استفسار حول شراء قطعة ارض تابعة للدولة

[maroimimi]

السلام عليكم و رحمة الله

اريد شراء قطعة ارض من عند الدولة و قرات العديد من المقالات حول هذا الامر و لم استفد
من اين اتحصل على اماكن الاراضي التي لم تبع بعد و كيف اشتري قطعة ارض لتشييد سكن عليها
مع العلم ليست عندي اية املاك و لم استفد بشيء من عند الدولة
و شكراا

[rycerz]

و عليكم السلام و رحمة الله و بركاته
---
كان في ما مضى (قبل سنة 1991) البلديات تقوم بإنجاز تجزئات قطع أراضي و تبيعها للمواطنين بأسعار إجتماعية .. بعد الإنقلاب السياسي سحبت الدولة هذه الصلاحية من البلديات و خلقت آلية جديدة (آلية مافياوية لخنق الشعب و البزنسة في العقار) فأنشأت بما يسمّى الوكالة العقارية للتسيير و التنظيم الحضري التي تقوم بإنجاز تجزئات قطع الأراضي و تقوم بعرضها للبيع في المزاد العلني (تمّ تغييب الجانب الإجتماعي تماما فأصبحت الناس تزايد في الأسعار و تتخاطف و الزوالي ما يطيرلو والو) .. و كانت تحدث ألاعيب كثيرة بالإستيلاء على القطع و توزيعها تحت الطاولة بالمعريفة و البقشيش و الرشوة فخلق بسبب هذه السياسة بما يسمى مافيا العقار و الإحتكار و المضاربة بالأسعار في سوق العقار بينما لم يكن هذا الأمر موجودا أبدا من قبل .. و أمام النقص الفادح بسبب هذه السياسة الفاسدة و المفسدة تحوّلت الناس إلى الفوضوي بكل اشكاله .. و منذ ذلك الوقت لم يأتوا إلاّ بحلول ترقيعية آخرها الجريمة الإنسانية في حق الجزائريين و هي حشر الناس بالملايين في كونطونات الأحياء السكنية الجماعية (العمارات) .. في حين أن البلاد هي قارة .. جريمة إنسانية بكل المقاييس .. لمدّة 27 سنة و العصابات التي تحكم فينا كانت تمارس علينا كل أنواع الفساد و الإفساد و القهر و التضييق و التفقير .. الله لا يشوفهم في رحمة ربّي
---
عفوا الأخت كانت هذه نبذة فقط عن الوضع العام و وضع العقار السكني في بلادنا
---
بخصوص سؤالك :
هذه أوجه الحصول على قطعة أرض ملك الدولة لبناء سكن :
1 عن طريق تكوين ملف على مستوى البلدية يتضمن طلب الحصول على قطعة أرض و مساعدة (70 مليون) في إطار برنامج البناء الريفي.
2 عن طريق تكوين ملف على مستوى (البلدية أو الدائرة) للحصول على قطعة أرض و مساعدة (70 أو 100مليون) في إطار البناء الذاتي ضمن تجزئات تبرمج في مناطق الهضاب العليا و الصحراء.
3 عن طريق المشاركة في المزاد العلني الذي تنظمه الوكالة العقارية للتنظيم و التسيير الحضري (عليك الإتصال بهم دوريا للإستعلام لأن إعلاناتهم بايخة و ما تسمعش بيها خلاص) .. يعلنون أحيانا عن الأمر في الإذاعات المحلية و يعلقون إعلانا داخل البلدية يكاد لا يراه أحد من المواطنين.
4 بالطلب الخطي من أملاك الدولة، يعني طلب شراء قطعة أرض في منطقة عمرانية في إطار المادة 91 (نسيت المرسوم و التاريخ) تكون هذه القطعة محصورة و لا تشكل وحدة عقارية مستقلة بذاتها .. لكن هذا الإجراء أظن أنه يتطلب موافقة الوزارة (و دائما إدارة أملاك الدولة ترفض هذه الطلبات و لا تعمل بهذه المادة) أنسايها.

5 في حالات نادرة جدا تضع إدارة أملاك الدولة بعض الجيوب العقارية للبيع بالمزاد العلني .. و الأسعار تكون في الغالب ملتهبة (إنسي هذا الأمر)
---
الأن فيما يخصّك و بما أنك من عنابة فالحالة الثانية لا تهمّك (الهضاب و الصحراء)
و الحالة الأولى (الريفي) يجب الإستفسار أولا إن كان يوجد برنامج البناء الريفي في بلديتك .. مع العلم أن عدد الحصص يكون قليل و عملية التوزيع ميؤوس منها لكثرة الملفات و ربما المحسوبية .. و القضية أصلا تأخذ سنوات.

****
فيبقى الحل الأمثل لحالتك هو المشاركة في المزادات العلنية التي تنظّمها الوكالة العقارية .. فيها يوجد أمل بشراء قطعة أرض صالحة للبناء بسعر معقول امام الاسعار المتداولة في السوق العقاري.
إن كان الأمر يهمك سأشرح لك كيف.

[maroimimi]

و عليكم السلام و رحمة الله و بركاته
---
كان في ما مضى (قبل سنة 1991) البلديات تقوم بإنجاز تجزئات قطع أراضي و تبيعها للمواطنين بأسعار إجتماعية .. بعد الإنقلاب السياسي سحبت الدولة هذه الصلاحية من البلديات و خلقت آلية جديدة (آلية مافياوية لخنق الشعب و البزنسة في العقار) فأنشأت بما يسمّى الوكالة العقارية للتسيير و التنظيم الحضري التي تقوم بإنجاز تجزئات قطع الأراضي و تقوم بعرضها للبيع في المزاد العلني (تمّ تغييب الجانب الإجتماعي تماما فأصبحت الناس تزايد في الأسعار و تتخاطف و الزوالي ما يطيرلو والو) .. و كانت تحدث ألاعيب كثيرة بالإستيلاء على القطع و توزيعها تحت الطاولة بالمعريفة و البقشيش و الرشوة فخلق بسبب هذه السياسة بما يسمى مافيا العقار و الإحتكار و المضاربة بالأسعار في سوق العقار بينما لم يكن هذا الأمر موجودا أبدا من قبل .. و أمام النقص الفادح بسبب هذه السياسة الفاسدة و المفسدة تحوّلت الناس إلى الفوضوي بكل اشكاله .. و منذ ذلك الوقت لم يأتوا إلاّ بحلول ترقيعية آخرها الجريمة الإنسانية في حق الجزائريين و هي حشر الناس بالملايين في كونطونات الأحياء السكنية الجماعية (العمارات) .. في حين أن البلاد هي قارة .. جريمة إنسانية بكل المقاييس .. لمدّة 27 سنة و العصابات التي تحكم فينا كانت تمارس علينا كل أنواع الفساد و الإفساد و القهر و التضييق و التفقير .. الله لا يشوفهم في رحمة ربّي
---
عفوا الأخت كانت هذه نبذة فقط عن الوضع العام و وضع العقار السكني في بلادنا
---
بخصوص سؤالك :
هذه أوجه الحصول على قطعة أرض ملك الدولة لبناء سكن :
1 عن طريق تكوين ملف على مستوى البلدية يتضمن طلب الحصول على قطعة أرض و مساعدة (70 مليون) في إطار برنامج البناء الريفي.
2 عن طريق تكوين ملف على مستوى (البلدية أو الدائرة) للحصول على قطعة أرض و مساعدة (70 أو 100مليون) في إطار البناء الذاتي ضمن تجزئات تبرمج في مناطق الهضاب العليا و الصحراء.
3 عن طريق المشاركة في المزاد العلني الذي تنظمه الوكالة العقارية للتنظيم و التسيير الحضري (عليك الإتصال بهم دوريا للإستعلام لأن إعلاناتهم بايخة و ما تسمعش بيها خلاص) .. يعلنون أحيانا عن الأمر في الإذاعات المحلية و يعلقون إعلانا داخل البلدية يكاد لا يراه أحد من المواطنين.
4 بالطلب الخطي من أملاك الدولة، يعني طلب شراء قطعة أرض في منطقة عمرانية في إطار المادة 91 (نسيت المرسوم و التاريخ) تكون هذه القطعة محصورة و لا تشكل وحدة عقارية مستقلة بذاتها .. لكن هذا الإجراء أظن أنه يتطلب موافقة الوزارة (و دائما إدارة أملاك الدولة ترفض هذه الطلبات و لا تعمل بهذه المادة) أنسايها.

5 في حالات نادرة جدا تضع إدارة أملاك الدولة بعض الجيوب العقارية للبيع بالمزاد العلني .. و الأسعار تكون في الغالب ملتهبة (إنسي هذا الأمر)
---
الأن فيما يخصّك و بما أنك من عنابة فالحالة الثانية لا تهمّك (الهضاب و الصحراء)
و الحالة الأولى (الريفي) يجب الإستفسار أولا إن كان يوجد برنامج البناء الريفي في بلديتك .. مع العلم أن عدد الحصص يكون قليل و عملية التوزيع ميؤوس منها لكثرة الملفات و ربما المحسوبية .. و القضية أصلا تأخذ سنوات.

****
فيبقى الحل الأمثل لحالتك هو المشاركة في المزادات العلنية التي تنظّمها الوكالة العقارية .. فيها يوجد أمل بشراء قطعة أرض صالحة للبناء بسعر معقول امام الاسعار المتداولة في السوق العقاري.
إن كان الأمر يهمك سأشرح لك كيف.


الله يوفقك كفيت و وفيت
لا يوجد السكن الريفي في منطقتنا كلها تقريبا خارج المناطق السكانية
نعم يهمني شرحك ن الوكالات العقارية و مزاداتها كيف لان و بصراحة نريد بيع منزلنا و شراء قطعة ارض و بناء ولو طابق ارضي حاليا

[rycerz]

الله يوفقك كفيت و وفيت
لا يوجد السكن الريفي في منطقتنا كلها تقريبا خارج المناطق السكانية
نعم يهمني شرحك ن الوكالات العقارية و مزاداتها كيف لان و بصراحة نريد بيع منزلنا و شراء قطعة ارض و بناء ولو طابق ارضي حاليا
---
الوكالة العقارية في الغالب تشتري الأرض من عند إدارة أملاك الدولة و في حالات قليلة من عند الخواص، ثم تقوم بتهيئتها إلى تجزءات و توفير كل المستلزمات (الطرق المعبدة، قنوات الماء، شبكة الغاز، شبكة الكهرباء، الصرف الصحي ... إلخ) ثم تقوم ببرمجة مزاد علني لبيع القطع .. و لا توجد هناك شروط للمشاركة إلاّ أن تكون جزائري الجنسية و أنه لم يسبق لك شراء قطعة ارض من قبل من عند الوكالة العقارية.
--
أول شيء تقوم الوكالة العقارية بتعليق الإعلان على مستواها في المديرية و في الفرع التابع لها في الناحية التي يبرمج فيها المزاد و أيضا تقوم بالإعلان عن البيع بالمزاد العلني في الإذاعة المحلية لتلك الولاية لكن في الغالب يكون الإعلان ليوم واحد مما يجعله غير مجدي فعلا فأغلب الناس لا يسمعون به .. أيضا تقوم بتعليق إعلان على لوح الإعلانات في البلدية التي تقع فيها تلك التجزئة و هذه الطريقة عقيمة تماما حيث أن اهل تلك البلدية أنفسهم لا يعلمون بالأمر ناهيك عن باقي الناس في البلديات الأخرى .. هذا و أضف إليه أن الناس يكتمون الخبر حتى لا ينتفع به غيرهم أو كي لا ينافسوهم في المزايدة
و لهذا أحسن طريقة للعلم بخبر المزايدة هي أن تكون على إتصال دائم مع الوكالة العقارية بجهتكم و من الأحسن أن تكون المديرية و ليست الفرع، و المديرية في الغالب تقع في البلدية مقر الولاية (عاصمة الولاية) .. مثلا تذهبين هناك مرّة كل شهر أو شهر و نصف للإطلاع على الجديد و الإطلاع على الإعلانات المعلقة في مديرية الوكالة .. و ممكن ان يطلعك بعض الموظفين بوجود برنامج مستقبلي حيث تعودين كل مرّة للإستفسار حول تاريخ المزاد.
---
عندما يتحدد تاريخ المزاد .. تتصلين بالوكالة العقارية و تقومين بدفع مبلغ 1500 دج من أجل سحب دفتر الشروط الذي يتضمن أيضا إستمارة طلب المشاركة و إستمارة إختيار القطعة و إستمارة التعهد بإتمام الإجراءات و إستمارة التصريح بعدم الإستفادة من قبل .. حيث تقومين بالمصادقة على هذه الوثائق في البلدية ثم إعادتها للوكالة العقارية ..
---
الآن إستمارة إختيار القطعة تكتبين فيها رقم القطعة المختارة و تكتبين ثمن المزايدة الذي تشاركين به ..
و هنا أنصحك بخصوص القطعة التي تختارينها من الأحسن ان تذهبي أولا إلى الموقع و تتعرفي على القطع التي تريدينها في التجزئة ..

للإشارة إذا كان هناك عدد كبير جدا من المزايدين فإن المنافسة تكون شديدة و بالتالي إذا إخترت قطعة جيدة من حيث الموقع فإعلمي أنه المزايدين الآخرين سيزايدون عليها و بثمن مرتفع نوع ما .. و في هذه الحالة يمكنك أن تضعي ثمن يوافق تلك الحالة يمكن أن يذهب إلى ما يقارب الضعف للسعر الأولي حتى يكون لك حظ أكبر للحصول عليها .. هذا بالنسبة لقطعة جيدة الموقع و مفضلة ..
أما إذا كانت القطعة عادية (يعني ليست من القطع المفضّلة) يمكن ان تزيدي على السعر الإبتدائي بنسبة الثلث فأكثر قليلا .. (هذا في الغالب و ليس قاعدة) ...

أما إذا كان الإقبال على المزايدة قليل من طرف الناس فالحظ يكون أكثر لكي تنالي قطعة أرض و بسعر منخفض (يمكن الزيادة بنسبة الثلث و أقل شيئا ما)

على العموم عليك التركيز جيدا .. يعني دراسة العملية جيدا و التوفيق بين إختيار القطعة و الثمن الذي تعطينه لها ..
و برأيي ففي الحالات التي تكون فيها مشاركة نشيطة و معتبرة للمزايدين فالزيادة في الثمن تكون بين الثلث و الثلثين .. (يعني إذا الثمن الإبتدائي يكون 100 مليون يمكنك المشاركة بثمن من 130 مليون إلى 160 و ممكن حتى 170 و 180 على حسب القطعة و أهميتها)
لكن كما قلت إذا عجباتك قطعة جيدة يمكن المشاركة بثمن أكثر لضمان حظ أكثر للحصول عليها
و الحظ يلعب دورا أيضا في المزادات .. يعني لواحد يلزم يحسبلها مليح و في الأخير كل شي مكتوب

لكن في كل الأحوال يجب الشراء بسعر مربح .. يعني لا يفوق حد معين .. يعني تشري بسعر وين لما تبيع تفيّد على الأقل بنسبة النصف ..

---
شيء آخر .. توجد زيادة في ما بعد نسبتها 19 % .. يعني لما يرسو المزاد على قطعة ما مثلا بسعر 100 مليون تكون هناك زيادة يدفها المشتري و هي 19 مليون (19 %)
---
في الكتب .. يكون السعر المصرّح به هو السعر الحقيقي الذي تم الشراء به .. و الكتب معفى من حقوق التسجيل لدى الضرائب و هي 5 %
----
في الغالب الشراء من عند الوكالة العقارية يكون أفضل لأن التجزئة تكون مجهّزة تماما بكل شيء على عكس التجزءات الفوضوية للخواص ... و السعر يكون جيد في تجزءات الوكالة العقارية أفضل من تجزءات الخواص التي تكون بنفس المواصفات من التهيئة.
---
---
في الأخير ألفت الإنتباه أن الوكالات العقارية هي حاليا تقوم ببيع ما تبقى لها من تجزئات .. لأنها منذ سنوات توقفت عن شراء الأراضي و تحويلها إلى تجزءات
فكما قلت هي الآن تبيع ما تبقى لها من تجزءات .. و لست أدرى في ولايتكم إن كانت الوكالة باعت كل تجزءاتها أو أنه تبقى لها البعض منها .. و الإحتمال كبير أنه ما زال لديها ما تبرمجه للبيع.

[maroimimi]

---
الوكالة العقارية في الغالب تشتري الأرض من عند إدارة أملاك الدولة و في حالات قليلة من عند الخواص، ثم تقوم بتهيئتها إلى تجزءات و توفير كل المستلزمات (الطرق المعبدة، قنوات الماء، شبكة الغاز، شبكة الكهرباء، الصرف الصحي ... إلخ) ثم تقوم ببرمجة مزاد علني لبيع القطع .. و لا توجد هناك شروط للمشاركة إلاّ أن تكون جزائري الجنسية و أنه لم يسبق لك شراء قطعة ارض من قبل من عند الوكالة العقارية.
--
أول شيء تقوم الوكالة العقارية بتعليق الإعلان على مستواها في المديرية و في الفرع التابع لها في الناحية التي يبرمج فيها المزاد و أيضا تقوم بالإعلان عن البيع بالمزاد العلني في الإذاعة المحلية لتلك الولاية لكن في الغالب يكون الإعلان ليوم واحد مما يجعله غير مجدي فعلا فأغلب الناس لا يسمعون به .. أيضا تقوم بتعليق إعلان على لوح الإعلانات في البلدية التي تقع فيها تلك التجزئة و هذه الطريقة عقيمة تماما حيث أن اهل تلك البلدية أنفسهم لا يعلمون بالأمر ناهيك عن باقي الناس في البلديات الأخرى .. هذا و أضف إليه أن الناس يكتمون الخبر حتى لا ينتفع به غيرهم أو كي لا ينافسوهم في المزايدة
و لهذا أحسن طريقة للعلم بخبر المزايدة هي أن تكون على إتصال دائم مع الوكالة العقارية بجهتكم و من الأحسن أن تكون المديرية و ليست الفرع، و المديرية في الغالب تقع في البلدية مقر الولاية (عاصمة الولاية) .. مثلا تذهبين هناك مرّة كل شهر أو شهر و نصف للإطلاع على الجديد و الإطلاع على الإعلانات المعلقة في مديرية الوكالة .. و ممكن ان يطلعك بعض الموظفين بوجود برنامج مستقبلي حيث تعودين كل مرّة للإستفسار حول تاريخ المزاد.
---
عندما يتحدد تاريخ المزاد .. تتصلين بالوكالة العقارية و تقومين بدفع مبلغ 1500 دج من أجل سحب دفتر الشروط الذي يتضمن أيضا إستمارة طلب المشاركة و إستمارة إختيار القطعة و إستمارة التعهد بإتمام الإجراءات و إستمارة التصريح بعدم الإستفادة من قبل .. حيث تقومين بالمصادقة على هذه الوثائق في البلدية ثم إعادتها للوكالة العقارية ..
---
الآن إستمارة إختيار القطعة تكتبين فيها رقم القطعة المختارة و تكتبين ثمن المزايدة الذي تشاركين به ..
و هنا أنصحك بخصوص القطعة التي تختارينها من الأحسن ان تذهبي أولا إلى الموقع و تتعرفي على القطع التي تريدينها في التجزئة ..

للإشارة إذا كان هناك عدد كبير جدا من المزايدين فإن المنافسة تكون شديدة و بالتالي إذا إخترت قطعة جيدة من حيث الموقع فإعلمي أنه المزايدين الآخرين سيزايدون عليها و بثمن مرتفع نوع ما .. و في هذه الحالة يمكنك أن تضعي ثمن يوافق تلك الحالة يمكن أن يذهب إلى ما يقارب الضعف للسعر الأولي حتى يكون لك حظ أكبر للحصول عليها .. هذا بالنسبة لقطعة جيدة الموقع و مفضلة ..
أما إذا كانت القطعة عادية (يعني ليست من القطع المفضّلة) يمكن ان تزيدي على السعر الإبتدائي بنسبة الثلث فأكثر قليلا .. (هذا في الغالب و ليس قاعدة) ...

أما إذا كان الإقبال على المزايدة قليل من طرف الناس فالحظ يكون أكثر لكي تنالي قطعة أرض و بسعر منخفض (يمكن الزيادة بنسبة الثلث و أقل شيئا ما)

على العموم عليك التركيز جيدا .. يعني دراسة العملية جيدا و التوفيق بين إختيار القطعة و الثمن الذي تعطينه لها ..
و برأيي ففي الحالات التي تكون فيها مشاركة نشيطة و معتبرة للمزايدين فالزيادة في الثمن تكون بين الثلث و الثلثين .. (يعني إذا الثمن الإبتدائي يكون 100 مليون يمكنك المشاركة بثمن من 130 مليون إلى 160 و ممكن حتى 170 و 180 على حسب القطعة و أهميتها)
لكن كما قلت إذا عجباتك قطعة جيدة يمكن المشاركة بثمن أكثر لضمان حظ أكثر للحصول عليها
و الحظ يلعب دورا أيضا في المزادات .. يعني لواحد يلزم يحسبلها مليح و في الأخير كل شي مكتوب

لكن في كل الأحوال يجب الشراء بسعر مربح .. يعني لا يفوق حد معين .. يعني تشري بسعر وين لما تبيع تفيّد على الأقل بنسبة النصف ..

---
شيء آخر .. توجد زيادة في ما بعد نسبتها 19 % .. يعني لما يرسو المزاد على قطعة ما مثلا بسعر 100 مليون تكون هناك زيادة يدفها المشتري و هي 19 مليون (19 %)
---
في الكتب .. يكون السعر المصرّح به هو السعر الحقيقي الذي تم الشراء به .. و الكتب معفى من حقوق التسجيل لدى الضرائب و هي 5 %
----
في الغالب الشراء من عند الوكالة العقارية يكون أفضل لأن التجزئة تكون مجهّزة تماما بكل شيء على عكس التجزءات الفوضوية للخواص ... و السعر يكون جيد في تجزءات الوكالة العقارية أفضل من تجزءات الخواص التي تكون بنفس المواصفات من التهيئة.
---
---
في الأخير ألفت الإنتباه أن الوكالات العقارية هي حاليا تقوم ببيع ما تبقى لها من تجزئات .. لأنها منذ سنوات توقفت عن شراء الأراضي و تحويلها إلى تجزءات
فكما قلت هي الآن تبيع ما تبقى لها من تجزءات .. و لست أدرى في ولايتكم إن كانت الوكالة باعت كل تجزءاتها أو أنه تبقى لها البعض منها .. و الإحتمال كبير أنه ما زال لديها ما تبرمجه للبيع.


شكرااا لوقتك و يعطيك الصحة

[sdpo]

شكرا جزيلا و بالتوفيق لأبناءنا الطلبة