وفاة المستأجر او المؤجر في القانون التجاري الجزائري

[marouane.81]

السلام عليكم

نحن نملك محل تجاري مؤجر لحرفي (حلاق) بعقد شفوي غير محد المدة مند 1972
و في سنة 2015 توفي.

السؤال هل ينتقل الايجار الى ورثته ام ينتهي هدا العقد بقوة القانون كما جاء في القانون المدني الجديد ؟

لانه لا توجد مادة صريحة في القانون التجاري تتحدث عن وفاة المستأجر او المؤجر.

زد على دلك المادة 01 مكرر من القانون التجاري : " يسري القانون التجاري على العلاقات بين التجار، و في حالة عدم وجود نص فيه يطبق القانون المدني و أعراف المهنة عند الإقتضاء

لا توجد مادة صريحة في القانون التجاري تتحدث عن وفاة المستأجر او المؤجر.

شكرا

[نورسين.داية]

المشرع الجزائري تحدث عن الايحار في المادة 78 من القانون التجاري و ما بعدها ، اخي يجب ان تفرق اولا بين كونك مالك لمحل تحاري و اجرته للغير او مجرد مسكن او عقار و الحلاق استعمله للحلاقة فهناك فرق قانوني بين العلاقتين وضح دلك اولا بالتوفيق

[شكيب خان]

السلام عليكم
اولا : المكان المؤجر لغرض مزاولة مهنة الحلاقة لا يعتبر محلا تجاريا ـــــ معناه القاعدة التجارية للمحل غير متوفرة مما يعطيكم الحق في انهاء عقد الايجار دون تعويض
ثانيا : جميع الايجارات المبرمة في ظل التشريع السابق تبقى خاضعة له مدة 10 سنوات ابتداء من تاريخ نشر القانون في الجريدة الرسمية ـــــ بعد انقضاء هذه المدة لا يستطيع المستأجر المطالبة بحق البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون
ثالثا : المستأجر البالغ 60 سنة عند نشر هذا القانون 2007 يبقى يتمتع بهذا بالحق الى حين وفاته ـــ لا يستفيد الورثة ولا الاشخاص الذين يعيشون معه بهذا الحق
رابعا : المستأجر الذي وفته المنية بعد نشر هذا القانون لا يستفيد الورثة من حق البقاء ولا ينتقل اليهم حق الايجار الا اذا كان احد افراد العائلة ( الذين كانوا على نفقته وكانوا يعيشون عادة معه منذ اكثر من ستة اشهر ) يواصل المهنة التي كانت تلك الامكنة معدة لها المادة 515من قانو المدني الجديد
اما المادة 510 تنص : لا ينتهي الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر
غير انه اذا مات المستأجر جاز لورثته ان يطلبوا فسخ عقد الايجار اذا اثبتوا انه بسبب موت مورثهم اصبحت اعباء العقد اثقل من ان تتحملها مواردهم او اصبح الايجار يجاوز حاجتهم وفي هذه الحالة يجب ان تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء وفق المادة 477 وان يكون طلب فسخ العقد في ظرف ستة اشهر على الاكثر من وقت المستأجر والسلام

[marouane.81]

المشرع الجزائري تحدث عن الايحار في المادة 78 من القانون التجاري و ما بعدها ، اخي يجب ان تفرق اولا بين كونك مالك لمحل تحاري و اجرته للغير او مجرد مسكن او عقار و الحلاق استعمله للحلاقة فهناك فرق قانوني بين العلاقتين وضح دلك اولا بالتوفيق

السلام عليكم.


نحن نملك عقار المحل التجار الدي اجره والدي رحمه الله لحرفي (حلاق) بعقد شفوي غير محد المدة سنة 1972.
عند وفاة الحرفي في 2015 بقي المحل مغلق الى غاية 2017 اين قام احد ابناء هدا الحرفي بفتح المحل بسجل تجاري جديد القيد مستخرج عن المركز الوطني للسجل التجاري .
حيث: ان مورثهم كان مسجل لدى غرفة الصناعة التقليدية والحرف ولم يكن مسجل لدى المركز الوطني للسجل التجاري.

ملاحضة :قاموا ورثة الحرفي بكل هاته الاجراءات دون اخطار ورثة المؤجر.

[marouane.81]

السلام عليكم.


نحن نملك عقار المحل التجار الدي اجره والدي رحمه الله لحرفي (حلاق) بعقد شفوي غير محد المدة سنة 1972.
عند وفاة الحرفي في 2015 بقي المحل مغلق الى غاية 2017 اين قام احد ابناء هدا الحرفي بفتح المحل بسجل تجاري جديد القيد مستخرج عن المركز الوطني للسجل التجاري .
حيث: ان مورثهم كان مسجل لدى غرفة الصناعة التقليدية والحرف ولم يكن مسجل لدى المركز الوطني للسجل التجاري.

ملاحضة :قاموا ورثة الحرفي بكل هاته الاجراءات دون اخطار ورثة المؤجر

[شكيب خان]

السلام عليكم
رابعا : المستأجر الذي وفته المنية بعد نشر هذا القانون لا يستفيد الورثة من حق البقاء ولا ينتقل اليهم حق الايجار الا اذا كان احد افراد العائلة ( الذين كانوا على نفقته وكانوا يعيشون عادة معه منذ اكثر من ستة اشهر ) يواصل المهنة التي كانت تلك الامكنة معدة لها المادة 515من قانو المدني الجديد
لا يمكن للورثة ان يطالبوا بحق البقاء في العين المؤجرة اذا لم يواصلوا في نفس المهنة التي كانت تلك الامكنة ( العين المؤجرة° معدة لها ) بمعنى الاستفادة من حق البقاء مرتبط بعدم تغيير المهنة التي كان يمارسها مورثهم في العين المؤجرة ـــ اجرت من اجل ممارسة مهنة الحلاقة ما عليهم الا ان يواصلوا في تلك المهنة والا طردوا منها بقوة القانو ن المادة 515 ق. م الجديد والسلام

[marouane.81]

السلام عليكم
رابعا : المستأجر الذي وفته المنية بعد نشر هذا القانون لا يستفيد الورثة من حق البقاء ولا ينتقل اليهم حق الايجار الا اذا كان احد افراد العائلة ( الذين كانوا على نفقته وكانوا يعيشون عادة معه منذ اكثر من ستة اشهر ) يواصل المهنة التي كانت تلك الامكنة معدة لها المادة 515من قانو المدني الجديد
لا يمكن للورثة ان يطالبوا بحق البقاء في العين المؤجرة اذا لم يواصلوا في نفس المهنة التي كانت تلك الامكنة ( العين المؤجرة° معدة لها ) بمعنى الاستفادة من حق البقاء مرتبط بعدم تغيير المهنة التي كان يمارسها مورثهم في العين المؤجرة ـــ اجرت من اجل ممارسة مهنة الحلاقة ما عليهم الا ان يواصلوا في تلك المهنة والا طردوا منها بقوة القانو ن المادة 515 ق. م الجديد والسلام


االسلام عليكم

هل يواصلون بعقد جديد ؟
لان في هده الحالة نجد وفاة المؤجر و المستأجر الدان ابرما عقد الايجار الاول
حيث اننا كورثة المؤجر ارسلنا اخطار لورثة المستاجر لتثبيث علاقة ايجار لكي يواصلوا استغلال نشاطهم ولكن ردوا علينا بالرفض و احتجوا بانهم مالكون للمحل التجاري(قاعدة تجارية).
مع العلم ان المادة 510 من ق م ملغاة
و المادة 469 مكرر 2 لا ينتقل الايجار الى الورثة
وشكرا

[marouane.81]

السلام عليكم
رابعا : المستأجر الذي وفته المنية بعد نشر هذا القانون لا يستفيد الورثة من حق البقاء ولا ينتقل اليهم حق الايجار الا اذا كان احد افراد العائلة ( الذين كانوا على نفقته وكانوا يعيشون عادة معه منذ اكثر من ستة اشهر ) يواصل المهنة التي كانت تلك الامكنة معدة لها المادة 515من قانو المدني الجديد
لا يمكن للورثة ان يطالبوا بحق البقاء في العين المؤجرة اذا لم يواصلوا في نفس المهنة التي كانت تلك الامكنة ( العين المؤجرة° معدة لها ) بمعنى الاستفادة من حق البقاء مرتبط بعدم تغيير المهنة التي كان يمارسها مورثهم في العين المؤجرة ـــ اجرت من اجل ممارسة مهنة الحلاقة ما عليهم الا ان يواصلوا في تلك المهنة والا طردوا منها بقوة القانو ن المادة 515 ق. م الجديد والسلام

السلام عليكم

هل يواصلون بعقد جديد ؟
لان في هده الحالة نجد وفاة المؤجر و المستأجر الدان ابرما عقد الايجار الاول
حيث اننا كورثة المؤجر ارسلنا اخطار لورثة المستاجر لتثبيث علاقة ايجار لكي يواصلوا استغلال نشاطهم ولكن ردوا علينا بالرفض و احتجوا بانهم مالكون للمحل التجاري(قاعدة تجارية).
مع العلم ان المادة 510 من ق م ملغاة
و المادة 469 مكرر 2 لا ينتقل الايجار الى الورثة
وشكرا

[marouane.81]

السلام عليكم

هل يواصلون بعقد جديد ؟
لان في هده الحالة نجد وفاة المؤجر و المستأجر الدان ابرما عقد الايجار الاول
حيث اننا كورثة المؤجر ارسلنا اخطار لورثة المستاجر لتثبيث علاقة ايجار لكي يواصلوا استغلال نشاطهم ولكن ردوا علينا بالرفض و احتجوا بانهم مالكون للمحل التجاري(قاعدة تجارية).
مع العلم ان المادة 510 من ق م ملغاة
و المادة 469 مكرر 2 لا ينتقل الايجار الى الورثة
وشكرا

[belki_dz]

ما هي جنحة عدم الصاق قسيمة السيارات السياحية والنفعية في زجاج السيارة مع العلم انه تم تحرير محضر في ذلك

[شكيب خان]

السلام عليكم
سؤال : ما نوع الاخطار الذي ارسلتموه الى ورثة المستأجر ’؟ اهو التنبيه بالإخلاء ام تثبيت علاقة الايجار لكي يواصلوا نشاطهم في نفس المهنة التي استؤجر من اجلها المحل
 اذا كان الاخطار عبارة عن التنبيه بالخلاء لا يجوز لورثة المستأجر الهالك التصرف في المحل التجاري ( القاعدة التجارية ) بعد تلقيهم التنبيه بالإخلاء لان الصفة تغيرت من مستأجر الى مجرد شاغل
***** التنبيه بالإخلاء يعني رفض تجديد الايجار هنا مالك المؤجر او ورثته ملزمون بتسديد التعويض الاستحقاقي الناتج عن امتلاكهم للقاعد التجارية يجب ان يكون مساويا للضرر المسبب نتيجة لعدم التجديد ، فان تحديد القيمة التجارية للمحل ينبغي ان تشمل على تقدير لتعويض الاستحقاقي حسب النشاط او الانشطة التجارية الممارسة به
والخبرة المعتمدة تؤسس على اساس على العناصر المذكورة انفا في تقدير التعويض

 اما اذا كان الاخطار الموجه للورثة من اجل تثبيت العلاقة الإيجاري كما ورد في استفسارك
اولا : يعلنوا عن نيتهم في تجديد عقد الايجار ويلتزمون بما كان ملتزم به مورثهم سواء من حيث مزاولة المهنة او الالتزامات الإيجارية بمعنى ( عدم تغيير النشاط الذي كان مورثهم يمارسه في المحل + دفع بدل الايجار )
عدم الالتزام بما كان ملتزم به مورثهم يعرضهم الى :
الى رفع دعوى تهدف الى الحكم على ورثة المستأجر بالخروج من المحل التجاري بسبب تغيير تخصيصه ( مثلا من مهنة الحلاقة الى مهنة اخرى دون اتفاق مع المالك المؤجر او ورثته )
كما يجوز للمؤجر ان يرفض تجديد الايجار دون ان يلزم بسداد اي تعويض اذا برهن عن سبب خطير ومشروع تجاه المستأجر المخلى بالمحل مثلا عدم تنفيذ التزام واما بالتوقف عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي ومشروع ولكن هذا مرتبط بإنذار المؤجر لهم
لان عدم توجيه الانذار لا يكون المستأجر او من يخلفه مرتكبين اخطاء
ملاحظة : التنبيه بالإخلاء يوجه وجوبا لجميع الورثة
عدم الالتزام بما كان ملتزم به المستأجر الاصلي يعني ارتكاب خطا خطير يخول للمالك المؤجر او من يخلفه ان يرفض تجديد الايجار بدون تقديم او تسديد التعويض الاستحقاقي بشرط ان يرسل انذار للمستأجر او من يخلفه قانونا والسلام

[marouane.81]

السلام عليكم
سؤال : ما نوع الاخطار الذي ارسلتموه الى ورثة المستأجر ’؟ اهو التنبيه بالإخلاء ام تثبيت علاقة الايجار لكي يواصلوا نشاطهم في نفس المهنة التي استؤجر من اجلها المحل
 اذا كان الاخطار عبارة عن التنبيه بالخلاء لا يجوز لورثة المستأجر الهالك التصرف في المحل التجاري ( القاعدة التجارية ) بعد تلقيهم التنبيه بالإخلاء لان الصفة تغيرت من مستأجر الى مجرد شاغل
***** التنبيه بالإخلاء يعني رفض تجديد الايجار هنا مالك المؤجر او ورثته ملزمون بتسديد التعويض الاستحقاقي الناتج عن امتلاكهم للقاعد التجارية يجب ان يكون مساويا للضرر المسبب نتيجة لعدم التجديد ، فان تحديد القيمة التجارية للمحل ينبغي ان تشمل على تقدير لتعويض الاستحقاقي حسب النشاط او الانشطة التجارية الممارسة به
والخبرة المعتمدة تؤسس على اساس على العناصر المذكورة انفا في تقدير التعويض

 اما اذا كان الاخطار الموجه للورثة من اجل تثبيت العلاقة الإيجاري كما ورد في استفسارك
اولا : يعلنوا عن نيتهم في تجديد عقد الايجار ويلتزمون بما كان ملتزم به مورثهم سواء من حيث مزاولة المهنة او الالتزامات الإيجارية بمعنى ( عدم تغيير النشاط الذي كان مورثهم يمارسه في المحل + دفع بدل الايجار )
عدم الالتزام بما كان ملتزم به مورثهم يعرضهم الى :
الى رفع دعوى تهدف الى الحكم على ورثة المستأجر بالخروج من المحل التجاري بسبب تغيير تخصيصه ( مثلا من مهنة الحلاقة الى مهنة اخرى دون اتفاق مع المالك المؤجر او ورثته )
كما يجوز للمؤجر ان يرفض تجديد الايجار دون ان يلزم بسداد اي تعويض اذا برهن عن سبب خطير ومشروع تجاه المستأجر المخلى بالمحل مثلا عدم تنفيذ التزام واما بالتوقف عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي ومشروع ولكن هذا مرتبط بإنذار المؤجر لهم
لان عدم توجيه الانذار لا يكون المستأجر او من يخلفه مرتكبين اخطاء
ملاحظة : التنبيه بالإخلاء يوجه وجوبا لجميع الورثة
عدم الالتزام بما كان ملتزم به المستأجر الاصلي يعني ارتكاب خطا خطير يخول للمالك المؤجر او من يخلفه ان يرفض تجديد الايجار بدون تقديم او تسديد التعويض الاستحقاقي بشرط ان يرسل انذار للمستأجر او من يخلفه قانونا والسلام
السلام عليكم
ورثة المستاجر رفضوا ابرام عقد ايجار مع ورثة المؤجر و واصلوا استغلال المحل بدون عقد اي بعقد مورثهم المتوفي.
اليس هدا بأمر خطير ؟

[marouane.81]

السلام عليكم
ورثة المستاجر رفضوا ابرام عقد ايجار مع ورثة المؤجر و واصلوا استغلال المحل بدون عقد اي بعقد مورثهم المتوفي.
اليس هدا بأمر خطير ؟

[شكيب خان]

السلام عليكم
جميع الايجارات المبرمة في ظل التشريع السابق تبقى خاضعة له مدة 10 سنوات ابتداء من تاريخ نشر القانون في الجريدة الرسمية ـــــ بعد انقضاء هذه المدة لا يستطيع المستأجر المطالبة بحق البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون
ان حق البقاء الذي يحتجوا به بالتبعية لأبيهم المستأجر الاصلي ملغى بموجب قانون 07 ـ 05 المؤرخ في 13 / 05/ 2007 والمتضمن تعديل ق. م هذا من جانب
يمكن ان يثيروا القاعدة التجارية في حالة مطالبتهم بالإخلاء وطبيعة هنا مراعاة القواعد الشكلية والا يرفض طلبكم ـــ واذا اعلنتم عن نيتكم في استرداد المحل بعد توجيه التنبيه بالإخلاء وانكم مستعدين لتسديد التعويض الاستحقاقي فانهم يصبحون شاغلين وليس بصفة مستأجرين وبالتالي يمنع عليهم استغلال المحل
اما اذا اعلنتم عن نيتكم في تجديد الايجار عن طريق اخطارهم بذلك وانهم رفضوا يعتبرون شاغلين المحل بغير مصوغ قانوني مما يخول لكم طردهم من العين المؤجرة بغير تقديم تعويض استحقاقي وطبيعة الحال هنا ايضا يجب مراعاة القواعد الشكلية المتمثلة في اخطاركم عن نيتكم
فرضيات : في حالة تقاعسكم او عدم ابراز نيتكم او انكم سكتم دهرا ثم افقتم من نومكم فهذا سوف ينقلب عليكم لان المستأجر او ورثته سوف يدفعون بعدم اخطارهم وانهم لم يجدوا مع من يلتزموا معه من ناحية تجديد عقد الايجار ــ لان اي تهاون او تقاعس بسبب او بغير سبب في مسألة الايجار يكون له اثار سيئة سواء على المؤجر او المستأجر
اما اذا اعلنتم عن نيتكم سواء بالتجديد او الاخلاء مباشرة بعد وفاة المرحوم وانهم لم يستجيبوا وانهم واصلوا في استغلال المحل بدون موافقة او ابرام عقد جديد يعتبرون شاغلين للمحل بغير سند قانون ما يعبر عنه في القانون( الاستيلاء بغير حق) يخول للمالك المؤجر او من يخلفه من الورثة مطالبة بفسخ عقد الايجار
تبيه : لا يمكن مطالبة بحق الا اذا كان صاحبه يملكه الا بسند صحيح او حائزه قانونيا
الاخطار يوجه قانونا الى جميع ورثة المستأجر ، واعلان النية تكون في خلال اسبوع بعد وفاة المؤجر او المستأجر واي تقاعس من احد الطرفين سوف ينعكس عليه سلبا والسلام

[شكيب خان]

ما هي جنحة عدم الصاق قسيمة السيارات السياحية والنفعية في زجاج السيارة مع العلم انه تم تحرير محضر في ذلك
السلام عليكم
حسب المادة 66 من امر رقم 09 ـ 03 مؤرخ 22/ 07/20 / 2009 فان عدم الصاق قسيمة السيارت السياحية والنفعية في زجاج السيارة تعد مخالفة من الدرجة الاولى ويعاقب عليها بغرامة مالية جزافية من 2000 دج الى 2500 دج والسلام

[رفيقوو]

لدي صديق عنده قاعدة تجارية اشتراها بالمزاد من طرف البلدية، وعند مرضه ، أراد ايجارها بحكم انه لايستطيع فتح المحل وكدا...، هل يحق له ذلك، وماهي
الطريقة القانونية التي تحفظ له حقوقه؟

[شكيب خان]

السلام عليكم
بالنسبة للسؤال الاول : يمكن لمالك القاعدة التجارية ان يتصرف فيها كيف ما شاء سواء بالبيع او عن طريق ايجار التسييرالحر او بالرهن او المساهم بها كحصة في الشركة
ونقصد بعقد ايجار التسيير هو ذلك الاتفاق الذي يبرم بين مالك القاعدة التجارية والمستأجر الذي يطلق عليه المسير لكي يقوم هذا المسير باستغلال القاعدة التجارية لمدة زمنية محددة بمقابل بدل الايجار معين مدما بمقتضى عقد رسمي تحت طائلة البطلان
ايجار القاعة التجارية تستلزم توفر شروط التي تتوفر في جميع العقود الرسمية
الرضا ، المحل ، السبب ، الاهلية بالإضافة الى الشروط الخاصة التي نصت عليها المادة 205من قانون التجاري
طبقا للمادة 205 من القانون التجاري يجب على الأشخاص الطبيعيين أو المعنويين الذين يمنحون إيجار التسيير أن يكونوا قد مارسوا التجارة أو امتهنوا الحرفة لمدة 05 سنوات أو مارسوا لنفس المدة أعمال المسير أو مدير تجاري أو تقني و استغلوا لمدة سنتين على الأقل المتجر الخاص بالتسيير."
بالاضافة الى توفر الشروط الشكلية التي نص عليها القانون التجاري في " نصت المادتين 203 و204 من القانون التجاري على الشروط الواجب توافرها في عقد تأجير تسيير المحل التجاري وهي :

- الرسمية
نصت المادة 203/3 قانون تجاري و المادة 324 مكرر قانون مدني ان عقد تأجير تسيـير المحل التجاري يجب تحريره في شكل رسمي "

- نشر العقد
"يجب أن ينشر العقد خلال 15 يوم من تاريخ إبرامه على شكل مستخرج في النشرة الرسمية للإعلانات القانونية ....إضافة إلى ذلك ينشر في جريدة مختصة بالإعلانات القانونية.

ـ شرط التسجيل في السجل التجاري
...كما يتعين على المؤجر إما تسجيل نفسه في السجل التجاري أو تعديل تقييده الخاص مع البيان صراحة بتأجير التسيير
مخالفة الاجراءات الشكلية في عقد ايجار القاعدة التجارية يترتب عنه البطلان
االسؤال الثاني :ما فيما يخص كيفية المحافظة على حقوقك يجب ان يحتوي العقد على البنود التالية :
ـــ التزام المستأجر بعدم التنازل عن ايجار التسيير او تأجيره من الباطن
ـــ التزام المستأجر بدفع بدل الايجار المتفق عليه مكانيا وزمانيا
ـــ الالتزام برد القاعدة التجارية الى المؤجر بعد انتهاء مدة الايجار
ـــ التزام بعدم تغيير النشاط الممارس والمتفق عليه في العقد
ملاحظة: العقد ينجز من قبل السيد الموثق في شكله الرسمي وفق ما ينص عليه القانون ولكن اذا وجدت هذه البنود غير واردة في العقد فاطلب من السيد الموثق اضافتها حتى لا تقع في منازعة مستقبلية والسلام