أزمة العقار وتأثيرها على المدن الجزائرية

[صغيري]

تأثير العقار على التوسع العمراني في المدن الجزائرية- دراسة حالة مدينة المسيلة-

الملخص:
يحضى موضوع العقار في المدن بأهمية قصوى نظرا للتزايد السريع في عدد السكان في المدن, والذي ينتج عن النزوح الريفي بمعدلات عالية بحثا عن فرص العمل والحياة الكريمة، وكذلك الاستثمار في العقار وتأثره بالمضاربات العالمية. وهذا الأمر أدى إلى استهلاك كبير في الأراضي القابلة للتعمير, وقد ترتب على هذه الوضعية أزمة سكنية خانقة نظرا لنفاذ الرصيد العقاري في المدن وضواحيها.
ومدينة المسيلة إحدى المدن الجزائرية متوسطة الحجم، وقد شهدت في الآونة الأخيرة زيادة كبير في عدد السكان، وأصبحت تتميز بكثافة سكانية عالية مما زاد من الطلب على العقار في المجال الحضري للمدينة، وارتفاع غير مبرر للعقار فيها. ولا شك أن البحث عن عقار بأسعار مقبولة أصبح هاجسا مسيطرا على السكان لا سيما في ضواحي المدينة بعيدا عن الأسعار العالية داخلها. وهذا الأمر أدى إلى نشوء العديد من التجمعات السكنية في ضواحي المدينة وأثر بشكل كبير على آليات النمو فيها.
لذلك سنقف في هذه الورقة على أسباب ارتفاع سعر العقار داخل مدينة المسيلة، وأشكال التوسع الحالي ودور العقار في ذلك.

الكلمات المفتاحية : أزمة العقار ,التوسع العمراني, مدينة المسيلة ، تثمين العقار

مقدمة:

إن كثرةالطلب على السكن الحضري بسبب الزيادة الطبيعة بين سكان المدن من جهة وبسبباستمرار الهجرة الريفية من جهة أخرى كان من بين الأسباب الأساسية التي أرغمت الهيئات والسلطات على التفكير في انجاز المشاريع السكنية بكل أنواعها محاولة للوصول إلى تحقيق التوازنبين الاحتياج الحقيقي للسكن الحضري من جهة والطلب المتزايد عليه من جهة ثانية ولإنجاز مثل هذه المشاريع الموجهة للسكن يستلزم توفير الوعاء العقاري. وهذا الأمر أدى إلى استهلاك كبير في الأراضي القابلة للتعمير, وقد ترتب على هذه الوضعية أزمة سكنية خانقة نظرا لنفاذ الرصيد العقاري في المدن وضواحيها.
ومدينة المسيلة شهدت في السنوات الأخيرة مشاكل برزت بشكل ملفت للانتباه، من ناحية الارتفاع الكبير والسريع والمستمر الذي تعرفه أسعار الأراضي الصالحة للبناء، ومع الاستثمارات في العقار ، لم يبقى فيها سوى الاحتياطات العقارية تجعل أي مدينة في مأمن من مخاطر المضاربة في العقار، وتضمن كذلك استمراريتها في إقامة مشاريعها التنموية،وتوسعها بطريقة متواترة دون اختناق لكن النمو العمراني في مدينة المسيلة استنفذ كل الاحتياطات العقارية ولم تبق إلا جيوب عمرانية قليلة لا يمكنان تصلح لإقامة مشاريع تنموية تحقق التوازن الوظيفي. وهذا الأمر أدى إلى نشوء العديد من التجمعات السكنية في ضواحي المدينة وأثر بشكل كبير على آليات النمو فيها.

وعاء عقار

أزمة سكن

مشاريع سكنية

توسع المدينة

المصدر: من إعداد الباحث 2010

المنهجية المتبعة:
من اجل دراسة أزمة العقار وتأثرها على التوسع العمراني بمدينة المسيلة على الأسس التي يجب إتباعها سوف نتبع المنهج التحليلي الوصفي كوسيلة بحثية ، أما الجانب التطبيقي في الموضوع فقد استعملنا عدة تقنيات كالمنحنيات ،البيانات والجداول والإحصائيات والمخططات التوضيحية .
أهداف البحث:
إبراز مدى المشاكل والتأثيرات السلبية العقار على التنمية العمرانية.
معرفة أهم الخصائص العقارية للأراضي الحضرية للمدينة المسيلة، وهذا عن معرفة مجالها العمراني. ومعرفة الاسباب الكامنة وراء هذه الوضعية التي ألت اليها مدينة المسيلة .

1- مفاهيم عامة حول العقار:


1-1- العقار:

ü لغة: هو كل ملك ثابت كالأرض والدار.
ü إصطلاحا :وحسب القانون فيعرف العقار بأنه الاملاك العقارية في مفهوم هذا القانونهي كل الاراضي او اثراوات العقارية غير المبنية قانون التوجيه العقاري 90/25 المؤرخ في 18/11/1990

1-2- مفهوم القيمة :

يستخدم المفهوم على إطلاقه في الفكر الاقتصادي للتعبير عنمنفعةالسلعة التي قد تتحقق بالاستخدام أو بالتبادل. وبالتالي تكون القيمة الاستعمالية : هي مدى قدرة السلعة على إشباع الحاجات، والقيمة التبادلية : هي المبلغ النقدي الذييمكن دفعه في مقابلة السلعة. ويلاحظ هنا أن القيمة تتحدد بالتقاء العرض والطلب، وأنالتكلفة تشير إلى الماضي بينما المنفعة تشير إلى المستقبل .
1-3-مفهومالثمن :

يرى بعض الاقتصاديين أن معنى الثمن والقيمة واحد حيث يعبران عن العلاقة بينالنقود والسلع، بينما يرى آخرون بانالقيمة تعني معدل استبدال السلعة بالسلع الأخرىوان الثمن يعني معدل استبدال السلعة بالنقود، ونظراً لان المقايضة بين السلع لم تعدتستخدم إذاً فهذه التفرقة بين الثمن والقيمة لا مبرر لها.
1-4- السعر العقاري :
أما معنى سعر الأرض فيعبر عنه هو مبلغ رأسمال الضريبة العقارية ....وبأن سعر الأرض ليس هو فعل اقتصادي فقط.

1- 5- سوق العقار :
هو تفاعل الأشخاص الذين يستبدلون حقوقا عقارية بأصول أخرى مثل المال أو حقوق عقارية.

2- العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي:
ومن خلال الدراسة المكتبية والحقلية التي قامبها الباحثون أتضح وجود شبه اتفاق على مجموعة هامة من العوامل المؤثرة في أسعارالأراضي ويمكن تصنيفها إلى النوعيتين التاليتين:
2-1-عوامل تزيد من قيمةالأرض:
سند الملكية وقوته- وجود المرافق العامة والخدمات - . قلة حصصالملكية بين شركاء
المساحة المناسبة للاستخدام- الموقع داخل المدينةواتصاله بالشوارع الرئيسية - الطلب مع قلة العرض وفرص الاستثمار- الأبعادالمناسبة والشوارع العريضة- طبيعة التربة المناسبة من الأرض واستوائها.
2-2- عوامل تقلل من قيمة الأرض:
وجود نزاع قضائي- وجود مشاكل أمنية بوجودها يقلالسعر وجود مستأجر بالعقار. وجود حقوق مادية أو عينية على العقار.
3- تقديم المـــدينة:

3 -1-الموقع الجغــرافي:

تقع مدينة المسيلة في القسم الأوسط من التراب الوطني، ضمن حوض الحضنة تبعد عن البحر بحوالي 100 كلم، معدل ارتفاعها عن سطح البحر يقدر بـ 460 م، يقطع واد القصب بشكل طولي (شمال- جنوب)، كما يتقاطع على مستواها محورين هامين للحركة هما الطريقين الوطنين رقم (40) و(45) .الخريطة رقم 01

3-2-المــوقع الإداري:

بلدية المسيلة هي إحدى البلديات الـ 23 لولاية المسيلة التي ظهرت إلى الوجود إثر التقسيم الإداري لسنة 1974م وإحدى الـبلديات الـ47 للولاية بعد التقسيم الإداري لسنة 1984م يحدها من الشمال بلدية العش التابعة لولاية برج بوعريريج، ومن الشرق بلدية المطارفة، ومن الجنوب الشرقي بلدية السوامع ومن الغرب بلدية أولاد منصور أما من الناحية الجنوبية الغربية بلدية أولاد ماضي،أما مدينة المسيلة فهي تقع ضمن التراب البلدي لبلدية المسيلة وهي تمثل مركز للولاية وتتربع على مساحة قدرها 1792.6 هكتار لتمثل ما نسبته 7.72% من إجمالي مساحة البلدية وهو المجال المساحي الذي سيكون محور الدراسة .الخريطة رقم 02
4- اتجاه توسع مدينة المسيلة :
تتوسع مدينة المسيلة بسرعة فائقة وهو ينتمي إلى التوسع المستمر أو كما يسمى أيضا بالتوسع المتصل ،إذا عرفت مدينة المسيلة منذ 1974 انطلاقة كبيرة وسريعة في الأعمار حيث توجه نحو الجهة الغربية و الشمالية الغربية وذلك لان الطبيعة العقارية القانونية في هذه المناطق ساعدت على التوسع (أملاك عمومية ) ،بينما الأرضي التي تقع في الجهة الشرقية لواد القصب فهي أراضي خاصة. مخطط رقم 03 المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير 2005 ص 14

5-الخصـائـص السكـانية

5-1-التطـور السكـانـي:تعد الدراسة السكانية ذات أهمية كبيرة في التخطيط وتحكمها في استعمالات الأرض داخل التجمع العمراني وما تطابقها مع الدراسات المستقبلية للتوسع العمراني وما يستلزم من خدمات وتجهيزات،ومساحات خضراء.............الخ.
ويعرف سكان مدينة المسيلة حاليا معدل نمو يقدربـ2%،وذلك يعود إلى تطور الظروف المعيشية إضافة إلى الهجرة الكثيفة التي شهدتها المدينة في السنوات القليلة السابقة.

الجدول رقم(01): تطور السكان لبلدية المسيلة.

التعيين


1966


1977


1987


1998


2008


مقر البلدية


19675


30419


66373


100745


128562


التجمعات الثانوية


-


4294


9709


13450


7537


التجمعات الريفية


15720


17875


6795


7488


15736


المجموع


35395


52588


82877


121683


151835

المصدر:بلدية المسيلة-الإحصاء العام للسكن والسكان-2008-
الجدول رقم(02) :معدلات نمو السكان لبلدية المسيلة

التعيين


1966


1977


1987


1998


2008


مقر البلدية


4.46


8.1


3.86


2.44


2.0


التجمعات الثانوية


-


8.5


3.00


4.41


-


التجمعات الريفية


1.28


0.79


0.89


3.20


-


المعدل العام


4.04


4.65


3.55


2.71


-

المصدر: المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير لبلدية المسيلة2008-
5-2- نسبة التحضــر:
التركيز الحضري يقصد به النسبة التي يمثلها سكان الحضر (المدينة ) من إجمالي سكان البلدية وذلك كما يلي :

̳نسبة التحضر في المدينة

×100

سكان البلدية

سكان الحضر(المدينة)

الخريطة رقم ( 01 ) موقع مدينة المسيلة

المصدر :خريطة التقسيم الإداري لسنة 1974

خريطة رقم( 02) موقع مدينة المسيلة والمحيط المجاور

المصدر :مديرية التهيئة والإقليم لمدينة المسيلة 2005

المخطط رقم ( 03) اتجاه توسع المدينة

المصدر :المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير 2005

6- الطبــيعة العـقارية للأراضي في المدينة :

6-1-أراضي ملك للدولة: تقدر بـ47.87 % بما يعادل 858.12 هكتار من إجمالي مساحة المدينة المقدرة بـ 1792.60 هكتار وهي تشغل كل أراضي وسط المدينة،وبالتقريب كل مساحة القطاعات الثاني – الثالث – الرابع – الخامس وجزء من القطاع السادس بقسمه الجنوبي وتقريباً كل مساحة المنطقة الصناعية وجزء هام من مساحة منطقة النشاطات في جنوب تراب الولاية .
6-2-أراضي ملك للبلدية: تقدر مساحتها بـ 499.06 هكتار لتمثل ما نسبته 27.84 % من إجمالي مساحة المدينة،وتتوزع هذه المساحة بالقسم الشمالي للقطاعات الرابع و الخامس والسادس وهي تمتد حتى خارج حدود المحيط العمراني،الأمر الذي لا يقف حاجزاً ولا يطرح أي إشكال عند توسع المدينة بتلك الناحية ، وفي الوقت الحالي والمستقبلي ولآفاق بعيدة,كما نجد جزء من الأراضي التابعة للبلدية يتركز بقلب المدينة وبحي وعوا ع المدني .(أعراب وليد،2009،ص92)

الشكل رقم( ): الطبيعة العقارية لمجال المدينة


الشمال

ملك للدولة

n° 2

ملك للخواص

ملكللخواص

ملك للبلدية

ملك للخواص

المصدر :ميلي محمد ،ص89 ،2001 السلم 1 / 40.000

6-3-أراضي ملك للخواص:وتمثل24.29%من المساحة الإجمالية للمدينة أي ما يعادل 435.42 هكتار وهي تتركز أساساً بالقطاع العمراني الأول بالناحية الشرقية للمدينة وجزء هام من مساحة القطاع السابع,وأجزاء أخرى تتمثل في مساحات صغيرة في القسم الشمالي من تراب المدينة.
إن نسبة التحضر تعتبر من المؤشرات والاعتبارات الهامة لمعرفة مدى جاذبية المدينة بالنسبة للبلدية، وهذه النسبة على مستوى بلدية المسيلة تعتبر مؤشراً هاماً لتحديد درجة الجذب التي تشهدها التجمعات الحضرية بسبب التزايد المستمر في عدد سكانها، وهي نسبة تدل على التطور الذي سوف تشهده المراكز الثانوية بالبلدية.

الجدول رقم (4-5): تطور نسب التحضر لمدينة المسيلة

السنوات


عدد سكان المدينة/ ن


عدد سكان البلدية/ ن


نسبة التحضر


1966


19657


35377


55.56


1977


30419


52600


57.83


1987


66373


82309


80.63


1998


100747


121683


82.79


2005


128562


151835


84,67

المصدر:المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير لبلدية المسيلة،2005








7- انعكاسات التوسـع العمـراني على المجال الحضري للمدينـة:
إذا كان للتوسع العمراني المنظم والمخطط كثير من الإيجابيات من أهمها استفادة التجمعات العمرانية من جوانب عدة الاقتصادية والاجتماعية والعمرانية..... وتخطيطها وفق مقاييس عمرانية تحقق غاية الإنسان في هذا الوجود.
نجد أن الطبيعة القانونية للأرض الحضرية القابلة للبناء، تساعد على تحديد نوع واتجاه التوسع العمراني لأي مدينة، وأنه يدخل في تحديد القيمة التجارية لها.(المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير 2005)
7-1- استنفـاذ الاحتيــاطات العقــارية:
الاحتياطات العقارية تجعل أي مدينة في مأمن من مخاطر المضاربة في العقار، وتضمن كذلك استمراريتها في إقامة مشاريعها التنموية،وتوسعها بطريقة متواترة دون اختناق لكن النمو العمراني في مدينة المسيلة استنفذ كل الاحتياطات العقارية ولم تبق إلا جيوب عمرانية قليلة لا يمكنان تصلح لإقامة مشاريع تنموية تحقق التوازن الوظيفي لجميع مكونات المدينة .
7-2- عـدم تجـانس الوظيـفية والشكـل لمدينـة المسيـلة"
إن المحيط العمراني يعاني من نسيج عمراني متشبع وحاليا يجري تكثيفه أكثر فكلما عثر على ثغرة (مساحة) إلا وبنيت ، وسيطرة الأحياء الجماعية الغير موزعة بطريقة مدروسة ، كما يلاحظ عدم توزيع قطاع الخدمات ولا قطاع الصناعة كما ينبغي ، وتظهر المدينة مزدحمة بالمباني المتلاصقة والشوارع الضيقة والفراغات المحدودة مثل حي اشبيليا ولا روكاد فهي عبارة عن أحياء فردية من النوع الرديء غير المخطط معماريا شكلا و تصميما. حيث يلاحظ عدم وجود خطة مسبقة لبناء المدينة بشكل يجعلها منظمة وجميلة هذا من حيث الشكل.
7-3- فقد الأحيـــاء السكنيــــة لخصوصيـتها
مما لا شك فيه أن التعاليم الإسلامية من مصادر التشريع في القرآن والسنة لها انعكاسات ملموسة على الجوانب العمرانية وأساليب المعيشة والعادات والتقاليد في المجتمعات الإسلامية وتحديداً فإن هذه العوامل تؤثر بصورة أو بأخرى على التوزيع المكاني الفراغي للأنشطة على مستوى المناطق السكنية و برزت هذه الخصوصية كعامل هام ومؤثر وكمفهوم خاص نابع من المفاهيم الإسلامية في التكوين المعماري والتوزيع الفراغي أو المكاني، وفي الحي السكني لمدينة المسيلة يبدو التأثر بالخصوصية فقط في بعض الأحياء القديمة مثل العرقوب ومركز المدينة ،وعلى وجه الخصوص انعكست في التوزيع الفراغي للمباني والأفنية بتدرج هرمي ابتداء من الفراغ الخاص داخل الوحدة السكنية ثم إلى فراغات شبه عامة .
وتصميم الأحياء السكنية في مدينة المسيلة لا يعكس ثقافة المجتمع كما انه يعطي صورة واضحة عن نقص الوعي المعماري و مع كثرت الأحياء وشدة تركزها أصبحت مأوى لكثير من المشاكل الاجتماعية يصعب التدخل فيها والسيطرة على الوضع الأمني فيها .

انعكاسات التوسع العمراني على تسيير المدينة

إن استهلاك المجال بشكل عقلاني من اجل إقامة تجمعات سكنية ،من أهم الركائز التي تسمح بنمو مستدام ومنتظم ،يتضمن تنمية متواترة وبدون عوائق أو صعوبات ،لكن إن ظهر العكس فستواجه المدينة مشاكل عديدة وبتالي تؤثر على التسيير الحس للمدينة وبتالي يصعب التحكم نموها العمراني , وهذا ما حدث في مدينة المسيلة ،حيث عرفت انطلاقة عمرانية بشكل ملفت للانتباه

خلاصة:

إن مدينة المسيلة محل الدراسة هي حالة من المدن الجزائرية التي تعيش ظاهرة ارتفاع أسعار الأراضي المخصصة للبناء بشكل ملف للانتباه في الفترات الزمنية الأخيرة ، وقد صاحب هذا الارتفاع مشاكل عديدة من كل النواحي الاقتصادية والاجتماعية والعمرانية ، مما جعلها تستهلك كل الأراضي القابلة للبناء،ونفاذ الاحتياطات العقارية في المدينة ،نتيجة الطلب العقار حيث عرفت توسعا في مجالها العمراني وهذا الأمر أدى إلى نشوء العديد من التجمعات السكنية في ضواحي المدينة وأثر بشكل كبير على آليات النمو فيها.

التوصيات

استعمال ادوات التهيئة والتعمير للتحديد التوسع والتحكم فيه وتسييريه على كل الاصعدة –
إعادة قيام بمسح الأراضي وتحديد مختلف الاراضى الخاصة بالبناءسواء الخاصة بملك الدولة أو البلدية أو للموطن على كل المستويات القريب والمتوسط والبعيد
تفعيل القوانين الخاص بالعقار وتسوية وتنظيم العقود الملكية للحد من السكن العفوي –
إدماج التوسعات العمرانية للمدينة لضمان الترابط بين النسيج العمراني القديم يتم ا--لتخفيف من حدة مشكل الحصول على العقار والخاص منه الاراضى القابلة للتعمير عن طريق الحد من المضاربة في العقار عن طريق المراقبة .
ü تلبية الاحتياجات الإسكانية اللازمة وتحقيق التوازن بين العرض والطلب كما ونوعا
ü إعادة هيكلة التوسعات العمرانية من اجل تسيير فعال
ü معالجة مناطق السكن العشوائي والحد توسعاتها

المراجع العامة للبحث:


المرجع باللغة العربية:

اسماعيل شامة ،النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري دراسة وصفية وتحليلة ، دار هومة بوزريعة ،الجزائر 2002 ص 144.
زرواق ليلى حمدي باشا عمر، المنازعات العقارية ،دار هومة بوزريعة ،الجزائر 2004 ص 256 .
عمار علوي ،الملكية والنظام العقاري، دار هومة بوزريعة ،الجزائر 2004 ص 25.

المراجع باللغة الفرنسية :

ü JEAN JACQUES LA VALEUR DU SOL URBAIN ET LA PROPRIETE FONCIER LE MARCHE DES TERRAINS A PARIS EDITION NON CITEE –France 1975 P ;17

ü MERLIN .PIERRE ET CHOAY FRANCOISE –DICTIONNAIR DE L’URBANISME ET L’AME NAGMENT PRESSE UNIVERSITAIR DE France 1996 P 454.
ü DINIS.BARTHELEMY , COMMENT MESURER LA VALEUR DES TERRES ETUDES FONCIERS ;EDITION NON CITEE ,PARIS SEPTEMBER 1985 P 60 .

مذكرات ماجيستر :

ü أعراب وليد ، توسـع المدينة وعلاقتـه بالبيــئة دراسـة نقديـة وتقيمية : رسالة ماجيستر فرع التسيير الايكولوجي للمحيط الحضري ,سنة 2009 ,تحت إشراف د/عميش علاوة جامعة المسيلة الجزائر غير منشورة .
ü بن خالد الحاج،دراسة اضطرابات السوق العقار الحضري والعوامل المتحكمة فيه دراسة حالة مدينة المسيلة ،مذكرة ماجيستر فرع تسيير المدينة سنة 2009 تحت إشراف د/ عميش علاوة جامعة المسيلة الجزائر غير منشورة.
ü لمخلطي أحمد ،التوسع العمراني وأثره على المدينة ، دراسة حالة مدينة بوسعادة ،مذكرة ماجيستر فرع تسيير المدينة ،سنة 2009 تحت إشراف د/ خلف الله بوجمعة، جامعة المسيلة الجزائر غير منشورة.

التقارير:
ü تقرير المجلس الوطني الاقتصادي والاجتماعي –العقار في الجزائر عائق للتنمية الاقتصادية الجزائر 2004 ص 10--
ü تقرير مديرية التخطيط وتهيئة الإقليم لولاية المسيلة الصادرة في أكتوبر سنة 2006 والخاص بإحصاء السكان والسكن .
ü المرسوم رقم 72-32 الصادرة في 21 جانفي 1972 يتعلق بالتحويلات العقارية والحقوق العقارية وبالاكتسابات وتحويلات القيم المنقولة المرهونة أو الحصص في شركة جزائرية أو أجنبية في الجزائر الجريدة الرسمية رقم 08

الأمر رقم 74-26 الصادرة في 20 02 1974 المتضمن تكوين الاحتياطات العقارية لصاح البلديات الجريدة الرسمية 19


الأمر رقم 75-74 الصادر في 12 11 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي وتأسيس السجل العقاري الجريدة الرسمية رقم 92 التعليمة الخاصة بتحديد قيمة العقارات : الصادرة عن المديرية العامة للامتلاك الوطنية والمؤرخة في 23 07 1991 تحت رقم 1991/92 ص 121 الى 130

المخططات
المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير للمدينة المسيلة 2005
مخطط التقسيم الادراي
المدريات ةالادارات
مديرية الترقية واللتسير العقاري
مدرية مسح الاراضي
مديرية املاك الدولة

مجهول ، قطاع العقارات بالجزائر يتحول الى مجال للمضاربة والسمسرة والرشوة ،جريدة البيان 5-افريل


2002

[مينو2010]

السلام عليكم
هل من مدكرة جاهزة تخصص علم الاجتماع الحضري