rahmani28k
2009-12-29, 11:00
أولاً - بيــــــــــــــــــــــع الوفـــــــــــــــــــــــاء : هو بيع يتجرد فيه المالك عن ملكه لدائنه فيتملك هذا الدائن المبيع تحت شرط فاسخ هو أن يرد البائع إلى الدائن الثمن ومصروفات البيع فينفسخ البيع وتعود ملكية المبيع إلى البائع بأثر رجعي لأننا أمام شرط.
والفرق بين البيع بالوفاء والرهن : أنه في بيع الوفاء هناك تجرد عن الملك والحيازة أما في الرهن ففي حالة يتجرد عن الحيازة وفي حالة أخرى لا يتجرد عن الحيازة ولا عن الملك ( الرهن العقاري ) .
- بيع الوفاء استناداً إلى المادة / 433/ ق . م بيع باطل بطلاناً مطلق ؛ ((إذا احتفظ البائع عند البيع بحق استرداد المبيع خلال مدة معينة، وقع البيع باطلاً)) . أي أنه تترتب آثار البطلان المطلق على هذا المبيع فلا تلحقه الإجازة ولا يسري عليه التقادم فإذا مضى 15 عام يبقى لأصحاب الصلة التمسك به خلال هذه المدة , ويستطيع كل ذي مصلحة التمسك به وللمحكمة أن تحكم به من تلقاء نفسها . ولا يترتب عليه أي أثر لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير ( فهو بيع معدوم ) . مــــــــــــاذا يترتب على ذلك ؟؟؟
يتوجب على المشتري ( الدائن ) أن يرد المبيع للبائع وأن يرد إضافة للمبيع ثمار هذا المبيع . وللمشتري أن يسترد ما صرفه من مصروفات ضرورية على المبيع . وعلى المشتري أن يسترد من البائع ما قبضه من فرق البيع . أي إذا كان الدين مليون وثمن المبيع مليون وثلاثمائة ألف فيكون البائع قد قبض ثلاثمائة ألف وعليه ردها للمشتري . ويكون الرد استناداً لقاعدة استرداد غير المستحق إذا كان الدين مستنداً إلى عقد باطل أو قابل للبطلان وتقرر بطلانه فنكون أمام استرداد غير المستحق .
ثانياً – البيــــــــــــــع بالتقسيــــــــــــــــــط مع الاحتفاظ بالملكية حتى استيفاء الثمن : أي أن يبيع شخصاً عيناً بثمن مؤجل إلى ميعاد معين أو بثمن مقسط إلى أقساط متساوية أو غير متساوية شهرية أو غير شهرية تدفع في مواعيد معينة . ويشترط البائع على المشتري أن لا تنتقل ملكية المبيع إليه إلا إذا وفى الثمن في الموعد المحدد أو أنه وفى جميع الأقساط في موعدها .
- تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري معلقة على شرط واقف ويستبقي البائع الملكية معلقة على شرط فاسخ . وكلا الشرطان حادث واحد وهو أن يوف الثمن بالموعد المحدد أو الأقساط في مواعيدها ويترتب على ذلك أنه إذا تصرف المشتري بالمبيع قبل تحقق الشرط فإن تصرفه يكون صادر من غير مالك . وبعض الفقهاء يرى أن تصرفه صحيح قبل تحقق الشرط ولكنه معلق على شرط واقف . أما إذا تصرف البائع بالمبيع قبل تحقق الشرط فيعتبر تصرفه صحيح .
- ولكن كيف يكون تصرفه صحيح والحيازة بيد المشتري ؟؟
- يرى بعض الفقهاء أن هذه النتيجة غير منطقية وبما أن الحيازة انتقلت الى المشتري فيمتنع على البائع التصرف بالمبيع وإذا تصرف به يكون تصرفه معلق على شرط فاسخ . ويكون كل هذا قبل تحقق الشرط . إذا تحقق الشرط ودفع الثمن في الميعاد المحدد أو دفع الأقساط فتنتقل الملكية باتة إلى المشتري بأثر رجعي وتزول ملكية البائع عن المبيع بأثر رجعي . وإذا تخلف الشرط انفسخ البيع بأثر رجعي ويستحق البائع مقدار من التعويض وعادة يكون جميع الأقساط المدفوعة .
- البيع بالتقسيط تدرج إلى صورة الإيجار الساتر للبيع وهو عقد يصفه المتعاقدان على أنه إيجار حتى إذا واظب المستأجر على دفع الأجرة خلال مدة الإيجار انقلب الإيجار إلى بيع أو انقلبت الأجرة المدفوعة أقساطاً من الثمن .
ماذا يقصد المتبايعان من الإيجار الساتر للبيع ؟؟- يكون عقد الإيجار في هذه الحالة عقداً صورياً وفي الحقيقة هناك عقد بيع بالتقسيط فهذا العقد تنطبق عليه أحكام البيع بالتقسيط طبقاً للمادة /398/ ق . م ف4 ((1 ـ إذا كان البيع مؤجل الأداء حاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوفاً على أدائه الثمن كله ولو تم تسليم المبيع. 2 ـ فإذا كان الثمن يدفع أقساطاً، جاز للمتعاقدين أن يتفقا على أن يستبقي البائع جزءاً منه تعويضاً له عن فسخ البيع إذا لم توف جميع الأقساط. ومع ذلك يجوز للقاضي تبعاً للظروف أن يخفض التعويض المتفق عليه وفقاً للفقرة الثانية من المادة 225.
3 ـ وإذا وفيت الأقساط جميعاً، فإن انتقل الملكية إلى المشتري يعتبر مستنداً إلى وقت البيع.
4 ـ وتسري أحكام الفقرات الثلاث السابقة ولو سمى المتعاقدان البيع إيجاراً )) . - أيضاً تدرج البيع بالتقسيط إلى صورة الإيجار المقترن بوعد ببيع أي أن المتعاقدان يبرمان عقد إيجار محض ويقترن بوعد بالبيع وفي هذه الصورة نميز بين فرضين :
أ – أن المتعاقد أراد من البداية بيعاً بالتقسيط :[/b] مثــــــــــال أن يؤجر شخص دار للسكن لشخص آخر ويشترط عليه أن يدفع الأجرة خلال مدة معينة فإذا دفعها انقلب الإيجار بيعاً . وهما أرادا بالحقيقة بيعاً لا إيجارا . ويتم تنفيذ وتطبيق أحكام البيع .
ب – أن المتعاقدان أرادا إيجارا لا بيعاً ولكنهما قرناه بوعد بالبيع : مثــــــــــال أن يقول المؤجر للمستأجر أؤجرك الدار لمدة عام وخلال هذا العام يكون من حقك أن تعلن رغبتك بالشراء وتكون مدة الوعد هي مدة الإيجار فإذا أظهر رغبته انقلب العقد إلى بيع . وقبل أن يظهر رغبته نكون أمام عقد إيجار .
والفرق بين البيع بالوفاء والرهن : أنه في بيع الوفاء هناك تجرد عن الملك والحيازة أما في الرهن ففي حالة يتجرد عن الحيازة وفي حالة أخرى لا يتجرد عن الحيازة ولا عن الملك ( الرهن العقاري ) .
- بيع الوفاء استناداً إلى المادة / 433/ ق . م بيع باطل بطلاناً مطلق ؛ ((إذا احتفظ البائع عند البيع بحق استرداد المبيع خلال مدة معينة، وقع البيع باطلاً)) . أي أنه تترتب آثار البطلان المطلق على هذا المبيع فلا تلحقه الإجازة ولا يسري عليه التقادم فإذا مضى 15 عام يبقى لأصحاب الصلة التمسك به خلال هذه المدة , ويستطيع كل ذي مصلحة التمسك به وللمحكمة أن تحكم به من تلقاء نفسها . ولا يترتب عليه أي أثر لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير ( فهو بيع معدوم ) . مــــــــــــاذا يترتب على ذلك ؟؟؟
يتوجب على المشتري ( الدائن ) أن يرد المبيع للبائع وأن يرد إضافة للمبيع ثمار هذا المبيع . وللمشتري أن يسترد ما صرفه من مصروفات ضرورية على المبيع . وعلى المشتري أن يسترد من البائع ما قبضه من فرق البيع . أي إذا كان الدين مليون وثمن المبيع مليون وثلاثمائة ألف فيكون البائع قد قبض ثلاثمائة ألف وعليه ردها للمشتري . ويكون الرد استناداً لقاعدة استرداد غير المستحق إذا كان الدين مستنداً إلى عقد باطل أو قابل للبطلان وتقرر بطلانه فنكون أمام استرداد غير المستحق .
ثانياً – البيــــــــــــــع بالتقسيــــــــــــــــــط مع الاحتفاظ بالملكية حتى استيفاء الثمن : أي أن يبيع شخصاً عيناً بثمن مؤجل إلى ميعاد معين أو بثمن مقسط إلى أقساط متساوية أو غير متساوية شهرية أو غير شهرية تدفع في مواعيد معينة . ويشترط البائع على المشتري أن لا تنتقل ملكية المبيع إليه إلا إذا وفى الثمن في الموعد المحدد أو أنه وفى جميع الأقساط في موعدها .
- تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري معلقة على شرط واقف ويستبقي البائع الملكية معلقة على شرط فاسخ . وكلا الشرطان حادث واحد وهو أن يوف الثمن بالموعد المحدد أو الأقساط في مواعيدها ويترتب على ذلك أنه إذا تصرف المشتري بالمبيع قبل تحقق الشرط فإن تصرفه يكون صادر من غير مالك . وبعض الفقهاء يرى أن تصرفه صحيح قبل تحقق الشرط ولكنه معلق على شرط واقف . أما إذا تصرف البائع بالمبيع قبل تحقق الشرط فيعتبر تصرفه صحيح .
- ولكن كيف يكون تصرفه صحيح والحيازة بيد المشتري ؟؟
- يرى بعض الفقهاء أن هذه النتيجة غير منطقية وبما أن الحيازة انتقلت الى المشتري فيمتنع على البائع التصرف بالمبيع وإذا تصرف به يكون تصرفه معلق على شرط فاسخ . ويكون كل هذا قبل تحقق الشرط . إذا تحقق الشرط ودفع الثمن في الميعاد المحدد أو دفع الأقساط فتنتقل الملكية باتة إلى المشتري بأثر رجعي وتزول ملكية البائع عن المبيع بأثر رجعي . وإذا تخلف الشرط انفسخ البيع بأثر رجعي ويستحق البائع مقدار من التعويض وعادة يكون جميع الأقساط المدفوعة .
- البيع بالتقسيط تدرج إلى صورة الإيجار الساتر للبيع وهو عقد يصفه المتعاقدان على أنه إيجار حتى إذا واظب المستأجر على دفع الأجرة خلال مدة الإيجار انقلب الإيجار إلى بيع أو انقلبت الأجرة المدفوعة أقساطاً من الثمن .
ماذا يقصد المتبايعان من الإيجار الساتر للبيع ؟؟- يكون عقد الإيجار في هذه الحالة عقداً صورياً وفي الحقيقة هناك عقد بيع بالتقسيط فهذا العقد تنطبق عليه أحكام البيع بالتقسيط طبقاً للمادة /398/ ق . م ف4 ((1 ـ إذا كان البيع مؤجل الأداء حاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوفاً على أدائه الثمن كله ولو تم تسليم المبيع. 2 ـ فإذا كان الثمن يدفع أقساطاً، جاز للمتعاقدين أن يتفقا على أن يستبقي البائع جزءاً منه تعويضاً له عن فسخ البيع إذا لم توف جميع الأقساط. ومع ذلك يجوز للقاضي تبعاً للظروف أن يخفض التعويض المتفق عليه وفقاً للفقرة الثانية من المادة 225.
3 ـ وإذا وفيت الأقساط جميعاً، فإن انتقل الملكية إلى المشتري يعتبر مستنداً إلى وقت البيع.
4 ـ وتسري أحكام الفقرات الثلاث السابقة ولو سمى المتعاقدان البيع إيجاراً )) . - أيضاً تدرج البيع بالتقسيط إلى صورة الإيجار المقترن بوعد ببيع أي أن المتعاقدان يبرمان عقد إيجار محض ويقترن بوعد بالبيع وفي هذه الصورة نميز بين فرضين :
أ – أن المتعاقد أراد من البداية بيعاً بالتقسيط :[/b] مثــــــــــال أن يؤجر شخص دار للسكن لشخص آخر ويشترط عليه أن يدفع الأجرة خلال مدة معينة فإذا دفعها انقلب الإيجار بيعاً . وهما أرادا بالحقيقة بيعاً لا إيجارا . ويتم تنفيذ وتطبيق أحكام البيع .
ب – أن المتعاقدان أرادا إيجارا لا بيعاً ولكنهما قرناه بوعد بالبيع : مثــــــــــال أن يقول المؤجر للمستأجر أؤجرك الدار لمدة عام وخلال هذا العام يكون من حقك أن تعلن رغبتك بالشراء وتكون مدة الوعد هي مدة الإيجار فإذا أظهر رغبته انقلب العقد إلى بيع . وقبل أن يظهر رغبته نكون أمام عقد إيجار .