استفسار حول قضية قطعة أرض

[سيد زعبور]

سلام الله عليكم وبعد :
الموضوع : استفسار حول قضية تتعلق بقطعة أرضية


نحن عائلة من جدّ واحد ، خلّف خمسة أفراد ذكور وثلاثة بنات (كلهم إخوة من أب واحد وأم واحدة) لم يبق على قيد الحياة إلاّ واحد من هؤلاء الإخوة عمره حاليا 88 سنة ... نحن أنسال الإخوة الذكور (الخمسة) عددنا يتعدى 30 فردا (في حدود 36 فردا) ، نملك قطعة أرض اشتراها جدنا رحمه الله في سنة 1938م من عند أحد الجيران في المنطقة التي كنا نسكنها قبل الثورة التحريرية .... شاءت الأقدار أن تحرق بيوتنا مرتين وقت الثورة (1945 ثم 1954م) من طرف الاستعمار الفرنسي وتمّ حرق الوثائق المتعلقة بالقطعة الأرضية موضوع هذا الاستفسار (عقود الجماعة آنذاك) .
جدنا توفي سنة 1941م.
الذي باع القطعة الأرضية لجدنا توفي سنة (1966 أو 1967م) وخلّف ابنا له.
أصبحت القطعة الأرضية ملكا لنا ونستغلها الى يومنا هذا .
في هذا الشهر (جانفي 2016م) وصلتنا مراسلة من العدالة مفادها أن ابن الذي باع لنا الأرض اراد استرجاعها بحجة أنه يملك عقد الحيازة الذي يعود الى عهد الثورة .
الإستفسار : 1 ـ هل بامكانه أخذ هذه القطعة الأرضية بحجة أنه يملك عقد الحيازة القديم علما أننا لا نملك حاليا أية وثيقة تبرر امتلاكنا للارض على اساس أن كل الوثائق كما أسلفت تمّ حرقها ابان الثورة من طرف المستعمر؟؟؟
2 ـ ماهي الاجراءات القانونية التي يمكن ان نعتمدها لاثبات أن الأرض ملكا لنا علما أن العام والخاص من سكان المنطقة يعرفون ان الارض ملكا لنا منذ أمد بعيد؟؟؟
الرجاء من ذوي الاختصاص في القانون تنويرنا في هذه المسألة وأجر الجميع على الله سبحانه وتعالى .
تقبلوا مني جميعا فائق الإحترام والتقدير.

[أم ســلــمــة]

يشترط في الحيازة أن تكون علنية هادئة و مستمرة حسبب المادة 524 ق إ م إ
كما يشترط أن دعوى الحيازة تقام في غضون السنة من يوم وقوع الاعتداء م 525 و ما يليها من ٌق إ م إ
و مادام الأرض هذه من أيام الثورة و لم يعترض هذا الشخص فيمكنك طلب رفض دعواه على أساس المواد المذكورة أعلاه
الله المستعان

[سيد زعبور]

يشترط في الحيازة أن تكون علنية هادئة و مستمرة حسبب المادة 524 ق إ م إ
كما يشترط أن دعوى الحيازة تقام في غضون السنة من يوم وقوع الاعتداء م 525 و ما يليها من ٌق إ م إ
و مادام الأرض هذه من أيام الثورة و لم يعترض هذا الشخص فيمكنك طلب رفض دعواه على أساس المواد المذكورة أعلاه
الله المستعان

شكرا جزيل الشكر سيدتي المحترمة وجزاك الله كل خير .....

ما اقلقنا فقط هو عدم امتلاكنا لأية وثيقة رسمية حول هذه الأرض على اساس أن عقد الحيازة التقليدي (تع لجماعة ) تم حرقه إبان الثورة من طرف المستعمر وبالمقابل خصمنا المعتدي علينا يدعي أنه يملك عقد الحيازة .....
أجدد شكري لك سيدتي وان لم يكن هناك ازعاج بالنسبة لك ساستفسر منك من حين لآخر حول هذه المسألة.

[شكيب خان]

السلام عليكم
بالتقادم المكسب ، والحيازة تستطيع بهما اثبات ملكية للأرض
التقادم المكسب ، فمتى استوفت الحيازة شرائطها طبقا للمادتين 827، 828 من القانون المدني فقد تملك العقار بالتقادم وكان هذا دليلا قاطعا على ملكيته وهو حجة على الكافة
المبدأ : تقوم الملكية على اساس التقادم عند توفر شرود الحيازة ولا يشترط فيها توفر السند الصحيح
اجراءات التمسك بالتقادم المكسب :
مكن المشرع حائز العقار او الحق العيني العقاري بعد استكمال المدة القانونية للحيازة من الحق في تملك العقار بالتقادم المكسب بشرط ان يتمسك به صراحة عن طريق دعوى او دفع في دعوى الحيازة تنتهي بصدور حكم قضائي نهائي يمثل سند ملكية الحائز فيما بعد

الحيازة : المبدأ من الثابت قانونا ان كل من حاز على عقارا او منقولا او حقا عينيا على منقول او عقار دون ان يكون مالكا له او خاصا به صار له ذلك ملكا اذا استمرت حيازته له مدة خمسة عشر سنة بدون انقطاع لا يمنع توفر العقار على دفتر عقاري من اكتسابه بالتقادم
والحيازة الصحيحة التي اشترطها المشرع بموجب المادة الاولى من المرسوم 83 ـ 352 المؤرخ في 21ـ 05ـ 1983 التضمن اعداد عقد الشهرة يجب ان تكون حيازة هادئة وعلنية ومستمرة خالية من عيب الغموض والاكراه والخفاء وعدم الاستمرار
ملاحظة : حظر تملك العقارات الممسوحة بالتقادم المكسب والسلام

[سيد زعبور]

السلام عليكم
بالتقادم المكسب ، والحيازة تستطيع بهما اثبات ملكية للأرض
التقادم المكسب ، فمتى استوفت الحيازة شرائطها طبقا للمادتين 827، 828 من القانون المدني فقد تملك العقار بالتقادم وكان هذا دليلا قاطعا على ملكيته وهو حجة على الكافة
المبدأ : تقوم الملكية على اساس التقادم عند توفر شرود الحيازة ولا يشترط فيها توفر السند الصحيح
اجراءات التمسك بالتقادم المكسب :
مكن المشرع حائز العقار او الحق العيني العقاري بعد استكمال المدة القانونية للحيازة من الحق في تملك العقار بالتقادم المكسب بشرط ان يتمسك به صراحة عن طريق دعوى او دفع في دعوى الحيازة تنتهي بصدور حكم قضائي نهائي يمثل سند ملكية الحائز فيما بعد

الحيازة : المبدأ من الثابت قانونا ان كل من حاز على عقارا او منقولا او حقا عينيا على منقول او عقار دون ان يكون مالكا له او خاصا به صار له ذلك ملكا اذا استمرت حيازته له مدة خمسة عشر سنة بدون انقطاع لا يمنع توفر العقار على دفتر عقاري من اكتسابه بالتقادم
والحيازة الصحيحة التي اشترطها المشرع بموجب المادة الاولى من المرسوم 83 ـ 352 المؤرخ في 21ـ 05ـ 1983 التضمن اعداد عقد الشهرة يجب ان تكون حيازة هادئة وعلنية ومستمرة خالية من عيب الغموض والاكراه والخفاء وعدم الاستمرار
ملاحظة : حظر تملك العقارات الممسوحة بالتقادم المكسب والسلام


وعليكم السلام ورحمة الله تعالى وبركاته...
أشكرك جزيل الشكر سيدي الكريم على التوضيح .... فقط أطلب منكم لو تكرمتم شرح أكثر لمعنى مصطلح التقادم الذي لم استوعبه جيدا على اساس أنني لا أفقه كثيرا في مثل هذه الأمور..... تحياتي.

[شكيب خان]

لسلام عليكم
شروط التقادم المكسب :
ــ تحقق الحيازة :طبقا للمادتين 827 ، 828 من القانون المدني ويقتضي تحقق الحيازة القانونية ضرورة توفر العنصرين المادي والمعنوي
ـــ خلو الحيازة من العيوب ( المادة 808 من قانون المدني ) اذا اقترنت الحيازة باكراه او حصلت خفية او كان فيها التباس فلا يكون لها اثر اتجاه من وقع عليه الاكراه او اخفيت عنه الحيازة او البس عليه امرها الا من الوقت الذي تزول فيه هذه العيوب
ــ ان تكون الحيازة مستمرة :
ـــ مدة الحيازة في التقادم المكسب : أي ان الحيازة المؤهلة لكسب الحق بالتقادم يجب ان تمتد فترة من الزمن كافية لتفضيل الحائز على المالك الحقيقي الذي تخلف عن استعمال ملكه وتقدر بعشر سنوات بالنسبة للتقادم القصير ، و15 سنة في التقادم الطويل طبقا للمادة 827 من قانون المدني
قضية رقم 40187 قرار بتاريخ 01ـ 07 ـ 1987 م . ق 1990 عدد 4 من صفحة 20 الى 23
من المقرر قانونا ان كسب الحقوق العينية المنقولة او غير المنقولة بالتقادم المكسب وفق اجله الطويل او القصير تتم اذا كانت الحيازة هادئة ومستمرة بعنصريها المادي والمعنوي وغير غامضة وخالية من العيوب والسلام

[سيد زعبور]

لسلام عليكم
شروط التقادم المكسب :
ــ تحقق الحيازة :طبقا للمادتين 827 ، 828 من القانون المدني ويقتضي تحقق الحيازة القانونية ضرورة توفر العنصرين المادي والمعنوي
ـــ خلو الحيازة من العيوب ( المادة 808 من قانون المدني ) اذا اقترنت الحيازة باكراه او حصلت خفية او كان فيها التباس فلا يكون لها اثر اتجاه من وقع عليه الاكراه او اخفيت عنه الحيازة او البس عليه امرها الا من الوقت الذي تزول فيه هذه العيوب
ــ ان تكون الحيازة مستمرة :
ـــ مدة الحيازة في التقادم المكسب : أي ان الحيازة المؤهلة لكسب الحق بالتقادم يجب ان تمتد فترة من الزمن كافية لتفضيل الحائز على المالك الحقيقي الذي تخلف عن استعمال ملكه وتقدر بعشر سنوات بالنسبة للتقادم القصير ، و15 سنة في التقادم الطويل طبقا للمادة 827 من قانون المدني
قضية رقم 40187 قرار بتاريخ 01ـ 07 ـ 1987 م . ق 1990 عدد 4 من صفحة 20 الى 23
من المقرر قانونا ان كسب الحقوق العينية المنقولة او غير المنقولة بالتقادم المكسب وفق اجله الطويل او القصير تتم اذا كانت الحيازة هادئة ومستمرة بعنصريها المادي والمعنوي وغير غامضة وخالية من العيوب والسلام


شكرا جزيلا أخي الكريم .... بارك الله فيك.

[أم ســلــمــة]

شكرا جزيل الشكر سيدتي المحترمة وجزاك الله كل خير .....

ما اقلقنا فقط هو عدم امتلاكنا لأية وثيقة رسمية حول هذه الأرض على اساس أن عقد الحيازة التقليدي (تع لجماعة ) تم حرقه إبان الثورة من طرف المستعمر وبالمقابل خصمنا المعتدي علينا يدعي أنه يملك عقد الحيازة .....
أجدد شكري لك سيدتي وان لم يكن هناك ازعاج بالنسبة لك ساستفسر منك من حين لآخر حول هذه المسألة.

مرحبا و سهلا أخي فقط أطلعنا على التطورات لنتمكن من توجيهك جيدا

[سيد زعبور]

مرحبا و سهلا أخي فقط أطلعنا على التطورات لنتمكن من توجيهك جيدا



وهو كذلك .... شكرا جزيلا.

[الهام17]

السلام عليكم ارجو منكم افادتي حيث اننا 08 اخوة و ترك انا ابي مسكن ليس له عثد ملكية و لا نملك سوى رخصة بناء و عندما اردنا ان نستخرج عقد الملكية طلب منا وكالة تكون باسم الام كل اخوتي وافقوا الا واحد رفض امصاءها ارجو منكم افادتي بحل لدلك و شكرا

[karim2000]

السلام عليكم
مشكلتي تتمثل فيمايلي :
قمت ببناء مسكن في ارض موروثة عن الجد ، غير أنه توجد قطعة أرض تفصل بيتي و الطريق . صاحب هذه القطعة منعني من الوصول الي بيتي مرورا بأرضه كما منعني من توصيل الكابل الكهربائي بالعمود الكهربائي الموجود في القطعة التي يملكها ، رغم أنني أملك ترخيص من رئيس االبلدية يسمح فيه بتركيب الكهربائي .
ارجوكم انصحوني كيف اتصرف معه .
تقبلوا تحياتي

[شكيب خان]

السلام عليكم
قرار رقم 55985 مؤرخ 15/ 11/ 1991 عدد 01 ص :27
من المقرر قانونا انه يجوز لمالك الاراضي المحصورة التي ليس لها اي ممر يصلها بالطريق العام او كان لها ممر غير كاف للمرور ان يطلب حق المرور على الاملاك المجاورة مقابل دفع تعويض
اذن الشروط المطالبة بحق الارتفاق :
/ ان يكون السكن محصورا
/ لا يجوز المطالبة بالتعويض عن استعمال ممر قائم منذ اكثر من 15 سنة
/ لا يطلب حق المرور بالنسبة للارض المحصورة نتيجة معاملة ما ( بيع ــ مبادلة ـــ قسمة ...) الا على الارض محل المعاملة
وينتهي حق الارتفاق اذا تغير وضع الاشياء تصبح في حالة لا يمكن فيها استعمال هذا الحق
اما بشأن التعويض اذا لم تتفقا على مقداره تولئ القاضي تحديده ، وذلك عن طريق ندب خبير لتقويم الضرر الذي اصاب الجار بتثقيل ارضه بحق مرور لصاحب الارض المحبوسة والسلام

[karim2000]

شكرا سيدي على الرد ، أريد فقط ان توضح لي هذه العبارة :لا يطلب حق المرور بالنسبة للارض المحصورة نتيجة معاملة ما ( بيع ــ مبادلة ـــ قسمة ...) الا على الارض محل المعاملة
وينتهي حق الارتفاق اذا تغير وضع الاشياء تصبح في حالة لا يمكن فيها استعمال هذا الحق
و شكرا سيدي الفاضل.

[شكيب خان]

السلام عليكم
النص يفرض ان هناك ارضا لها منفذ الى الطريق العام ، ثم تصرف صاحب الارض فيها تصرفا قانونيا ادى الى الى جعل جزء منها محبوسا عن هذا الطريق مثل ان يبيع جزءا من الارض لشخص آخر ،فيؤدي البيع الى احد امرين اما ان يشتري الجزء غير المجاور للطريق العام فيكون هذا الجزء محبوسا ، او يشتري الجزء المجاور للطريق العام فيصير الجزء الاخر الذي استبقاه البائع هو المحبوس وكالبيع المقايضة (المبادلة) والهبة فيكون هناك مقايض او موهوب له بدلا من المشتري . ويصح ان تكون الارض شائعة بين اثنين فيقتسمانها وبذلك تفرز حصة كل منهما ، وقد احدى الحصتين بعد افرازها لا منفذ لها الى الطريق العام . هذه صور عملية للحبس الذي ينشأ عن تجزئة العقار بناء على تصرف قانوني، ومنها نرى ان جزءا من هذا العقار قد اصبح محبوسا عن الطريق العام بحكم هذه التجزئة ، فاذا طالب صاحب هذا الجزء بحق المرور فأين يكون موضع الممر الذي يطلبه؟ لو طبقنا القواعد العامة في هذه الحالة ، لوقع الممر في أي عقار مجاور يكون المرور فيه اخف ضررا
لكن القانون هنا عدل عن هذه القاعدة ، واوجب ان يكون الممر في الجزء الاخر من العقار المجزأ ولو لم يكن المرور فيه هو اخف ضررا ففي حالة بيع جزء من العقار ، اذا كان المشتري هو المحبوس كان له حق المرور في الجزء الذي استبقاه البائع ،واذا كان البائع هو المحبوس كان له حق المرور في الجزء الذي باعه للمشتري وفي حالة القسمة يكون للمتقاسم الذي انحبس يعد افراز حصته حق المرور في حصة المفرزة التي وقعت في نصيب المتقاسم الآخر والسلام