طلب استشارة حول شراء حصص الإرث

[أبو عبد الرحمــان]

السلام عليكم و رحمة الله و بركاته،اخوتي الكرام لي استفسار حول مشكلة تقسيم إرث أرقت كل العائلة.

بعد وفاة والدي رحمه الله اختلف اخوتي في تقسيم المنزل العائلي، فالبعض طلب بيع حصته بالسعر الذي يعجبه، و البعض طلب ابقاء البيت كما هو و البعض طلب إعادة القسمة، مع العلم أن بعض الاخوة يسكنون المنزل مع والدتي و البعض الاخر مستأجرون، و أننا استشرنا خبيرا عقاريا و قال أن قسمة البيت غير ممكنة.

سؤالي هل الاتي: إذا رفعت القضية للمحكمة و بقي الأخوة في عنادهم، هل يمكن لأحد الورثة شراء كل الحصص لكي لا تخرج والدتي من بيتها و لا يباع البيت في المزاد ؟ و إن أمكن ذلك فمن يحدد السعر؟

جزاكم الله خيرا.

[نورسين.داية]

السلام عليكم

أخي بالنسبة للسؤال ، أولا : عدم إتفاق الإخوة لا يمنع المدعي أو رافع القضية من أخد حقه كن على يقين ،

بالنسبة لمعطيات قضيتك : هنا كل الأطراف ورثة بما فيهم الأم بمعنى هي نصيبها يساوي ثمن المنزل عادي و لا يستطيع أحد ان ينتزع منها هذا النصيب

بالنسبة للشراء : يجب أولا أن تكون لبقية الورثة رغبة في البيع ، و تحديد ثمن المنزل يعود لخبير عقاري تحدده المحكمة بناء على طلبك ، هنا في حال كان البيع بينكم فقط
أما في حالة التعنت بين من يريد البيع و من لا يريد القانون يفرد يمعنى يعزل حق مريد البيع و يمنحه حق البيع ، لكن إذا أبدى وارث أخر عن رغبته في الشراء ، فالقانون يفرض عليه أن يبيع لهذا الوارث

أتمنى أني أفدتك أخي بالتوفيق لا تنسى المحامي

[rycerz]

السلام عليكم و رحمة الله و بركاته،اخوتي الكرام لي استفسار حول مشكلة تقسيم إرث أرقت كل العائلة.
بعد وفاة والدي رحمه الله اختلف اخوتي في تقسيم المنزل العائلي، فالبعض طلب بيع حصته بالسعر الذي يعجبه، و البعض طلب ابقاء البيت كما هو و البعض طلب إعادة القسمة، مع العلم أن بعض الاخوة يسكنون المنزل مع والدتي و البعض الاخر مستأجرون، و أننا استشرنا خبيرا عقاريا و قال أن قسمة البيت غير ممكنة.
سؤالي هل الاتي: إذا رفعت القضية للمحكمة و بقي الأخوة في عنادهم، هل يمكن لأحد الورثة شراء كل الحصص لكي لا تخرج والدتي من بيتها و لا يباع البيت في المزاد ؟ و إن أمكن ذلك فمن يحدد السعر؟
جزاكم الله خيرا.
--
نعم يمكن لأحد الورثة أو بعضهم أن يشتري باقي الحصص إذا إتفقوا مع باقي الورثة على البيع و الشراء
طبعا إذا لم يتفقوا فسيباع البيت في المزاد العلني
لكن سأنبّهك لأمر أعتقد أنك لم تلحظه :
إذا كان بيتكم عادي (يعني إذا كان مثلا في حي شعبي و ليس بموقع استراتيجي تجاري) فحسب تجربتي فإنّي لاحظت أن البيوع في المزادات العلنية لهذا النوع من المساكن في الغالب يأتي بثمن أقل بنسبة تقارب 10 % إلى 20 % من القيمة الحقيقية و في حالات يكون أرخص من ذلك، يعني مثلا منزل قيمته الحقيقية واحد مليار يباع بثمن لا يتعدى 900 مليون سنتيم في أفضل الأحوال .. و يمكن أن يرسو عليه المزاد بأقل من ذلك بكثير
و لهذا .. ففي حالة مطالبة الآخرين بأثمان كبيرة مقابل حصصهم فمن الأفضل للوريث الذي يريد الشراء وضع المنزل في المزاد العلني كي يتمكن من شراءه بسعر أفضل
--
يبقى شيء و هو عليكم سؤال الخبير حول السعر الأدنى الذي يوضع كمنطلق للمزاد .. و هذا حتى تعرفوا إن كان عملية المزاد في مصلحتكم
و أيضا عليكم أن تعلموا أنه إذا لم يتم بيع المنزل في المزاد الأول بسبب عدم بلوغ المزايدة للحد الأدنى فإنه عند برمجة مزاد ثاني سيتم تخفيض نسبة 10 % من السعر الأدنى للمزايدة و هكذا في كل مرّة يعرض فيها المنزل من جديد للمزاد
لهذا، إذا وضع الخبير سعر أدنى مرتفع حيث لا أحد من المزايدين شارك في عملية المزايدة يمكنكم عدم المشاركة أنتم أيضا في المزاد و هذا كي يتم إلغاءه و في المرّة القادمة يتم تخفيض السعر الأدنى بـ 10 % .. و هكذا.
--
السلبية الوحيدة في الشراء عن طريق المزاد هي أن ثمن الشراء الحقيقي هو الذي يتم التصريح به لدى مختلف المصالح (يعني حقوق التسجيل و الإشهار و المحضر القضائي و غيرها من المصاريف ستكون مرتفعة)
و أمام هذه المعطيات يمكنكم الحساب إذا ما كان الشراء عن طريق المزاد هو الأصلح لكم أم عن طريق الإتفاق مع باقي الورثة
--
هذا و يمكنكم إستشارة معارفكم من أهل الإختصاص بشكل أوضح (محضر قضائي، محافظ بيع، خبير عقاري ... إلخ)

[rycerz]

... بالنسبة للشراء : يجب أولا أن تكون لبقية الورثة رغبة في البيع ، و تحديد ثمن المنزل يعود لخبير عقاري تحدده المحكمة بناء على طلبك ، هنا في حال كان البيع بينكم فقط
أما في حالة التعنت بين من يريد البيع و من لا يريد القانون يفرد يمعنى يعزل حق مريد البيع و يمنحه حق البيع ، لكن إذا أبدى وارث أخر عن رغبته في الشراء ، فالقانون يفرض عليه أن يبيع لهذا الوارث ...
--
بخصوص هذه النقطة .. لا علم لي بها .. و كما قالت لك الأخت، يمكنك إستشارة أهل الإختصاص بخصوصها.

[أبو عبد الرحمــان]

جزاكم الله خيرا الأخت نورسين.داية و الأخ rycerz على مساهماتكم الجد قيمة.

لدي سؤال هل للورثة حق المزايدة و كيف يعرفون تاريخ المزايدة ؟ لأني سمعت أنه ينشر في بعض الجرائد غير المشهورة.

مع العلم أن قيمة البيت حسب الخبير و الوكالات العقارية في بلديتنا تتراوح بين 5 و 6 مليارات سنتيم على أكثر تقدير، وأن واحدا من الورثة يقبل البيع حتى ب4 مليارات و الاخر (الذي يسبب المشاكل) يطالب ببيع حصته على أساس 15 مليار سنتيم (و هذا أمر تعجيزي) و إلا سيبقى في البيت لخلق مشاكل متكررة، مع العلم أنه الوحيد الذي لم يساهم في بناء حجر من البيت.

مشكورين على الإجابة مسبقا.

[rycerz]

... لدي سؤال هل للورثة حق المزايدة ...
طبعا يمكن للورثة أن يشاركوا في عملية المزايدة مثلهم مثل باقي الناس .. لكن لا يمكنهم التضامن معا في عملية المزايدة (يعني كل واحد يزايد بإسمه الخاص مثل باقي المزايدين)
و لهذا إذا كنتم تنوون تكليف أحدكم ليزايد على البيت و تعطونه المال للتسديد فلتعلموا أن البيت سيكون بإسمه هو فقط بعد ما يرسو عليه المزاد (و تبقى القضية قضية ثقة و تفاهم)
و عندما يرسو عليه البيع فإنه يدفع الثمن منقوص منه قيمة حصته هو فقط .. حيث أن المال الذي يدفعه سيقسّم على جميع باقي الورثة كل حسب قيمة حصته و ذلك بعد إقتصاص تكاليف التسجيل و الإشهار و باقي حقوق عملية البيع بالمزاد العلني
-
... و كيف يعرفون تاريخ المزايدة ؟ لأني سمعت أنه ينشر في بعض الجرائد غير المشهورة ...
بما أن المزايدة العلنية سوف تكون عن طريق حكم قضائي فسوف يتم إعلام جميع الورثة عن طريق المحضر القضائي .. و بالتالي ستكونون على إطلاع على كل الخطوات و الإجراءات بعد ذلك .. و بما أنكم تنوون الإحتفاظ بالبيت فمن مصلحتكم أن يكون الإشهار في جرائد غير مشهورة .. حتى لا يأتي مزايدون كثر (خاصة أصحاب الشكارة قصد تبييض أموالهم).
-
... و الاخر (الذي يسبب المشاكل) يطالب ببيع حصته على أساس 15 مليار سنتيم (و هذا أمر تعجيزي) و إلا سيبقى في البيت لخلق مشاكل متكررة ...
هذا سبب آخر يجعل من عملية البيع في المزاد العلني هي الخيار الأفضل لحل المشكلة.

[أبو عبد الرحمــان]

بارك الله فيك أخي rycerz لقد أجبت و أوفيت، فكل التفاصيل التي شرحتها بخصوص البيع في المزاد كانت غامضة بالنسبة لي.

هذا سبب آخر يجعل من عملية البيع في المزاد العلني هي الخيار الأفضل لحل المشكلة.

كان عندي شك ولكن الان تيقنت أنه ليس هناك حل إلا القضاء، فيمكن للواحد منا المزايدة للحفاظ على البيت، و إلا فيزايد حتى يوصل البيت إلى سعره الحقيقي فلا يتضرر الورثة.
ربي يفتح عليك.

[rycerz]

بارك الله فيك أخي rycerz ...

و فيك بركة يا أخ أبو عبد الرحمان
-
... كان عندي شك ولكن الان تيقنت أنه ليس هناك حل إلا القضاء، فيمكن للواحد منا المزايدة للحفاظ على البيت، و إلا فيزايد حتى يوصل البيت إلى سعره الحقيقي فلا يتضرر الورثة ...

تماما
-
... ربي يفتح عليك.
آمين لنا و لكم و لجميع إخوتنا و أخواتنا في كل مكان