المؤجر يمكن له استرداد محله المؤجر عند انقضاء عقد الايجار التجاري مهما كانت مدته دون ان يكون ملزم بتوجيه اي تنبيه بالخلاء الى المستأجر ودون الزام بدفع تعويض ما لم يتفق طرفي العقد على خلاف ذلك
س/ ما هو تعريف تجديد عقد الايجار التجاري ؟
ج/ التجديد ليس الا عقد ايجار جديد ينعقد بين طرفي الايجار السابق على نفس العين المؤجر
فيجب ان تتوفر لدى كل من المؤجر والمسـتأجر الاهلية او الولاية اللازمة لانعقاد الايجار وصحته وقت التجديد
س/ من له حق التمسك بطلب تجديد عقد الايجار التجاري ؟
ج/ للمستأجر حق التمسك بطلب تجديد عقد الايجار بنفس شروط الايجار السابق وفقا للأحكام المادة 172 ق / ت
ـــ المادة 172 ق / ت : تنص لا يجوز التمسك بحق التجديد الا من طرف المستأجرين او المخول لهم الحق في الايجار او ذوي الحقوق الذين يثبتون بانهم يشغلون متجرا بأنفسهم او بواسطة تابعيهم اما منذ سنتين متتابعتين وفقا لإيجار واحد او اكثر مقيدة بصفة متتالية واما منذ اربع سنوات متتابعة وفقا لإيجار واحد او اكثر متتالية شفاهية كانت او كتابية
ملاحظة : قبل تعديل القانون التجاري اخذ المشرع برضائية العقود واجاز الرسمية والعرفية والشفاهية
بعد تعديل القانون التجاري 06/ 02/ 2005 تخلى المشرع الجزائري عن الالية القانونية التي كانت موجودة سابقا في النظام القديم في ترتيب الاثار القانونية حق التجديد ــ وحق الرفض ـــ وحق التعويض الاستحقاقي ـ وجعل هذه الاثار تخضع لإرادة الطرفين ولا دخل للمشرع فيها
وهذا ما نصت عليه المادة 324 مكرر من القانون المدني بقولها : زيادة عن العقود التي يأمر القانون بإخضاعها الى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطلان تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار او حقوق عقارية او محلات تجارية او صناعية او كل عنصر من عناصرها او التنازل عن اسهم من شركة او حصص فيها او تجارية او مؤسسات صناعية في شكل رسمي يجب دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حرر العقود
وهو ما اكده قانون المالية لسنة 1992في مادته 63 يحث نصت : يمنع مفتش التسجيل من القيام بإجراء تسجيل العقود العرفية المتضمنة الاموال العقارية او الحقوق العقارية ، المحلات التجارية او الصناعية او كل عنصر يكونها ، التنازل عن الاسهم والحصص في الشركات الايجارات التجارية ، ادارة المحلات التجارية او المؤسسات الصناعية ، العقود التأسيسية او التعديلية للشركات
المادة 187 مكرر
جاءت لتؤكد على الرسمية في عقود الايجار التجاري حيث نصت : تحرر عقود الايجار المبرمة ابتدآ من تاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية في شكل الرسمي وذلك تحت طائلة البطلان وتبرم لمدة يحدها الاطراف بكل حرية ويلتزم المستأجر بمغادرة الامكنة المستأجرة بانتهاء الاجل المحدد في العقد دون الحاجة الى توجيه تنبيه بالإخلاء ودون الحصول على تعويض الاستحقاقي المنصوص عليه في القانون التجاري حتى ولو تجاوزت مدة العقد السنتين
الاستثناء : نصت المادة 187 مكرر 1 ايضا: يبقى تجديد عقود الايجار المبرمة قبل النشر المذكور في المادة 187 مكرر اعلاه خاضعا للتشريع المفعول بتاريخ ابرام عقد الايجار
ــ يمكن للأطراف الاتفاق على وجوب دفع تعويض استحقاقي عند رغبة استعادة الامكنة
ـ وكذا يمكنهم الاتفاق على وجوب النية بالخلاء
ــ كما يمكنهم ادراج ما يروه مناسبا في العقد
ما لم يشترط الاطراف خلاف ذلك وكل ما اتفق عليه طرفي العقد يجب ان ينفذ
مثلا :
يتفق طرفي العقد ( المؤجر والمستأجر ) الاخلاء من العين المستأجر يكون بعد توجيه تنبيه بالإخلاء
ويحصل المستأجر على تعويض الاستحقاقي وله حق التجديد او تقدير قيمة التعويض
الى غير ذلك من الشروط المتفق عليها كل هذه البنود الواردة في العقد يجب تنفيذها اذا وقع اختلاف او اخلال بهذه البنود فإن المحكمة المختصة هي التي لها سلطة تفسير بنود العقد
س/ في حالة عدم توفر الشرط المتعلق بمدة الاستغلال فهل المستأجر له الحق التمسك بطلب التجديد ؟
ج/ عدم توفر الشرط المتعلق بمدة الاستغلال فإن المستأجر ليس له الحق التمسك بطلب التجديد
س/ وفي حالة رفض المستأجر الخروج من المحل
ج/ فالمؤجر يرجع عليه بموجب دعوى استعجالية

س/ من لهم حق طلب تجديد عقد الايجار التجاري والتمسك به بالاستثناء المستأجر الاصلي ؟
ج/ 1
كمشتري المحل التجاري وفقا لنص المادة 200 من القانون التجاري اذ تنص على ما يلي : تلغى التعاقدات مهما كان شكلها اذا كانت ترمي الى منع المستأجر من التنازل عن ايجاره لمشتري محله التجاري او مؤسسة وكذلك الاتفاقيات التي تجعل مشتري المتجر خاضعا لقبول المالك
ج/2
كل ذي حق
كالوارث او الموصي له اذ انه يستغل المتجر بنفسه او بواسطة اخر من تابعيه كالوكيل اذا كانت نيابة اتفاقية او الحارس القضائي او الوصي الوكيل عن الغائب اذا كانت النيابة القانونية ويؤكد حق الحارس القضائي او وكيل التفليسة في تجديد ايجار المحل التجاري وهذا ما تقضي به المادة 201 من القانون التجاري
ج/3
مستأجر المحل التجاري لتسييره حرا
ويحدث ذلك عندما يقوم المستأجر الاصلي بالتصرف بالمحل التجاري كأن يقوم بتأجيره لفائدة الغير بموجب عقد تسيير حر فأن هذا الغير يعتبر مسـتأجر ويجوز له التمسك بخق التجديد
اذا توفر شرط اثبات استغلال المحل التجاري لمدة عامين متتابعين بموجب عقد ايجار كتابي او لمدة اربع سنوات متتالية بموجب عقد شفاهي
ـــــــــــــــــ انقضاء الايجار ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
العلاقة الايجارية تنتهي بإحدى الحالتين : حالة فسخ عقد الايجار وحالة رفض تجديد الايجار
س/ متى يكون لطرفي العقد حق فسخ عقد الايجار التجاري ؟
ج/ عند عدم احترام احد الاطراف للالتزاماته العقدية
احكام دعوى الفسخ تعتمد على احكام القانون المدني وتستند الى اسباب مصدرها الاخلال بالالتزامات التعاقدية طبقا لقانون المدني المادتين 491/ 492
بينما رفض تجديد الايجار فيخضع لأحكام القانون التجاري المادتين 176/ 177 قانون التجاري
ينشأ حقا للمستأجر مالك المحل التجاري في اخلاء الامكنة المؤجرة مقابل تعويض استحقاقي
شرط عدم ارتكابه لأي مخالفة ـــ التزام المؤجر بتوجيه تنبيه بالإخلاء لمستأجر الامكنة 173 قانون التجاري ، ويعرض عليه فيه تعويضا استحقاقيا
ـــ قرار رقم 31559 مؤرخ في 01/06/1985 م . ق 1989 عدد 02 ـ ص: 129
من المقرر قانونا انه لا يجوز تجريد المستأجر المالك للقاعدة التجارية من حقوقه هذه الا اذا اخل بالتزاماته وبالطرق القانونية
ولما كان ثابتا في قضية الحال ان الطاعن مستأجر للمحل المتنازع عليه بموجب عقد عرفي ومالك للقاعدة التجارية التي انشأها فيه ومارس تجارته مدة تزيد على 06 سنوات فان تصرف الولاية في القاعدة التجارية بعد ادخال المحل ضمن الأملاك الشاغرة بمنحه للغير يعد تصرفا في ملك الغير وهو باطل بطلانا مطلقا ويستتبع من ذلك بطلان تنازلها لهذا الغير
ــ القرار رقم 66021 المؤرخ في 25/03/1990
من المقرر قانونا ان لا يجوز للمستأجر ان يتمسك بحق تجديد الايجار الا عندما يثبت استغلاله لمتجر بنفسه طيلة سنتين متتابعتين وفقا لإيجار كتابي ومن ثم فان القضاء بما يخالف المبدأ يعد خرقا للقانون
لما كان الثابت في قضية الحال ان المستأجر يستغل المحل اكثر من سنتين فقضاة الموضوع لما ايدوا الحكم المستأنف القاضي بطرد الطاعن ( المستأجر) دون تعويض الاستحقاق يكونون قد اخطأوا في تطبيق المادة 172 من القانون التجاري ومتى كان كذلك استوجب نقض القرار المطعون فيه
ــ سبب التعويض الاستحقاقي يعود الى استعمال مؤجر الامكنة لحقه في رفض تجديد الايجار واستعادة الامكنة
قرار رقم 36856 مؤرخ في 29/ 06/ 1990 م . ق 1990 عدد 01 ، ص: 130
من المقرر قانونا ان للمؤجر ان يرفض تجديد ايجار المحل التجاري مقابل تسديد تعويض الاستحقاق وهو غير ملزم بذكر الاسباب التي تبرر ذلك الموقف والاغراض التي يهدف اليها
ولما كان ثابتا في قضية الحال ـ ان قضاة الاستئناف قضوا بإبطال دعوى الطاعن تأسيسا على ان التنبيه بالإخلاء مع دفع تعويض الاستحقاق غير مسبب فانهم بهذا القضاء اخطأوا في تطبيق القانون وعرضوا قرارهم للنقض
ــ اما اذا ارتكب المستأجر مخالفة قانونية ، او عدم استغلاله الفعلي للأمكنة عن طريق النشاط التجاري الذي استأجر من اجله الامكنة ( كأن يتوقف المستأجر عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي ومشروع ) ، المدة مقررة بسنتين متتابعتين للإيجار بعقد رسمي واربع سنوات للإيجار المقيد شفهي المادة 172 قانون التجاري ، فان الاخلاء يكون بدون تعويض استحقاقي
ــ من المقرر قانونا انه لا يحق لمستأجر المحل التجاري ايجارا شفويا ان يتمسك بالملكية التجارية وبحقه في تجديد عقد الايجار اذا لم يشغل لمدة اربع اعوام ومن ثم فالقضاء بما يخالف هذا المبدأ يعد خرقا للقانون
ــ من المقرر قانونا انه يجوز للمستأجر ان يتمسك بحق تجديد الايجار عندما يثبت استغلاله لمتجر بنفسه طيلة سنتين متتابعتين وفقا لإيجار كتابي
ملاحظة:
ان الرسمية المطلوبة بالنسبة لعقود الايجار التجارية لا تطبق على اطلاقها ، بل لا بد على القاضي ان يتفحص تاريخ ابرام العقد حتى لا يصطدم ( عدم رجعية القوانين)
مثلا :
ــ قبل صدور قانون التوثيق 15/12/1970 يطبق القانون التجاري الفرنسي
الذي كان يأخذ بمبدأ الرضائية بالنسبة لعقود الايجار التجارية ( الرسمي ، العرفي ، الشفوي )
ــ الفترة الممتدة من تاريخ صدور التوثيق المذكور اعلاه الى غاية 26/09/1975 تطبق المادة 12 من قانون التوثيق ــــ يأخذ بالعقد الرسمي فقط
ـــ الفترة الممتدة ما بين تاريخ صدور قانون التوثيق الى غاية تاريخ صدور القانون التجاري 03/05/1988
تطبق المادة 172 من القانون التجاري يؤخذ بالعقد الكتابي او الشفوي
ــ الفترة الممتدة من تاريخ صدور القانون التجاري الى تاريخ صدور القانون رقم 14/88 الى يومنا هذا
تطبق المادة مكرر 324 من القانون المدني والمادة 63 من قانون المالية 1992 الذي يأخذ بالعقد الرسمي فقط
وبعد تعديل القانون التجاري بموجب القانون رقم 05 ـ 02 المؤرخ في 06/02 /2005 اصبحت عقود الايجار تبرم وقف ما نصت عليه المادة 187 مكرر
التي كرست مبدأ الرسمية فقط تحت طائلة البطلان
يتبع ان شاء الله والسلام