كل ما يتعلق بالعقار

[حميد20]

نظام الشهر العقاري في الجزائر

تمهيد:

لقد شهد نظام الشهر العقاري في الجزائر تطورا من خلال مروره بعدة مراحل إلى غاية صدور الأمر 75/74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي وتأسيس السجل العقاري أين تبنى المشرع الأخذ بالنظام العقاري العيني ) البطاقات العقارية )، وما تلا هذا الأمر من صدور المرسومين التنفيذيين 76/62 و76/63، المؤرخين في 25 مارس 1976.

إن نظام الشهر العقاري في الجزائر هو نظام عيني يقوم على أساس مسك السجل العقاري، المتكون من مجموعة بطاقات عقارية، وهذا السجل العقاري تسبقه عملية هامة يرتكز عليها، وهي عملية المسح العقاري.

وعليه فقد ارتأينا أن نقسم هذا الفصل إلى ثلاثة مباحث ، فنبين مختلف أنظمة الشهر العقار ( المبحث الأول )، ثم نتطرق إلى إظهار مفهوم عملية المسح وإجراءاتها ( المبحث الثاني )، ثم نتطرق إلى السجل العقاري( المبحث الثالث ).

المبحث الأول: أنظمة الشهر العقاري المختلفة

هناك عدة أنظمة للشهر العقاري، فنحاول أن نبين النوع الأول المتمثل في نظام الشهر العقاري الشخصي، ونتطرق إلى خصائصه وعيوبه( المطلب الأول)، وإلى تبيان النوع الثاني المتمثل في نظام الشهر العقاري العيني، وكذلك نتطرق إلى خصائصه، ومزاياه، والعيوب التي ترد عليه ( المطلب الثاني )، وكمرحلة لابد من إظهارها عند كل دراسة، التطرق إلى تطور نظام الشهر العقاري في الجزائر ونبين موقف المشرع منه(المطلب الثالث).

المطلب الأول: نظام الشهر العقاري الشخصي

نتناول بالدراسة في هذا المبحث نقطتين هامتين، مفهوم نظام الشهر العقاري الشخصي(الفرع الأول)، وتقدير هذا النظام (الفرع الثاني).

الفرع الأول: مفهوم نظام الشهر العقاري الشخصي

يعد هذا النظام من أقدم الأنظمة العقارية في العالم، وهو أول نظام طبق في الجزائر، لاسيما أثناء الفترة الاستعمارية، ويقوم على مسك عدة سجلات في كل الأقاليم التي تتواجد بها إدارة للشهر العقاري [1]، حيث يتم قيد السندات والتصرفات المراد شهرها باسم مالكي العقارات، فطبقا لهذا النظام لا يعتد بمواصفات العقار، بل باسم الأشخاص المتصرفين فيه، أين تكون شخصيتهم محل اعتبار، فإذا أراد شخص ما شراء عقار تعين عليه الاتجاه إلى إدارة الشهر العقاري والبحث عن اسم مالكه في السجلات المعدة لذلك، والتي غالبا ما تكون سجلات حسب الترتيب الأبجدي، وسجلات حسب الترتيب الزمني [2]، فإذا وجد اسمه يعني أنه لا يزال مالكا للعقار، وإلا يعني تصرفه له، كما أنه يستطيع الإطلاع على كل هذه التصرفات، والتي تكون مدونة في سجلات خاصة بذلك.

الفرع الثاني: تقدير نظام الشهر العقاري الشخصي

أولا: مزايا نظام الشهر العقاري الشخصي
- من خصائص هذا النظام، أنه يعتبر طريقا للعلانية، ولإعلام الجمهور بانتقال الملكية العقارية من جهة، وبما ورد على العقار من جهة أخرى، فيكون الشهر هنا قرينة على الملكية حتى يثبت العكس من صاحب المصلحة الذي يستطيع اللجوء إلى القضاء لاستصدار حكم يقضي ببطلان العقد المشهر المستند إلى عقد باطل أو تقرَر بطلانه.
- بالإضافة إلى أنه يساعد الدولة من أجل فرض الضريبة على مجمل التصرفات الواردة على العقار [3].

ثانيا: عيوب نظام الشهر العقاري الشخصي
لم يخل هذا النظام من عيوب حالت دون تطبيقه، ومن أهمها:
1- لا يتمتع بالقوة الثبوتية، وليس له الحجية المطلقة، ولا يعطي الضمانات الكافية لصاحب الحق لثبوت التصرف له بصفة نهائية، أين يجعله عرضة للمنازعات القضائية، ويهدده بزوال الحق الذي اكتسبه.
2- صعوبة التعرف على المالك الحقيقي للعقار، وعن هويته الكاملة وذلك بالبحث عنها في مختلف السجلات، بالإضافة إلى خطر ضياع الملكية بالتقادم أو الميراث، ويؤدي حتما لحدوث تغيير في أسماء المالكين.
3- وفي ظل هذا النظام يكثر بيع ملك الغير، حيث يمكن للمالك غير الحقيقي التصرف في العقار، فيسجل التصرف باسمه، وعندما يتصرف المالك الحقيقي يسجل التصرف باسمه كذلك، فنكون أمام تصرفين متفرقين تحت اسمين مختلفين.
بالإضافة إلى أنه في هذا النظام لا يُتحرى من صحة التصرفات المبرمة بل تستمر كما هي، فإذا كانت صحيحة ظلت كذلك، ذلك أن شهر التصرف الناقل للملكية لا يضيف شيئا للحق الذي ينتقل بالعيوب العالقة فيه، ومن ثم فلا يكون للشهر أثر مطهر وهنا يظهر الدور السلبي للموظف المكلف بالشهر، والذي لا يملك صلاحية تفحص العيوب اللاحقة بالتصرف.
ونظرا لهذه المساوئ والعيوب والتي أثبتت فشل هذا النظام لنقل الملكية العقارية والتصرفات الواردة عليها، بسبب عدم تحديد العقارات تحديدا دقيقا ومحددا، ظهر نظام جديد للشهر العقاري، من شأنه تنظيم الملكية العقارية والحقوق العينية الواردة عليها، وفقا لتقنيات مستحدثة، أهمها مسح الأراضي العام وإعداد البطاقات العقارية، والتي تمسكها كل المحافظات العقارية، وهذا ما يكرسه نظام الشهر العقاري العيني.

المطلب الثاني: نظام الشهر العقاري العيني
نتطرق في دراسة هذا المبحث إلى مفهوم نظام الشهر العقاري العيني(الفرع الأول)، وتقدير هذا النظام(الفرع الثاني).

الفرع الأول: مفهوم نظام الشهر العقاري العيني
يعد هذا النظام من أحدث الأنظمة ظهورا وانتشارا، والتي تسعى إليه مختلف دول العالم، وتجدر الإشارة أن أول ظهور له كان في استراليا على يد مبتكره "سير روبار طورانس"، والذي قدم برنامجا متعلقا بتنظيم الملكية العقارية، وتبنته معظم الدول بعد ذلك.
وفي ظل هذا النظام يرتكز شهر التصرفات العقارية على العقار ذاته، أين يكون محل اعتبار، أي أن السجل يمسك بحسب العقارات وبياناتها [4] لا حسب الأشخاص خلافا لنظام الشهر العقاري الشخصي، حيث تخصص لكل عقار تقريبا صفحة كاملة تدون فيه كل التصرفات الواجبة الشهر الواردة على العقار مع كل البيانات المتعلقة به كالمساحة، الحدود، الرقم، ...، أين يسمح بمراقبتها وإجراء تحريات للتحقق من مدى توافر الشروط الشكلية والموضوعية للمحرر المراد إخضاعه لعملية الشهر [5]، ومن أسماء من وقع منهم التصرف، وأهليتهم.

الفرع الثاني: تقدير نظام الشهر العقاري العيني
أولا: مزايا نظام الشهر العقاري العيني
1- توفير الحماية القانونية للمتعاقدين: تتمتع كل التصرفات المقيدة في ظل هذا النظام بحماية قانونية وحصانة تامة، بحيث يحقق الطمأنينة في نفوس المتعاقدين الذين ليس لهما التحقق من صحة التصرف وباعتبار أن ملكية العقار ثابتة ومستقرة، كون العقار مطهر من كل حق عيني، ومن كل غش أو تدليس [6].
2- سهولة التعرف على الوضعية القانونية للعقار: بمجرد الإطلاع على البطاقة العقارية يتوضح موقع العقار، مساحته، حدوده، رقمه، اسم مالكه بصفة صحيحة ودقيقة، كما أن البيانات الواردة في السجل العقاري تعتبر حجة على ما تضمنته، ولا يمكن أن يعتريها أي غموض أو شك، مما يتجنب المساوئ الناجمة عن تشابه الأسماء.
3- إسناد العقار لصاحبه الحقيقي: من شأن هذا النظام تطهير العقار، والحقوق العينية العقارية من كل الشوائب التي قد تلحق به، وكذا إعطاءه مركزا قانونيا من شأنه إسناد العقار لصاحبه الحقيقي، وذلك بعد الإتمام من عملية مسح الأراضي العام، كما أنه لا يخشى ضياع العقار الممسوح [7] باعتبار أنه يعد له دفتر عقاري، وبطاقة عقارية، تعتبر بمثابة بطاقة تعريف له.

ثانيا: عيوب نظام الشهر العقاري العيني
لم يسلم هذا النظام من انتقادات بعض الفقهاء رغم الفوائد والإنجازات الكبيرة التي تترتب عن تطبيقه، ومن أهم هذه العيوب هو التكاليف الباهظة التي تتطلبها إجراء عملية مسح الأراضي والمدة الزمنية الطويلة التي تستدعيها، نظرا للإجراءات الأولية الواجب اتخاذها من أجل الحقوق العينية العقارية، والتي تستدعي توفير أشخاص تقنيين متخصصين في الميدان من جهة ونظرا للمساحات العقارية الكبرى التي تتطلبها عملية المسح وكل هذه النفقات الباهظة تقع على عاتق الخزينة العامة.
إلا انه يبقى على الدولة تسخير كل الإمكانيات المادية والبشرية والتقنية من أجل تعميم تطبيق هذا النظام عبر كل القطر الوطني، خاصة وأننا نعلم مدى أهميته وأهمية ما يدره على الخزينة العامة من عائدات.

المطلب الثالث: تطور نظام الشهر في الجزائر
مر نظام الشهر العقاري في الجزائر بثلاث مراحل مختلفة، مرحلة العهد العثماني ( الفرع الأول )، ثم مرحلة الاحتلال الفرنسي ( الفرع الثاني )، ومرحلة الاستقلال ( الفرع الثالث ).

الفرع الأول: المرحلة العثمانية: وتمتد هذه المرحلة من سنة 1518 إلى 1830 [8] ، وكانت الشريعة الإسلامية هي النظام القانوني السائد في جميع المعاملات، سواء المالية، أو الشخصية، وقد كانت الأراضي ونظامها القانوني يتمحور في: الأراضي الخراجية، وأراضي الموات، وأراضي العروش، وأراضي الوقف، وبعد دخول العثمانيين إلى الجزائر أصبحت هذه العقارات مقسمة إلى: أراضي البايلك، أراضي العرش، أراضي الملك، أراضي الحبوس، وقد كان للأتراك نظام خاص بالشهر العقاري،حيث أنشأ السلطان سليمان القانوني الثاني لجنة مسح الأراضي سنة 1602، أين سلمت للمالكين آنذاك سندات ذات قوة ثبوتية مطلقة، كما أن السلطة العثمانية عرفت تنظيما للملكية العقارية، وذلك من خلال إصدارها لقانون الأراضي الصادر في 21/04/1858، وأنشأت وزارة الدفتر العقاري المكلفة بحفظ السجلات العقارية بنفس التاريخ، إلا أن هذه القوانين لم تطبق في الجزائر لصدورها بعد الاحتلال الفرنسي للجزائر سنة1830 [9] .

الفرع الثاني: مرحلة الاحتلال الفرنسي: كان الطابع المميز للملكية العقارية قبل الاحتلال الفرنسي هو الملكية الجماعية، فقد كانت هذه الملكية مقسمة إما إلى أراضي العرش، أو أراضي ملكية مشاعة للعائلة، وهذا الشكل من أشكال الملكية يعد من المعاملات العقارية، التي كانت تعيق الإدارة الفرنسية من بسط سيطرتها على أراضي الجزائريين، ومن أجل ذلك قامت هذه الإدارة بإبعاد العمل بالقوانين السائدة والمستمدة من الشريعة الإسلامية، وهذا من أجل بيع هذه الأراضي إلى المعمرين بعد الاستيلاء عليها، فصدر قانون 1834 الذي كان يرمي إلى امتداد تطبيق القوانين الفرنسية إلى الجزائر، كما صدرت عدة تشريعات منها الأمران الصادران في: 01/10/1844 و21/07/1846، حيث أجازا إثبات الملكية العقارية بكافة وسائل الإثبات، وبمقتضاها سلمت لأصحاب العقارات وثيقة تملك تقوم مقام سند الملكية، وصدر قانون التوثيق سنة 1855 الذي كرس مبدأ رسمية العقود، وصدر المرسوم المعروف بسيناتوس كونسيلت في: 22 أفريل 1863، والذي صدر بمشورة مجلس الشيوخ الفرنسي، وقد هدف إلى التفريق بين أراضي الملك الخاص، وأراضي العرش، ونص على توزيع الأراضي بين القبائل، وتحويل حق الاستغلال إلى حق ملكية تامة، حيث تم تجزئة بعض أراضي العرش إلى وحدات فردية تسهيلا لإجراء التصرفات القانونية عليها، وقد هدف القانون إلى تسهيل عملية انتقال الملكية، من يد الجزائريين إلى يد المعمرين، وبسبب فقر الجزائريين فقد اضطروا إلى بيع أراضيهم.
وفي سنة 1873 صدر القانون المعروف بمشروع ورني warnier ، والذي كان يهدف إلى فرنسة شاملة وكاملة للأراضي الجزائرية، حيث نصت المادة الأولى " إن تأسيس الملكية العقارية بالجزائر وحفظها، والانتقال التعاقدي للملكيات والحقوق العقارية مهما كان أصحابها تخضع للقانون الفرنسي "، فتم إجراء تحقيقات عقارية بموجب هذا القانون، أدت إلى تأسيس سندات ملكية سلمت لأصحابها في شكل مخططات وجداول اشهارية، وتم استبدال هذه الطريقة بقانون 16 فيفري 1879، حيث نص على إجراء تصفيات جزئية للأراضي، سواءا كانت أراضي ملك، أو عرش، وسواءا كانت تقوم بها الدولة أو الخواص، وعند الانتهاء من عملية التصفية، وفي حالة عدم تقديم أي اعتراض، أو في حالة رفضه قضائيا فيما يخص أراضي الملك الخاص، أو بقرار إداري في أراضي العرش، يسلم سند الملكية من طرف مصالح أملاك الدولة، بعد استكمال إجراءات البحث والمصادقة، من طرف الحاكم العام بالجزائر، ويعد هذا السند نقطة انطلاق الملكية المحققة، ولا يمكن لأي سند فرنسي آخر أن يعارضه ولو كان سابقا عليه، ويسمى هذا العقد عقد الصفاء [10].
وكان نظام الشهر المطبق نظاما شخصيا، ونظرا للحاجة إلى التدقيق في وثائق الشهر، صدرت عدة مراسيم منها المؤرخ في 26 مارس 1956، الذي هدف إلى إعادة تجميع الأراضي بطريقة جديدة لإعادة توزيعها، وكذا الأمر المؤرخ في: 03/01/1959، الذي كان يهدف إلى تأسيس ومعاينة حق الملكية، والحقوق العينية الأخرى.
وكان الاختصاص القضائي ينعقد إلى المحكمة العقارية بموجب هذا الأمر.
وتم تقسيم الأراضي الجزائرية إلى خمسة أنواع: أملاك الدومين العام، أملاك الدومين الخاص، العقارات الفرنسية، العقارات الملك، أراضي العرش.
وقد تعامل المشرع الفرنسي بازدواجية في المعاملات العقارية حيث كانت تخضع في جزء منها إلى أحكام الشريعة الإسلامية، وقد عوض المشرع الفرنسي الأمر المؤرخ في 03 جانفي 1959 الذي عرف عدة عيوب بمرسوم 21 أكتوبر 1959 والذي تضمن بعض الحلول المستقاة من الشهر العيني، ثم تلاه إصلاح الشهر العقاري بموجب المرسوم الصادر في: 01 مارس 1961، والذي تضمن أيضا بعض أحكام نظام الشهر العيني.
فقد عرفت المرحلة الاحتلالية عدة تشريعات عقارية، أكثرها تميز بالصفة الشخصية ، كما أنها لم ترق إلى التنفيذ لعدم استقرار الأوضاع، أولا ولعدم تمكن فرنسا من فك الترابط العائلي، الموجود في المجتمع الجزائري، الذي حافظ على نظام الملكية الجماعية [11] .

الفرع الثالث: مرحلة الاستقلال: تميزت هذه المرحلة بصدور عدة مراسيم منها:
- القانون31/12/1962 الذي يمدد العمل بالتشريع المعمول به إلى 31/12/1962 باستثناء ما خالف السيادة الوطنية.
- الأمر المؤرخ في 24/08 1962 المتعلق بتنظيم الصلح، البيع، الكراء، والإيجار الزراعي، فمنع بموجب هذا المرسوم المعاملات التعاقدية في الأملاك الشاغرة بعد الفاتح من جويلية 1962 واعتبرها باطلة حسب المادة 04 منه.
وقد كانت الانطلاقة الفعلية، بعد سنة 1970 بصدور قانون التوثيق، ثم صدور قانون الثورة الزراعية 71/73، بالإشارة إلى نظام السجل العقاري في المادة 24 منه " تؤسس في نطاق دائرة كل بلدية خزانة للبطاقات العقارية، تتضمن إحصاء المزارع الناتجة عن العمليات الخاصة، بالثورة الزراعية ..."، والمادة 25 منه " عند انتهاء العمليات المشروع فيها برسم الثورة الزراعية في بلدية ما يباشر في وضع الوثائق المساحية لهذه البلديات بالاستناد إلى البطاقات العقارية ويوضع السجل المساحي العام للبلاد وفقا للشروط والكيفيات التي تستحدد فيما بعد [12].
وبصدور الأمر 75/74 والمراسيم التنفيذية له 76/63 و76/62، توضحت رؤية المشرع وتبنى نهائيا نظام السجل العيني.

المبحث الثاني: المسح العقاري
نتناول في هذا المبحث الأول، مفهوم عملية المسح ( المطلب الأول )، ثم نتناول إجراءات المسح ( المطلب الثاني )، ونتطرق إلى آثار المسح وإشكالاته القانونية(المطلب الثالث).

المطلب الأول: مفهوم عملية المسح العقاري
نتناول فيه تعريف عملية المسح(الفرع الأول)، أسس عملية المسح العقاري (الفرع الثاني)، الهيئة المكلفة بإعداد مسح الأراضي العام (الفرع الثالث).

الفرع الأول: تعريف عملية المسح: لم يعط المشرع الجزائري كبقية التشريعات تعريفا واضحا ودقيقا لعملية المسح، واكتفى فقط بتوضيح الغاية والهدف من وراء عملية المسح، وعليه فقد تكفل الفقه بإعطاء تعريفات مختلفة لهذه العملية، ويمكن تعريفها على أنها: عملية تقنية وفنية وقانونية وثابتة تقوم بها جهة رسمية بهدف وضع نظام عقاري عصري له ركيزة مادية هي " البنك العقاري " [13]، كما يمكن تعريفها بأنها " تحديد مواقع العقارات وأوصافها وتعيين الحقوق المترتبة عليها، وتعيين الأشخاص المترتبة لهم أو عليهم هذه الحقوق، وإجراء تسجيلها أول مرة في وثائق السجل العيني " [14].
إن الأمر 75/74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 والمتعلق بإعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، لم يعط كما أسلفنا تعريفا لعملية مسح الأراضي، وإنما اكتفى بتوضيح الهدف من العملية، وذلك في نص المادة 2 منه بقوله:" إن مسح الأراضي العام يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسجل العقاري"، غير أن المشرع قام بموجب المرسوم 84/400 المؤرخ في 24/12/1984 بتعديل المادة الرابعة من المرسوم 76/63 المتعلق بإعداد المسح العام للأراضي، وذلك بتوضيح بمعنى أدق لنطاق عملية مسح الأراضي العام لتشمل عملية المسح تحديد العقارات المملوكة ملكية عامة وذلك بنص المشرع في المادة 6 من المرسوم 76/62 على أن تقدم الدولة والولايات والبلديات والمؤسسات والهيئات العمومية جميع التوضيحات اللازمة فيما يخص حدود ملكيتها، وإن وضع الحدود للعقارات الأخرى يتم بمساعدة مالكيها.
ويقصد بموضوع عملية المسح مشتملات عملية المسح ونطاقها، أي ما هي العقارات التي تخضع لإجراء عملية المسح، هل هي تكون موضوع عملية المسح العقارات بجميع أنواعها، ومهما كان مالكها، وهل تكون موضوعا لعملية المسح.
وحسب نص المادة 15 من المرسوم 76/62 فإن مسح الأراضي المقسم إلى أقسام والى أماكن معلومة، يقسم بدوره إلى أجزاء للملكية والى قطع للأرض، فالقسم المساحي هو جزء من الإقليم البلدي المحدد بطريقة ما، والمكان المعلوم يطابق تجمعا من أجزاء الملكية داخل نفس القسم، والذي يطلق عليه السكان عادة بعض التسمية، أما جزء الملكية فيتكون من مجموع الأملاك المتجاورة ( قطع الأراضي) ويملكه عادة مالك واحد، أو يعود إلى شيوع واحد في مكان واحد معلوم ويكون وحدة عقارية مستقلة تبعا للترتيب المعطى للملكية، أما قطعة الأرض هي قسم من جزء الملكية لقطعة واحدة ويمثل طبيعة واحدة لشغل أو تخصيص الأرض.
ويطرح التساؤل هل تدخل الأملاك الوطنية ضمن عملية المسح العقاري [15]؟. الملكية العقارية حسب نص المادة 23 من القانون 90/25 المتعلق بالتوجيه العقاري تصنف إلى أملاك وطنية، أملاك الخواص أو الملكية الخاصة، الأملاك الوقفية، وتتكون الملكية الوطنية من أملاك وطنية عمومية وأملاك وطنية خاصة حسب نص المادة 2 من القانون 90/30 المتعلق بالأملاك الوطنية، وأخضع المشرع هذه الأملاك إلى عملية الجرد المنصوص عليه في المادة 8 من القانون 90/30 ويعني الجرد العام للأملاك الوطنية، التسجيل الوصفي والتقييمي لجميع الأملاك الخاصة والتابعة للدولة والولاية والبلدية، والتي تحوزها مختلف المنشآت والهيئات والمؤسسات، طبقا للمادة 2 من المرسوم 91/455 المؤرخ في 23/12/1991 المتعلق بجرد الأملاك الوطنية.
ويحدد ضمن القوام المادي وطبيعة الأراضي، إن اقتضى الأمر أنماط المزروعات الفلاحية التي تنجز فيما يخص العقارات الريفية، والقوام المادي وطبيعة شغل أو تخصيصها ونمط استعمال النباتات المقامة عليها أو استغلالها ووصفها حسب كل طابق فيما يخص العقارات الحضرية، كما يتم تحديد الملاك الظاهرين وكذلك كيفية الاستغلال، حيث يجب أن تكون هذه العمليات مصحوبة بتحديد الملكيات العمومية والخاصة، ويجب أن تكون الحدود على اختلاف أنواعها وحسب الحاجة مجسمة بكيفية دائمة، إما بواسطة معالم من حجر وإما بواسطة علامات أخرى، وذلك طبقا لتعليمات مصلحة مسح الأراضي.
إن لعملية المسح العقاري أهداف اقتصادية واجتماعية والأهم قانونية، وتهدف أيضا إلى تحديد محيط أقاليم البلديات، وتحديد وتعريف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسجل العقاري، ووضع مخططات.
إن إنشاء مسح الأراضي العام حقيقة يبقى الخيار الوحيد من أجل الوصول إلى هدفين، هما التطهير العقاري، وتجهيز التراب الوطني بمخططات وسندات مقيدة تخدم التطوير الاقتصادي والاجتماعي على حد السواء، ومسح الأراضي العام المنشأ بموجب الأمر 75/74 هو الأجدر للقيام بذلك، لذا يقتضي الأمر أن يستند إنشاؤه وتقويته على قواعد تقنية وقانونية تسمح بالحصول في نفس الوقت على تعيين دقيق لحدود كل ملك والتعرف على الملاك، ويخضع تأسيس مسح الأراضي إلى سيرورة والى قواعد وضوابط غالبا ما تكون عالمية على الصعيد التقني، ومستوحاة من القانون المدني على الصعيد القانوني [16].

الفرع الثاني: أسس المسح العقاري
يقصد بأسس عملية المسح العقاري، الوثائق والسندات وجميع الوسائل القانونية التي على أساسها يتم تسجيل الحقوق العينية العقارية لأول مرة في السجل العيني أي في مجموع البطاقات العقارية.
وباستقراء نصوص الأمر 75/74 والمرسومين 76/62 و76/63 نجد أن المشرع ومن أجل القيام بعملية المسح، لم يستثن أية وثيقة معترف بها يمكن أن تساعد وتساهم في معرفة أصحاب الحقوق العينية، فقد تكون الوثائق عرفية وقد تكون رسمية، فلجنة المسح من مهامها حسب نص المادة 9 من المرسوم 76/62 البت بالاستناد إلى " جميع الوثائق " العقارية ولاسيما السندات وشهادات الملكية المسلمة على إثر عمليات المعاينة لحق الملكية المتممة في نطاق الثورة الزراعية في جميع المنازعات التي لم يمكن تسويتها بالتراضي، فعبارة جميع الوثائق لا تحصر الوثائق في نوع معين، ولو كانت الوثائق يشترط فيها شكلا خاصا لإثبات الحقوق لمَنَع القانون على اللجنة الاستناد إليه، كما أن المشرع رتب الترقيم المؤقت لمدة 04 أشهر بالنسبة للعقارات التي ليس لمالكيها الظاهرين سندات ملكية قانونية، والذين يمارسون حيازة طبقا للقانون [17]، كما رتب الترقيم المؤقت لمدة سنتين 02 بالنسبة للعقارات التي ليس لملاكها الظاهرين سندات إثبات كافية [18].

الفرع الثالث: الهيئة المكلفة بإعداد مسح الأراضي العام
تدخل مهمة المسح العقاري ضمن مهام واختصاص المديرية العامة للأملاك الوطنية، حسبما أسماها المرسوم التنفيذي رقم 95/54 المؤرخ في 15 فيفري 1995، والمرسوم التنفيذي رقم 95/55 الصادر أيضا بنفس التاريخ، الذي تضمن تنظيم الإدارة المركزية على مستوى وزارة المالية، فتضم المديرية العامة للأملاك الوطنية مديريتين، الأولى خاصة بعمليات أملاك الدولة والعقارية، والثانية إدارة الوسائل، وتشمل مديرية أملاك الدولة والعقارية أربع مديريات فرعية من بينها: المديرية الفرعية للحفظ العقاري ومسح الأراضي، وهي المديرية التي يعنيها نشاط المسح العقاري، حيث تشكل أعلى هيئة إدارية مركزية مكلفة بالقيام وبمتابعة مراقبة عمليات المسح، وإعداد المخطط العام له، ومن بين مهامها اقتراح وتحضير النصوص القانونية التي تدخل ضمن مهامها، ومتابعة وتفتيش ومراقبة المحافظات العقارية عبر شكاوى المواطنين والتقارير التي تصلها من المتعاملين، وكذلك متابعة عمليات مسح الأراضي، ومراقبتها ومراعاة مدى تطابقها مع القانون، والتنسيق مع الوزارات التي لها علاقة في إطار عملها كوزارة العدل والفلاحة والمالية.
وبموجب المرسوم التنفيذي 89/234 المؤرخ في 19 ديسمبر 1989، تم إنشاء وكالة وطنية لمسح الأراضي، وهي مؤسسة عمومية ذات طابع إداري، وتتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي، تحت وصاية وزارة الاقتصاد ( وزارة المالية حاليا ).
وهي مكلفة بإنجاز العملية التقنية الرامية إلى إعداد مسح الأراضي العام في جميع أنحاء التراب الوطني.
وتتلخص مهامها حسب المادة 5 من المرسوم التنفيذي 89/234 المعدل بالمرسوم التنفيذي 92/63 المؤرخ في 12 فبراير 1992 بما يلي في إطار إعداد مسح الأراضي العام:
- تنفيذ أعمال التحقيق العقاري الخاصة برسم الحدود والطبوغرافيا بأساليب أرضية.
- ترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري.
- تحضير العقود والملفات المتعلقة بأشغال لجان مسح الأراضي ورسم الحدود المنصوص عليها في إطار التنظيم الذي يخضع له إجراء إعداد مسح الأراضي العام وتتولى الكتابة لها.
- القيام بتحرير مخططات مسح الأراضي العام والوثائق الملحقة بها وضبطها باستمرار.
- إنشاء البطاقات العقارية التي تسمح بتكوين السجل العقاري.
- تطبيق عمليات تطابق مسح الأراضي مع السجل العقاري الذي تمسكه إدارات الحفظ العقاري.
- تنظيم الأرشيف والاستشارة ونشر الوثائق المتعلقة بمسح الأراضي بوسائل الإعلام الآلي.
- مراقبة الأشغال المنجزة من طرف المسَا ح ين ومكاتب الدراسات الطبوغرافية التابعة للخواص لفائدة الإدارات العمومية.
هذه المهام كانت من اختصاص إدارة أملاك الدولة والأملاك العقارية، وتم تحويلها بموجب نص المادة 30 من المرسوم 89/234 إلى الوكالة الوطنية لمسح الأراضي، وترتب على هذا التحويل:
- حلول الوكالة محل مفتشيات أقسام مسح الأراضي التابعة للولاية والأقسام التقنية لمسح الأراضي التابعة للإدارة المركزية في وزارة الاقتصاد ( المالية )، وانتهاء الصلاحيات التي تمارسها إدارة شؤون أملاك الدولة والأملاك العقارية في هذه المهام، وهو ما نصت عليه المادة 31 من المرسوم 89/234 .

المطلب الثاني: إجراءات المسح
سنتناول المرحلة التحضيرية(الفرع الأول)، والمرحلة الميدانية(الفرع الثاني).

الفرع الأول: المرحلة التحضيرية
أولا- افتتاح عملية المسح: يتم افتتاح عمليات المسح العقاري في كل بلدية، بناءا على قرار يصدره الوالي المختص إقليميا، ويبين فيه على الخصوص تاريخ افتتاح العمليات التي تبدأ على الأكثر بعد مدة شهر من تاريخ نشر هذا القرار.
يتم نشر هذا القرار في الجريدة الرسمية، وفي مجموعة القرارات الإدارية للولاية المعنية، ويكون محل نشر واسع في الجرائد اليومية الوطنية، كما يبلغ رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني بذلك [19].
وقبل افتتاح العملية بخمسة عشر يوما، يعلم المواطنون بهذه العمليات، بواسطة لصق الإعلانات في مقر الدائرة والبلدية المعنية، والبلديات المجاورة [20].

ثانيا- لجنة المسح: بمجرد افتتاح عملية المسح على مستوى بلدية ما تنشأ لجنة بلدية للمسح، وتتكون من قاض من المحكمة التي توجد البلدية ضمن دائرة اختصاصها وهو يرأسها، ويتم تعيينه من طرف رئيس المجلس القضائي، وتتكون من رئيس المجلس الشعبي البلدي أو من يمثله ويكون هو نائب الرئيس، ومن ممثل للمصالح المحلية لإدارة الضرائب المباشرة، وممثل للمصالح المحلية للأملاك الوطنية، وممثل وزارة الدفاع، وممثل مصلحة التعمير في الولاية، وموثق تعينه الهيئة المخولة في المنظمة المهنية، ومهندس خبير عقاري تعينه الهيئة المخولة في المنظمة المهنية، والمحافظ العقاري المختص إقليميا أو ممثله، والمسؤول المحلي للوكالة الوطنية لمسح الأراضي أو ممثله [21].
تجتمع لجنة المسح بناءا على طلب مسؤول الولاية لمسح الأراضي وبناءا على دعوة من رئيسها، طبقا للمادة 8 من المرسوم 76/62.
إن مهام لجنة المسح تتمثل في:
- جمع الوثائق والبيانات من أجل تسهيل إعداد الوثائق المساحية، والتثبت إن اقتضى الأمر من اتفاق المعنيين حول حدود عقاراتهم، أو التوفيق بينهم في حالة عدم وجود اتفاق إن أمكن.
- كما يمكن لها البت بالاستناد إلى جميع الوثائق العقارية ولاسيما السندات وشهادات الملكية المسلمة على اثر عمليات المعاينة لحق الملكية المتممة في نطاق الثورة الزراعية في جميع المنازعات التي لم يمكن تسويتها بالتراضي [22].
- تتخذ اللجنة قراراتها بالأغلبية، ويجب أن يكون ثلث أعضائها على الأقل حاضرين، ويرجح صوت الرئيس في حالة تساوى الأصوات، وتنفذ قرارات اللجنة بموجب مقرر من الوالي [23].
- يعاب على هذه اللجنة أولا، أنها تتشكل من عدة أعضاء يصعب جمعهم بأكملهم في وقت واحد من أجل وضع الحدود في كل بلدية بمجرد افتتاح عمليات المسح، كما أن المشرع أعطى وجعل رئاسة هذه اللجنة منوطة بقاضي، أي إعطاء الصبغة القضائية للقرارات الصادرة عن هذه اللجنة غير أنها لا تنفذ إلا بقرار من الوالي وهو الصبغة الإدارية أي إفراغ الطبيعة القانونية لقرار اللجنة من الصبغة القضائية إلى الصبغة الإدارية. كما أن المشرع أغفل النص على الطعن في قرارات اللجنة صراحة وأشار إلى فترة ثلاثة أشهر الممنوحة إلى الأفراد بعد انقضاء ميعاد الإيداع القانوني لوثائق المسح في البلدية لرفع دعوى أمام القضاء، ولا يعتبر ذلك طعنا، وكان الأولى أن ينص المشرع على الطعن ويحدد كيفياته وآجاله كمرحلة أولى تسبق مرحلة اللجوء إلى العدالة، لأن ذلك قد يغني عن اللجوء إليها أصلا وهذا من باب تثمين وقت القضاء [24].

ثالثا- جمع الوثائق لتحديد محيط إقليم البلدية: قبل البدء في عملية المسح، لابد من جمع الوثائق اللازمة التي تساعد على تحديد محيط إقليم البلدية، ويتعلق الأمر بالوثائق المعدة تطبيقا للقانون رقم 84/09 المؤرخ في 04/02/1984 التضمن التنظيم الإقليمي للبلاد، وكذا مخططات الوحدات الإدارية القديمة، هاتان الوثيقتان تعتبران مهمتين لمعرفة محيط الإقليم البلدي.
وهناك وثائق أخرى تعد ضرورية لعمليات المسح المتعلقة بالأملاك التابعة للدولة والبلديات، كما وجدت قبل صدور الأمر المتضمن الثورة الزراعية، والأملاك التي كانت موضوع نزع الملكية على مستوى البلدية، وكذا المخططات الخاصة المتعلقة بالتنازل والتخصيص والتحويل، هذه الوثائق توجد على مستوى مصالح أملاك الدولة والوكالات الجهوية لمسح الأراضي، كما يجب طلب قائمة الملاك الذين لهم حقوق مشهرة من مصالح المحافظة العقارية، وكذا السجل الجبائي المتواجد على مستوى المصالح الجبائية [25].
لقد أوجب القانون على البلديات القيام بتحديد محيط أقاليمها، ويقوم بهذا التحديد موظف مكلف بعمليات مسح الأراضي، وبحضور وتحت إشراف رئيس المجلس الشعبي البلدي للبلدية ورؤساء المجالس الشعبية للبلديات المجاورة، ويقوم وزير الداخلية بتفحص وحل الصعوبات التي تنجر عن تحديد حدود البلديات. ويجب على الدولة والولايات والبلديات والمؤسسات والهيئات العمومية تقديم جميع التوضيحات اللازمة فيما يخص حدود ملكيتها، كما أن وضع الحدود للعقارات الأخرى يتم بمساعدة ملاكها [26]. وتتم عملية وضع الحدود الإقليمية للبلدية أساسا في ثلاثة مراحل:
أ‌- أشغال الاستطلاع. ب- إعداد المخططات البيانية. ج - تحرير المحضر.

رابعا- تقسيم البلدية: بعد جمع الوثائق والمخططات الموجودة على مستوى جميع المصالح العمومية المعنية، تأتي خطوة أخرى من الأعمال التحضيرية وتتمثل في تقسيم البلدية إلى قطاعات وأقسام، حيث توضع جميع المخططات لدى إدارة المسح التي تقوم بواسطة تقنييها المختصين بإجراء دراسة تقنية معمقة ويعتمد هؤلاء في تقسيمها على معايير فنية بحتة.
وتقسم البلدية إلى : القطاع ( secteur ) وهو رقعة جغرافية أرضية تمثل جزءا من تراب البلدية عادة ما تكون حدودا تنتهي إلى فواصل طبيعية أو ثابتة مثل الطرق، المجاري المائية، كالوديان والسدود والقنوات، الفواصل الحديدية، والى القسم ( section ) وهو جزء من القطاع يحتوي مجموعة من أجزاء الملكية لها نفس طبيعة الوظيفة والتخصيص، وفي هذا الصدد يقوم تقنيو مسح الأراضي بإعداد مخطط لكل قسم حتى يسمح لهم بمتابعة الأشغال بكل دقة، وإجراء التحقيقات وعمليات التحديد بكل بساطة دون تعقيد.
وفي هذه المرحلة هناك عمليات تقنية بحتة لا مجال لها في دراستنا هذه.

الفرع الثاني: المرحلة الميدانية: ونتناول فيه التحقيق (أولا)، عملية وضع الحدود (ثانيا )، ثم إعداد مختلف وثائق المسح(ثالثا )، ثم إيداع وثائق المسح بمقر البلدية (رابعا )، ثم تقديم الشكاوى ودراسة الاحتجاجات (خامسا ).
أولا- التحقيق: وعملية التحقيق هي العملية التي تلي المرحلة التحضيرية، ويتم خلالها جرد وتحقيق للحالة العقارية في جوانبها الطبيعية والقانونية، وهي تهدف إلى جمع والتقاط كل العناصر الضرورية لمعاينة حق الملكية والحقوق العينية الأخرى أو أي أعباء تثقل العقار، وجمع المعلومات المتعلقة بتعريف هوية ذوي الحقوق وتطبيق هذه المعلومات.
يتم سير التحقيق بالموازاة مع عمليات تثبيت الحدود، كما أن على المحققين حث الأشخاص على تقديم مساعداتهم ويشرحوا لهم موضوع التحقيق وهدف المسح الذي يرتكز على تمتين قانون الأملاك العقارية، وهنا فإن مساهمة الملاك أو الشاغلين بتنوير التحقيق ليس فقط بالوضعية القانونية لأملاكهم ولكن أيضا بأملاك الجيران [27].
وفي هذه المرحلة يتم إجراء عملية إشهار واسعة، طبقا لنص المادة 3 و 10 من المرسوم 76/62، ويتم استدعاء كل شخص له علاقة بالعقار موضوع المسح بواسطة 03 استدعاءات، تفصل بين كل استدعاء مدة 15 يوما، وإلا فإن عملية التحديد تتم تلقائيا دون حضوره.
ويجري إعداد تحقيق عقاري ورسم تخطيطي للعقارات، ويشرف على عملية التحقيق العقاري محققان، الأول من المحافظة العقارية والثاني من إدارة أملاك الدولة، بالإضافة إلى حضور عون من البلدية عند عمليات التحقيق بصفته ممثلا لهذه الجماعة فيما يخص الأملاك العقارية البلدية، وكل هؤلاء الأعوان يؤدون مهامهم تحت رئاسة رئيس فرقة المسح وهم مكلفون بفحص السندات والوثائق المقدمة لهم، وجمع أقوال وتصريحات الأشخاص المعنيين، وإثارة وجلب كل الآراء والملاحظات التي قد تنير التحقيق، كما يقدرون وقائع الحيازة المثارة، والكشف عن الحقوق المحتملة للدولة على العقارات موضوع التحقيق، والأهم هو مقارنة المعلومات المستقاة ميدانيا بتلك الموجودة بأرشيف المحافظة العقارية، أو الموجودة على مستوى إدارة أملاك الدولة والوثائق الأخرى المجمعة أثناء الأشغال التحضيرية وإعداد بطاقة التحقيق العقارية. كما تسلم للحائز وثيقة التحقيق ليوقع عليها هو والشهود الذين يثبتون حيازته ويسجل مؤقتا بها.
وفي إطار التحقيق الذي يجري في هذه المرحلة، فإن المحققين عليهم الاستناد في إثبات حق الملكية إما بواسطة السند، وفي غيابه بواسطة التحري، فالإثبات بواسطة السند يرتكز على الفحص الدقيق للوثيقة المقدمة، وهنا يكون المحققون أمام السندات الرسمية ومن بينها، سندات الملكية المعدة من طرف إدارة أملاك الدولة في عهد التشريع العقاري القديم، العقود الإدارية المنشئة، الناقلة أوالمصرحة أو المثبتة، أو المعدلة للملكية العقارية، أو الحقوق العينية العقارية المعدة من طرف عامل عمالة أو رؤساء البلديات في السابق، العقود المتعلقة بالملكية أو حقوق عينية معدة من طرف الموثقين السابقين، كاتب ضبط الموثق، والخاضعة لإجراء الإشهار العقاري، وهناك عقود متعلقة بالملكية والحقوق العينية، معدة من طرف القضاة والموثقين سابقا والتي كانت المناطق الريفية خاضعة لأحكام الشريعة الإسلامية، والقرارات القضائية الحائزة لقوة الشيء المقضي فيه.
وإذا كانت هذه السندات لا تعكس الوضعية الحقيقية للعقارات فهذا الأمر لا يمنع من إجراء تحريات وبحوث دقيقة [28].
أما السندات غير الرسمية، فهي العرفية التي لها تاريخ ثابت قبل 1 جانفي1971. [29]
وفي حالة غياب السند، فإن التحقيق يتم عن طريق التحرَي، الذي يرمي إلى جمع كل العناصر الضرورية لتقدير وقائع الحيازة المثارة، والتأكد ما إذا كان الشخص المعني بالتحقيق يمارس الحيازة طبقا لمقتضيات القانون المدني.
وعلى المحققين أو أعوان الفرق الميدانية بصفة عامة الانتباه إلى المعاملات العقارية التي قد تحدث أثناء وخلال التحقيقات العقارية، وذلك بواسطة التنسيق بين إدارة مسح الأراضي والمحافظة العقارية في البلدية محل المسح.
عند نهاية عملية التحقيق العقاري يتحصل المساحون على الحالات التالية، إما عقار له سندات ملكية قانونية، أو عقار ليس له سندات الملكية، أو عقار تم التحقيق فيه ولم يكن موضوع تصريح ولم يدَع أي شخص تملكه بالحيازة.

ثانيا- عملية وضع الحدود: يتم وضع حدود العقارات الموجودة في المناطق الحضرية والمناطق الريفية، بحضور كل الأطراف المعنية، ويجب أن تكون الحدود على اختلاف أنواعها، وحسب الحاجة مجسمة بكيفية دائمة إما بواسطة معالم من حجر وإما بواسطة علامات أخرى، ويفضل أن تكون هذه العلامات متسمة بالثبات [30]. وتؤدي عملية وضع الحدود إلى نقل الحدود المرفوعة على " المخطط البياني لوضع الحدود ".

ثالثا- إعداد مختلف وثائق المسح: بعد الانتهاء من عمليات التحقيق الميداني، وعملية تثبيت الحدود، تعد وثائق المسح وهي تحتوي:
- جدول للأقسام وسجل لقطع الأراضي.
- سجل مسح الأراضي.
- المخططات المساحية.
ويجب أن ترسل فور إعدادها صور رسمية ونسخ لهذه الوثائق إلى البلديات والإدارات المعنية [31].
رابعا- إيداع وثائق المسح بمقر البلدية: بمجرد الانتهاء من العمليات التقنية والتحقيقات العقارية وإعداد الوثائق، تودع وثائق مسح الأراضي بمقر البلدية لمدة شهر على الأقل لتمكين الجمهور من الإطلاع عليها وكل شخص معني بعملية المسح. وتسلم الوثائق من طرف رئيس مكتب المسح إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي، الذي يسلمه شهادة إيداع. ويلاحظ أن النص تناول الإيداع ولم يوجب إعلانه وكيفيته بشكل صريح، وتناول مدة الإيداع ولم يضبطها بدقة رغم ما لهذه العملية من أهمية، مما يترتب عليها من آثار قانونية، حيث أن انتهاء هذه المرحلة يجعل نتائج المسح بما فيها المخططات المنجزة والبيانات التي تحتويها نهائية. وأهمية الإعلان تكمن في أنه يؤدي وظيفتين الأولى هي إعلام المعنيين بانطلاق هذه المرحلة، والثانية أن يكون أساسا لبدأ حساب مدة الإيداع [32]. يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بإعلام الجمهور بالإيداع عن طريق إشعار ممضي من طرفه، حيث ينشر في الأماكن المعتادة للصق المناشير للبلدية والبلديات المجاورة، وكذا بالوسائل أو الإعلانات الكتابية أو الشفوية [33].

خامسا- تقديم الشكاوى ودراسة الاحتجاجات: قبل مرحلة الإيداع وطيلة مدة شهر بعد الإيداع، تكون وثائق المسح مؤقتة، حيث يمكن لأي شخص تم المساس بحقه تقديم احتجاج، مبينا فيه الدوافع والأسباب، سواءا إلى رئيس المجلس الشعبي أو إلى رئيس الفرقة الذي يكون مداوما بمقر البلدية، وتقديم الشكاوى كتابة أو شفاهة، ويتعين على ممثل الإدارة تسجيل خلاصة الشكوى في سجل خاص بذلك يوقع من طرف الشاكي أو المعترض، ويوضع سجل الاحتجاجات أمام لجنة المسح من أجل فحصها وإبداء رأيها فيما يخص الشكاوى المقدمة، وتحاول التوفيق بين المعنيين، فإذا فشلت في ذلك تحدد الحدود المؤقتة للعقارات كما كان يجب أن تكون عليه في المخطط مع الأخذ بعين الاعتبار الحيازة [34]، ويحرر محضر لهذا الخلاف، وتنبه الأطراف إلى منحهم أجلا قدره 03 أشهر، فيما يخص الأجزاء المتنازع عليها، من أجل رفع دعوى أمام الجهات القضائية المختصة، وعند انتهاء هذا الأجل فإن الحدود وبصفة مؤقتة تصبح نهائية ما عدا تلك التي احتوت على غلط مادي معترف به، أو ماعدا حقوق المالك الحقيقي الذي يأتي ويكشف عن نفسه والذي لا تكون لشكواه أي أثر إلا بينه وبين جيرانه المباشرين [35].

المطلب الثالث: آثار المسح، والإشكالات القانونية له

الفرع الأول: آثار المسح
تنتهي مرحلة المسح العقاري بمجرد إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية، لقيد الحقوق العينية العقارية في السجل العقاري، والمشرع الجزائري منح إمكانية الطعن في نتائج المسح، ولاسيما الترقيم المؤقت، مما رتب عليه حجة نسبية قابلة لإثبات العكس، ويظهر ذلك من خلال ما نصت عليه المادة 16 من المرسوم 76/63 بقولها:" لا يمكن إعادة النظر في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي الذي تم بموجب المواد 12، 13، 14 من هذا الفصل إلا تغيير الحقوق الناتجة عن ترقيم لا يزال مؤقتا تطبيقا لأحكام المادتين 13و14 فإن هذا الترقيم يحافظ على طابعه المؤقت إلى غاية صدور حكم قضائي".
فيستشف من هذا النص إمكانية مراجعة جميع البيانات المسجلة في السجل العقاري في مجال الحقوق المرقمة، وذلك من طرف المحافظ العقاري، بمناسبة تقديم الأطراف المعنية الدعائم المجدية والمؤيدة لحقوقهم، أو توصُله شخصيا طبقا لما يمنحه القانون من صلاحيات للتحقيق، والفحص والتثبت من صحة الأسانيد، والادعاءات المطروحة أمامه، وذلك خلال مهلة السنتين، وفي حالة فشل المصالحة [36] يستطيع الطرف المعني اللجوء إلى القضاء بموجب دعوى قضائية يرمي من خلالها لتغيير وتعديل الحقوق الناتجة عن الترقيم المؤقت، ويرتب المشرع أثرا في هذه الحالة، ألا وهو بقاء الترقيم مؤقتا، إلى غاية صدور الحكم القضائي النهائي، مما ينتج عدة آثار أهمها بقاء الحقوق العينية العقارية معلقة وغير مستقرة إلى غاية صدور الحكم القضائي، وحتى بعد انتهاء فترة السنتين، أين بموجبها يتحول الترقيم المؤقت إلى نهائي.
وقد أمهل المشرع في هذه الحالة مدة 06 أشهر من أجل رفع الدعوى مما يجعله أجلا مسقطا لرفعها.
وتجدر الإشارة أن الطعن في نتائج الترقيم النهائي تتم مباشرة أمام القضاء، طبقا لما تنص عليه المادة 16 من المرسوم 76/63.
ونخلص إلى القول أن المادة 16 من المرسوم 76/63 قللت من شأن القوة الثبوتية المطابقة للسجل العقاري، حيث خولت الحق للأشخاص المنازعة في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي، وإعادة النظر في قرارات المحافظ العقاري، دون إمهالهم بأجل مسقط، مما يفتح المجال لرفع الدعاوى للطعن في البيانات المدونة بالسجل العقاري، وحتى بعد صدور الدفتر العقاري وتسليمه، مما يؤثر بصفة سلبية على استقرار نظام الملكية العقارية.

الفرع الثاني: الإشكالات القانونية لعملية المسح
يعد المسح عملية تقنية وميدانية، تتطلب توافر مجهودات جبارة، على العديد من المستويات، المادية والبشرية وحتى القانونية، وتوفير جميع الإمكانيات بالقدر اللازم يشكل حتما عائقا يحول دون إتمام وتعميم عمليات المسح عبر جميع التراب الوطني من جهة، ومن جهة أخرى فإن المساحات الشاسعة للقطر الجزائري وبقاء الملكية مجهولة أو غائبة المالكين، وانتشار التصرفات والعقود العرفية من شأنه خلق مشاكل عويصة تصادف أعوان المسح والدولة لإتمام عملية المسح، وما يهمنا في دراستنا هو التطرق للمشاكل والعوائق القانونية ومن أهمها:
1- بقاء الملكية مجهولة المالك: تعد عقارات مجهولة المالك، الأراضي أو القطع التي يثبت أعوان المسح بعد إجرائهم للتحقيق العقاري ومحاولة معرفة المالكين بأنهم غير معروفين أو مجهولين، ويقيدون ذلك في وثائق يودعونها لدى المحافظة العقارية، أين يقوم المحافظ العقاري بتسجيل العقار مجهول المالك باسم الدولة، ويمنحه ترقيما مؤقتا لمدة سنتين، من أجل تلقي الاعتراضات، والاحتجاجات إن وجدت طبقا للمادة 15 من المرسوم 76/63 السابق الذكر.
فإذا ما قدم للمحافظ العقاري اعتراض يسعى هذا الأخير للبت فيه بالطرق القانونية، وبناءا على ما تم تقديمه له من وثائق ومستندات، وهنا نفرق بين 3 وضعيات [37]:
· الوضعية الأولى: تقديم المعترض لوثائق رسمية: إذا ما قدم المعترض وثائق ذات حجية قانونية كالعقد الرسمي، أو عقد عرفي ثابت التاريخ فإن المحافظ العقاري لا يملك سوى تسجيله باسم مالكه وإعطائه ترقيما نهائيا، فإذا ما تضمن العقد المساحة الإجمالية للعقار المسجل فلا يرتب أي إشكال، إنما يطرح الإشكال في حالة ما إذا قدم المعترض وثائق تغطي جزءا فقط من المساحة المسجلة في الترقيم المؤقت، هنا يجب إعداد محضر معاينة الحدود تحت إشراف مهندس خبير عقاري مع إخطار إدارة المسح بذلك، وبعد إلغاء الترقيم السابق يتولى المحافظ العقاري في كل الأحوال ترقيم القطعة أو العقار، وتسجيله بناءا على محضر المعاينة ووثائق القياس المقدمة من طرف الخبير.
· الوضعية الثانية: افتقاد المعترض لوثائق رسمية: قد يتقدم الشخص باعتراض أمام المحافظ العقاري دون حيازته لوثائق أو سندات رسمية [38]، فلا يكون أمام المحافظ العقاري سوى توجيه الشخص المعترض إلى القضاء بعد تبليغه بقرار رفض الاعتراض، إلا أن هذه الوضعية خلقت عدة إشكالات أمام المحاكم والمجالس القضائية والتي غالبا ما تبقى بدون حلول. وإثر ذلك أصدر المدير العام للأملاك الوطنية مذكرة بتاريخ 04/09/2004 [39] ألزم بموجبها الإدارة المعنية في حالة عدم وجود سند، إجراء تحقيق عقاري معمق للتأكد من توافر عناصر الحيازة على الأقل من يوم شروع فرقة المسح في تحديد مجموعة الملكية المعنية، فإذا ثبت من خلال التحقيق أن الحيازة تعود إلى فترة ما قبل عمليات المسح، يمكن الترقيم العقاري شريطة أن تكون أقوال وتصريحات الحائز مدعمة بشهادة شخصين مصرحة أمام موثق، بالإضافة إلى أنه لا يمكن تسجيل القطعة باسم الحائز إلا بعد مراسلة مصالح أملاك الدولة، وإثباتها لعدم تبعية العقار لأملاك الدولة.
· الوضعية الثالثة: عدم ظهور المجهول: في حالة عدم تسجيل أي اعتراض خلال مدة السنتين من الترقيم المؤقت، فإن المحافظ العقاري يتولى تسجيل العقار باسم الدولة، إلا أن الإشكال الذي يبقى مطروحا هو حالة ظهور معترض بعد مضي المدة، وتسجيل العقار باسم الدولة، وسواءا كان هذا الشخص المعترض يملك سندات رسمية أو عرفية ثابتة التاريخ، فالسؤال المطروح ما هو الحل القانوني لهذه الإشكالية؟، لاسيما وأن النزاع متعلق بين شخص طبيعي من جهة, مالك العقار وهو لا يمكن تجاهله، وبين إدارة أملاك الدولة التي تبقى كذلك مالكة للعقار باسم الدولة. في ظل هذا الإشكال القانوني لا يسعنا إلا الإلحاح على ضرورة تعديل القانون، ولاسيما المرسوم 76/63، أو إصدار قوانين أخرى من شأنها سد هذا الفراغ، والقضاء على هذا الإشكال.

ثانيا: العقود العرفية: يعد انتشار العقود العرفية [40] من أهم المشاكل التي تعترض عملية المسح، خاصة وأن هذه العقود لا تحتوي على إشارات مدققة للمساحات العقارية، وأوصاف العقارات محل التصرف، وعدم ذكر أصل الملكية والحقوق العينية المثقلة بالعقار، وعدم ذكر أسماء المتعاقدين وهويتهم بالطريقة الدقيقة والواضحة، أو أسماء الورثة وهويتهم، كل هذه المعطيات من شأنها أن تشكل نزاعات عقارية عكست نتائجها بعد مرور ثلاث عقود من الزمن، في ظل العقود العرفية ولاسيما في الفترة الممتدة من الاستقلال، والى غاية 1970 تاريخ صدور القانون المتعلق بالتوثيق [41]، وحتى بعد صدور القانون المدني سنة 1975 [42]، والقانون 88/27 المتعلق بالتوثيق، أين أوجب هذا الأخير مبدأ الرسمية في التعاقد ووجوب الشهر العقاري لكافة التصرفات الناقلة للملكية، ورغم كل هذه الثورة التشريعية وتجسيدها من خلال العديد من قرارات المحكمة العليا [43]، إلا أن الأفراد ولعدة اعتبارات لا يزالون يفضلون التعامل بالعقود العرفية، مما نتج عنه ظاهرة الترقيم المؤقت، وما ظهر عنها من نتائج انعكست بصفة سلبية على إتمام إجراءات المسح العقاري في كامل التراب الوطني.

المبحث الثالث: السجل العقاري
إن مسح الأراضي العام، الذي تناولنا دراسته في المبحث الثاني، يعتبر الأساس المادي للسجل العقاري، الذي بدوره يبين الوضعية القانونية للعقارات وتداول الحقوق العينية.
وعند الانتهاء من عملية المسح تقيد الحقوق العينية في السجل العقاري، ويصبح القيد هو المصدر الوحيد لتلك الحقوق وهو يشكل بداية السلسلة في عمليات الانتقال التي تليه.
إن نظام الشهر العقاري العيني الذي يعتمد على السجل العيني والذي يسمى في القانون الجزائري السجل العقاري، له مبادئ وأحكام وإجراءات وهو يرتب آثارا مهمة، ويتمتع بحجية في مواجهة الغير، وهو ما سنقوم بدراسته في هذا المبحث، فندرس ماهية السجل العقاري ( المطلب الأول )، ثم نتناول القيد في السجل العقاري ( المطلب الثاني )، ثم نبين آثار الشهر وحجيته ( المطلب الثالث).

المطلب الأول: ماهية السجل العقاري
نظرا لأهمية دراسة ماهية السجل العقاري، نتطرق إلى تعريفه ( الفرع الأول )، ونبين المبادئ التي يقوم عليها ( الفرع الثاني )، ثم نتطرق إلى مختلف الوثائق وأنواع السجلات التي يتكون منها السجل العقاري ( الفرع الثالث ).

الفرع الأول: تعريف السجل العقاري
لم يعرف المشرع الجزائري السجل العقاري، بل اكتفى ببيان الهدف منه بقوله في نص المادة 03 من الأمر 75/74 " يعد السجل العقاري الوضعية القانونية للعقارات، ويبين تداول الحقوق العينية "، وبين في المادة 12 من نفس الأمر على كيفية مسكه، والتي تكون في كل بلدية على شكل مجموعة البطاقات العقارية التي تكون أساسا للسجل العقاري، ويتمثل الهدف من إنشائها في أنها تمثل النطاق الطبيعي، وكذلك الوضعية القانونية الحالية للعقارات.
إن مجموع البطاقات العقارية التي تكون السجل العقاري، تتكون من المخططات التي تظهر النطاق الطبيعي للعقارات، ومن بطاقات العقارات التي تبين الوضعية القانونية للأملاك.
وعرف المشرع المصري السجل العقاري الذي يعرف بالسجل العيني أيضا بقوله " هو مجموعة من الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار وتبين حالته القانونية، وينص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به " [44].

الفرع الثاني: مبادئ السجل العقاري
يرتكز نظام السجل العقاري أو نظام السجل العيني، على مجموعة مبادئ أساسية ينبغي مراعاتها عند القيد في هذا السجل وتتمثل في:
أولا: مبدأ التخصيص: طبقا لهذا المبدأ فإنه يخصص لكل عقار، والذي يسمى وحدة عقارية صفحة أو عدة صفحات من البطاقات العقارية، تدون فيها جميع التصرفات الواردة على هذا العقار، بالإضافة إلى رقمه، وحدوده ومساحته ...الخ، كما تدون فيه جميع التغيرات التي قد تطرأ عليه، والتي تكون موضوع بطاقة عقارية جديدة.
واستمد نظام الشهر أو السجل العيني، تسميته انطلاقا من مبدأ التخصيص، الذي كما أسلفنا يتطلب تخصيص صفحة عينية لكل وحدة عقارية.
ثانيا: مبدأ الشرعية: يتحقق هذا المبدأ، وفقا للصلاحيات الممنوحة للمحافظ العقاري، والذي يتعين عليه القيام بدراسة قانونية دقيقة لفحص وتقدير كل التصرفات العقارية المراد شهرها، وهذا للتأكد من خلوها من العيوب، دون أن تتعدى سلطته تعديل السند أو إلغائه، بل تقتصر مهامه في رفض شهر السند في حالة كون هذا السند مخالفا للنظام العام، أو وجد نقص في إحدى البيانات المطلوبة قانونا، وذلك بالإطلاع على كافة الوثائق المتعلقة بتحديد هوية الأشخاص وأهليتهم، والتأكد من خلو إرادتهم من العيوب والعوارض التي قد تشوبها.
ثالثا: مبدأ القوة الثبوتية: نظرا للرقابة السابقة التي يفرضها هذا النظام على التصرفات والحقوق العقارية، قبل قيدها في هذا السجل، وباعتباره مرآة عاكسة للوضعية الطبيعية والقانونية للعقارات، فإن السجل العيني يعد الوسيلة الوحيدة للاحتجاج بالحق في مواجهة الكافة على الرغم مما قد يشوب التصرف من عيوب، فهو يتمتع بقرينة قاطعة لإثبات الملكية، وهو يطهر أي-القيد- التصرف من العيوب السابقة عليه ويمنح الحق قوة مطلقة تستند إلى فكرة القرينة القاطعة، حيث يعد ما قُيَد في السجل سليما، وخاليا من كل العيوب، مما يمنح ضمانة للغير حسن النية في التعامل.
وبموجب هذا المبدأ فإنه يحتج على الغير بأي حق عقاري، مقيد في السجل العقاري(العيني)، ولا يمكن الاحتجاج على الغير بأي حق غير مقيد فيه [45].
كما أن السجل العيني يتميز من منطلق هذا المبدأ، أنه لا يمكن الطعن في الحق المشهر بدعوى البطلان أو الاسترداد، أو الاستحقاق، ولا يمكن الرجوع في الحقوق العينية العقارية المقيدة في السجل العيني كقاعدة عامة مطلقا ولو عن طريق القضاء.
غير أن جل التشريعات تورد لهذا المبدأ استثناءات لمبدأ القوة المطلقة للقيد في السجل العقاري (العيني)، ومبنى هذه الاستثناءات هو تحقيق الثقة العامة التي تتمثل في تدعيم الائتمان العقاري، وتسهل تداول العقارات بالتوفيق بين المصلحة العامة وما تقتضيه من الاعتداد بكل ما هو مدون بالسجل، وعدم الاعتداد بما هو غير مثبت بالسجل وبين مصلحة صاحب الحق الحقيقي، فإذا قيد حق عيني بدون وجه حق، فلا يمكن أن يحتج بقيد الغير سيء النية الذي كان يعلم ببطلان القيد، أما إذا كان الغير حسن النية فيجب تعويض صاحب الحق بتخويله دعوى تعويض ضد المتسبب في الإضرار به. ذلك أنه إذا كان سند الملكية يعتبر عنوانا للحقيقة ومن يستند إليه يصبح في مأمن من كل دعوى منظورة، فإن هناك أشخاصا يمكن أن يضاروا بحقوقهم من جراء إعمال هذا المبدأ، فهم ضحايا قاعدة القوة المطلقة في السجل العيني والأثر التطهيري له، وهم لن يجدوا -ضحايا هذا المبدأ- أمامهم سوى الاحتماء بالقاعدة العامة التي لن تخولهم أكثر من الحق في التعويض، وهذا التعويض يمكن الحصول عليه إما من الدولة التي تعتبر مسؤولة عن أخطاء موظفيها وإما من أطراف الغش والتدليس إذا كان فوات حقوقهم يرجع إلى شيء من ذلك أو الرجوع بدعوى الإثراء بلا سبب [46].
رابعا: مبدأ القيد المطلق: لا تكتسب الملكية وفق هذا النظام وطبقا لهذا المبدأ ولا سائر الحقوق العينية الواردة على عقارات إلا بالقيد، سواءا كانت حقوق أصلية أو تبعية، وأيا كان سبب اكتسابها، وبدون هذا القيد فلا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم [47]. فلا يحتج بهذه الحقوق غير المقيدة، وتكون للحقوق المقيدة حجية مطلقة في مواجهة الكافة.
ويستثنى من ذلك حالات انتقال الحقوق العينية العقارية عن طريق الوفاة، أين يكون لها الأثر الرجعي وهو استثناء تقتضيه الضرورة [48].
أما المشرع الجزائري، فقد تبنى هذا الموقف بأن جعل انتقال الملكية متوقفا على إجراءات الشهر، طبقا المواد 165 و793 من القانون المدني، وجعل القيد والشهر الوسيلة الوحيدة للاحتجاج بالحقوق العينية وبعض الحقوق الشخصية، سواءا بين أطراف العقد أو في مواجهة الغير طبقا للمواد 15، 16 و17 من الأمر 75/74 .
خامسا: مبدأ الأثر الإضافي للقيد: هذا المبدأ مكمل لمبدأ القيد المطلق، ومفاده ألا يتم قيد الحقوق العقارية في السجل العقاري إلا إذا سبقها قيد مسبق، وهو ما نصت عليه المادة 88 من المرسوم 76/63، فالمحافظ العقاري لا يمكن له القيام بشهر أية وثيقة ناقلة للملكية العقارية ما لم يكن لها أصل ثابت في مجموعة البطاقات العقارية تثبت حق المتصرف الأخير في العقار، بحيث تنتقل الملكية العقارية بطريقة واضحة لا لبس فيها، يمكن من خلالها معرفة جميع الملاك السابقين الذين تداولوا على الملكية، وهذا من شأنه الحيلولة دون وقوع تصرفات مزدوجة على ذات العقار [49].
ولهذا المبدأ استثناءات نتناولها في حينها.
سادسا: مبدأ عدم سريان التقادم على الحقوق المشهرة: ونقصد به التقادم المكسب، وهو يعتبر من وسائل وأسباب كسب الملكية وبعض الحقوق العينية الأخرى، وهو وسيلة بمقتضاها تخول للحائز الذي استمرت حيازته لحق معين مدة معينة أن يتمسك بهذا الحق، وتعتبره الدولة التي تأخذ بنظام الشهر الشخصي سببا من أسباب كسب الملكية.
أما الدول التي تأخذ بنظام الشهر العيني فإن موقفها كأصل عام هو الحظر، ذلك أن القيد في السجلات العقارية، له قوة مطلقة بمعنى أن كل تصرف قانوني يرد في صفحات السجل العقاري، يعد عنوانا للحقيقة، وله حجية على الكافة فلا يعتبر مالكا للعقار غير الشخص المقيد باعتباره مالكا، لأن القيد هو سند الملكية، فلا تنشأ الحقوق ولا تزول إلا بالقيد، والتقادم المكسب يخالف هذا المبدأ.
كما يمكن القول أن المشرع الجزائري إذ سمح بالتقادم من خلال فترة ما قبل القيد لا يعد استثناءا على مبدأ الحظر، فهذه الفترة تتعلق بالقيد الأول، وقيد الحقوق لأول مرة في السجل العقاري، أو مجموعة البطاقات العقارية يمكن أن يستند إلى التقادم.
وانقسم الرأي والقضاء معا عندنا فيما يخص هذه النقطة، وهو ما نتطرق إليه بمناسبة التطرق إلى عقد الشهرة الوارد بالمرسوم 83/352 المؤرخ في 01/05/1983.

الفرع الثالث: الهيئة المكلفة بمسك السجل العقاري: هي المحافظة العقارية(أولا)، ويسيرها ويشرف عليها المحافظ العقاري(ثانيا).

أولا: المحافظة العقارية: تنص المادة 20 من الأمر 75/74 على إحداث محافظات عقارية.
1- تعريفها: هي هيئة إدارية عمومية تزاول مهامها تحت وصاية وزير المالية، وأحدثتها إضافة إلى المادة 20 من الأمر 75/74 المادة الأولى من المرسوم 76/63 بقولها تحدث لدى المديرية الفرعية للولاية لشؤون أملاك الدولة والشؤون العقارية، محافظة عقارية يسيرها محافظ عقاري ".
وأصبحت منذ صدور المرسوم 95/55 المحدد تنظيم الإدارة المركزية في وزارة المالية تحت وصاية وزير المالية.
حيث أن وزارة المالية أصبحت تضم المديرية العامة للأملاك الوطنية، التي بدورها تتكون من مديريتين، الأولى هي مديرية الأملاك الوطنية والعقارية، التي تضم في إحدى مديرياتها الفرعية، المديرية الفرعية للحفظ العقاري وسجل مسح الأراضي.
وطبقا للمرسوم 91/65 المؤرخ في 02/03/1991 المتعلق بتنظيم المصالح الخارجية لأملاك الدولة والحفظ العقاري، فإن المحافظات العقارية تعتبر هيئات إدارية تابعة للمديرية العامة للأملاك الوطنية، وتتضمن هذه المديرية على مستوى كل ولاية مديرية أملاك الدولة مديرية للحفظ العقاري، وعلى المستوى البلدي تتضمن المديرية العامة للأملاك الوطنية، مفتشية لأملاك الدولة، وإدارة للحفظ العقاري.
وعلى المستوى الولائي، فإن مديرية الحفظ العقاري تتكون من مصلحة عمليات الإشهار العقاري، ومصلحة التنسيق والمراقبة.
وتتكون مصلحة عمليات الإشهار العقاري من مكتب مراقبة عمليات الشهر العقاري والمنازعات والوثائق، مكتب تكوين الدفتر العقاري والتوافق مع مسح الأراضي.
وتحدد أقسام المحافظة العقارية " يتكون الحفظ العقاري تحت سلط المحافظ العقاري من: قسم الإيداعات وعمليات المحاسبة، قسم قيد السجل العقاري والبحوث وتسليم المعلومات، قسم تسجيل العقارات المحددة ضمن مسح الأراضي [50].
2- مهامها: طبقا لنص المادة 02 من المرسوم 76/63 فإن الدور الرئيسي للمحافظات العقارية هو التحديد والعمل على معرفة طرق الملكية والحقوق العينية الأخرى الموجودة على عقارات عن طريق الإشهار العقاري.

ثانيا: المحافظ العقاري: هو الموظف المكلف بتسيير المحافظة العقارية ويمسك السجل العقاري، وحددت المادة 03 من المرسوم 76/63 مهامه. وتتمثل مهام المحافظ العقاري فيما يلي:
1- إعداد ومسك مجموعة البطاقات العقارية كاملة.
2- إعطاء الإجراءات اللازمة لطلبات الإشهار للعقود المتضمنة الملكيات العقارية والحقوق العينية الأخرى.
3- فحص العقود.
4- كتابة البيانات على السجلات العقارية الخاصة بالحقوق العينية، والتكاليف العقارية المؤسسة على العقارات الخاضعة للإشهار وجميع الشكليات اللاحقة لهذا الإشهار.
5- المحافظة على العقود والمخططات وجميع الوثائق المتعلقة بالعقارات الخاصة بالإشهار.
6- إعطاء المعلومات إلى الجمهور والتي تكون موجودة في العقارات المذكورة.
7- كما يتحقق من هوية وأهلية الأطراف الموجودين على وسائل الإثبات وكذلك يتحقق من صحة الأوراق المطلوبة من أجل الإشهار.

الفرع الرابع: مشتملات السجل العقاري
ونقصد بها مكونات السجل العقاري، حيث بيَن المشرع أن السجل العقاري، يمسك على شكل مجموعة البطاقات العقارية، التي تمثل النطاق الطبيعي وكذلك الوضعية الحالية للعقارات، وهي تتضمن من جهة المخططات التي تظهر النطاق الطبيعي للعقارات، ومن جهة أخرى بطاقات العقارات التي تبين الوضعية القانونية لهذه الأملاك. ونتناول سجل البطاقات العقارية (أولا)،سجل الإيداع(ثانيا)، السجل الشخصي(ثالثا)، وثائق المسح(رابعا)، السندات الثبوتية(خامسا).
أولا: سجل البطاقات العقارية: وهو الوثيقة الأساسية في السجل العقاري، ويتكون من صفحات توصف بأنها عينية، حيث يكون موضوع هذه الصفحات العقارات نفسها، بأن تكون لكل عقار صفحة خاصة به، ويتكون سجل البطاقات العقارية من صفحات تحوي كل منها البيانات الكاملة عن كافة الحقوق العينية من حيث طبيعتها ومدتها، وكذلك أسماء الأشخاص الذين يستعملون هذه الحقوق، فمثلا إذا كان شخص واحد يملك عدة وحدات عقارية فإنه يفتح في السجل، صفحة أو بطاقة خاصة بكل وحدة من هذه الوحدات. والبيانات التي يجب أن تتضمنها البطاقة العقارية على نوعين:
النوع الأول: الحالة الوصفية للعقار [51]: وهي تمثل البيانات الخاصة بحالة وصف العقار، بحيث يجب أن تكتب بالنسبة لكل عقار حالته الوصفية، كما هو مبين بالمواد 24 و29 و30 من المرسوم 76/63 فيدرج في المكان المخصص لذلك من البطاقة العقارية، رقم العقار، وتاريخ إنشائه ومكان ومركز العقار، مع وصف تفصيلي له، ويجب أيضا أن يشمل وصف العقار بيان موقعه وحدوده مع الإشارة إلى الخريطة المساحية، وتكوين العقار، ومساحته والمنشآت والمزروعات القائمة عليه، وبيان حقوق الارتفاق الايجابية والسلبية المتعلقة بالعقار.
النوع الثاني: الحالة القانونية للعقار: تنص المادة 03 من الأمر 75/74 على ما يلي " يعد السجل العقاري الوضعية القانونية للعقارات، ويبين تداول الحقوق العينية ".
فالبطاقة العقارية، حسب المرسوم 76/63 [52] عبر الجداول التي تتضمنها يجب أن تبين الحقوق العينية والأصلية، والحقوق العينية التبعية،الواردة على العقار ابتداءا بحق الملكية عبر الجداول تباعا والحقوق المشتركة، والارتفاقات الايجابية والسلبية، الامتيازات والرهون وكذلك التعديلات والتشطيبات المتعلقة بهذه الحقوق، كما يتم قيد جميع التصرفات والوقائع القانونية ومصادر الحقوق بأنواعها.
كما يتم تحديد الهوية تحديدا دقيقا سواء تعلق الأمر بشخص طبيعي أو شخص معنوي، وكما هو مبين من خلال نص المادة 65 من المرسوم.
تنص المادة 20 من المرسوم 76/63 أن البطاقات العقارية، تكون إما بطاقات ريفية وهي بطاقات قطع الأراضي، وإما بطاقات حضرية وهي بطاقات العقارات الحضرية.

معيار التفرقة بين العقار الريفي والعقار الحضري: نصت المادة 21 من المرسوم 76/63 على المعيار الذي يتم على أساسه التمييز بين العقار الريفي والعقار الحضري، وهو معيار عدد السكان، فيعتبر عقارا حضريا العقار المبني أو غير المبني الموجود على الطرقات المرقمة بصفة نظامية للجهات السكنية التابعة للبلديات التي يزيد عدد سكانها عن 2000 نسمة، ويتم التعرف على هذه العقارات في الجداول أو المستخرجات أو النسخ، أو الصور المودعة عن طريق الإشارة إلى الشارع والرقم، أما جميع العقارات الأخرى فهي عقارات ريفية.
1- البطاقات الريفية بطاقات قطع الأراضي ): وهي تنشأ بمناسبة إيداع وثائق المسح الريفي، وتتم بمجرد الانتهاء من عملية فرز وترتيب الوثائق، وإلحاقها بالملف ( ملفات القطع الممسوحة ) في انتظار معالجتها، ويقوم بهذه المهمة قسم قيد السجل العقاري والبحوث وتسليم المعلومات [53].
ونص عليها المشرع في المادة 23 من المرسوم، وتنشأ مقابل كل وحدة عقارية موجودة في مسح الأراضي العام المنجز.
أ‌- تعريف الوحدة العقارية: هي مجموع القطع المجاورة التي تشكل ملكية واحدة، أو ملكية على الشيوع والمثقلة بنفس الحقوق والأعباء.
ب‌- بياناتها: حددت المادة 24 من المرسوم، علاوة البيانات التي يذكرها المحافظ، المتمثلة في اسم البلدية، التي يقع فيها العقار وبيان مسح الأراضي، يذكر في الجداول الخمسة جميع المعلومات التي تحدد النطاق الطبيعي والقانوني لهذا العقار، وفق قرار وزير المالية الصادر بتاريخ 27/05/1976 المتعلق بالبطاقات العقارية المستعملة من طرف المحافظ العقاري.
حيث تنص المادة الأولى منه على:" توضع بطاقة قطع الأراضي المنصوص عليها في المادة 23 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 في مطبوع مطابق للنموذج الملحق بأصل هذا القرار ".
ج- كيفية ترتيبها: تنص المادة 26 من نفس المرسوم، على أن ترتيب بطاقات العقارات الحضرية في كل محافظة عقارية يكون بتجميع البطاقات أولا حسب البلدية، ثم يتم التجميع على أساس الترتيب الأبجدي لأسماء الأقسام وفي داخل كل قسم حسب الترتيب التصاعدي لأرقام مخطط مسح الأراضي.
2- البطاقات الحضرية ( بطاقة العقارات الحضرية ): وهي بطاقة عقارية تحدث لكل عقار حضري، ولكل جزء من عقار حضري، وتعد بطاقة ال عقار الحضري حتى في حالة عدم وجود مسح للأراضي، وفي هذه الحالة يعين العقار بالاستناد إلى البلدية التي يقع فيها وعلى اسم الشارع والرقم.
وبطاقة العقارات الحضرية على نوعين:
أ‌- البطاقة العامة للعقار: ونصت عليها المادة 28 من المرسوم 76/63، وهي تنشأ عندما يكون العقار مبني ويشمل أو لا يشمل على أجزاء مشتركة ومخصصة للاستعمال الجماعي، والتي يؤشر عليها عند الاقتضاء التجزئة أو التقسيم المخصص للعقار، ويعني بذلك كافة البيانات والإجراءات والتصرفات على مجموع أجزاء العقار، وحدد شكله القرار الوزاري الصادر عن وزير المالية بتاريخ 27/05/1976.
ب‌- البطاقة الخاصة للملكية المشتركة: وتنشأ في حالة ما إذا كان العقار موضوع نظام خاص بالملكية المشتركة، وتحدث عند التخصيص الأول الفعلي لكل قطعة ولكل جزء مقسم، هذه البطاقة تكتب عليها جميع التأشيرات التي تهم الجزء المعني، أي أنها تشمل كل جزء منقسم من العقار الكلي أو الجماعي المملوك بهذه الصفة، وحدد القرار الوزاري شكل هذه البطاقة بالاستناد إلى الجداول المبينة في المادة 30 من المرسوم 76/63.
ويتم ترتيب هذه البطاقات طبقا للبطاقات العامة، وحسب الترتيب العددي للقطع وترتب البطاقات العامة في كل محافظة ضمن مجموعة متميزة حسب كل بلدية، وبالنسبة لكل بلدية حسب الشوارع والأرقام، وعند الاقتضاء في البلديات التي يوجد بها مسح الأراضي حسب القسم ورقم مخطط مسح الأراضي.
أما العقارات التي لم يشملها المسح العام للأراضي بعد، توضع لها بطاقات عقارية مؤقتة تفهرس على الشكل الأبجدي للأشخاص، ويستغنى عنها لمجرد القيام بالمسح العقاري وهو ما نصت عليه المادة 113 والمادة 115 من المرسوم 76/63.
وكل تغيير أو طارئ على الحدود في الوحدة العقارية يؤدي إلى إعداد بطاقة جديدة مطابقة للوحدات العقارية الجديدة بعد ترقيمها، ويؤشر على البطاقة القديمة والجديدة بعبارة تكون كمرجع فيما بينها، وهذا طبقا للمادة 25 والمادة 31 من المرسوم 76/63 .
ثانيا: سجل الإيداع: تنص المادة 41 من المرسوم 76/63 " ينبغي على المحافظ أن يكون لديه سجل للإيداع يسجل فيه يوما بيوم، وحسب الترتيب العددي، تسليمات العقود والقرارات القضائية وبصفة عامة جداول الوثائق المودعة قصد تنفيذ إجراء خاص بالإشهار ".
ولهذا السجل أهمية بالغة، نظرا للآثار المترتبة عن التسجيل فيه، فبواسطة هذا السجل يتم تعيين الأسبقية في القيود، ويقوم المحافظ العقاري بتسلم العقود والقرارات وجميع المحررات المؤيدة للحقوق المراد إشهارها، وحسب الفقرة الثانية يسلم المحافظ إلى الملتمس وصلا أسماه المشرع سندا يشار في مراجع سجل الإيداع، وبعد إتمام الإجراءات يقوم الملتمس أو طالب القيد برد سند الإيداع ويتم تجميعها مع بعضها حسب ترتيب الأرقام.
يتم تأشير الإيداع في السجل على الفور من دون ترك بياض أو كتابة بين الأسطر، وبدون شطب أو إضافة أو ترك فراغ، وكان على المشرع أن يوضح أكثر دقة، فيما يخص التأشير على الفور، باستعمال نص يكون فيه التأشير مبينا فيه فضلا عن تاريخ الإيداع، ساعة الإيداع بالضبط نظرا لما لهذه النقطة من أهمية بالغة في الحياة العملية عند حالة التزاحم.
يتم إقفال هذا السجل كل يوم من طرف المحافظ العقاري، وهذا السجل يتم ترقيمه وتوقيعه من طرف قاضي المحكمة التابع إليها اختصاص المحافظة العقارية وتودع في نهاية كل سنة نسخ من سجلات الإيداع المقفلة أثناء السنة المنصرمة لدى أمانة ضبط المجلس القضائي المختص إقليميا وهذا طبقا لنص المادة 43 من المرسوم 76/63 .

ثالثا: السجل الشخصي: ونصت عليه المادة 44 من المرسوم 76/63 " ... فإن المحافظ العقاري يمسك مجموعة بطاقات حسب الترتيب الأبجدي لأصحاب الحقوق التي تم إشهارها وتشمل كل بطاقة على الخصوص تعيين أصحاب الحقوق المذكورين وكذلك بالنسبة للأشخاص الطبيعيين شروطهم الشخصية والمراجع الخاصة ببطاقات العقارات ".
إذن هو سجل شخصي ينظم بترتيب الحروف الهجائية، ويفرد فيه لكل مالك بطاقة خاصة يبين فيها الوحدات العقارية التي يملكها داخل حدود محافظة عقارية واحدة، وتدون بيانات هذا الفهرس من واقع البيانات المثبتة في السجل العقاري، ولهذا السجل فائدة تتمثل في إمكانية معرفة الحالة العقارية للمالك في منطقة واحدة، وهذا بالإطلاع على البطاقات العقارية المختلفة التي يملكها هذا الشخص في منطقة واحدة. واثبات الحق في الفهرس الهجائي لا يعتبر شهرا للحق، ولا تكون له أية قيمة إذا كان الحق لم يثبت في سجل البطاقات العقارية [54].

رابعا: وثائق مسح الأراضي: وهي الوثائق التي نصت عليها المادة 8 من الأمر 75/74 وهي:
- جدول للأقسام وسجل لقطع الأرض التي ترتب عليها العقارات حسب الترتيب الطبوغرافي.
- دفتر مسح الأراضي الذي تسجل فيه العقارات المتجمعة من قبل كل مالك أو مشتغل حسب الترتيب الأبجدي لهؤلاء.
- مخططات مسح الأراضي.
خامسا: السندات الثبوتية: وهي جميع المستندات التي تم اجراء القيد في السجل العقاري بناءا عليها، سواء كانت مستندات القيد الأول أو مستندات القيود اللاحقة، كالتصرفات الناقلة للملكية والمنشئة للحقوق العينية الأخرى، عقود الرهن، والأحكام الصادرة بصحة التعاقد.

المطلب الثاني: القيد في السجل العقاري

قبل التطرق إلى موضوع القيد في السجل العقاري، لابد من التطرق إلى شروط القيد في السجل العقاري ( الفرع الأول )، وكذلك معرفة بأن القيد يكون بالقيد الأول عند الانتهاء من المسح العقاري وإنشاء مجموعة البطاقات العقارية، وإجراءاته ( الفرع الثاني )، ثم نتطرق إلى القيد اللاحق أو ما يسمى الشهر وإلى إجراءاته( الفرع الثالث ).

الفرع الأول: شروط القيد في السجل العقاري
طبقا لمبدأ الشرعية الذي يتميز به نظام السجل العيني، فالمحافظ قبل أن يقوم بعملية الشهر أو القيد عليه القيام بفحص الوثائق والمستندات المراد شهرها بدقة كبيرة، و ي تأكد من توفر شرطين أساسيين وهما مراعاة مبدأ الرسمية(أولا)، ومبدأ الشهر المسبق(ثانيا).

أولا: قاعدة الرسمية: كقاعدة عامة، فإن العقود تكون رضائية، غير أنه يرد استثناء على هذه القاعدة أي شرط الشكلية في العقود، عندما تكون هذه الأخيرة ركنا لانعقاده، كعقد البيع العقاري، والرهون الرسمية ...، والتي اشترط المشرع إفراغها في القالب الرسمي، والشكلي، والذي يقصد به تحرير العقود في شكل عقد رسمي أمام الموثق، طبقا لما نصت عليه المادة 324 مكرر1 من القانون المدني.
ونصت المادة 61 من المرسوم 76/63 على ما يلي " كل عقد يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب أن يقدم في شكل رسمي ". وعرفت المادة 324 من القانون المدني معنى العقد الرسمي بقولها " العقد الرسمي عقد يثبت فيه موظف عام أو ضابط عمومي، أو شخص مكلف بخدمة عامة ما تم لديه أو ما تلقاه من ذوي الشأن ...".
وهدف المشرع من تقرير مبدأ الرسمية على العقود والوثائق واجبة الإشهار، هو التأكيد على منع الشك والريبة في بيانات البطاقات العقارية.
ثانيا: قاعدة الشهر المسبق ( مبدأ الأثر الإضافي ): تطبيقا لأهم أهداف نظام الشهر العيني والمتمثلة في تأمين الاستقرار للتصرفات العقارية، وضمان استمرارية نقل الملكية، اشترط المشرع الجزائري من أجل شهر السندات لدى المحافظة العقارية، قاعدة الشهر المسبق ولقد نص عليها في المادة 88 من المرسوم 76/63، وأورد استثناء على هذه القاعدة، وعليه سنتعرض أولا لمفهوم هذه القاعدة، ثم للاستثناءات الواردة عليها في نقطة ثانية.
1- مفهوم قاعدة الشهر المسبق: تنص المادة 88 من المرسوم 76/63 المذكور أعلاه بأنه:" لا يمكن القيام بأي إجراء للإشهار في المحافظة العقارية في حالة عدم وجود إشهار مسبق أو مقارن للعقد أو القرار القضائي أو لشهادة الانتقال عن طريق الوفاة يثبت حق التصرف أو صاحب الحق الأخير، وذلك مع مراعاة أحكام المادة 88 أدناه ...، فيفهم من ذلك أنه لا يمكن للمحافظ العقاري شهر أية وثيقة، أو سند، أو تصرف من شأنه نقل الملكية العقارية، ما لم يكن الحق المراد نقله قد أخضع لشهر مسبق في مجموعة البطاقات العقارية، يثبت من خلاله جميع التصرفات الواردة على العقار، وكذا معرفة جميع الملاك السابقين المتداولين على الملكية، وذلك يحقق الطمأنينة وعدم الحيلولة في المعاملات العقارية، وطبقا لذلك فقد خولت المادة 101 من نفس المرسوم للمحافظ العقاري الحق في مراقبة كل الوثائق المودعة لديه، كما أن له كامل الصلاحيات في رفض الإيداع في حالة غياب أحد الإجراءات، ولاسيما مبدأ الشهر المسبق.
2- الاستثناءات الواردة على قاعدة الشهر المسبق: تجد هذه الاستثناءات أساسها في ظل المادة 89 من المرسوم 76/63 المعدلة والمت مم ة، بالإضافة إلى مختلف القوانين والتشريعات العقارية نتطرق إليها في حينها.
فبالرجوع إلى المادة 89 المعدلة والمت مم ة بالمرسوم التنفيذي رقم 93/123 المؤرخ في 19/05/1993 نجدها تنص على أنه:
" تستثنى القاعدة المدرجة في الفقرة الأولى من المادة 88 أعلاه:
- عند الإجراء الأولي الخاص بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري والذي يتم تطبيقا للمواد من 08 إلى 18 من هذا المرسوم.
- عندما يكون حق المتصرف أو صاحب الحق الأخير ناتجا عن سند اكتسب تاريخا ثابتا قبل أول يناير 1971 ".
وعليه فإنه طبقا لهذه المادة، فإنه يرد استثنائين على مبدأ الشهر المسبق:
1- الإجراء الأول عند عملية المسح العقاري: والتي تحيل المادة إلى المواد من 8 إلى 18 من المرسوم 76/63 [55]، والمتعلقة بإيداع وثائق مسح الأراضي العام على مستوى المحافظة العقارية بعد الانتهاء من عملية المسح، مقابل محضر تسليم من طرف المحافظ العقاري، فالإجراء الأولي الرامي إلى إيداع وثائق العقارات الممسوحة، ليست بحاجة إلى إشهار مسبق من أجل تسجيله بالمحافظة العقارية.
2- العقود العرفية التي اكتسبت تاريخا ثابتا قبل أول يناير 1971: وعليه فإن هذه العقود اكتسبت صيغتها الرسمية دون اللجوء إلى الجهات القضائية، فيكفي اللجوء إلى الموثق لتحرير عقد إيداع يتم شهره في المحافظة العقارية، ويذكر فيه التعيين الدقيق للعقار والمتعاقدين والشهود، ولا يخضع لقاعدة الأثر الإضافي للشهر [56].
إلى جانب ما تضمنته أحكام المادة 89 المشار أعلاه، تضمنت مختلف التشريعات العقارية، موادا تستثني منها تطبيق قاعدة الأثر الإضافي عند عملية الشهر العقاري، ونذكرها فيما يلي:
1- عقد الشهرة: المستحدث بموجب المرسوم 83/352 المؤرخ في 21/05/1983 الذي يسن إجراءات إثبات التقادم المكسب عن طريق عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية، وذلك في حالة عدم وجود منازع للحائز وكانت المنطقة المراد اكتساب العقار المحاز فيها غير ممسوحة [57]، فبعد تحرير العقد التوثيقي، يقوم المحافظ العقاري بتسجيله في مجموعة البطاقات العقارية كأول إجراء للشهر العقاري، مما يشكل بطبعه استثناء على قاعدة الشهر المسبق.
2- شهادة الحيازة: استحدث المشرع هذه الشهادة بموجب قانون التوجيه العقاري 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 في المواد 39 وما بعدها، كما حدد المرسوم التنفيذي 91/254 المؤرخ في 27/07/1991 كيفية إعدادها وتسليمها [58]، وباعتبار أن تسليم هذه الشهادة جاءت كمرحلة انتقالية لتسوية الوضعية القانونية للعقارات، والتي يفتقر أصحابها إلى سندات في انتظار إتمام عملية المسح العقاري، فإن هذا السند الإداري يعفى من قاعدة الأثر الإضافي للشهر.
3- عقود الاستصلاح: لقد تم التنصيص عليها بموجب أحكام القانون رقم 83/18 المؤرخ في 18/08/1983 المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية، والمرسوم التنفيذي رقم 92/289 المؤرخ في 06/07/1992 المحدد لشروط التنازل عن الأراضي الصحراوية في المساحات الاستصلاحية [59]، أين يتم تحرير عقد إداري يتم شهره لدى المحافظة العقارية، ويعتبر الشهر العقاري في هذه الحالة أول إجراء يتم على الأراضي المستصلحة محل البيع الإداري، مما يجعله إجراء أوليا يعفى من قاعدة الأثر الإضافي للشهر.
4- وثيقة الاشهاد المكتوب لإثبات الملك الوقفي: تطبيقا لأحكام المادة 08 من القانون 91/10 المتضمن قانون الأوقاف، صدر المرسوم رقم 2000/336 في 26/10/2000 المتضمن إحداث وثيقة الاشهاد المكتوب لإثبات الملك الوقفي وشروطه وكيفيات إصدارها وتسليمها، وتحتوي هذه الوثيقة التي تخضع لعملية الشهر العقاري على جملة من البيانات، ويتطلب استصدارها جملة من الإجراءات، سوف يتم التعرض إليها لاحقا [60]، ومن ثم فإن شهر وثيقة الاشهاد المكتوب لإثبات الملك الوقفي تعد هي الأخرى كإجراء أولي يعفى من مبدأ الأثر الإضافي للشهر.

الفرع الثاني: إجراءات القيد الأول

القيد الأول هو إثبات البيانات الخاصة بكل وحدة عقارية، في بطاقة عقارية خاصة من السجل العقاري، فالقيد يعتبر بمثابة تسجيل ميلاد الوحدات العقارية في نظام السجل العيني ( العقاري ) لتبدأ حياتها القانونية.
والغرض من القيد هو تخليص الملكية من أسباب الانتزاع الخفية ( التي تهددها في الوضع الحالي )، بحيث تكون التصرفات التي تتم على أساس هذا القيد الأول بمنأى عن أي طعن [61].
حيث أنه بعد أن تقوم مصلحة المسح العقاري بإجراء التحقيقات العقارية اللازمة، وإعداد وثائق المسح، وتمكين الأشخاص من إبداء اعتراضاتهم ودراستها، تقوم بإيداع وثائق المسح لدى المحافظ العقاري، ومن ثم تبدأ إجراءات القيد الأول وهو ما نتناوله:
أولا: إيداع وثائق مسح الأراضي، وتسلم محضر الإيداع: بعد إتمام عملية مسح الأراضي على مستوى البلدية، يتم إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية بهدف تحديد حقوق الملكية والحقوق العينية الأخرى، حيث يعاين المحافظ العقاري ويفحص الوثائق المساحية ويسعى إلى المطابقة بين النطاق الطبيعي وهو الذي يشكل الكيان العقاري على مستوى البلدية، والنطاق القانوني وهو الذي يشكل الكيان الحقوقي لها. والإيداع إجراء قانوني تقوم به مصلحة المسح العقاري، عند الانتهاء من مسح الأراضي لكل قسم أو مجموعة أقسام البلدية، وهو ما نصت عليه المادة 08 من المرسوم 76/63 المعدل بالمرسوم 93/123 المؤرخ في 19/05/1993، وتنص المادة 09 من المرسوم 76/62 على أن إثبات عملية الإيداع يكون عن طريق محضر تسليم يحرره المحافظ العقاري، ويصرح فيه بتعيين تاريخ الإيداع، كما يحدد أقسام واسم البلدية والأماكن التي تم مسحها، وهنا لا بد على المحافظ أن يعين بدقة تاريخ الإيداع، نظرا لأهميته الكبيرة، حيث أن الترقيمات العقارية تصبح نافذة ابتداءا من يوم الإمضاء على محضر تسليم وثائق مسح الأراضي.

ثانيا: إشهار محضر تسليم وثائق المسح: يجب أن يكون محضر تسليم وثائق المسح موضوع إشهار واسع بكل الوسائل المسندة، سواء عن طريق الصحافة اليومية الوطنية، وعن طريق اللصق في لوحة الإعلانات في مقر المحافظة العقارية وفي مقر البلدية، وفي المقرات السكنية التي توجد فيها العقارات [62].
يتم هذا الإشهار في أجل أقصاه 08 أيام ابتداء من تاريخ إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية. ويستمر هذا الإيداع لمدة 04 أشهر كاملة، وهذا حتى يتمكن المالكون وأصحاب الحقوق العينية العقارية من الحضور إلى المحافظة العقارية، لتسليمهم حسب الحالة الدفتر العقاري، وشهادة الترقيم العقاري المؤقتة، وكذلك من إثارة الاحتجاجات من كل من له مصلحة [63].
بالإضافة إلى الوثائق التي تودعها لجنة المسح بالمحافظة العقارية، فإن المالك أو الحائز يجب عليه أن يودع لدى المحافظة العقارية جدولا تسلمه له إدارة المحافظة العقارية، ويكون هذا الجدول محررا على نسختين حسب الحالة إما من موثق أو من محرر العقود الإدارية، أو من كاتب الضبط، ويجب أن يتضمن على وصف العقارات العينية بالاستناد إلى مخطط مسح الأراضي، وعلى هوية وأهلية أصحاب الحقوق، وعلى الأعباء المثقلة بها هذه العقارات، سواء كانت امتيازات أو رهون على العقارات، مع ذكر ذوي الحقوق والعقود والأعمال المؤسسة لهذه الحقوق وهذا ما نصت عليه المادة 13 من الأمر 75/74 والمادة 10 من المرسوم 76/63.

ثالثا: ترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري
عند تسلم المحافظ العقاري لوثائق المسح، يقوم فورا بعملية ترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري بالمحافظة العقارية.
وعليه فالطبيعة القانونية للعقارات لا تكون مستقرة، لأن التحويلات العقارية يمكنها أن تحدث قبل الشروع في الترقيم في السجل العقاري.
فالمحافظ العقاري عليه القيام بعملية ترقيم العقارات بمجرد استلامه وثائق المسح.
وهنا نلاحظ أن المشرع قد أعطى تاريخ الإمضاء على محضر تسليم وثائق المسح أهمية كبيرة، إذ ربط بداية عملية الترقيم إلى تاريخ هذا الإمضاء، وهو ما نص عليه في المادة 11 من المرسوم 76/63 " يعتبر الترقيم قد تمَ من يوم الإمضاء على محضر تسليم وثائق مسح الأراضي ...".
إن نوعية الترقيم تختلف باختلاف الوثائق المثبتة للحقوق المراد تسجيلها، وبالاعتماد على وثائق المسح كما نصت عليه المادة 11 من المرسوم 76/63 بقولها:" ... ويتم تعيين الحقوق المتعلقة بالعقارات موضوع الترقيم على أساس وثائق مسح الأراضي، حسب القواعد المنصوص عليها في التشريع المعمول به في مجال الملكية العقارية ".
ويتم الترقيم العقاري على أساس معلومات مدرجة في البطاقة العقارية نموذج T10 ، بحيث تعد هذه الوثيقة لتحتوي على كل المعلومات الضرورية لتحديد الطبيعة القانونية للعقار المعني، والمعلومات المحتواة في السجل العقاري، ويمكن أن ينتج عن دراسة هذه الوثيقة الحالات العقارية التالية:
- إما عقار بسند. وإما عقار دون سند لكنه محل الحيازة، تمكن المالك الظاهر من خلال مدتها أن يكتسب حق الملكية بالتقادم المكسب. وإما عقار دون سند ولا يوجد أي عنصر يسمح للمحافظ العقاري من تحديد وجود حقوق عينية لصالح المالك الظاهر، وإما عقارات تم التحقيق في طبيعتها ولم تكن موضوع مطالبة من أي شخص كان.
بناءا على هذه الحالات التي تتم دراستها من خلال وثائق المسح والوثائق الأخرى، تتم عملية الترقيم، وهي إما يكون الترقيم النهائي، وإما الترقيم المؤقت لمدة أربعة أشهر، وإما الترقيم المؤقت لمدة سنتين.
1- الترقيم النهائي: ونصت عليه المادة 12 من المرسوم 76/63، ويكون الترقيم نهائيا في حالة ما إذا توفر لدى المحافظ العقاري بعد فحص الوثائق المودعة لديه بالنسبة للعقارات التي يملك أصحابها سندات أو عقودا أو أي وثائق أخرى، بشرط أن تكون مقبولة قانونا، لإثبات حق الملكية، وهذا السند القانوني يجب ألا يترك مجالا للشك في ملكية العقار المحقق فيه.
والسندات المقبولة في هذا النوع من الترقيمات، هي السندات الرسمية وغير الرسمية، والتي لا تترك مجالا للشك حول ملكية الشخص الظاهر لوثائق المسح للقطعة المعنية، والتي تعكس الوضعية الحقيقية للعقارات.
فالترقيم النهائي مرتبط بنوع السند المقدم وحجيته ومطابقته للتشريع المعمول به لإثبات حق الملكية، إذ يجب أن تكون مستندات الملكية المقدمة قانونية.كما يقوم المحافظ بنقل قيود الامتيازات والرهون وحقوق التخصيص غير المشطب عليها والتي لم تنقض مدة صلاحيتها، وهذا النقل يكون إجباريا وتلقائيا.
في حالة الترقيم النهائي، يسلم دفتر عقاري للملاك المعترف بهم، سواء كانوا أشخاصا طبيعية أو أشخاصا معنوية عمومية ( الدولة، الولاية، البلدية، أو المؤسسات العمومية ) [64].
وفي حالة الشياع يعد دفتر واحد يُحتفظ به في المحافظة العقارية، أو إذا اتفق الملاك في الشياع فيما بينهم وعينوا وكيلا من بين المالكين لحيازة هذا الدفتر، ويشار على البطاقة المطابقة إلى الجهة التي آل إليها الدفتر العقاري [65].
2- الترقيم المؤقت لمدة أربعة أشهر: ونصت عليه المادة 13 من المرسوم 76/63، ويكون الترقيم مؤقتا لمدة 04 أشهر، في حالة ما إذا تبين للمحافظ العقاري من خلال وثائق المسح والمعلومات المستقاة منه أن الملاك الظاهرين للعقار تتوفر فيهم الشروط التالية:
- عدم توفرهم على سندات ملكية قانونية.
- توفر شروط الحيازة طبقا للقانون المدني ( هادئة، علانية، مستمرة ).
- أن لا تقل مدة الحيازة عن 15 سنة من تاريخ بداية الحيازة إلى تاريخ الإمضاء على محضر استلام وثائق المسح.
- يبدأ سريان مدة الترقيم المؤقت لمدة 04 أشهر، من يوم الإمضاء على محضر تسليم وثائق المسح.
- بعد مرور مدة 04 أشهر، ينقلب الترقيم المؤقت إلى ترقيم نهائي، بشرط ألا يكون المحافظ العقاري قد تلقى اعتراضات تتعلق بحق الملكية في هذه المدة أو إذا سجلت هذه الاعتراضات أو تم رفضها.
3- الترقيم المؤقت لمدة سنتين: ونصت عليه المادة 14 من المرسوم 76/63، ويكون الترقيم المؤقت لمدة سنتين في حالة غياب سند كافي، وعندما لا تكون عناصر التحقيق كافية لتحديد الطبيعة القانونية من طرف المحافظ العقاري.
يبدأ سريان مدة الترقيم المؤقت لمدة سنتين من تاريخ الإمضاء على محضر تسليم وثائق المسح.
بعد هذه المدة يصبح الترقيم لمدة سنتين إلى ترقيم نهائي، ويمكن الإنقاص من هذه المدة عند ظهور وقائع قانونية تسمح للمحافظ العقاري من التثبت بصفة مؤكدة من الحقوق العينية الواجب شهرها في السجل العقاري.
أما الترقيم المؤقت لمدة سنتين باسم الدولة، وفي حالة عدم مطالبة ملكية العقار الممسوح، يتم الترقيم المؤقت لفائدة الدولة لمدة سنتين وينتهي بالترقيم لفائدتها [66].
وخلال مدة الترقيم المؤقت لا يمكن للمحافظ العقاري أن يمنح الدفتر العقاري للمعنيين، كونه يعد سند ملكية لا يسلم إلا للشخص الذي اعترف بأحقيته في الملكية، غير أن وقائع قانونية قد تظهر أثناء مدة الترقيم، ولا تدع مجالا للشك في ملكية الشخص المعني في العقار، وفي هذه الحالة فإن المحافظ العقاري ملزم دون الانتظار بتنفيذ الترقيم النهائي للعقار المعني وتسليم الدفتر العقاري للمالك المعترف به.

رابعا: تقديم الاعتراضات والاحتجاجات وإجراء المصالحة
1- تقديم الاعتراضات والاحتجاجات: خلال فترة الترقيم المؤقت، سواء كان لمدة 04 أشهر أو لسنتين، يتعين على الأطراف المعنية تقديم اعتراضاتهم خلال المدة المحددة بأربعة أشهر أو بسنتين، وهذا للاستفادة من الإجراءات السريعة في النظر في الاعتراض أو الاحتجاج.
فعلى كل شخص يدعي حيازة حقوق عينية على العقارات الممسوحة، يجب أن يتبع الإجراءات المحددة في المادة 15 من المرسوم 76/63 وهي:
- أن يقوم بتقديم اعتراض كتابي.
- تبليغ الاعتراض أو الاحتجاج إلى المحافظ العقاري بموجب رسالة موصى عليها.
- قيد الاعتراض أو الاحتجاج في سجل يفتح لدى المحافظة العقارية.
وهنا يجب على المحافظ العقاري مراعاة آجال قبول الاعتراضات وأن يوليها أهمية بالغة، لما يترتب عليها من آثار.
فقد تثار هذه الاعتراضات داخل الآجال القانونية، فللمحافظ العقاري سلطة مصالحة الأطراف المتنازعة، وقد تثار هذه الاعتراضات خارج الآجال القانونية، حيث أن الترقيم المؤقت يكون قد أصبح نهائيا، فالأطراف لا يملكون إلا التوجه إلى القضاء.
أ‌- محاولة الصلح: بموجب الفقرة 2 من المادة 15 من المرسوم 76/63 يمكن للمحافظ العقاري اجراء محاولة صلح بين الأطراف فتكون المصالحة ناجحة، وقد يختلفون وبالتالي تكون المصالحة فاشلة.
· محاولة الصلح الناجحة: في الحالة التي يتفق الأطراف على أن الوقائع المثارة تعكس فعلا الوضعية القانونية للعقارات المعنية بالترقيم، فإن تراضيهم واتفاقاتهم المدرجة في المحضر تصبح لها قوة الإلزام الخاص، على أن يكون الإشهار في السجل العقاري للعناصر المستخلصة أثناء الإجراء خالية من أي عيب. وعندما تكون نتيجة المصالحة موضوع تغيير للعناصر المحتواة في وثائق المسح، على المحافظ العقاري تبليغ نسخة من محضر المصالحة إلى مصالح المسح العقاري.
· محاولة الصلح الفاشلة: إذا كانت نتيجة محاولة الصلح التي قام بها المحافظ العقاري بين الأطراف عديمة الجدوى، فإنه يقوم بتحرير محضر عدم المصالحة، ويقوم بتبليغه إلى الأطراف.
ب- تقديم الاعتراض أمام المحكمة: تنص المادة 15 من المرسوم 76/63 في فقرتيها الرابعة والخامسة، على أن الشخص المدعي بالاعتراض أو الاحتجاج طبقا لنص المادة 15/1 يمكنه خلال مدة 6 أشهر يبدأ سريانها من تاريخ تبليغ محضر عدم المصالحة الذي يحرره المحافظ العقاري بمناسبة إجراء الصلح، أن يرفع دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة إقليميا، وترفض الدعوى شكلا إذا قدمت خارج الآجال المحددة بـ 06 أشهر.
يجب على المدعي شهر عريضته في المحافظة العقارية وهذا طبقا لنص المادة 15/5 من المرسوم 76/63، وتتم وفق نص المادة 85 منه.
ويجب أن تبلغ الدعوى القضائية في هذه الحالة إلى المحافظ العقاري في هذه المدة أي 06 أشهر، وهنا يقوم المحافظ العقاري إلزاميا بالمحافظة على الطابع المؤقت للترقيم الذي قام به وفقا للمادتين 13 و14، أي الترقيم المؤقت لمدة 04 أشهر ولمدة سنتين إلى غاية صدور حكم قضائي.
ويترتب على عدم تلقي المحافظ العقاري لأي تبليغ لعريضة رفع دعوى قضائية خلال مدة ستة أشهر مواصلة ترقيم العقار في السجل العقاري.
هذا فيما يخص المنازعة في الترقيم المؤقت، فالأجل المقدر بـ 06 أشهر الممنوحة للشخص يعتبر أجلا مسقطا لحقه إذا فاته، فحقه في رفع الدعوى يسقط إن لم يباشره خلال هذه المدة.
غير أن المادة 16 من نفس المرسوم، مكنت الأشخاص من المنازعة في الترقيم النهائي المقرر بموجب المواد 12،13 و14، ولم تربط ذلك بأجل معين. وهو ما يفسر على أنه طعن وتقليل من شأن القوة الثبوتية المطلقة بالسجل العقاري، وما لهذا الأمر من تأثير سلبي على استقرار نظام الملكية العقارية التي يهدف نظام السجل العيني إلى حمايتها.
إن إعادة النظر في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي لا تكون إلا بموجب أحكام القضاء.

خامسا: تسليم الدفتر العقاري: نصت المادة 18 من الأمر 75/74، على أنه " يسلم للمالك العقار بمناسبة إجراء القيد الأول دفتر عقاري تنسخ فيه البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية".
ويشكل الدفتر العقاري سند الملكية [67]، حيث تسجل فيه جميع الحقوق الموجودة على عقار ما، عند القيام بعملية الإشهار في السجل العقاري.
وحدد قرار وزير المالية شكله والنموذج الذي ينبغي إتباعه، حيث يعد ويؤشر عليه بكيفية واضحة ومقروءة بالحبر الأسود الذي لا يمحى، والبياض يشطب عليه بخط والجداول مرقمة وموقعة.
ويسلم الدفتر العقاري إلى المالك الذي كان حقه قائما عند إنشاء بطاقة عقارية مطابقة، ومن المعلوم أن المالك السابق يقوم بإيداع دفتره العقاري عندما ينقل ملكيته إلى شخص آخر، وعندما لا تكون الحاجة في هذه الحالة إلى إنشاء بطاقة جديدة فإنه يقوم بإتلاف الدفتر القديم، مع الإشارة إلى عملية الإتلاف في البطاقة المطابقة للدفتر الجديد.
وإذا كان الشخصان يملكان حقوقا على الشيوع، يقوم المحافظ العقاري بإعداد دفتر عقاري واحد، ويقوم بإيداعه لدى المحافظة العقارية، وفي الحالة التي يقوم فيها أحد المالكين على الشيوع بتعيين وكيل عليهم لحيازة هذا الدفتر، يقوم المحافظ بتسليم الدفتر له بناءا على هذه الوكالة، ويشير في البطاقة العقارية لهذا الدفتر.

الفرع الثالث: إجراءات الشهر
ويتعلق الأمر بجميع الحقوق والتصرفات والسندات التي أوجب المشرع قيدها وشهرها في مجموعة البطاقات العقارية بالمحافظة العقارية، سواءا تعلق الأمر بالتعاملات الواردة على الحقوق العينية أو الشخصية، أو بالأحكام والقرارات الإدارية، وتمر عملية الشهر بجملة من الإجراءات، نحاول تبيانها من خلال ما يأتي.
أولا: الايداع: الايداع هو اجراء قانوني أولي ووجوبي في كل عملية إشهار، ويتم الايداع للوثائق والمحررات الواجبة الشهر بالمحافظة العقارية على مستوى قسم الايداع وعمليات المحاسبة [68]. ونصت على الايداع المادة 92 من المرسوم 76/63 بقولها " رغم جميع الأحكام الخاصة المخالفة فإن الإشهار المطلوب بمقتضى المادة 88 يستوجب لزوم الايداع في آن واحد بالمحافظة العقارية لصورتين رسميتين أو نسخ للعقد أو للقرار القضائي الذي ينبغي إشهاره ".
1/ الأشخاص الملزمون بالإيداع: ألزم المشرع كل من الموثقين وكتاب الضبط والسلطات الإدارية أي الموظفين الإداريين، أو الأشخاص المكلفين بخدمة عامة وكل شخص أناط به المشرع تحرير عقد رسمي بمفهوم المادة 324 من القانون، ألزمهم إيداع الوثائق التي يحررونها بالمحافظة العقارية لإشهارها طبقا لنص المادة 90 من المرسوم 76/63، وبكيفية مستقلة على إرادة الأطراف. ويمكن أن يتم الايداع من طرف أحد المساعدين التابعين لهم يعين بوثيقة رسمية [69].
2/ محل الايداع وكيفيته:
أ/ محل الايداع: حسب مفهوم المادة 88 و92 من المرسوم، فإن الوثائق التي تكون محل إيداع بالمحافظة العقارية من طرف الأشخاص المؤهلين لذلك هي العقود الرسمية المحررة من طرف الموثقين، الأحكام والقرارات والأوامر القضائية واجبة الشهر، والشهادات التوثيقية، والعقود والقرارات الإدارية الخاضعة للشهر.
ب/ كيفيته: عند القيام بإجراء الايداع، أوجب المشرع وبصفة إلزامية، أن يتم في آن واحد لدى المحافظة العقارية لصورتين رسميتين للعقد أو القرار القضائي الذي ينبغي إشهاره حسب نص المادة 92 من المرسوم 76/63، يقوم المحافظ العقاري بعدها بالتأشير على النسختين المودعتين، نسخة يرجعها إلى الشخص المودع، وهذا لإثبات انقضاء إجراء الايداع ونسخة يحتفظ بها في المحافظة العقارية وترتب ضمن وثائق العقار بعد أن يؤشر عليها، ويجب أن تحمل تأشيرة التصديق على الهوية، وعند الاقتضاء على الشرط الشخصي للأطراف. وهناك وثائق يتوجب إرفاقها مع الوثيقة المودعة أوردتها المادة 100، تحت طائلة رفض إيداعها ما لم ترفق هذه الوثائق مع الوثائق عند الايداع.
ج-إيداع الرهون والامتيازات: تنص المادة 92/4 من المرسوم 76/63 " وكل عقد للرهن يجب أن يشمل على البيانات المنصوص عليها في الفقرة الثالثة من (1 إلى 5 ) من المادة 93 وذلك تحت طائلة رفض الايداع ".
وفي هذه الحالة يمكن أن يطلب عند تقديم الأصل أو صورة رسمية لحكم أو لعقد ينشئ امتيازا أو رهنا، إما تسجيلات الرهون العقارية، إما تسجيلات الامتيازات أو الرهون القانونية.
ومن أجل الحصول على تسجيل الامتيازات أو الرهون، يقوم الدائن سواء شخصيا أو بواسطة الغير بإيداع جدولين موقعين ومصدقين ومصححين بكل دقة، ويكون أحد الجدولين محررا لزوما على استمارة تقدمها الإدارة.
وتودع هذه الجداول في قسم الايداع بالمحافظة العقارية، ويحتوي كل من الجدولين:
- تعيين الدائن والمدين تعيينا دقيقا طبقا للمواد من 61 إلى 65 .
- اختيار الموطن من قبل الدائن في أي مكان من نطاق اختصاص المجلس القضائي لموقع الأملاك.
- ذكر التاريخ ونوع السند وسبب الدين المضمون بواسطة الامتياز أو الرهن.
- ذكر رأسمال الدين ولواحقه والفترة العادية لوجوب آدائه، وفي جميع الحالات أو الفرضيات فإنه يجب على الطالب أن يقيد الريوع والخدمات والحقوق غير المحددة أو المحتملة أو المشروطة.
- تعيين كل العقارات التي طلب التسجيل من أجلها وذلك طبقا للمادة 66.
- يقوم المحافظ بإرجاع أحد الجدولين بعد التأشير عليه لإثبات تنفيذ الإجراء.
والجدول الآخر يجب أن يحمل تأشيرة التصديق على هوية الأطراف، ويحتفظ به في المحافظة العقارية ويرتب ضمن الوثائق طبقا لنص المادة 93 من المرسوم 76/63.

د- آجال الايداع: حددت المادة 99 من المرسوم 76/63 آجال إيداع العقود المحررة من طرف الأشخاص المؤهلين والملزمين بالإيداع. وعدلت هذه المادة بالمادة 10 من قانون المالية 2004 المادة 353/4 " يدفع المحررون الذين لم يودعوا في الآجال العقود المحررة من طرفهم أو بمساعدتهم والخاضعة لدفع الرسم المذكور في المادة 353/2 أعلاه، شخصيا غرامة يحدد مبلغها بألف دينار (1000 دج).
وتحدد آجال إتمام الإجراء كما يلي:
1- بالنسبة لشهادات النقل بعد الوفاة، ثلاثة أشهر ابتداءا من تاريخ تحرير العقد، يمدد هذا الأجل إلى (05 ) خمسة أشهر إذا كان أحد المعنيين مقيما بالخارج.
يمكن أن تقوم المسؤولية المدنية للمالكين الجدد للحقوق العينية إذا طلب من المحرر بعد ( 06 ) أشهر من الوفاة.
2- بالنسبة للأحكام القضائية ثلاثة (03) أشهر من اليوم الذي أصبحت فيه نهائية.
3- بالنسبة للعقود الأخرى والوثائق، ثلاثة (03 ) أشهر من تاريخها.
في حالة وجوب القيام بالإشهار في محافظتين عقاريتين أو أكثر، تمدد الآجال المذكورة أعلاه إلى خمسة عشر (15) يوما كاملة بالنسبة لكل محافظة عقارية فضلا عن الأولى".
بالنسبة لأوامر نزع الملكية يحدد أجل 8 أيام من تاريخها. المادة 99/2 من المرسوم 76/63.

3- حالات رفض الإيداع: من بين المهام التي خولها المشرع إلى المحافظ العقاري، هي سلطة التحقق والتدقيق في هوية الأطراف وأهليتهم، وكذلك صحة الوثائق المطلوب إشهارها، ولكن هناك حالات حددها القانون يجب على المحافظ القيام برفض الايداع، ونصت عليها المادة 100 من المرسوم 76/63:
- عدم تقديم الدفتر العقاري، وهو ما نصت عليه المادة 50 من نفس المرسوم.
- عدم تقديم إما مستخرج مسح الأراضي، وعند تغير حدود الملكية، عدم تقديم وثائق القياس، أو إغفال ذكر أحد العقارات في المستخرج أو عند تقديم مستخرج يرجع تاريخه إلى أكثر من 06 أشهر.
- عدم احترام المواد من 62 إلى 65 والمادتين 102 و105 عند التصديق على هوية الأطراف، وعند الاقتضاء الشرط الشخصي.
- إذا كان تعيين العقارات لا يستجيب إلى المادة 66 .
- إذا لم تقدم الوثائق الواجب تسليمها إلى المحافظ العقاري، أو لم تقدم الإثبات المطلوب.
- إذا لم تحرر الجداول الواجب تقديمها على محرر أو استمارة مقدمة من طرف الإدارة على كل حال إذا كانت الجداول غير مستوفية للبيانات المطلوبة.
- في حالة عدم استيفاء البيان الوصفي للتقسيم، شرطه طبقا لأحكام المواد من 67 إلى 71.
- عندما تظهر الصور الرسمية أو النسخ المودعة قصد الإجراء بأن العقد الذي قدم إلى الإشهار غير صحيح من حيث الشكل، أو عندما لا تتوفر في هذه الصور أو النسخ على شروطها الشكلية.

ثانيا: إجراء الشهر: بعد تأكد المحافظ العقاري من توفر جميع الوثائق القانونية التي يشترط القانون إيداعها من أجل اجراء الإشهار، ينتقل إلى عملية الفحص والتدقيق كمرحلة أولى تسبق التأشير بالحق المراد شهره في المحافظة العقارية.
يقوم المحافظ بالتحقيق في هوية الأطراف بدقة كبيرة، والتحقق من المصادقة على الشرط الشخصي وعلى الوثائق المرفقة به. ويقوم بالتحقق من أن البطاقة غير مؤشر عليها بأي سبب يقيد حرية التصرف في الحق من قبل صاحبه الأخير، والتأكد من سبب ومحل وموضوع العقد المطلوب للإشهار إن كان مخالفا للنظام العام والآداب العامة أم لا.
وعندما يجد المحافظ العقاري أي نقص فإنه يمتنع عن التأشير في البطاقة العقارية، ويبلغ ذوي الشأن ضمن أجل (15) خمسة عشر يوما ابتداء من تاريخ الايداع بضرورة التصحيح أو اكمال الوثائق الناقصة في الملف، ويتم التبليغ إما مباشرة أو عن طريق رسالة مضمنة الوصول، ويكون على المعنيين تداول النقص في أجل (15 ) خمسة عشر يوما ابتداء من تاريخ التبليغ، فإذا قام ذوو الشأن من تصحيح واكمال النقص أشَر المحافظ الحق بأثر رجعي يعود إلى تاريخ الايداع حسب المادة 107/5 من المرسوم 76/63.
إذا كان مقدم طلب الشهر لم يقم خلال مدة 15 يوما ابتداء من تاريخ التبليغ باصلاح السهو أو النقص، أو إيداع الوثائق التعديلية، وقبل انقضاء هذا الأجل قام هذا الشخص بإخبار المحافظ برفضه أو بعدم قدرته على القيام بالتزاماته، فإن الإجراء يرفض مع التحفظات، وتكتب عبارة الرفض من قبل المحافظ تجاه تسجيل الايداع، في العمود المخصص للملاحظات، وإن اقتضى الأمر في البطاقة العقارية والدفتر العقاري.
يقوم المحافظ العقاري بتبليغ قرار الرفض خلال ثمانية (08) أيام من انقضاء الأجل ( 15 يوما من تاريخ التبليغ ).
يتم التأشير على البطاقة العقارية، ويجب أن يتم بطريقة مقروءة وواضحة ومختصرة وبالحبر الأسود الذي لا يمحى، أما التجديد فيكون بالحبر الأحمر الذي لا يمحى.

حالات رفض اجراء الشهر: نصت المادة 101 من المرسوم 76/63، على الحالات التي توجب رفض اجراء الإشهار، وهذا بعد أن يكون قد قام بالإيداع وسجله بسجل الإيداع، وتتمثل هذه الحالات في:
- إذا كانت الوثائق المودعة والأوراق المرفقة بها غير متوافقة.
- إذا كان مرجع الإجراء الخاص بتسجيل الرهون والامتيازات حسب نص المادة 95/1 غير صحيح.
- عندما لا يتوافق تعيين الأطراف وتعيين العقارات أو الشرط الشخصي كما هو محدد بالمادة 65 مع البيانات المذكورة في البطاقة العقارية.
- عندما تكون صفة المتصرف أو صفة الحائز الأخير للشخص المذكور كما هي موجودة في الوثائق المودعة متناقضة مع البيانات الموجودة في البطاقة العقارية.
- أو عندما يكشف التحقيق الذي يقوم به المحافظ العقاري عند طلب الإجراء، أن الحق غير قابل للتصرف.
- عندما يكون العقد المقدم مخالفا للنظام العام والآداب العامة.
- إذا ظهر وقت التأشير على الإجراء بأن الايداع كان من الواجب رفضه.
ملاحظة: ميز المشرع بين الإيداع وإجراء الإشهار، فايداع الوثائق بسجل الايداع والمحاسبة لا يعني بأنها وثائق مشهرة، فإجراء الإشهار هو عملية لاحقة لإجراء الايداع، وإجراء الإشهار هو الذي تترتب عليه الآثار القانونية للشهر، وعند التأشير بالبطاقة العقارية، فإن اجراء الإشهار يتم بأثر رجعي إلى تاريخ الإيداع، طبقا للمادة 107/5 من المرسوم 76/63.

ثالثا: قرارات المحافظ العقاري برفض الايداع وإجراء الإشهار
1- تبليغها: يقوم المحافظ العقاري وجوبا بتبيلغ قرارات رفض الايداع أو رفض اجراء الإشهار، إلى الموقع على شهادة الهوية، المنصوص عليها بالمادة 62 وما بعدها.
ويجب على المحافظ العقاري تسبيب قرار الرفض.
ويتم تبليغ هذا القرار حسب التمييز المنصوص عليه في الفقرة 3 من المادة 107 إما مباشرة وإما بواسطة رسالة موصى عليها مع طلب إشعار بالاستلام موجه إلى الموطن المشار إليه في الوثيقة محل النزاع.
2- الطعن فيها: بما أن المحافظ العقاري موظف إداري، فإن جهة الطعن في هذه القرارات، هي جهات القضاء الإداري [70]، وتكون حسب نص المادة 24 من الأمر 75/74 " قرارات المحافظ العقاري قابلة للطعن أمام الجهات القضائية المختصة اقليميا ".
وحددت الفقرة الأخيرة من المادة 110 من المرسوم 76/63 " إن تاريخ الإشعار بالاستلام أو تاريخ رفض الرسالة الموصى عليها ... يحدد النقطة لانطلاق أجل الشهرين الذي يمكن أن يقدم خلاله الطعن المنصوص عليه في المادة 24 من الأمر 75/74 ".

المطلب الثالث: آثار الشهر وحجيته
نتطرق في هذا المطلب إلى بيان آثار الشهر التي يرتبها ( الفرع الأول )، والى الحجية التي يتمتع بها الشهر ( الفرع الثاني ).

الفرع الأول: آثار الشهر: ونتناول فيه مدى اعتبار أن الشهر أو القيد هو المنشئ للحق العيني، وما هو دور التصرف ( أولا )، ثم نتناول أثر التصرفات غير المشهرة ( ثانيا ).
أولا: الشهر مصدر الحق العيني: لقد أثارت هذه المسألة الكثير من اختلاف الآراء في الجزائر، فكان الاختلاف منصبا حول مدى اعتبار الشهر لوحده هو مصدر الحق العيني دون التصرف الذي أنشأه، أم أنه إضافة إلى التصرف فإن الشهر هو الذي ينشىء الحق العقاري، وبالتالي فهل يعتبر القيد في التشريع الجزائري مطلقا أم نسبيا؟.
باستقراء نصوص القانون المدني المتعلقة بانتقال الحقوق العينية، وكذلك مواد الأمر 75/74 لا نجد أن المشرع قد نص على اعتبار أن الشهر هو مصدر الحق العيني، ولكن المشرع رتب آثارا على عدم شهر التصرف الوارد على الحق العيني، ويتمثل في أنه لا يرتب أي أثر بين طرفيه أو بالنسبة إلى الغير، وهذا مع افتراض قيام التصرف صحيحا. ولا نجد أي نص قانوني على اعتبار أن القيد يعد ركنا في العقد، وإلا فإن المشرع كان سيرتب البطلان على تخلف الشهر على غرار ما فعل مع ركن الرسمية في العقود الواردة على الحقوق العينية طبقا لنص المادة 324 مكرر1.
فجميع نصوص الأمر 75/74 ، والمراسيم التطبيقية له، 76/62، 76/63 ، والمواد 164 و165 و792 و793 من القانون المدني، لا تنص على أن إجراء الشهر بالمحافظة العقارية يعد ركنا في التصرف العقاري ويترتب البطلان على تخلفه، ولو كان الأمر كذلك لكان المشرع أوجب إجراء التصرفات العقارية أمام المحافظ العقاري، حيث يتم الشهر في المحافظة العقارية، وأن العقد لا يقوم كاملا وصحيحا ومستوفيا لأركانه إلا بعد الشهر وليس قبل ذلك.
إذن فالمشرع لا يعتبر الشهر ركنا في العقد، وإنما يعد إجراءا علق المشرع عليه ترتب الأثر العيني للتصرف [71]، وهو ما سار عليه قضاء المحكمة العليا في القرار رقم 47668 المؤرخ في 12/10/1990 المنشور في المجلة القضائية لسنة 1992 عدد 1، ص86 " وإن عملية الشهر العقاري هي وحدها التي تستطيع نقل الملكية طبقا لمقتضيات المادة 793 من القانون المدني ".
وما يؤكد هذا الرأي، أن المشرع الجزائري لم يتبن مبدأ القيد المطلق للشهر، وما يترتب عليه من أثر تطهيري، بل تبنى مبدأ القيد النسبي بالرغم من اعتباره أن الدفتر العقاري سندا قطعيا للملكية، ومع ذلك منح امكانية الطعن في الحقوق العقارية المشهرة، وهذا ما يستشف من المواد 16 و85 و86 و87 من المرسوم 76/63، وبالتالي يمكن القول أن المشرع لم يمنح للقيد الأثر المطلق، حيث أنه في حالة القيد المطلق، يصبح القيد وحده مصدر الحق العيني ويقوم بتطهير التصرف المعيب وحتى ولو كان باطلا [72]. وعلى العكس من ذلك ف إن القول بأن السجل العيني يطهر التصرف يؤدي إلى اعتبار السجل العيني مصدرا للحق، ولا يحتج بعد ذلك ببطلان أو قابلية للإبطال.
ويتساءل البعض هل جوهر نظام السجل العيني هو الأثر التطهيري، وأنه بانتهاء عملية مسح الأراضي العام يصبح ما هو مشهر نهائيا وقطعيا لا يجوز الطعن فيه، فهو سند الملكية ولا يجوز إثبات خلافه؟ أم استقرار المعاملات وحجية الشهر بالنسبة للغير؟
ويرى أصحاب هذا الرأي أن الأهمية تكمن في استقرار المعاملات والثقة في البيانات الواردة في السجل العيني، وهذا ما يتطلب حماية الغير الذي استند إلى السجل العيني.
فالسجل العيني يخلق ظاهرا يحمي منه الغير، الذي اعتمد عليه وليس صاحب الحق الظاهر وبالتالي لا تأخذ غالبية الدول التي تعتمد عليه بالأثر التطهيري بصفة مطلقة بل تدخل عليه استثناءات إلى جانب تقبلها الطعن في التصرفات اللاحقة للقيد الأول [73].

ثانيا: أثر التصرفات العقارية غير المشهرة: يجب أن نطرح التساؤل التالي، هل الشهر وحده الذي ينشئ الحق العيني، وأن التصرف كمصدر للحق ليست له أية أهمية؟، وهل يمكن للشهر أن يطهر التصرف من جميع العيوب؟، وهل يعد المصدر الوحيد للحق العيني مجردا عن سببه، أم تظل للعقد أو السند المنشئ للحق أهمية في ظل هذا النظام، بحيث لا يمكن أن ينشأ الحق العيني أو ينتقل إلا بناءا على تصرف صحيح استوفى جميع شروطه، كما أن للتصرف الصحيح الذي ينشئ التزاما بنقل أو ترتيب حق عيني أهمية من الناحية العملية ولو أن الحق لا ينشأ إلا بالشهر؟ [74].
طبقا للقانون المدني فيما يخص توفر أركان العقد، وتوفر ركن الرسمية طبقا للمادة 324 مكرر1 منه، فإنه بمجرد توفر هذه الأركان يرتب العقد جملة من الآثار، ويرتبها جميعا ما عدا نقل الملكية إلى المتصرف إليه أو الحق العيني، إذا لم يكن قد تم الشهر [75]، ففي عقد البيع الرسمي غير المشهر نجده يرتب آثاره جميعا، من تسليم المبيع، وضمان التعرض، الشخصي ومن الغير، سواء المادي أو القانوني، وضمان الاستحقاق، كما يبقى البيع غير المشهر محتفظا بوصفه [76]، وكذلك حق المشتري في الثمار من يوم انعقاد البيع طبقا لنص المادة 389 من القانون المدني.
وحسب المادة 361 من القانون المدني فإن البائع يلتزم بأن يقوم بما هو لازم لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يمتنع عن كل عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق عسيرا أو مستحيلا.
وما نصت عليه المادة 167 " الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم ".
ولو كان الشهر ركنا فيه، فإن الالتزام يترتب منذ انعقاد العقد، وهذه الآثار كلها ترتبت قبل الشهر، وهو ما يمنح صاحب الحق إمكانية إجبار المتصرف من تنفيذ الالتزام تنفيذا عينيا، طبقا للمادة164 من القانون المدني.

الفرع الثاني: حجية الشهر العقاري
يقصد بحجية الشهر مدى قوة هذا الشهر أو القيد في إثبات الحقوق المقيدة ، فقد يكون القيد حجة في مواجهة الكافة إلى حين ورود قيد جديد يليه لتصرف جديد ، أو إبطالا لتصرف مقيد أو يوجب القانون قيده. فالهدف الأساسي من السجل العقاري العيني، وما يترتب عليه من أثر منشئ، هو إعلام الغير بكل حق عقاري مما يؤدي إلى استقرار المعاملات ضمن الائتمان العقاري، وهدف القيد أيضا هو إعلام الغير بالتصرفات الجارية على العقار حتى يكون هذا الغير مطلعا بصفة جلية بالحالة القانونية للعقار، سواء من حيث الشخص المقيد على اسمه أو الارتفاقات الايجابية أو السلبية التي عليه.
لهذا فالمشرع وعلى غرار كثير من التشريعات جعل القيد الأول والتصرفات بين الأشخاص قابلة للطعن، وبالتالي فلا يعد القيد هو مصدر الحق، بل لا بد أن يستند إلى تصرف صحيح، ويمكن الطعن فيه بين المتعاقدين، أما إذا اكتسب الأشخاص حقوقا استنادا إلى السجل العيني فهم يعتبرون وفقا للسجل العقاري من الغير بالنسبة للتصرف، فالهدف الأساسي من السجل العقاري هو الحجية المطلقة في مواجهة الغير، فالذي يتلقى حقا معتمدا على السجل العقاري يكون في مأمن من الاعتراضات التي توجه للسلف [77].
والأصل أن السجل العقاري (العيني) يتمتع بالقوة المطلقة، التي تستند إلى مبدأ أساسي وهو الأثر المطهر للشهر الذي بموجبه تنتقل الحقوق بعد الشهر حتى ولو كانت التصرفات التي أثبتتها باطلة، ويستند هذا المبدأ إلى مبدأ أخر هو مبدأ الشرعية.
فالوجه الايجابي للسجل العيني يتمثل في أن كل ما هو مقيد في السجل العيني يعتبر موجودا وصحيحا بالنسبة للغير الذي اكتسب حقا استنادا إلى ذلك، فالمفروض ألا يتأثر الغير بالبطلان، أو إلغاء، أو فسخ سند السلف. كما يجب أن يتلقى الحق خاليا من التكاليف العينية غير المقيدة، فالحجية المطلقة هي من المبادئ الأساسية التي يقوم عليها السجل العيني، وهي إحدى الركائز التي لا يمكن أن يقوم بدونها وهذا ما يعني أنه إذا اكتسب شخص حقا على عقار استنادا على الشهر في السجل العيني، فذلك هو دليل مشروعية حقه ولا يجوز أن يهدر.
ومبدأ القوة المطلقة في السجل العيني لا تأخذ به مختلف التشريعات على إطلاقه، سعيا وراء تحقيق العدالة عن طريق الموازنة بين مصلحة المالك الحقيقي والغير.
وقد أجاز المشرع الطعن في الحق المشهر في المادة 85 من المرسوم 76/63 بقوله " إن دعاوى القضاء الرامية إلى النطق بالفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها، لا يمكن قبولها إلا إذا تم إشهارها مسبقا طبقا للمادة 14/4 من الأمر 75/74 المؤرخ في 8 ذي القعدة عام 1395 الموافق لـ 12 نوفمبر 1975 والمتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، وإذا تم إثبات هذا الإشهار بموجب شهادة من المحافظ أو تقديم نسخة من الطلب الموجود عليه تأشير الإشهار ".
وتنص المادة 86 " إن فسخ الحقوق العينية العقارية، أو إبطالها أو إلغاءها أو نقضها عندما ينتج أثرا رجعيا لا يحتج به على الخلف الخاص لصاحب الحق المهدر، إلا إذا كان الشرط الذي بمقتضاه حصل ذلك الفسخ أو الإبطال أو الإلغاء أو النقض قد تم إشهاره مسبقا، أو كان هذا الفسخ أو الإبطال أو الإلغاء أو النقض بحكم القانون تطبيقا للقانون ". وتنص أيضا المادة 87 على " إن الخلف الخاص لصاحب حق عيني عقاري الذي أشهر العقد أو القرار القضائي الذي يثبت فيه حقه الخاص لا يمكنه الاعتراض على العقود بين الأحياء والتي تم إعدادها بصفة مميزة من أجل إثبات شروط عدم قابلية التصرف المؤقت، وجميع التقييدات الأخرى بحق التصرف، أو على القرارات المذكورة، تم إشهارها مسبقا عن الإشهار المعطى لحقه الخاص ".
وهنا نتطرق إلى حجية الشهر أو القيد بالنسبة لطرفيه، وبالنسبة إلى الغير.

أولا: حجية القيد بين طرفيه: بفضل هذه النصوص يتبين أن المشرع أجاز الطعن في الحقوق والسندات المشهرة، مما يعني أن الشهر لا يتمتع بالحجية المطلقة بين طرفي العقد، فبالإضافة إلى المادة 16 من المرسوم 76/63 جعل إمكانية الطعن في هذه الحقوق مرتبطة أساسا وتحت طائلة عدم القبول بشهر عريضة الدعوى، وبالتالي نرى أن المشرع منح القوة المطلقة للشهر بصحة التصرف المنشئ أو الناقل للحق، فإذا تطهَر هذا التصرف من كل عيوبه أصبح للشهر حجية مطلقة وهذا من أجل حماية الغير الذي سيستند إلى الحجية التي يتميز بها السجل العقاري.
ثانيا: حجية القيد أو الشهر في مواجهة الغير: جعل المشرع من قرينة الشهر قرينة قاطعة لا تقبل إثبات العكس، على علم المتعامل في الحقوق العينية، وبالتالي فالحقوق العقارية المشهرة في مجموعة البطاقات العقارية بالسجل العقاري، تتمتع بالحجية المطلقة اتجاه الكافة من تاريخ القيد.
ومن أجل أن تكون للتصرف المشهر حجية مطلقة بالنسبة للخلف الخاص، لا بد من توفير الشروط التالية:
- أن يكون الغير من الخلف الخاص.
- عدم شهر الدعوى العقارية المتعلقة بالحق العيني العقاري الذي انتقل إلى الخلف الخاص.
- يجب أن يكون سند السلف صحيحا [78].
- وهنا نلاحظ أن للسند أو الحق المشهر حجية، وكذلك لشهر الدعاوى العقارية، وكذا قيد الأسباب القانونية المؤدية إلى الإبطال أو الفسخ أو الإلغاء، أو النقض وهي كلها متساوية من حيث الحجية.
كما يستوي مع قيد أسباب المنع من التصرف سواء كانت تلك الأسباب اتفاقية أو قضائية حسب نص المادة 87، حيث تكون هذه القيود ذات حجية مطلقة اتجاه الغير، ولا يمكنه الاعتراض عليها ما دام قيده جاء تاليا من حيث الزمن لقيدها في السجل العقاري.
واشتراط القانون قيد الدعاوى الرامية إلى الطعن في التصرف المشهر يهدف إلى غايتين، تتمثل الأولى في أنه يحذر الغير الذي يتعامل في العقار إلى الوضعية التي عليها، بما قد يهدد اكتسابه مستقبلا حيث تسري نتائج تلك الدعاوى عليه ولا يمكنه الادعاء بعدم العلم مادامت تلك الدعاوى قد أشهرت وقيدت قبل قيده لحقه الخاص، ولا يكون له في هذه الحالة إلا رفع دعوى رجوع بالتعويض على من سبب له هذا الضرر.
وتتمثل الغاية الثانية، في أنه يحفظ حق المدعي في حال صدور حكم لصالحه حتى لا تضيع حقوقه في حال تعامل صاحب القيد في العقار محل النزاع إلى الغير حيث تحمي الغير القرينة القانونية القاطعة [79].
حيث يعتبر ما هو مدون في السجل العقاري هو عنوان الحقيقة، فيكون بقيد الدعوى قد حصن نفسه من تلك القرينة القاطعة.
فإذا كان سند الخلف الخاص باطلا أو قابلا للإبطال أو النقض أو الإلغاء فإنه يتحمل العيب الذي يشوب سنده. ولكن يطرح التساؤل، هل يجوز الاحتجاج بالعيب الذي يشوب تصرف السلف؟.
للاحتجاج عليه بذلك يجب شهر الدعوى أو الحكم الصادر في الدعوى قبل شهر الخلف الخاص لحقه أو شهر سبب الإبطال قبل انتقال الحق إلى الخلف الخاص، فإذا تصرف السلف وكان سنده قابلا للإبطال وطعن فيه وقضي بإبطاله فهل يحتج بذلك على الخلف الخاص؟.
إذا لم يشهر الطاعن الدعوى قبل انتقال الحق إلى الخلف، تلقى هذا الأخير الحق مطهرا، ويشترط لذلك أن يكون السند ( سند الخلف الخاص ) صحيحا، فإذا كان صوريا أو باطلا فلا يحتج به وإن تم شهره قبل شهر الدعوى.
ولا يمكن الاحتجاج بعدم شهر الدعوى لإعمال الحجية إذا كانت دعوى الفسخ أو الإبطال أو الإلغاء أو النقض بحكم القانون تطبيقا للقانون.

[1]- مجيد خلفوني، نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري، الديوان الوطني للأشغال التربوية، الطبعة الأولى، 2003، ص13.

[2]- ليلى زروقي وحمدي باشا عمر، المنازعات العقارية، دار هومة، الطبعة الأولى، 2003، ص44.

[3]- ليلى زروقي وحمدي باشا عمر، المرجع السابق، ص45.

[4]- يطلق على السجل مجموع البطاقات العقارية.

[5]- أنظر المادة 105 من المرسوم 76/63، المؤرخ في 25/03/1976المتعلق بتأسيس السجل العقاري، والتي أعطت للمحافظ العقاري هذه الصلاحية.

[6]- مجيد خلفوني، المرجع السابق، ص18.

[7]- مجيد خلفوني، المرجع السابق، ص19.

[8]- حمدي باشا عمر، نقل الملكية العقارية، دار العلوم للنشر والتوزيع، طبعة 2000، ص49.

[9]- حسن طوايبية، نظام الشهر العقاري الجزائري، رسالة ماجستير، جامعة الجزائر، سنة 2000، ص17.

[10]- حمدي باشا عمر، المرجع السابق، ص64-67.

[11]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص19.

[12]- الأمر 71/73، المؤرخ في 08/11/1971 المتضمن الثورة الزراعية، الجريدة الرسمية 97 لسنة 1971، وتم إلغاؤه بموجب المادة 75 من القانون 10/25 المتعلق بالتوجيه العقاري الصادر في 18/10/1990.

[13]- سماح ورتي، المسح العقاري وإشكالاته في الجزائر، رسالة ماجستير، جامعة تبسة، 2005/2006، ص12.

[14]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص24.

[15]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص25.

[16]- سماح ورتي، المرجع السابق، ص14.

[17]- راجع المادة 13 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.

[18]- راجع المادة 14 من نفس المرسوم.

[19]- أنظر المادة 02 من المرسوم 76/62، المؤرخ في 25/03/1976، والمتعلق بإعداد مسح الأراضي العام.

[20]- أنظر المادة 03 من المرسوم 76/62.

[21]- أنظر المادة 07 من المرسوم 76/62 والمعدلة بموجب المرسوم التنفيذي 92/134 المؤرخ في 07/04/1992.

[22]- أنظر المادة 09 من المرسوم 76/62.

[23]- أنظر المادة 8/2 من المرسوم 76/62.

[24]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص35.

[25]- التعليمة رقم 16 المؤرخة في 24 ماي 1998 المتعلقة بسير عمليات مسح الأراضي والترقيم العقاري صادرة عن المدير العام للأملاك الوطنية، منشورة في كتاب ليلى زروقي وحمدي باشا، المنازعات العقارية، ص297 وما بعدها.

[26]- أنظر المواد 05 و06 من المرسوم 76/62.

[27]- أنظر التعليمة رقم 16 المشار إليها سابقا.

[28]- أنظر التعليمة رقم 16 السالفة الذكر.

[29]- المادة 328 من القانون المدني " يكون تاريخ انعقاد العقد ثابتا: من تسجيله، من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره موظف عام، من يوم التأشير عليه على يد ضابط عام مختص، من يوم وفاة أحد الذين لهم على العقد خط أو إمضاء ".

[30]- أنظر المادة 04 من المرسوم76/62 المعدل بالمرسوم 84/400 المؤرخ في 24/12/1984.

[31]- المادة 08 من الأمر 75/74 والمادة 01 من المرسوم 76/62.

[32]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص38.

[33]- أنظر التعليمة رقم 16، المرجع السابق.

[34]- المادة 12 من المرسوم 76/62.

[35]- المادة 14 من المرسوم 76/62.

[36]- أنظر المادة 15 من المرسوم 76/63، وما سيأتي ذكره في هذه المذكرة فيما يخص الترقيمات في المبحث الثاني من هذا الفصل.

[37]- عمار بوضياف، المسح العقاري وإشكالاته القانونية، مقال منشور بمجلة العلوم الإنسانية والاجتماعية، جامعة تبسة، ص50،51.

[38]- كالعقود العرفية غير ثابتة التاريخ.

[39]- المذكرة رقم 004618، صادرة عن المدير العام للأملاك الوطنية إلى مدراء الحفظ العقاري.

[40]- يعرف العقد العرفي على أنه : العقود أو الأوراق التي لا تحرر من طرف ضابط عمومي أو موظف عام، إلا أنه يجب أن يكون لها تاريخ ثابت من أجل الاحتجاج بها بالنسبة للغير.

[41]- راجع الأمر 70/91 المؤرخ في 15/12/1970 المتعلق بقانون التوثيق.

[42]- راجع المادة 793 من القانون المدني.

[43]- أنظر قرار الغرف المجتمعة للمحكمة العليا رقم 13615 المؤرخ في 18/02/1997، المجلة القضائية 1997 رقم 10.

[44]- عبد الحميد الشواربي، إجراءات الشهر العقاري في ضوء الفقه والقضاء، منشأة الإسكندرية، ص163.

[45]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص57.

[46]- معوض عبد التواب، السجل العيني علما وعملا، دار الفكر العربي، طبعة 1988، ص43.

[47]- معوض عبد التواب، نفس المرجع السابق، ص38.

[48]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص56.

[49]- حمدي باشر و ليلى زروقي،المرجع السابق، ص219.

[50]- مجيد خلفوني ، المرجع السابق، ص76.

[51]- معوض عبد التواب، المرجع السابق، ص80.

[52]- أنظر المواد 24، 29، 30، من المرسوم 76/63.

[53]- سماح ورتي، المرجع السابق، ص55.

[54]- معوض عبد التواب، المرجع السابق، ص83.

[55]- لقد ألغيت المادة 18 بموجب المرسوم التنفيذي 93/123 المؤرخ في 19/05/1993.

[56]- راجع حمدي باشا عمر، زروقي ليلى، المرجع السابق، ص221، 222.

[57]- راجع في هذا الصدد، الفرع المتعلق بعقد الشهرة في هذه المذكرة.

[58]- راجع في هذا الصدد، الفرع المتعلق بشهادة الحيازة في هذه المذكرة.

[59]- راجع في هذا الصدد، الفرع المتعلق بعقود الاستصلاح في هذه المذكرة.

[60]- راجع الفرع المتعلق بشهر عقد الوقف بهذه المذكرة.

[61]- معوض عبد التواب، المرجع السابق، ص90.

[62]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص46.

[63]- أنظر المادة 9 من المرسوم 76/63.

[64]- أنظر المادة 46 من المرسوم 76/63.

[65]- أنظر المادة 47 من المرسوم 76/63.

[66]- أنظر التعليمة رقم 16، المرجع السابق، ص352.

[67]- قرار المحكمة العليا، الغرفة العقارية، رقم 259635 مؤرخ في 21/04/2004، " المجلة القضائية، العدد 01 سنة 2003، ص 334" حيث أنه بالرجوع إلى المرسوم 76/62 ، فإن المطعون ضده تحصل على الدفتر العقاري للقطعة الأرضية محل النزاع بعد التحقيق، وبعد استكماله للإجراءات والشكليات والآجال المنصوص عليها في المرسوم السالف الذكر، مما يجعله يكسب القوة الثبوتية. وحيث أنه خلافا لما يذكره الطاعن فإن المادة 19 من الأمر 75/74 تنص على أن الدفتر العقاري يعد سندا للملكية، وعليه فإن قضاة الموضوع قد طبقوا صحيح القانون".

[68]- مجيد خلفوني، المرجع السابق، ص120.

[69]- سماح ورتي، المرجع السابق، ص41.

[70]- قرار المحكمة العليا، الغرفة العقارية، بتاريخ 26/07/2000، مجلة قضائية عدد02 سنة 2003" لا يعتد بالاعتراض على الشهر أمام المحافظة العقارية إلا إذا حصل بموجب دعوى قضائية وفقا للإجراءات المقررة قانونا، بموجب تحريك دعوى قضائية، وهو الأمر الذي جعل القضاة يستبعدون ضمنيا مناقشة هذه المسألة ، ما دام أن الطاعن قام فقط بمراسلة مصلحة الشهر العقاري ، مما يتعين رفض الطعن".

[71]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص97.

[72]- قرار مجلس الدولة، الغرفة الرابعة، رقم 006426، المؤرخ في 08/04/2002، مجلة مجلس الدولة، عدد 02 سنة 2002. ص 202/203/204/205." الشهر لا يحصن العقد- من المسلمات القانونية أن شهر العقد لا يحول دون فسخه إذا ثبت أن البائع ليس مالكا للأرض المتنازع عليها، والتذرع بشهر العقد وهو بهذه الصفة محصن ولا يمكن الطعن فيه، قول مخالف للقانون ما دام أن البائع تصرف في ملك الغير"

[73]- سليمان محمدي، نفاذ العقد، رسالة دكتوراه، جامعة الجزائر، سنة 2003/2004، ص193.

[74]- سليمان حمدي، المرجع السابق، ص173.

[75]- قرار مجلس الدولة، الغرفة الرابعة، رقم 002307 مؤرخ في 01/07/2003، مجلة مجلس الدولة، عدد 05 سنة 2004، " من المقرر قانونا أن الملكية لا تنتقل في العقارات والحقوق العينية الأخرى إلا بإتباع القوانين التي تدير مصلحة الشهر العقاري، والمواد 165و793 من (ق.م) و15و16 من الأمر 75/74، وما دامت هذه الإجراءات لم تتبع في قضية الحال فإنه لا يمكن الاحتجاج بأي حق للملكية على العقار المتنازع عليه".

[76]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص100.

[77]- سليمان محمدي، المرجع السابق ، ص195.

[78]- محمدي سليمان، المرجع السابق، ص196، 197، 198.

[79]- حسن طوايبية، المرجع السابق، ص103.

[حميد20]

المبحث الأول: الحقوق الخاضعة للشهر
المطلب الأول: الحقـوق العينيـة العقاريـة الأصليـة
بمقتضى نص المادة 15 و 16 من الأمر 75/74، فإن جميع التصرفات القانونية سواء كانت صادرة من جانبين أو من جانب واحد، يجب أن تشهر كلما تعلقت هذه التصرفات بإنشاء حق عيني أصلي أو نقله أو تغييره أو زواله أو التصريح به أو تعديله . والحقوق العينية الأصلية تنحصر في حق الملكية وحق الانتفاع، وحق الاستعمال والسكنى، وحق الحكر، وحق الارتفاق، والحق الأول أي حق الملكية هو الأصل وتتفرع عنه باقي الحقوق السالفة.
الفرع الأول: حق الملكية أولا: تعريف حق الملكية: هو الحق الذي يمنح صاحبه سلطة على الشيء، تمكنه وحده من استعماله واستغلاله والتصرف فيه في حدود القانون، ونصت المادة 674 من القانون ال مدني أن الملكية هي حق التمتع والتصرف في الأشياء بشرط ألا تستعمل استعمالا تحرمه القوانين والأنظمة. وقد يتجزأ حق الملكية إلى ملكية الرقبة وحق الانتفاع، الذي بدوره يشمل حق الاستعمال والاستغلال.
وسنقوم في دراستنا هذه، بالتطرق إلى التصرفات القانونية التي ترد على حق الملكية، وعلاقتها بالشهر العقاري.

ثانيــا : إلزاميــة شهـر حـق الملكيـة: نصت المواد 165 و793 من القانون المدني، على ضرورة شهر حق الملكية، وكذا الشأن بالنسبة للمواد 15 و 16 من الأمر 75/74.

ونظرا لأن دراستنا تشمل التطرق إلى الحقوق العينية الأصلية، والتصرفات القانونية الواردة عليها. فإننا آثرنا آلا نتوسع في هذا الفرع.

الفرع الثاني: حق الإرتفاق
أولا:تعريف حق الارتفاق : نصت المادة 867 من القانون المدني على حق الارتفاق، بأنه يجعل حدًا لمنفعة عقار لفائدة عقار آخر لشخص آ خر، ويجوز أن يترتب الارتفـاق على مـال عـام إذا كـان لا يتعارض مع الاستعمـال الذي خصص له هذا المال". وهو حق عيني عقاري، يترتب لمصلحة عقار على عقار آخر، ويسمى العقار الأول العقار المرتفق أو العقار المخدوم، ويسمى الثاني العقار المرتفق به أو العقار الخادم.
وحق الارتفاق لا يجوز التصرف فيه أو الحجز عليه مستقلا، وهو يرد على العقار بالطبيعة حتى ولوكان مملوكا ملكية عامة، ويكون مقررا لمصلحة عقار آخر شرط أن يكون العقاران مملوكين لشخصين مختلفين، وليس لشخص واحد، لأنه يحدُ من سلطات المالك الذي له الملكية التامة . وهناك اختلاف بين حق الارتفاق وحق المرور الذي نظمه القانون المدني في المواد من 693 إلى 702، باعتبار أن حق المرور هو قيد يرد على الملكية بقوة القانون، إذا وجد انحصار طبقا لنص المادة 693 من القانون المدني. فحق المرور مصدره القانون ينشأ متى تحققت شروطه، أما حق الارتفاق فمصدره الاتفاق أي العقد.

ثانيا: شهر حق الارتفاق وآثاره: التصرف القانوني كأصل هو الذي ينشىء حق الارتفاق، وقد يكون هذا التصرف إما بيعا، أو مقايضة، أو هبة، أو وصية. فإذا تم إنشاء حق الارتفاق بواسطة أحد هذه التصرفات، فإن القانون يُوجب شهر هذا التصرف في المحافظة العقارية، طبقا وإعمالا للمواد التالية: 165و793 من القانون المدني، والمواد 15 و 16 من الأمر 75/74. ومتى تم شهر التصرف، اكتسب المتصرف إليه حق الارتفاق اعتبارا من تاريخ الشهر، وأصبح هذا الحق من ملحقات العقار المرتفق، أما قبل شهر التصرف، لا ينشأ حق الارتفاق لا فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلى الغير .

فإذا كان العقار مثقلا بحق ارتفاق فلا ينتقل إلى الخلـف الخاص إلا إذا كان مشهرا، وذلك لأنه لا يحتج بالحق العيني في مواجهة الغير إلا إذا كان مشهرا عملا بالمادة 15 من الأمر 75/74. فإذا باع مالك العقار المرتفق به عقاره، وقام بشهر هذا البيع قبل شهر التصرف المنشىء للارتفاق، فإن هذا العقار ينتقل إلى المشتري خاليا من حق الارتفاق، وإذا بقي العقار المرتفق به دون أن يتصرف فيه مالكه، وإنما مالك العقار المرتفق هو الذي تصرف في عقاره وأشهر المتصرف إليه عقده قبل شهر التصرف المنشىء لحق الارتفاق فإن ملكية العقار المرتفق تنتقل إلى المتصرف إليه بدون حق الارتفاق. ولكن إضافة إلى هذه الاتفاقات (الإرادية)، هناك اتفاقات قانونية، يفرضها القانون على المالك، وهي إما أن تكون مقررة للمصلحة العامة كارتفاق السكك الحديدية ( المادة 131 من المرسوم التنفيذي 91 / 454)، أو لمصلحة خاصة مثل حق المرور في حالة الانحصار المادة 693 من القانون ال مدني، كما أن حقوق الارتفاق المقررة للمصلحة العامة هي أع ب اء عقارية في الغالب وليست ارتفاقات، لأنها غالبا ما تكون أع ب اء إدارية، لا يوجد فيها عقار مرتفق وعقار مرتفق به، بل فقط عقار مرتفق به من أجل مصلحة عامة. ولكن ما حكم الارتفاقات المقررة لصالح المصلحة العامة إذا لم تشهر قبل نقل الملكية العقارية؟ هنا لا يعقل عدم نفاذ هذه الارتفاقات في مواجهة الغير، وهو نفس الشيء بالنسبة للارتفاقات المقررة للمصلحة الخاصة، فإن عدم شهرها لا يمنع من بقائها تكاليف تقع على العقار وتثقله في حالة انتقاله إلى الغير، ولا يمكن أن يؤثر عدم شهرها على نقلها، فيجب الإدراك أنه وإن تطلب المشرع شهرها فهذا لا يمنع أنها سارية في مواجهة الغير، فهي موجودة بقوة القانون وتفرض على جميع الأملاك، ولا يمكن التخلص منها إلا بالتخلي عن العين، ومن بين القيود المفروضة على بعض العقارات دون البعض الآخر، والتي أوجب المشرع شهرها، الارتفاقات المقررة لصالح المصلحة العامة. والتي تقوم بها الشركات الحائزة على عقود امتياز واحتكار توزيع الكهرباء والغاز، بموجب القانون رقم 02/01 المؤرخ في 05/02/2002 المتعلق بالكهرباء وتوزيع الغاز بواسطة القنوات، في الباب الرابع عشر والمتعلق بالارتفاقات والحقوق الملحقة، من المادة 154 إلى المادة 164، إذ تنص المادة 163 " ينشر المقرر الذي يتخذه الوالي والقاضي بالترخيص بالارتفاقات، في مكتب الحفظ العقاري الذي يكون العقار المثقل بالارتفاقات تابعا له".

فهذه الارتفاقات يجب الإعلام بها وإلا استطاع المتصرف إليه الرجوع بأحكام الضمان.

إذا تضمن التصرف القانوني المنشىء لحق الارتفاق تحديد مدة لبقاء الحق، فإنه ينقضي بانتهائها، ويزول حق الارتفاق باعتباره حقا عينيا بمجرد انقضاء مدته إذا كان سند إنشائه قد أشهر، متضمنا وقت انتهاء هذا الحق، إذ يترتب على شهره إنشاء الحق فيما بين المتعاقدين وأيضا بالنسبة للغير، وطالما أن هذا السند قد أشهر، فإن الاتفاق على انتهاء حق الارتفاق يكون بدوره قد أشهر ولا يكون ثمة مبرر لإعادة هذا الشهر عند انتهاء الأجل.

أما إن لم يتضمن السند المنشئ لحق الارتفاق ميعادا لانقضائه، أو كان هذا الميعاد قد تضمنه سند مستقل لم يشهر، فإن حق الارتفاق لا يزول في هذه الحالة، لا بالنسبة للمتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا إذا أشهر السند المتضمن الاتفاق على انتهاء الارتفاق ،عملا بنص المادة 16 من الأمر 75/74.

الفرع الثالث :حق الانتفاع

أولا: تعريف حق الانتفاع : هو حق عيني أصلي، ويشمل الاستعمال والاستغلال ويرد على شيء مملوك للغير، وبذلك يتجزأ حق الملكية، فيكون التصرف لشخص ويسمى ملكية الرقبة، ويكون الاستعمال والاستغلال لآخر فيسمى حق الانتفاع، والاستغلال هو الحصول على غلة الشيء أو ثماره، وحق الانتفاع مؤقت فينقضي بالأجل المحدد له أو بوفاة صاحبه ولو وقعت الوفاة قبل حلول الأجل المعين. ويكتسب حق الانتفاع بالعقد أو الوصية، أو الشفعة، أو بالتقادم أو بالقانون، طبقا لنص المادة 844 من القانون المدني، وقد يكون العقد الذي اكتسب به حق الانتفاع، بيعا، أو هبة، أو مقايضة، أو وفاء بمقابل. وينتهي حق الانتفاع، بانقضاء الأجل المعين، فإن لم يعين أجل عدَ مقررا لحياة المنتفع، وينتهي على أي حال بمـوت المنتفـع حتى قبـل انقضاء الأجل المعين، وهذا طبقا لنص المادة 852 من القانون المدني ، كما قد ينتهي حق الانتفاع بهلاك الشيء بنص المادة 853، وينتهي أخيرا بعدم الاستعمال مدة 15 سنة، بنص المادة 854 من القانون المدني.

ثانـيـا : شهــر حــق الإنتفــاع: يترتب على التصرف في حق الانتفاع، انتقاله كحق عيني عقاري إلى المتصرف إليه، وحتى يتحقق هذا الأثر فيما بين المتعاقدين وبالنسبة للغير، يجب شهر هذا التصرف الوارد على هذا الحق عملا بنص المادة 15 و16 من الأمر 75/74، والمواد 165 و793 من القانون المدني.

وينتقل حق الانتفاع إلى المنتفع من تاريخ شهره بالمحافظة العقارية، ويصبح مستقلا عن حق الرقبة، ويصبـح كلا منهما منفصلا عن الآخر ولشخصين مختلفين، ويبقى هذا الوضع كما هو حتى انتهاء حق الانتفاع، فيعود حق الانتفاع مندمجا من جديد مع ملكية الرقبة، توحيدا لحق الملكية.

فإذا تصرف المالك في حق الرقبة وحق الانتفاع كلا عن انفراد، وأبرم تصرفا لاحقا متضمنا الحقين معا، فإن المفاضلة تكون للأسبق شهرا، بحيث إذا تم شهر التصرف المتضمن حق الانتفاع قبل شهر التصرف المتضمن الحقين معا، اكتسب صاحب التصرف الاول حق الانتفاع، وأصبح التصرف الثاني متعارضا مع التصرف الاول بالنسبة لحق الانتفاع، وحينئذ يخضع لأحكام التصرفات المتعارضة، فلا يجوز شهره إلا بعد رفع هذا التعارض بقصر التصرف على حق الرقبة، أما إذا كان شهر التصرف المتضمن عنصري الملكية هو الأسبق، اكتسب صاحبه ملكية العقار وامتنع شهر التصرف المتضمن أيا من العنصرين.

ثالثــا: شـهر انتهـاء حـق الانتفـاع: بينت المواد 852 و 854 من القانون المدني، كيفيـات انتهاء حق الانتفاع، ويترتب على انتهائه زواله، وبالتالي لابد أن يشهر انتهاء حق الانتفاع طبقا لنص المادة 16 من الأمر 75/74، حتى يرتب أثره فيما بين طرفيـه وفي مواجهة الغير.

وينتهي في حالتين، الأولـى بانتهـاء الأجل المتفق عليه، والثانية بوفاة صاحبه. فإذا تضمن السند تحديد موعد لانقضاء الحق، وتم شهره، فإن هذا الشهر لا تقتصر حجيته على اكتساب حق الانتفاع فحسب، بل تمتد هذه الحجية لكل أحكام السند، ومن ثم يكون الموعد المحدد لانقضاء الحق مشهرا وبانتهائه ينقضي الحق انقضاء نافذا في مواجهة المتعاقدين ومواجهة الغير، دون حاجة لاتخاذ أي إجراء آخر في إجراء الشهر أو التقاضي إذ يتم الانقضاء بحكم القانون.

فإن لم يتضمن السند تحديدا لموعد الانقضاء، فالأصل هنا أن ينقضي الحق بموت صاحب حق الانتفاع، وهذا الزوال يتطلب شهرا حتى يعلم الغير بحقيقة وضع العقار وبأن حق الانتفاع المقرر عليه قد زال. كما يجب شهر حالات الانتهاء الأخرى المنصوص عليها في المواد 852 و 854 من القانون المدني.

الفرع الرابع: حق الاستعمال و حق السكنى

نصت على حق الاستعمال وحق السكنى المواد 855، 856 و857 من القانون المدني، وهو من الحقوق العينيـة الأصليـة إذا ورد على عقار. ويتفرع عن حق الانتفاع حق الاستعمال وحق السكنى. وحق السكنى ما هو إلا نوع من أنواع الاستعمال، فالاستعمال أوسع نطاقا من السكنى، ويسري على حقي الاستعمال والسكنى كقاعدة عامة ما يسري على حق الانتفاع من أحكام، بالإضافة إلى أن حق الاستعمال والسكنى يتحددان بما يحتاج إليه صاحب الحق وأسرته الخاصة . وبما أن حق الاستعمال وحق السكنى من الحقوق العينية الأصلية، فإنه طبقا لنص المادة 16 من الأمر 75/74 فإنهما يخضعان للشهر في حال التصرف فيه بأي من التصرفات القانونية من بيع، أو مبادلة، وتسري على أحكام شهره نفس أحكام شهر حق الانتفاع.

الفرع الخامس:حق الحكر

نصت المادة 26 مكرر2 من القانون 01/07 المؤرخ في 22/05/2001 المعدل والمتمم للقانون91/10، بأنه يمكن أن تست ث مر عند الاقتضاء الأرض الموقوفة العاطلة بعقود الحكر الذي يخصص بموجبه جزء من الأرض العاطلة للبناء، أو للغرس لمدة معينة مقابل دفع مبلغ يقارب قيمة الأرض الموقوفـة وقت إبرام العقد، مع التزام المستثمر بدفع إيجار سنوي يحدد في العقد مع مراعاة أحكام المادة 25 من القانون 91/10، وعليه فقد منح المشرع إ مكانية استثمار الأرض الموقوفة العاطلة بعقد الحكر . أولا: تعريف حق الحــكر: مصدره الشريعة الإسلامية، وهو بمثابة عقد إيجار يقصد به استبقاء الأرض الموقوفة العاطلة من أجل البناء أ و الغرس، ويعد المحكر هو المؤجر، والمحتكر هو المستأجر، ويدفع هذا الأخير أجرة معينة، تحدد في العقد، فيحتفظ المحكر بحق الرقبة، في حين يتمتع المحتكر بحق الانتفاع طيلة مدة عقد الحكر، ومن شروط إبرام عقد الحكر:

- أن تكون الأرض عينا موقوفة .

- أن توجد مصلحة وضرورة في التحكير، كأن تكون الأرض عاطلة أو بحاجة إلى الإصلاح .

- تحديد مدة عقد الحكر، وأجرته في العقد ذاتـه.

ثانيــا: شهر حق الحكــر: متى أبرم عقد الحكر، وفقا للشروط السابقة الذكر، ووفق الرسمية المطلوبة قانونا، توجب شهره في مجموعة البطاقات العقارية بالمحافظة العقارية، باعتباره حقا عينيا واردا على ملكية العين الموقوفة طبقا للمادة 15 من الأمر 74/75.

بالإضافة إلى أنه، وطبقا للمادة 16 من نفس الامر يتعين شهر إنهاء حق الحكر، هذا الأخير الذي قد ينتهي وفق أسباب خاصة أهمها:

موت المحكر قبل قيامه بعملية البناء أو الغرس . زوال صفة الوقف على العقار محل الحكر.

أو وفق أسباب عامة أهمها : إتحاد الذمة.

هلاك الأرض أو نزع ملكيتها. و عدم الاستعمال .

المطلب الثاني: الحقـوق العينيـة التبعيـة
الحق العيني العقاري التبعي، لا ينشأ إلا تبعا لوجود علاقة دائنية، والحقوق العينية التبعية تكون دائما مستندة إلى حق شخصي وتابعة له، والغاية هي ضمان الوفاء به، والحق العيني التبعي يتبع الحق الشخصي الأصلي في مصيره، فينقضي بانقضائه، وبالتالي فالحقوق العينية التبعية حقوق مؤقتة لأن الحق الشخصي بدوره مؤقت. وقد وجد نظام الحقوق العينيـة التبعيـة لأن الدائن مهدد بأمرين هما تصرف المدين في أمواله فلا يتمكن من التنفيذ عليها، وتعاقده على ديون جديدة، يزاحم أصحابها الدائن القديم.
والحقوق العينية التبعية، واردة على سبيل الحصر في القانون المدني، وليس للأفراد أن ين شئو ا منها ما يريدون، لأن ترتيب الحقوق على الأشياء متصل بالنظام العام، فلا يسوغ الاتفاق على ترتيب حقوق عينية لم يحددها القانون. ونظرا للعلاقة الكبيرة والآثار المباشرة للحقوق العينية التبعية بنظام الشهر العقاري، فإننا سنقوم بمعالجة شهر الحقوق العينية التبعية، ف نتناول الرهن الرسمي ( الفرع الأول ) ، ثم الرهن الحيازي العقاري ( الفرع الثاني ) ، ثم نتناول حق التخصيص ( الفرع الثالث ) ، ثم حق الامتياز العقاري ( الفرع الرابع ) .
الفرع الأول : الــرهن الرسمــي
نتناول في هذا الفرع، تعريف الرهن الرسمي(أولا)، ونبين خصائصه (ثانيا)، ثم نتناول باختصار شروط إبرامه(ثالثا)، كما ندرس قيد الرهن والآثار المترتبة عنه (رابعا).

أولا: تعريف الرهن الرسمي : هو حق عيني تبعي يترتب على عقار معين، مملوك للراهن ضمانا للوفاء بحق الدائن المرتهن، مع بقاء هذا العقار في حيازة الراهن يستعمله ويستغله ويتصرف فيه. وعرفته المادة 882 قانون مدني " بأنه عقد يكسب به الدائن حقا عينيا، على عقار لوفاء دينه، يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد كان ".

ثانيا: خصائصه : من أبرز خصائص الرهن الرسمي، خاصيتا التقدم والتتبع، كما هو الحال في جميع الحقوق العينية التبعية، حيث يكون للدائن المرتهن أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن بيع ذلك العقار عند التنفيذ، أو ما يقوم مقام هذا الثمن، كما يكون للدائن المرتهن أن يتتبع العقار المرهون في أي يد كان إذا ما انتقلت ملكيته من الراهن إلى غيره . كما يتميز الرهن الرسمي، بأن العقد ينشىء حقا عينيا، لأن الرهن يخول لصاحبه سلطة مباشرة على الشيء المرهون تسمح له باقتضاء حقه من قيمته، أو ما يحل محلها مع ميزتي التقدم والتتبع. كما أن الحق الناشئ عن عقد الرهن الرسمي حق تبعي، لأنه ينش أ تابعا للدين المضمون به في صحته وانقضائه كقاعدة عامة، وال أ صل أن الرهن الرسمي لا يوجد بغير وجود دين، وإذا انقضى الدين فلا وجه لبقاء الرهن، كما يتبع الرهن الرسمي الالتزام الأصلي من حيث الصحة والبطلان، فإن كان الالتزام الأصلي باطلا كان الرهن بدوره باطلا.

والرهن الرسمي غير قابل للتجزئة، فالعقار المرهون كله ضامن لأداء الدين كله، فيرد على العقار بكامله وبجميع ملحقاته.

- يبقى العقار المرهون في يد المدين الراهن.

- الرهن عقد ملزم لجانب واحد، وهو لمن قرَر الرهن .

ثالثـا: شـروط إبـرام عقد الرهن الرسمي: يشترط لإنشاء عقد الرهن الرسمي، ما يشترط في سائر العقود، من تراضي المتعاقدين، ومحل وسبب، كما يشترط صدور الرضا من أهل التعاقد سليما من العيوب مثل الغلط والتدليس، والإكراه والاستغلال. غير أن هناك شروطا يختص بها عقد الرهن الرسمي ونوجزها:
باعتبار أن الرهن الرسمي هو من الأعمال النافعة نفعا محضا، بالنسبة للدائن المرتهن، فإنه يمكنه أن يباشرها بنفسه إن كان مميزا، والعكس بالنسبة للراهن فإنه يجب أن يكون أهلا للتصرف .
ـ يجب أن يرد الرهن الرسمـي على عقـار، دون غيـره مـن الأشيـاء طبقـا لنـص المـادة 886 من القانون المدنـي، إلا استثـناء بنـص القانـون مثـل رهـن الطائـرات، أو السفـن، أو المحل التجاري . ـ لا ينعقد الرهن الرسمي إلا إذا كان بورقة رسمية، طبقا لنص المادة 883 من القانون المدنـي، بعد توافر الأركان السابقة، ولكن ليس من شأن الرسمية أن تطهر الرهن كعقد من العيوب التي تكون قد شابته، فيجوز فسخه، أو إبطاله، ويجوز أن يتم الرهن بموجب حكم قضائي أو بموجب القانون. فعقد الرهن عقد شكلي لا يكفي التراضي لانعقاده، ويبطل عقد الرهن إذا لم يحرر في ورقة رسمية، لأن الشكل ركن في انعقاده وليس شرطا لصحته أو دليلا لإثباته.

ـ يجب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون، سواء كان المدين، أو غيره كالكفيل العيني، فإذا كان الراهن غير مالك له، فإن عقد الرهن يصبح صحيحا إذا أقره المالك الحقيقي بورقة رسمية، فإذا لم يصدر من المالك الحقيقي الإ قرار الرسمي، فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكا للراهن.

رابعا : قيـد الرهن الرسمي و الآثار المترتبة عنـه: نبين في هذا المجال إلزامية قيد الرهن الرسمي(1)، ثم نتطرق إلى الآثار المترتبة عن هذا القيد (2).

1- إلزامية قيـد الرهـن الرسمـي: تنص المادة 904 من القانون ال مدني أن الرهن لا يكون نافذا في حق الغير إلا إذا قيد العقد أو الحكم المثبت، قبل أن يكسب هذا الغير حقا عينيا على العقار، وذلك دون إخلال بالأحكام المقررة في الإفلاس.

و هو ما نصت عليه المادة 16 من الأمر 75/74، المتعلق بتأسيس السجل العقاري . فالرهن ينعقد وينشأ بتوافر شروطه ويرتب كافة آثاره بين طرفيه، إلا انه لا يكون نافذا في مواجهة الغير إلا من تاريخ قيده في مجموعة البطاقات العقارية .

فهل ينشأ الرهن الرسمي بالعقد أم بالقيد ؟.

بمجرد توثيق عقد الرهن يصبح العقار مرهونا، وتنتج عنه كافة الآثار التي يرتبها هذا العقد فيما بين المتعاقدين ولو لم يتم شهره.

ولكن هذا الرهن لا يحاجَ به الغير الذي لم يكن طرفا فيه إلا من وقت شهر العقد، وذلك بقيده في المحافظة العقارية.

إن مجرد عقد الرهن الرسمي يرتب بعض الآثار، وذلك قبل شهر وقيد هذا الرهن ومنها:

ـ التزام المدين الراهن بضمان سلامة الرهن، ويمكن للدائن المرتهن الاعتراض على كل عمل أو

تقصير من شأنه إنقاص ضمانه إنقاصا كبيرا.

ـ إمكانية الدائن المرتهن اتخاذ ما يلزم من الوسائل التحفظية اللازمة، طبقا لنص المادة 898 من القانون المدني .

ـ التزام المدين الراهن، بضمان التعرض والاستحقاق، ويمكن تصور التعرض القانوني في الحالة التي يقوم فيها الراهن بالتصرف كليا أو جزئيا يخرج الملكية من ذمته إخراجا يحتج به على المرتهن ويكون ذلك إذا تم قبل قيد المرتهن لحقه. ويمكن رد هذا الالتزام إلى ما نص عليه المشرع في المادة 894 من القانون المدني، من تقييد سلطة الراهن في القيام بالتصرفات المضرة بحق الدائن المرتهن.

2- آثــار القيــد: تنص المادة 901 من القانون المدني "أن الرهن الرسمي لا يكون نافذا في حق الغير، إلا إذا قيد العقد أو الحكم المثبـت للرهن قـبل أن يكسب هذا الغير حقا عينيا على العقار، وذلك دون الإخلال بالأحكام المقررة في الإفلاس".

فالقيد هو الإجراء الذي فرضه المشرع لشهر الحقوق العينية التبعية، وبدونه لا تكون نافذة في مواجهة الغير والغير في مفهوم هذه المادة، هو كل شخص لم يكن طرفا في عقد الرهن، ويُضار من وجود الرهن، لما يرتبه من تقدم وأولوية للدائن المرتهن.

ويدخل في مفهوم الغير، الدائن العادي والدائن المرتهن المتأخر في المرتبة، وصاحب حق التخصيص، وصاحب حق الامتياز.

والقيد الذي يترتب عليه هذا الأثر، هو القيد الذي يستند إلى عقد رهن صحيح، فإذا طعن في عقد الرهن رغم قيده، بالإبطال أو البطلان، ثم حُكـم بالإبطال أو البطلان، فلا أثر لهذا القيد.

وينفذ الرهن على الغير في حدود ما تقرر للدائن المرتهن في عقد الرهن، ويترتب أيضا على قيد الرهن حق الأولوية وحق التتبع.

أ: حـق الأولويـة: إذا تم قيد الرهن وأصبح بذلك نافذا في حق الغير، فإنه عند التنفيذ على العقار المرهون وتزاحم الدائنين، تكون للدائن المرتهن ميزة التقدم أو الأفضلية على غيره من الدائنين التالين له في المرتبة والدائنين العاديين، فميزة التقدم تظهر بقيد الرهن وتزاحم الدائنين عند التنفيذ على العقار المرهون، ولكنها لا تباشر إلا إذا كان حق الدائن مستحق الأداء. ويُرتَب الدائنون المتزاحمون عند التنفيذ على العقار المرهون، حسب مرتبة كل واحد منهم، فيتقدم الدائنون أصحاب الحقوق العينية التبعية على الدائنين العاديين. ويُرتَب الدائنون أصحاب الحقوق العينية التبعية بحسب مراتبهم، وتُحدد مرتبة كل منهم بحسب أسبقية قيد الرهن في المحافظة العقارية. والقاعدة العامة في حساب مرتبة الرهن الرسمي، هي ما نصت عليه المادة 909 من القانون المدني ، ويرد عليها استثناءات:

1- نص المادة 990 من القانون المدني، المصاريف القضائيـة المنفقة على حفظ أموال المدين وبيعها، لمصلحة جماعة الدائنين، وتستوفى قبل أي حق آخر ولو كان مضمونا برهن رسمي أو امتياز.

2 - نص المادة 991 من القانون المدني: المبالغ المستحقة للخزينة العامة من ضرائب ورسوم. وغيرها من الامتيازات التي نص عليها القانون المدني في المواد من 990 إلى 1001.

ب: حــق التتبــع: وهو الميزة التي يخولها له حق الرهن، فإذا حل أجـل الدين ولم يستوف الدائن المرتهن حقه، فإنه يتتبع العقار تحت يد من انتقلت إليه ملكية العقار المرهون، أيا كان سبب الانتقال ويطلب التنفيذ على ذلك العقار.

يتبين من خلال أحكام القانون المدني، أن هناك علاقة وثيـقة جدا بين التقـدم والتتبع، فإذا كانت الأولوية أي التقدم هي جوهر الرهن، فإن الدائن المرتهن يمكن أن يكون مهددا إذا لم يسانده حق التتبع، لأنه بدون هذا الأخير يفقد الرهن كل قيمة للتقدم بمجرد تصرف الراهن في العقار المرهون وكل هذه العلاقة مرتبطة أساسا بعملية قيد الرهن في المحافظة العقارية.

الفرع الثاني:حـق الرهــن الحيــازي

نتطرق في هذا الفرع إلى تعريف الرهن الحيازي وخصائصه (أولا)، ثم نتطرق إلى شروط إبرامه (ثانيا)، ونتناول (ثالثا) قيده والآثار المترتبة عنه.

أولا: تعريـف الرهن الحيازي وخصائصه

1- تعريف الرهن الحيازي: هو سلطة مباشرة للدائن على مال يسلمه إليه الراهن ضمانا لدينه، تخوله أن يحبس هذا المال إلى حين استيفاء الدين، وأن يتقدم الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في اقتضاء حقه من ثمن هذا المال في أي يد يكون . وهو ما نصت عليه المادة 948 من القانون المدني.

وهو حق عيني تبعي ينشأ للدائن المرتهن بموجب الاتفاق على منقول أو عقار ضمانا للوفاء بحقه، ويتقرر على مال مملوك لمدينه أو لغيره، ويسمى الغير الذي يقدم ماله رهنا لدين غيره بالكفيل العيني.

2- خصائص الرهن الحيازي: زيادة عن الخصائص التي يتميز بها الرهن الرسمي، فإن الرهن الحيازي إضافة إلى ميزتي التقدم والتتبع فإنه يتميز بـ: - يخول الدائن سلطة حق حبس الشيء المرهون حتى استيفاء الحق، إلى جانب حق التقدم والتتبع.

- نقل حيازة العقار محل الرهن إلى الدائن المرتهن مؤقتا لحين السداد. ويتميز الرهن الحيازي عن الرهن الرسمي، أنه يغ ُ لَ يد المدين عن التصرف في ملكه عكس الرهن الرسمي الذي يستطيع فيه الراهن التصرف في ملكه.

ولا تشترط الرسمية كركن في العقد، كما هو الشأن في الرهن الرسمي فهو عقد رضائي.

ثانيــا : شروط إبرامه: لا تشترط الرسمية في إبرام الرهن الحيازي، ويشترط لانعقاد الرهن الحيازي كافة الأحكام المتعلقة بسائر العقود الرضائية، أي الرضا،والمحل، والسبب، وتتطلب الأهلية كما في العقد الرسمي، وهي أهلية التصرف، ويخضع في إثباته للقواعد العامة، وحسب نص المادة949 من القانون المدني، يجب أن يكون محل الرهن الحيازي ما يمكن بيعه استقلالا بالمزاد العلني.

ثالثا: قيــد الرهن الحيازي والآثـار المترتبة عنــه: إضافة إلى عنصر الحيازة الذي يتميز به الرهن الحيازي، فإنه إذا تعلق الرهن الحيازي بعقار، أي الرهن العقاري، فإنه يشترط لنفاذ الرهن العقاري في حق الغير، إلى جانب تسليم الملك أوالعين للدائن، أن يقيد عقد الرهن العقاري، وتسري على هذا القيد الأحكام المتعلقة بقيد الرهن الرسمي. وهو ما نصت عليه المادة 966 من القانون المدني، حيث يشترط لنفاذ الرهن العقـاري في حق الغير، إلى جانب تسليم الملك للدائن، أن يقيد عقد الرهن العقاري، وتسري فيه نفس الأحكام الخاصة بقيد الرهن الرسمي، فنفـاذ الرهن الحيازي في حق الغير يتطلب اجتماع أمرين، هما حيازة العقار وقيد الرهن الحيازي، ولا يغني أحدهما عن الآخر. فإذا قام الدائن المرتهن بقيد الرهن دون أن يحوز العقار، فإن الرهن في هذه الحالة لا ينفذ في حق الغير، فإن حازه بعد القيد نفذ في حق الغير من التاريخ الذي اجتمعت فيه الحيازة بالقيد.

الفرع الثالث: حـق التخصيـص أو حـق الاختصـاص

نتناول في هذا الفرع تعريف حق التخصيص(أولا)، ثم نبين مدى إلزامية شهر وقيد حق التخصيص(ثانيا).

أولا: تعريـف حق التخصيـص: هو حق عيني تبعي يتقرر ضمانا للوفاء بحق الدائن بأمر من القضاء للدائن، على عقار أو أكثر من عقارات مدينه على أساس حكم يثبت الدين، وواجب النفاذ، صادر له بإلزام مدينه بشيء معيـن، ويكون للدائـن حق التقـدم والتتبع، وهو ما نصت عليه المادة 937 من القانون المدني.

ويختلف حق التخصيص عن الرهن الرسمي من حيث المصدر، فالرهن الرسمي يتقرر عن طريق العقد أو الحكم ، في حين أن التخصيص ينشأ بأمر من رئيس المحكمة بناء على طلب الدائن الذي يكون بيده حكم يلزم المدين بالدين .

ثانيــا: إلزاميـة قيـد حـق التخصيـص: يلزم المشرع بقيد أي شهر حق التخصيص طبقا لنص المادة 947 من القانون المدني، التي تنص على أنه يسري على حق التخصيص ما يسري على الرهن الرسمي من أحكام، خاصة ما تعلق بالقيد وتجديده وشطبه وعدم تجزئته وأثره وانقضائه، وبالتالي يجب شهر الحكم المقرر لحق التخصيص، ونفس الشيء بالنسبة لحكم إلغاء التخصيص.

الفــرع الرابع: حــق الامتياز الـوارد على عقـار نتطرق(أولا) إلى تعريفه، وبيان أنواعه، ثم إلزامية قيد حق الامتياز (ثانيا).

أولا: تعريـف حـق الامتيـاز وأنواعه

1ـ تعريف حق الامتياز: هو حق عيني تبعي يقرره القانون للدائن على مال أو أكثر للمدين ضمانا للوفاء بحق الدائن ومراعاة من القانون لصفة هذا الدائن. ومصدر حق الامتياز هو القانون حصرا. وهو ما نصت عليه المادة 982 من القانون المدني، والقانون وحده هو الذي يحدد مرتبة الامتياز، فإذا لم يوجد نص خاص يعين أو يحدد مرتبة الامتياز، فإن هذا الامتياز يأتي في المرتبة بعد الامتيازات المذكورة في القانون المدني، فإذا تساوت هذه الامتيازات في مرتبة واحدة، تستوف ى عن طريق التسابق ما لم يوجد نص مخالف، وهذا ما نصت عليه المادة 983 من القانون المدني.

2 ـ أنــواع حـق الامتيـاز: تنقسم حقوق الامتياز إلى نوعين، عامة وخاصة.

- حق الامتياز العام: هو الذي يكون صاحبه شخصا عاما وهو يرد إما على عقار أو منقول .

- حـق الامتيـاز الخاص: وهو الذي يكون صاحبه شخصا خاصا وهو يرد أيضا على العقار أو المنقول. وحقوق الامتياز الخاصة التي تقع على العقار ثلاثة وهي:

1- امتياز بائع العقار.

2- امتياز المتقاسم في العقار.

3- امتياز المقاول والمهندس المعماري.

وتشترك هذه الحقوق جميعا في أنها تخضع كلها لأحكام الرهن الرسمي طبقا لنص المادة 986 من القانون المدني.

ثانيــا: إلزامية قيد حـق الامتياز الوارد على عقار: أوجب المشرع قيد حق الامتياز، سواء تعلق بامتياز بائع العقار، فيجب عليه قيد امتيازه حتى ولو كان البيع مسجلا طبقا لنص المادة 999 من القانون المدني .

ويجب أن يتم قيد الإمتياز في مدة شهرين من تاريـخ البيع، فإذا لم يقيد في هذه المدة، ينقلب الامتياز الى رهن رسمي.

كما أوجب المشرع قيد امتياز المقاول والمهندس المعماري، وتكون مرتبة الامتياز محسوبة من تاريخ وقت القيد، طبقا لنص المادة 1000 من القانون المدني .

كما أن امتياز الشركاء الذين اقتسموا العقار، يجب أن يقيد وتكون مرتبته مماثلة لشروط امتياز البائع. وهذا ما نصت عليه المادة 1001 من القانون المدني. وخلاصة القول، فإن جميع الحقوق العينية بدون استثناء، سواء كانت أصلية أو تبعية أوجب المشرع شهرها أو قيدها للاحتجاج بها، وهذا طبقا لنص المادة 15 والمادة 16 من الأمر 75/74، ماعدا حقوق الامتياز العامة المترتبة سواء على منقول أو عقار، فلا يجب فيها الشهر ولا حق التتبع، ولا حاجة للشهر أيضا في حقوق الامتياز العقارية الضامنة، بمبلغ مستحق للخزينة العامة، وهذه الحقوق الممتازة، تكون أسبق في المرتبة على أي حق امتياز عقـاري آخر أو حق رهن رسمي، مهما كان تاريخ قيده، أما فيما بينهما فالامتياز الضامن للمبالغ المستحقة للخزينة يتقدم على حقوق الامتياز العامة طبقا للمادة 986/3 القانون المدني .

المطلب الثالث: الحقـوق الشخصيــة

وهي رابطة تعطي لشخص سلطة على آخر في اقتضاء شيء، للقيام بعمل أو الامتناع عن عمل، ويطلق على الطرف الملتزم المدين، وصاحـب الحـق الدائن. والحق الشخصي كأصل عام غير معني بقواعد الشهر بحكم طبيعته، لأنه غير نافذ في حق الكافة ، إلا أن هناك حقوقا شخصية تشبه الحقوق العينية من حيث صلاحيتها للشهر أهمها الحقوق الناشئة عن عقد إيجار عقار لمدة تتجاوز 12 سنة (الفرع الأول)، والمخالصات بالأجرة وحوالتها إذا زادت مدتها عن ثلاث سنوات (الفرع الثاني) ، وعقد الوعد بالبيع (الفرع الثالث).

الفرع الأول: عقــد الإيجار لمدة تزيد عن 12 سنة

أوجبت المادة 17 من الأمر 75/74، شهر الإيجارات الواردة على عقار، والتي يزيد مدتها عن 12 سنة ، ويترتب عن عدم شهر هذه الإيجارات، أنه لا يكون له أثر فيما بين طرفيها ولا بالنسبة للغير، إذا زادت مدتها عن 12 سنة.

وبمفهوم المخالفة فإن الإيجارات لأقل من تلك المدة تكون نافذة بين أطرافها وفي حق الغير من دون حاجة إلى إجراء الشهر. والمقصود بالغير، هو الشخص الذي كسب حقا عينيا على العقار المؤجر واجب الشهر، وقام بشهره وفقا للقانون قبل شهر عقد الإيجار، ويجوز أن يكون الحق الذي كسبه الغير في العقار المؤجر حقا عينيا أصليا كما يجوز أن يكون حقا عينيا تبعيا أو شخصيا .

ويترتب عن عدم شهر عقد الإيجار الذي تزيد مدته عن 12 سنة، أنه لا ينفذ في حق طرفي العقد إلا في حدود 12 سنة، وما زاد عن هذه المدة فلا أثر له إطلاقا.

وتحسب هذه السنوات الاثنا عشرة التي تنفذ بقدرها الإيجار غير المشهر في مواجهة الغير من تاريخ كسب هذا الغير حقه.

الفرع الثاني: المخالصات والحوالات التي تزيد مدتها عن ثلاث سنوات

إذا تقاضى المؤجر مقدم إيجار يزيد على أجرة ثلاث سنوات، أو حول ما قد يستحق له من الأجرة لمدة تزيد على ثلاث سنوات، فإن ذلك لا ينفذ في حق الغير إلا إذا كانت المخالصة عن مقدم الإيجار أو الحوالة بالإيجار مشهرة، فتنفذ حينئذ لأي مدة، لأن المشرع يفترض علم الغير بموجب القرينة التي يمنحها الشهر. وهذا ما نصت عليه المادة 897/2 القانون المدني" وإذا كانت المخالصة أو الحوالة لمدة تزيد على ثلاث سنوات فإنها لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا سجلت قبل قيد الرهن، وإلا خفضت المدة إلى ثلاث سنوات مع مراعاة المقتضى الوارد في الفقرة السابقة".

والحوالة تكون في الإيجار الذي دفع ثمنه مقدما إلى شخص آخر، ليحل محله في الانتفاع بالعقار المؤجر، وسواء تعلق الأمر بالمخالصة أوالحوالة فكلاهما يجعل العقار مثقلا، وينقص من قيمته، أو يحد من الريع الذي يعود إلى الدائن المرتهن أو المشتري إذا كان لأكثر من ثلاث سنوات، لذلك رأى المشرع حسب نص المادة السابقة أن الاحتجاج بالمخالصة أو الحوالة لمدة تزيد على ثلاث سنوات في مواجهة الدائن المرتهن أو المشتري لا يكون إلا بشهرها(قيدها) قبل قيد الرهن الرسمي أو قبل شهر عقد البيع .

الفرع الثالث: عقد الوعد بالبيع نظم المشرع الجزائري عقد الوعد بالبيع، في باب الوعد بالتعاقد في المادتين 71 و 72 من القانون المدني، وقد يتعلق الوعد بالبيع بحق عيني عقاري.

إن طبيعة الالتزام بالوعد بالبيع لا تعدو أن تكون إلا ذات طبيعة شخصية، فالوعد بالبيع لا يتضمن سوى التزامات شخصية، لأن الالتزام الذي يترتب في ذمة الواعد هو إلتزام بعمل، وهو أن يبرم الواعد مع الموعود له العقد إذا أظهر هذا الأخير رغبته في الشراء خلال المدة المحددة في الوعد، وهو ما نصت عليه المادة 71 بقولها : " الاتفاق الذي يعد له كلا المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد معين في المستقبل لا يكون له أثر إلا إذا عينت جميع المساءل الجوهرية للعقد المراد إبرامه، والمدة التي يجب إبرامه فيها .

وإذا اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين فهذا الشكل يطبق أيضا على الإتفاق المتضمن الوعد بالتعاقد ".

وقبل ظهور الرغبة لا يرتب عقد الوعد بالبيع أي التزام في جانب الموعود له، بينما يرتب في جانب الواعد التزاما بعمل، هو إبرام عقد بيع نهائي عند ظهور الرغبة، فإذن لا توجد إلتزامات متقابلة، ولا يلتزم الواعد بنقل الملكية طالما أن الموعود له لم يظهر رغبته بعد. فحق الموعود له في هذه المرحلة، أي قبل ظهور الرغبة هو حق شخصي وليس حقا عينيا. فإذا أظهر الموعود له رغبته خلال الأجل المحدد تحول الوعد بالبيع إلى بيع باتَ، والتزم الواعد بإبرام عقد البيع النهائي، فإذا امتنع عن ذلك كان للموعود إجباره على تنفيذ هذا الالتزام برفع دعوى لإلزامه بالتنفيذ العيني باعتبار عقد الوعد بالبيع بيعا تاما. وهو ما نصت عليه المادة 72 من القانون المدني لاستصدار حكم قضائي يقوم مقام العقد.

لم يكن المشرع الجزائـري يلزم بشهـر عقد الوعد بالبيع قبل سنة 2004، غير أنـه وبموجب المادة 10 من قانون المالية لسنة 2004 تحدث عن شهر عقد الوعد بالبيع في إطار إحداث رسم الإشهار العقاري.

إن شهر الحقوق الشخصيـة، الواردة في الأمر 75/74 خصَت فقط الإيجــارات لمدة تفـوق

12 سنة، والحوالات والمخالصات لأكثر من 03 سنوات، وبينت الآثار المترتبة عن هذا الشهر والآثار المترتبة عن تخلفه.

غير أن شهر الوعد بالبيع وباعتباره حقا شخصيا ، لم يرد فيه النص على الآثار المترتبـة عن شهره

أو تخلفه، نظرا لورود النص على شهره في قانون المالية، في الباب المتعلق بقانون التسجيل، وبالتالي فلا يترتب أي أثر على تخلف شهر الوعد بالبيع، نظرا لكون الوعد بالبيع يسجل لدى مصلحة التسجيل والطابع لتحصيل الجانب الضريبي لصالح الخزينة العمومية.

وهناك تسـاؤل يطرح، هو لماذا أفرد المشرع الجزائري الوعد بالبيـع بهذا النص، واستثنى سائر أنواع الوعد بالتعاقد مثل الوعد بالمقايضة خاصة إذا كان موضوعه متعلقا بحقوق عينية.

المطلب الرابع: التصرفات الناقلة والكاشفة للحقوق العينية الأصلية

التصرفات المنشئة هي عمل يوجد به مدلوله ابتداء، ولذلك فإن التصرف ينقل حق الملكية أو يغيره أو يزيله لكنه لا ينشئه، فعقد البيع تصرف قانوني من شأنه نقل الملكية في حالة تسجيله وليس إنشاء ملكية جديدة للمشتري، فهو عمل لا توجد الملكية بموجبه ابتداء ولكنها كانت موجودة وترتب على شهره نقلها من البائع إلى المشتري، وقد تكون الملكية قد انتقلت من قبل إلى البائع وقد تكون نشأت له ابتداء باستيلاء على العقار، وهذا الاستيلاء واقعة مادية أد ى إلى اكتساب الملكية كالحيازة. هذا عن الملكية، أما عن الحقوق العينية الأصلية الأخرى، فإنها تنشأ بالتصرف القانوني متى تم شهره، وهي حق الانتفاع، وحق الاستعمال والسكنى، وحق الحكر، وحق الارتفاق، باعتبارها حقوقا متفرعة عن حق الملكية .

والتصرفات الناقلة لحق عيني عقاري أصلي، ترد بعد نشوء الملكية، ومن ثم فإنها ترد على هذا الحق فتنقله ممن اكتسبه إلى المتصرف إليه، وتنقل سائر الحقوق العينية الأصلية الأخرى.

ويتم نقل الحق العيني الأصلي بموجب أي من التصرفات الناقلة لهذا الحق كعقد البيع، أو المقايضة، أو الهبة، أو عقد الشركة، عندما تكون حصة احد الشركاء حصة في عقار أو حق وارد على عقار كحق انتفاع، فليس من شان هذه التصرفات إنشاء ملكية جديدة إنما نقل ملكية قائمة إلى من صدر إليه التصرف.

الفرع الأول:عقد البيع

عرفت المادة 351 من القانون المدني، البيع بأنه عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء، أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي. يظهر من خلال النص أن عقد البيع عقد ملزم للجانبين، وهو يلزم البائع أن ينقل ملكية المبيع للمشتري مقابل ثمن نقدي، وهو رضائي إذ لم تشترط المادة شكلا معينا، غير أن هذه المادة يرد عليها استثناء إذا تعلق عقد البيع بحق عيني ، إذ أخضع المشرع هذه العقود إلى شرط الرسمية تحت طائلة البطلان، طبقا لنص المادة 324 مكرر1 من القانون المدني، ورتب أن هذه العقود ليس لها أثر لا فيما بين الأطراف ولا حتى في مواجهة الغير إلا من تاريخ شهرها بالمحافظة العقارية وفق المادة 15 من الأمر 75/74. وهو ما تنص عليه أيضا المادتان 165 و793 من القانون المدني، في أن ملكية الحق العيني لا تنتقل إلا باحترام القواعد المتعلقة بالشهر العقاري.

وعقد البيع لا ينحصر نقله للملكية وحسب، بل يشمل جميع الحقوق العينية الأصلية الأخرى، وبصفة عامة جميع الحقوق الناقلة للملكيـة والحقوق العينية الأخرى، أو المنشئة لها والتي ألزم المشرع قيدها في البطاقات العقارية ولا تكون نافذة سواء بين أطرافها أو في مواجهة الغير إلا بالشهر.

وهنا لابد من طرح التساؤل التالي، هل أنه في ظل نظام الشهر العيني لا تصبح للعقد أية فائدة، فيؤدي الشهر إلى نفاذ الحق العيني ولو كان أساسه عقد باطل أو تم الطعن في القيد الأول بالبطلان؟.

أولا: آثــار البيع قبـل الشهـر

أ: الالتزامات والحقوق التي تنشأ بمجرد العقد

1ـ الالتزام بنقـل الملكيـة: يُنشىء البيع التزاما بنقل الملكية، ويُعدَ هذا الالتزام من المسائل الجوهرية التي يجب أن تتجه إليها إرادة المتعاقدين، وإلا كيف العقد على انه عقد آخر غير البيع، كالإيجار أو العارية. كما أن الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم طبقا لنص المادة 167 من القانون المدني. ويقوم الموثق بمهمة الشهر، ويلتزم البائع بأن يودع سندات الملكية ومختلف الوثائق التي تُمكَن من نقل الملكية أو إنشاء حق عيني عقاري لدى الموثق، وبمجرد تحرير العقد من طرف الموثق وإعطائه الصبغة الرسمية ليستوفي الشرط الشكلي، يمتنع قانونا على البائع أو المتصرف المطالبة بحق معارض لحق المشتري.

2 ـ ضمـان التعـرض الشخصـي: ويتمثل ذلك في التزام المتصرف بعدم التعرض المادي والقانوني، وهذا يعني أن للعقد أهمية منذ إبرامه واستيفائه لشروطه الشكلية والموضوعية.

ويتمثل عدم التعرض القانوني، في أنه لا يجوز للبائع التعرض الشخصي القانوني بادعاء حق على العقار يتعارض مع حق المشتري أو المنتفع. فلا يمكنه مثلا التراجع. وضمان ذلك هو عدم إمكانية البائع من التعرض القانوني فلا يمكنه المطالبة بحق يعارض به المشتري.

ويتمثل عدم التعرض المادي، في أن البائع لا يستطيع هدم ما شيده المشتري ولو لم يكن هذا الأخير مالكا بعد لعدم إتمام شهر حقه، ولو أن المشتري يعتبر من الناحية القانونية قد أقام المنشآت على ملك الغير. فإذا رهن المشتري العقار فالرهن يمتد إلى البناء باعتباره من ملحقات العقار المرهون، فلا تظهر مخاطر البيع غير المشهر إلا في حالة اكتساب الغير حقوقا على العقار قبل أن يشهر حق المشتري.

3 ـ حق المشتـري في الثمـار: تكون كل الثمار المتعلقة بالعقار المبيع من حق المشتري من يوم إبرام عقد البيع، طبقا لنص المادة 389 من القانون المدني، وفي هذه الحالة يمكن للمشتري أن يبرم عقد إيجار لأن الملكية ليست شرطا في الإيجار.

فالإيجار الصادر من المشتري قبل شهر البيع يكون صحيحا بمجرد تمكين المستأجر من الانتفاع الهادئ بالعين، ولكن يمكن للبائع تأجير العقار باعتباره مالكا له، وإيجاره هذا يكون صحيحا باعتباره صادرا من المالك، ولكن من الناحية العملية إذا تسلم المشتري العين وأجرها فلا يمكن للمالك الاعتراض على ذلك، لأنه ضمان لعدم تعرضه المادي والقانوني.

ثانيـا : مخاطـر عدم شهر التصرف: الالتزامات التي يرتبها عقد البيع قبل شهره، لا تحول دون أن يقوم البائع بالتصرف ثانية في العقار بالبيع، أو ترتيب حقوق عينية أو شخصيـة عليـه، وفضلا عن ذلك، فلا يمكن للمشتري قبل شهر عقد البيع من التصـرف في الحـق، ويترتب عليه أن دائن المشتري لا يستطيع أن ينفذ على العقار المبيع، وأما دائن البائع فيستطيع التنفيذ على العقار المبيع، ويأخذ عليه حق اختصاص، فإذا سجل دائن البائع أمر الحجز فلا يستطيع نقل الملكية طبقا لنص المادة 385 من قانون الإجراءات المدنية.

كما أن جميع الإيجارات التي تقل مدتها عن 12 سنة، والتي يبرمها البائع في هذه الفترة تكون نافذة في مواجهة المشتري.

ثالثا:البيـع بالإيجـار: لقد أحدث المشرع البيع بالإيجـار في ظل المرسومين التنفيذيين 97/35 المؤرخ في 14/01/1997، و01/105 المؤرخ في 23/04/2001، ويعد طريقا من طرق اكتساب الملكية العقارية، حسب الصيغـة التي تسمح بالحصول على مسكن أو محل للاستعمال المهني أو التجاري بعد إقـرار شرائه، حيث يصبح مالكا له بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عقد إيجار بيع مكتوب يتضمن شروط البيع بالإيجار والتزامات طرفي العقد.

ولقد تم تحديد الشروط الواجب توفرها بموجب المرسومين المذكورين أعلاه.

أما فيما يخص تحرير عقد البيع بالإيجار فيتم بموجب عقد رسمي، وفقا للنموذج الملحق بالقرار المؤرخ في 23/07/2001، ويمكن إتمامه ببنود أخرى تعتبرها الأطراف المعنيـة مفيدة، ويتضمن عقد البيع بصفة ضرورية البيانات التالية:

1 – تاريخ العقد، اليوم، الشهر والسنة.

2 – ذكر الحضور أمام الموثق، الاسم، واللقب، والعنوان.

3 – بيان لقب، واسم، وتاريخ ومكان ميلاد المؤجر البائع، وهو مدير الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره.

4 – بيان لقب، واسم، وتاريخ ومكان ميلاد المستأجر.

5 – يستلم الموثق من الطرفين مضمون الاتفاق الحاصل بينهما بشأن البيع بالإيجار لعقار معين ممول بأموال عمومية، ويدونه في شكل عقد رسمي يوقعه الطرفان والموثق.

كما يذكر في العقد، كافة الوثائق الضرورية، المتعلقـة بملكية الأرض، ورخصة البناء، والتصاميم الملحقة، ومشروع نظام الملكية المشتركة، بالإضافة إلى جميع البيانات المتعلقة بوصف العقار مع تصريح المتعهد بالترقية العقارية أن يضع تحت تصرف المستأجر المشتري حسب صيغة البيع بالإيجار، العقار المعين في هذا العقد مع التزامه بكل الضمانات العادية والقانونية في هذا المجال.

يذكر في العقـد كذلك ثمن البيع بالأرقام والحروف، والأقساط المالية، وآجال تسديدها، والغرامات المترتبة عن التأخير في التسديد.

وفي الأخير يكتب مكان وتاريخ تحرير العقد، والتوقيع عليه من طرف الموثق، ثم يكتب عليه أطلع مع الموافقة، ويوقع ممثل المتعهد بالترقية العقارية، والمستأجر المستفيد ثم يسجل العقد، ويشهر بالمحافظة العقارية المختصة.

الفرع الثاني : عقد المقايضة

عرفت المادة 413 من القانون المدني المقايضة، بأنها عقد يلتزم به كل من المتعاقدين أن ينقل إلى الآخر على سبيل التبادل ملكية مال غير النقود، فيجب من خلال النص ان يكون البدلين من غير النقود، وهذا ما يميز المقايضة عن البيع، ولكن نص المادة 414 أجاز أن يكون الفارق بين البدلين من النقود، ولكن يجب ألا تكون هي العنصر الغالب وإلا انقلبت المقايضة إلى بيع. وتسري على أحكام المقايضة الأحكام الخاصة بالبيع حسب نص المادة 415 من القانون المدني.

والمقايضة هي كالبيع عقد رضائي يتم بتوافق الإيجاب والقبول، ولا يشترط فيها شكل خاص إلا إذا تعلق عقد المقايضة بحق عيني عقاري، فهنا طبقا لنص المادة 324 مكرر1 من القانون المدني لا بد من إخضاع عقد المقايضة إلى الشكل الرسمـي. وأركان المقايضة هي نفس أركان عقد البيع، وتترتب عليها نفس الآثار التي تترتب على البيع من حيث التزامات البائع لا من حيث التزامات المشتري.

فيلتزم كل من المتقايضين بنقل ملكية الشيء الذي يقايض به الطرف الآخر، كما يلتزم بتسليمه إيـاه، وبضمان التعـرض والاستحقاق وبضمان العيـوب الخفيـة، وتنتقل ملكية الشيء المتقايض فيه من مالكه إلى المتقايض الآخر بمجرد تمام المقايضة في المنقـول المعين بالذات، وبالإفراز فيمـا عين بنوعه، وبالشهر في العقـار، ويترتب على انتقـال الملكيـة في المقايضة مـا يترتـب على انتقال الملكية في البيع.

ويمر عقد المقايضة من حيث إجراءات الشهر بنفس المراحل التي يمر عليها عقد البيع، باحترام المادة 793 من القانون المدني والمادة 16 من الامر 75/74، والمواد 61 وما بعدها من المرسوم76/63.

كما يمكن للدولة، بناء على المادة 92 من القانون 90/30 المتعلق بالأملاك الوطنية، القيام بالتبادل " كما يتم تبادل الأملاك العقارية التابعة للأملاك الوطنية الخاصة التي تملكها الدولة مقابل أملاك عقارية يملكها الخواص، ويكون هذا التبادل طبقا للقواعد المنصوص عليها في التشريع الجاري به العمل لا سيما القانون المدني ".

كما نصت المادة 35 من المرسوم التنفيذي 91/454 المتعلق بشروط إدارة الأملاك الخاصة والعامة التابعة للدولة، بوجوب أن يثبت عقد التبادل، الذي يسجل ويشهر في المحافظـة العقاريـة، تحويل الملكيـة فعلا، وتترتب عنه الآثـار القانونية المرتبطة به، ويمنح الملـك الذي تحصـل عليه الدولـة عن طريق التبـادل صيغـة الأملاك الخاصة بالدولة.

الفرع الثالث: عقد تقديم حصة عينية في الشركة أو عقـد تأسيـس شركة بحصص عينيـة متمثلـة في عقـار عرفت المادة 416 من القانون المدني، الشركة بأنها عقد يلتزم بمقتضاه شخصان طبيعيان أو اعتباريان أو أكثر على المساهمة في نشاط مشترك بتقديم حصة من عمل أو مال أو نقد، بهدف اقتسام الربح الذي قد ينتج، أو تحقيق اقتصاد أو بلوغ هدف اقتصادي ذي منفعة مشتركة، كما يتحملون الخسائر التي قد تنجر عن ذلك.

كما نصت المادة 422 من القانون المدني، أنه إذا كانت حصة الشريك حق ملكية أو حق منفعة أو أي حق عيني آخر فإن أحكام البيع هي التي تسري فيما يخص ضمان الحصة إذا هلكت أو استحقت أو ظهر فيها عيب أو نقص.

يظهر من خلال النصوص السابقة، أن حصة الشريك الموصي إذا كانت ملكية عقار أو أي حق عيني آخر كحق انتفاع، فإن هذا الشريك يكون ملزما بمجرد إبرام عقد الشركة بنقل ملكية الحصة إلى الشركة كشخص معنوي يغاير أشخاص الشركاء. ولا تنقل هذه الحصة العقارية إلا بالشهر في المحافظة العقارية، سواء كان ذلك فيما بين الشريك والشركة، أو بالنسبة للغير لأن عقد تقديم حصة عينية في الشركة في هذه الحالة يعتبر عقدا ناقلا للملكية مما يوجـب شهـره طبقا لنص المادة 793 من القانون المدنـي والمواد 15 و 16 من الأمر 75/74.

الفــرع الرابــع: الهبــــة

أولا: تعريف الهبة: نصت المادة 202 من قانون الأسـرة أن الهبة تمليك بلا عوض، أي أن الهبة عقد يتصرف بمقتضاه الواهب في مال مملوك له دون عوض.

ونظرا لخطورة التصرف الذي يقدم عليه الواهب بتخليه عن أمواله بدون مقابل إلى الموهوب له، أوجب المشرع أن يصب عقد الهبة في الشكل الرسمي إذا وردت على عقار أو حق عيني عقاري، لأن عقد الهبة من عقود التبرع ويترتب عليه انتقال الملكية من الواهب إلى الموهوب إليه.

هذا الشرط لم تنص عليه أحكام قانون الأسرة في باب الهبة، وإنما نص عليه القانون المدني بنص المادة 324 مكرر1، بتحرير العقد لدى موظف عمومي وهو الموثق حتى ينتبه الواهب إلى خطورة التصرف الذي يقدم عليه، فإن استمر في إجراءات التوثيق كان مصرا على تصرفه عالما بنتائجه، ومن ثم تترتب عليه آثاره في اعتبار الهبة نافذة ملزمة من هذا الوقت للواهب الذي يتعين عليه تسليم محل الهبة.

ثانيــا: شهـر عقــد الهبـة: لا شك في أن عقد الهبة، هو من عقود التبرع وهو ناقل للملكية، وقد أوجبت نص المادة 206 من قانون الأسرة إخضاع عقد الهبة للرسمية طبقا لقانون التوثيق، وهو نفسه نص المادة 324 مكرر1 من القانون المدني المعدل بموجب القانون 88/14 المؤرخ في 03 ماي 1988، غير أن إخضاع عقد الهبة للشكل الرسمي، لا يكفي لانتقال ملكية الشيء الموهوب إلى الموهوب له، بل لا بد من شهرها في مجموعة البطاقات العقارية بالمحافظة العقارية حتى يتم نقل الملكية طبقا لنص المادة 15 من الأمر 75/74.

وطبقا لنص 208 من قانون الأسرة، فإذا قام الواهب بإفراغ عقد الهبة في شكل رسمي، وقام بشهر عقد الهبة بالمحافظة العقارية، فإن معنى الحيازة الذي تتم بموجبه الهبة طبقا لنص المادة 206، يصبح من غير أثر، فهذه الإجراءات تغني عن الحيازة، ولا يمكن للواهب أن يحتج ببطـلان عقد الهبة لعدم تمام الحيازة طبقا لنص المادة 206/2 من قانون الأسرة، إذا كان الموهوب له هو زوجه أو كان هو ولي الموهوب له أو كان الموهوب له هو ابنه.

ثالثــا: الرجوع في الهبــة: الرجوع في الهبة قد يكون اتفاقيا وقد يكون قضائيا، فالاتفاقي يكون بموجب عقد رسمي، والقضائي يكون بموجب حكم قضائي، وقد نصت المواد 211 من قانون الأسرة على جواز الرجوع في الهبة من الأب أو الأم إلى ولدهما فقط، ومنعت المادة 212 الرجوع في الهبة لصالح المنفعة العامة، ويجوز التراجع عن الهبة سواء أمام الموثق أو أمام القاضـي، وهذا ما استقر عليه قضاء المحكمة العليا في الملف 169391 الصادر بتاريخ 30/09/1997.

وطبقا للمادة 15 من الأمر 75/74، فإن الرجوع عن الهبة طبقا لنص المادة 212 من قانون الأسرة، لا بد أن يخضع للشهر في المحافظة العقارية سواء كان الرجوع اتفاقيا بموجب عقد رسمي، أو قضائيا بموجب حكم قضائي.

الفرع الخامس: عقــد الوصيــة

لقد نص المشرع الجزائري على الوصية، ضمن أحكام القانون المدني من المواد 775 إلى 777، وأدرجها كسبب من أسباب كسب الملكية، كما تناولها قانون الأسرة من خلال المواد 184 إلى 201 في الكتاب الرابع تحت عنوان التبرعات وعرفتها المادة 184:" الوصية تمليك مضاف إلى ما بعد الموت بطريق التبرع"، فيقصد بلفظ تمليك هو الوصية بالأعيان(جمع عين) من منقول وعقار وكذا المنافـع من سكنى، أو زراعة أرض وسواء كانت بالمال أو غيره، أما المقصود بعبارة" مضاف إلى ما بعد الموت" أن أثر الوصية كتصرف تم في حياة الموصي لا يرتب أثره إلا بعد موته، والمراد من كلمة "تبرع" ان الوصية تتم بدون عوض باعتبارها مالا أوجبه الموصي في ماله تطوعا بعد موته، كما أنها تعد تصرفا بإرادة منفردة فلا يشترط فيها القبول. ولقد أورد قانون الأسرة جميع الأحكام المتعلقة بالوصية، من أركان وشروط وكيفيات إثباتها والرجوع فيها، فنصت المادة 191 منه على أنه تثبت الوصية:

ـ بتصريح الموصي أمام الموثق وتحرير عقد بذلك.

ـ و في حالة وجود مانع قاهر، تثبت الوصية بحكم، ويؤشر على هامش أصل الملكية.

ـ أي أنها تثبت بسند رسمـي، سواء كان سندا توثيقيا، أو حكما قضائيا، مع العلـم أن الموصى به أي محل الوصيـة قد يكون عقارا أو منقولا أو منفعة ، وهنـا يطرح تساؤل حول مدى علاقة الشهر العقاري بالوصية ؟، وبالأحرى هل يجب شهر الوصية لترتب آثارها العينية؟.

لقد ثار جدل كبير حول مدى إلزامية شهر الوصية من عدمه، فقد نفى البعض وجوب قيدها وذلك من خلال استقراء نصوص قانـون الأسرة والمواد 793 من القانون المدنـي، والمادة 15 من الأمر 75/74، والتي تشير إلى أن نقل الملكية بالوفاة يكون من الوفاة خروجا على المبدأ الذي يكرسه نظام الشهر العقاري العيني، وهو مبدأ الأثر المطلق وما دام أن الملكية عن طريق الوفاة، تنتقل دون الحاجة إلى الشهر، فالوصية والإرث سواءٌ من حيث الأساس القانوني لانتقال الحق، وهو الوفاة فيمكن قياس الوصية على الإرث. وهو ما ذهبت إليه المحكمة العليا، من خلال قرارها في الملف رقم 211880، المؤرخ في 30/05/2001، نشرة القضاة العدد 57 ص 229 من المقرر قانونا أن أي عقد يعتبر وصية لا يشترط فيه الشهر، ومن هنا كان الوجه في فرضه غير مؤسس و مآله الرفض.

إلا انه وحسب اعتقادنا، أن عدم نص المشرع الجزائري على الوصية من خلال النصوص السالفة الذكر، يعد إغفالا منه لا غير، ذلك أن شهر الوصية بإعتبارها من التصرفات القانونية الناقلة للحق العيني العقاري ضروري ولازم.

وهنا لا بد من إبداء الملاحظة المتعلقة بعبارة actes volontaires ترجمت بكلمة العقود الإرادية، والصواب هو ترجمتها بالتصرفات الإرادية، وبذلك تشمل التصرفات التي تتم بإرادة منفردة بما في ذلك الوقف.

بالإضافة إلى نص المادة 165 من القانون المدني بقولها " الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر من شأنه أن ينقل بحكم القانون الملكية أو الحق العيني...." فلا فرق بين الالتزام الناشئ عن العقـد، والناشئ عن الإرادة المنفردة، باعتبار أن حق الملكية يخول لصاحبه كل السلطات الممكنة على الشيء المملوك استغلالا استعمالا وتصرفا.

وما يدعم هذا الرأي هو ما جاءت به المادة 91 من المرسوم 76/63، التي تنص على: "كل انتقال أو إنشاء أو انقضاء لحقوق عينية عقارية بمناسبة أو بفعل الوفاة، يجب أن يثبت بموجب شهادة موثقة"، ويقصد بذلك هو ضرورة القيد في البطاقات العقارية، أي الشهر العقاري لدى المحافظة العقارية المختصة. فالحقوق الموصى بها تنتقل وتنشأ وتنقضي بمناسبة الوفاة وليس بسببها، فالوفاة في الوصية تؤدي لانتقال الحق لا لإنشائه.

كما أنه يجب مراعاة مصلحـة الموصى له في شهر الوصية لترتيب آثارها، وتكون حجة على الكافة، ومن اجل وضع حد للورثة الذين يحاولون التحايل بالتصرف في العقارات الموصى بها، مما يضر الغير حسن النية، الذين لم يتوفر فيهم العلم نظرا لعدم شهر الوصية.

بالإضافة إلى استقرار المعاملات العقارية، تطبيقا لمبادئ الشهر العيني المتبنى من قبل المشرع الجزائري، فعدم شهر الوصية يؤدي إلى اضطراب المعاملات العقارية، ومن شأنه عدم إعطاء صورة كاملة للملكية العقارية.

وتبعا لما تقدم فإنه يتعين على المشرع التدخل بنصوص خاصة من أجل شهر الوصية، والقضاء على مختلف التناقضات الموجودة، مثلما ذهب إليه المشرع المصري طبقا للمادة 09 من قانون الشهر العقاري المصري، أن الوصية من التصرفات الخاضعة للشهر بطريق التسجيل، وباعتبارها تصرفا ناقلا للملكية، فإن لم تسجل فلا يترتب عليها سوى التزامات شخصية.

الفــرع السادس : عقـد القسمــة

تنص المادة 733 من القانون المدني، على أنه في قسمة المهايأة يتفق الشركاء على ان يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يساوي حصته في المال الشائع، متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء، ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنوات، فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد، كانت مدتها سنة واحدة تجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد، وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة انقلبت إلى قسمة نهائية ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك.

فإذا أصبحت القسمة نهائية وجب شهرها في المحافظـة العقارية، طبقا لنص المادة 16 من الأمر 75/74 والتي رتبت أثرا متمثلا، في أن الحق العيني الذي رتبته هذه القسمة لا يكون له أثر لا بين الأطراف ولا تجاه الغير إلا من تاريخ نشرها في البطاقات العقارية.

ولقد أيدت المحكمة العليا قرارا لمجلس قضاء قالمة، قضى باستبعاد وثيقة القسمة الودية المحتج بها من طرف الطاعنين لعدم شهرها وأمر بإجراء قسمة من جديد .

كما أن المحكمة العليا نقضت قرار مجلس قضاء سطيف، الذي قضى بالمصادقة على قسمة ودية تمت بعقد عرفي مؤرخ في 1993، على أساس مخالفتـه نص المادتيـن 324مكرر1 من القانون المدنـي والمادة 16 من الأمـر 75/74.

الفرع السابع:عقـــد الصــلح

أولا: تعريفــه: عرفت المادة 459 من القانون المدني، الصلح على أنه عقد، يقوم بواسطته طرفان على إنهاء نزاع قائم بينهما أو نزاع محتمل ان يقع بينهما. ويجب أن تنصرف إرادة ونية المتعاقدين إلى حسم هذا النزاع عن طريق تنازل كل منهما على وجه التبادل عن جزء من حقه .

ثانيا: أنــواع الصلــح: يكون الصلح إما قضائيا، وإما صلحا غير قضائي.

- الصلــح القضائــي: ويكون الصلح قضائيا إذا حسم به المتعاقدان نزاعا قائما. والنزاع القائم هو الذي يكون قد رفعت به دعوى أمام القضاء، وهو عقد يتفق عليه الخصوم بأنفسهم ويطرحونه على المحكمة التي تنظر النزاع للتصديق عليه، وذلك بإلحاقه بمحضر الجلسة لتكون له قوة تنفيذية.

- الصلح غير القضائي: إذ قام المتعاقدان بحسم نزاع محتمل لم يقع بعد، ولم ترفع بشأنه دعوى أمام المحكمة، كان هذا صلحا غير قضائي.

ثالثا: شهـر عقـد الصلـح: إذا تعلق عقد الصلح سواء كان قضائيا أو غير قضائي، بحق عيني عقاري، أصبح هذا العقد من السندات الواجبة الشهر طبقا لنص المادة 16 من الأمر 75/74.

رابعا: أثـر شهـر عقـد الصلـح : للصلح أثر كاشف أي مقرر للحق الذي يرد عليه، ويقتصر هذا الأثر على الحقوق المتنازع عليها دون غيرها، وهذا ما نصت عليه المادة 463 من القانون المدني، ونص المادة 16 من الأمر 75/74، توجب شهر التصرفات المقررة لحق من الحقوق العينية الأصلية ورتبت على عدم شهرها أن هذه الحقوق لا وجود لها بالنسبة للغير إلا من تاريخ نشرها.

فإذا تصالح شخصان على حق من الحقوق العينية الأصلية، فإن من اختص هذا الحق منهما يعتبر أنه كان صاحب هذا الحق قبل نشوء النزاع، وان الطرف الآخر ما كان له أي حق فيه، وهذا هو مفهوم الأثر الكاشف للصلح، ولولا الصلح لقرر القضاء نفس الشيء بحكم يكون له نفس أثر عقد الصلح من حيث الاحتجاج.

إن عقد الصلح يسري في حق المتعاقدين من تاريخ إبرامه نظرا لكونه عقدا كاشفا، وأوجب المشرع تسجيله للاحتجاج به على الغير، فالذي صدر الصلح لصالحه يعتبر وحده المستحق للحق منذ نشوء سبب استحقاقه، ولكن قد تتوفر للطرف الآخر مظاهر المالك على الحق المتنازع عليه، فإذا تصرف فيه إلى الغير حسن النية انتقلت ملكية الحق إلى الغير إعمالا لأحكام الوضع الظاهر، لذلك أوجب المشرع تسجيل الصلح أو الحكم الصادر به حتى يتمكن الاحتجاج به على الغير.

الفرع الثامن: عقد الوقف

أولا: تعريفه: عرفته المادة 03 من القانون 91/10 على انه :"حبس العين عن التملك على وجه التأبيد، والتصدق بالمنفعة على الفقراء أو على وجه من وجوه البر والخير"وأضافت المادة 05 منه بأنه:"ليس ملكا للأشخاص الطبيعيين ولا الاعتباريين ويتمتع بالشخصية المعنوية وتسهر الدولة على احترام إرادة الواقف وتنفيذها" .

ويعتبر عقد الوقف من عقود التبرع وهو صادر بإرادة منفردة، فما يهمنا في هذا الصدد إجراءات وكيفيات تسجيل وشهر عقد الوقف طبقا لما نصت عليه المادتان 41، 44 من قانون الأوقاف.

ثانيا: تسجيل عقد الوقف: نصت المادة 44 من قانون الأوقاف المذكور أعلاه:"تعفى الأملاك الوقفية العامة من رسوم التسجيل و الضرائب والرسوم الأخرى لكونها عمل من أعمال البر والخير".

فطبقا لهذا النص فان كل الأملاك الوقفية سواء كانت واردة على منقولات أو عقارات تخضع لعملية التسجيل لدى مفتشيات التسجيل والضرائب ويستثنى من ذلك الوقف العام. وهذا ربما تشجيعا من المشرع للوقف العام.

ثالثا: شهر عقد الوقف: يعتبر عقد الوقف الوارد على العقار من التصرفات الواردة على الحقوق العينية العقارية فلا يحتج به في مواجهة الغير إلا عن طريق الشهر .

تنص المادة 41 من قانون الأوقاف:"يجب على الواقف أن يقيد وقفه بعقد لدى الموثق وأن يسجله لدى المصالح المكلفة بالسجل العقاري الملزمة بتقديم إثبات له بذلك وإحالة نسخة منه إلى السلطة المكلفة بالأوقاف".

تبعا لذلك فان عقد الوقف لا يثبت إلا بالعقد الرسمي المحرر من قبل الموثق والمشهر لدى المحافظة العقارية المختصة، وفي هذا الصدد صدر مرسوم تنفيذي رقم 2000/ 336 المؤرخ في 26/10/2000 المتضمن إحداث وثيقة الإشهاد المكتوب لإثبات الملك الوقفي وشروط وكيفيات إصدارها وتسليمها فانصبت المادة 04 منه على البيانات الواجبة في هذه الوثيقة وهي:

المعلومات الخاصة بالشهود مع توقيعاتهم/ التصديق من قبل المصلحة المختصة بالبلدية أو أي سلطة أخرى مؤهلة قانونا/ رقم تسجيل الوثيقة في السجل الخاص لمديرية الشؤون الدينية والأوقاف المختصة إقليميا.

وبعد استيفاء هذه الشروط تصدر مديرية الشؤون الدينية والأوقاف، شهادة رسمية بالملك الوقفي محل الإشهاد مرفوقة بشرط البطلان عند ظهور أية أدلة مضادة.

كما تنص المادة 06 من نفس المرسوم على أن الملك الوقفي يخضع لوثيقة الإشهاد إلى التسجيل والشهر العقاري طبقا للقوانين والتنظيمات المعمول بها.

بالإضافة إلى انه صدرت تعليمة وزارية مشتركة رقم 09 عن وزارتي الشؤون الدينية والأوقاف ووزارة المالية مؤرخة في 16/09/2002 متعلقة بإجراءات تدوين الشهادة الرسمية للملك الوقفي وحددت هده التعليمة كيفيات تطبيقه خاصة المتعلقة بالشهر وهي:

1/بعد إعداد الشهادة الرسمية الخاصة بالملك الوقفي، تفرغ كلية في الاستمارة المحددة تنظيميا للشهر العقاري ويودعها مدير الشؤون الدينية والأوقاف بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا.

2/بعد استيفاء إجراءات التسجيل والشهر يسلم المحافظ العقاري لمدير الشؤون الدينية والأوقاف النسخة المرفقة مع هذا الإيداع بعد تحميلها صفة تنفيذ الشهر العقاري.

3/يتم التأشير على السجل العقاري حسب التمييز المنصوص عليه في المادة21 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/76 المعدل والمتمم والمتعلق بتأسيس السجل العقاري ويتجلى هذا التمييز فيما يلي:

أ-العقار الحضري: يكون بفتح بطاقة عينية وترتب بعد التأشير عليها بالنظر إلى الموقع الجغرافي المحدد بعناصر تعيين العقار الموقوف.

فتح بطاقة أبجدية لحساب الوقف العام وترتب حسب الترتيب الأبجدي.

إعداد دفتر عقاري يسلم لمدير الشؤون الدينية والأوقاف للولاية.

ب-العقار الريفي: في هذه الحالة لا يتم إعداد الدفتر العقاري باعتبار أن التأشير يتم على السجل العقاري الممسوك في الشكل الشخصي.

ثالثا: شهر استبدال الوقف: نصت المادة 24 من قانون الأوقاف انه: "لا يجوز أن تعوَض عين موقوفة أو يستبدل بها ملك آخر إلا في الحالات التالية:

- حالة تعرضه للضياع أو الاندثار.

- حالة فقدان منفعة الملك الوقفي مع عدم إمكان إصلاحه.

- حالة ضرورة عامة كتوسيع مسجد أو مقبرة أو طريق عام في حدود ما تسمح به الشريعة الإسلامية.

- حالة انعدام المنفعة في العقار الموقوف وانتفاء إتيانه بنفع قط شريطة تعويضه بعقار يكون مماثلا أو أفضل منه.

يستشف من هذا النص أن المشرع قد أباح استبدال العين الموقوفة بعين أخرى بتوفر شروط معينة، على غرار باقي التشريعات لاسيما المصرية منها ، فاستبدال الوقف مفاده بيع عقار مملوك للوقف بشراء عقار للوقف من مال مودع لذلك، ويترتب على الاستبدال نقل ملكية مال من الوقف إلى الغير أو من الغير إلى الوقف، وعليه فانه واجب الشهر طبقا للمادة 16 من الأمر 74/75 وذلك طبعا بعد تحرير عقد الاستبدال وتتبع نفس إجراءات الشهر السابقة الذكر.

الرجوع عن الوقف: لقد اختلف الفقهاء في مدى جواز الرجوع عن الوقف من عدمه، وقد أخذ المشرع الجزائري برأي جمهور الفقهاء واشترط لزوم الوقف بعد صدوره، أي لا يجوز للواقف الرجوع عن الوقف طبقا لما نصت عليه المادة 16 من قانون الأوقاف بنصها:"يجوز للقاضي أن يلغي أي شرط من الشروط التي اشترطها الواقف في وقفه إذا كان منافيا لمقتضى حكم الوقف الذي هو اللزوم".

-إلا أن التشريع المصري قد سار درب المذهب الحنفي الذي أجاز للواقف حق الرجوع في وقفه كله أو بعضه، ما لم يجعل استحقاقه لغيره وحرم نفسه وذريته من هذا الاستحقاق ومن الشروط العشرة بالنسبة إليه. ويكون الرجوع عن الوقف بإشهاد أمام المحكمة ويتعين شهر الإشهاد بالرجوع بعد صدوره أمام مأموريات الشهر المختص.

الفرع التاسع: عقد الشهرة:

أولا: الأساس القانوني لعقد الشهرة: يستمد عقد الشهرة أساسه القانوني، من نصوص القانون المدني المتعلقة بآثار الحيازة و التقادم المكسب، والمرسوم رقم 83- 352 المؤرخ في 21-09-1983، المتعلق بسن إجراء إثبات التقادم المكسب وإعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية.

1: شروط الحيازة والتقادم المكسب حسب القانون المدني: عالج المشرع موضوع الحيازة في المواد من 808 إلى 843 من القانون المدني، دون أن يعطي تعريفا لها، وترك ذلك للفقه.

غير أنه بين شروطها، وتتمثل في أن يكون الحائز، حائزا للشيء بصفة هادئة، وعلنية وظاهرة ومستمرة.

فمتى أثبت الشخص انه حائز لعقار مدة 15 سنة، متتالية دون انقطاع وأن حيازته استوفت جميع شروطها فيصبح مالكا لهذا العقار بالتقادم المكسب، وهو ما نصت عليه المادة 827 من القانون المدني.

وقد تكون مدة الحيازة اقل من ذلك أي تصل إلى 10 سنوات، إذا اقترنت بحسن النية، وكانت مستندة إلى سند صحيح، وهو ما نصت عليه المادة 828 من القانون المدني.

وما يثير الانتباه أن المشرع لم يشترط في المادة 827 في حائز العقار حسن النية، بل اقتصر فقط على مدة الحيازة، وهي 15 سنة، كما أنه لم يفرق بين العقارات المشهرة سندات ملكيتها والعقارات غير المشهرة سندات ملكيتها بالمحافظة العقارية. وهو ما يتعارض مع نص المادة الأولى من المرسوم83 -352، مما جعل القضاء يختلف في تطبيق هذه النصوص بين قضاء مجلس الدولة والغرفة الإدارية بالمحكمة العليا سابقا وبين قضاء الغرفة المدنية بالمحكمة العليا وهو ما سنتناوله لاحقا.

2: الأساس القانوني حسب المرسوم 83-352: جاء هذا المرسوم رقم 83-352، الصادر بتاريخ 21/05/1983، لسن إجراء إثبات التقادم المكسب، وإعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية، وتطبيقا لمقتضيات القانون المدني المتضمنة الحيازة والتقادم المكسب، وهذا المرسوم حسب نص المادة الأولى منه، يخص الأراضي التي لم تخضع لإجراء عملية مسح الأراضي، والأراضي التي هي فقط من نوع الملك أي الملكية الخاصة .

ثانيا : تسجيل عقد الشهرة وشهره بالمحافظة العقارية: بعد استيفاء جميع الشروط المنصوص عليها قانونا، يقوم الموثق بتسجيل العقد لدى إدارة التسجيل طبقا لنص المادة 75 من الأمر 76/105 المؤرخ في 09/12/1976، المتعلق بقانون التسجيل ووفقا للمادة 14 من الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، حيث يقوم الموثق بإشهار عقد الشهرة أمام المحافظة العقارية المختصة إقليميا، حسب نص المادة 09 من المرسوم 83-352. وضمن الآجال المنصوص عليها في المادة 90 من المرسوم 76-63، المتعلق بتأسيس السجل العقاري. وعدلت المادة 10 من قانون المالية لسنة2004 الآجال بموجب القانون رقم 03/22. المؤرخ في 28/12/2003 .

ثالثا : آثار الحيازة عن طريق التقادم المكسب: نصت المادة 827 من القانون المدني، على الأثر المترتب على حيازة عقار، بقولها " من حاز منقولا أو عقارا أو حقا عينيا منقولا كان أو عقارا ، دون أن يكون مالكا له أو خاصا به صار له ذلك ملكا إذا استمرت حيازته له مدة خمسة عشر سنة دون انقطاع ".

يصبح عقد الشهرة قائما بمثابة سند الملكية وينشئ حقوقا لحائزه إزاء الغير.

رابعا: موقف القضاء: انقسم القضاء إلى اتجاهين، اتجاه تمثله الغرفة المدنية والغرفة العقارية بالمحكمة العليا واتجاه يمثله مجلس الدولة .

1: الاتجاه الأول: يرى أصحاب هذا الاتجاه انه إذا استوفت الحيازة أركانها، بإمكان حائزها اكتساب العقار بالتقادم بغض النظر عما إذا كان العقار محل الحيازة له مالك بسند رسمي أو عرفي مشهر، ويحق له من ثم طلب إعداد عقد شهرة فيما يخص هذا العقار، وهو الاتجاه الذي تبنته الغرفة المدنية للمحكمة العليا في عدة قرارات ، أقرت بموجبها مبدأ التقادم المكسب دون تمييز بين العقار المملوك بسند عرفي آو بسند رسمي مشهر بالمحافظة العقارية. وفي الوقت ذاته تبنت المحكمة العليا وأقرت أن عملية الشهر العقاري هي وحدها التي تستطيع نقل الملكية طبقا لمقتضيات المادة 793 من القانون المدني.

2: الاتجاه الثاني: ويرى أصحابه أنه لا يمكن لواضع اليد على عقار مهما طالت حيازته له اكتسابه بالتقادم وتحرير عقد شهرة بشأنه، إذا كان سند ملكيته مشهرا، لأن ذلك يتعارض مع مبدأ القوة الثبوتية للشهر . وما يعزز هذا الاتجاه أن المديرية العامة للأملاك الوطنية، أرسلت مذكرة تحت رقم 2129 بتاريخ 16/05/1994، تقضي بوجوب رفض إجراء شهر عقد الشهرة إذا كان العقار المراد اكتسابه له سند ملكية مشهر.

وهنا لا بد على المشرع أن يعدل الأحكام المتعلقة بالحيازة، حتى يتفادى هذا التضارب في الاجتهاد القضائي .

الـفرع العاشر: الشهــادات التوثيقيــة

لقد وضع المشرع الجزائري، أداة فنية من أجل شهر حق الإرث المنتقل إلى الورثة بمجرد حدوث الوفاة باعتبارها واقعة مادية، إلا أن هذه الأداة الفنية المسماة الشهادة التوثيقية اشترط المشرع إعدادها من قبل الموثق، وشهرها لدى المحافظة العقارية طبقا للمادتين 39، و91 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري، من أجل انتقال الملكية العقارية، وعليه فإننا سنتناول بالدراسة إجراءات إعداد هذه الشهادة(أولا)، والأطراف المخولين بطلبها(ثانيا)، والآثار القانونية المترتبة عنها(ثالثا).

أولا: إجراءات إعداد الشهادة التوثيقية

يتلقى الموثق التصريحات من قبل أحد الورثة، حيث تعتبر الشهادة التوثيقية من العقود التصريحية أين يحرر إثر ذلك عقد يتضمن جملة من البيانات:

أ: تحديد الشرط الشخصي للأطراف، والذي يقصد به تحديد الأهلية المدنية للأشخاص، وذلك بذكر: أسماء، وألقاب، تاريخ، ومكان ولادة وجنسية وموطن الأطراف، أي الإشارة للحالة المدنية، والتصديق عليها، بالنسبة للمتوفى، وبالنسبة لكل واحد من الورثة أو الموصى لهم .

ب: ذكر البيانات المتعلقة بالعقار محل الشهادة التوثيقية: القسم، رقم المخطط، والمكان، وما يحتوي عليه من مسح الأراضي 5، بالإضافة إلى جميع الحقوق العينية العقارية اللصيقة به، بالاعتماد على جميع العقود الرسمية المقدمة للموثق.

ثانيــا: الأشخاص المخولين بطلبها: يحق لكل وارث أن يلجأ إلى الموثق ويلتمس منه إعداد شهادة توثيقية، كما يحق لمجموع الورثة أن يوكلوا أحدهم للقيام بذلك مع ضرورة إحضار الملف الذي يحتوي على جميع المعلومات والإثباتات المفيدة.

الآثار القانونية المترتبة عن شهر الشهادة التوثيقية: إن حق الإرث حق أساسه الخلافة، فيخلف الوارث المورث حسبما تقتضي به شريعة كل منهما، فقد تقتصر الخلافة على الحقوق دون الالتزامات فلا تنتقل هذه الحقوق إلى الورثة إلا بعد الوفاء بتلك الالتزامات كما هو الحكم في شريعتنا الإسلامية، إذ لا تركة إلا بعد سداد الديون.

ومتى نشأ حق الإرث بوفاة المورث وفور وفاته، فإن التركة تُفتتح وتنتقل جميع أعيانها من عقار ومنقول، وسواء كان المنقول ماديا أو معنويا إلى الورثة، فيكتسب هؤلاء ملكية كافة الأعيان بموجب واقعة مادية هي الوفاة، ولما كانت الوقائع المادية لا تخضع للشهر لترتيب أثرها، فإن الملكية تنتقل للورثة فور وفاة المورث دون حاجة لإجراء أي شهر، وحتى لا تبقى التركة بدون مالك بعد وفاة مالكها. وهو ما ذهب إليه المشرع في نص المادة 15 من المر 75/74 بقوله "...... غير أن نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة أصحاب الحقوق العينية ".

فالمشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطا لانتقال الحقوق العينية إلى الورثة، حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث. وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العقارية العينية من المورث إلى الورثة أثر ترتب على واقعة الوفاة، والمشرع في المادة 91 من المرسوم 76/63 ينص" كل انتقال أو إنشاء أو انقضاء لحقوق عينية بمناسبة أو بفعل الوفاة، ضمن الآجال المحددة في المادة99 يجب أن يثبت بموجـب شهـادة موثقـة " . فطبقا لهذه المادة والمادة 39 من نفس المرسوم فإن الشهادة التوثيقية، المعدة من قبل الموثق يجب أن تشهر بالمحافظة العقارية في مجموعة البطاقات العقارية باسم جميع المالكين، سواء كانوا ورثة أو موصى لهم على الشياع بالحصة التي تعود لكل واحد منهم.

واكتفى المشرع في مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث، بمنع شهر أي تصرف يصدر من الوارث في أي عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته، لأن الوارث في هذه الحالة انتقلت إليه الملكية بواقعة الوفاة، ويستطيع التصرف في ملكه،طبقا للمادة 99 الفقرة الأخيرة.

ففي حالة عدم شهر الشهادة التوثيقية، فإن الورثة مع إمكانية تصرفهم في الملكية، إلا أنهم لا يستطيعون شهر تصرفهم هذا.

فالأثر المترتب على شهـر الشهادة التوثيقية، هو إمكان شهر التصرفات الصادرة من الورثـة والمتعلقة بالحقوق العينية الواردة على عقارات التركة.

والهدف الذي توخاه المشرع من استحداث الأداة الفنية المتمثلة في الشهادة التوثيقية في مجموعة البطاقات العقارية، هو تطبيق مبدأ الأثر الإضافي للشهر (الشهر المسبق)، وحفاظا على سلسلة انتقال الملكية العقارية، وما يتطلبه السجل العقاري من ضرورة تحسين وتجديد المعلومات .

المبحث الثاني:الدعاوى والأحكام القضائية

نتناول في هذا المبحث الدعاوى القضائية (المطلب الأول)، والأحكام والقرارات القضائية (المطلب الثاني).

المطلب الأول : الدعاوى القضائية

نظرا لأهمية شهر الدعاوى القضائية التي أوجبه المشرع في مجموعة البطاقات العقارية، والمحافظة على استقرار المعاملات الواردة على العقار، نبين أنواع الدعاوى الخاضعة للشهر(الفرع الأول)، وشروط وإجراءات شهر الدعاوى(الفرع الثاني)، وآثار شهر الدعاوى(الفرع الثالث)، وموقف القضاء الجزائري من شهر الدعاوى(الفرع الرابع).

الفرع الأول:أنواع الدعاوى الخاضعة للشهر

تنص المادة 85 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 والمتعلق بتأسيس السجل العقاري، على وجوب شهر الدعاوى القضائية التالية:

أولا: دعوى الفسخ: مثل المطالبة بفسخ عقد بيع، أو عقد إيجار تتجاوز مدته 12 سنة، بسبب عدم وفاء الأطراف بالتزاماتهم.

ثانيا: دعوى الإبطال: وترد هذه الدعوى لإبطال العقد، الذي يشوبه عيب من عيوب الإرادة كالتدليس، الإكراه، الغلط أو الغبن أو لانعدام أحد أركان العقد.

ثالثا: دعوى الإلغاء: كالدعاوى الرامية إلى إلغاء عقد إداري ناقل للملكية العقارية أو قرار إداري، ويدخل ضمن هذا النوع من الدعاوى، دعوى إلغاء القرارات القضائية الحائزة لقوة الشيء المقضي فيها والمشهرة، إذا تعرضت مقتضياتها إلى الطعن بأحد الطرق غير العادية. ويجب بالتالي شهر الطعون بالنقض إذا كانت الأحكام أو القرارات القضائية المطعون فيها بالنقض أو الالتماس قد تم شهـرها.

رابعا: دعوى النقض: ومثال ذلك ما نص عليه القانون المدني في المادة 732 وتتعلق بالمطالبة بنقض القسمة الودية .

الفرع الثاني: شروط وإجراءات شهر الدعوى

أولا: شروط شهر الدعوى

على المحافظ العقاري، بموجب المهام المسندة إليه بنص المادة 3 من المرسوم 76-63 المؤرخ في 25 مارس 1976، وقبل شهر الدعوى التأكد من توفر الشروط التالية:

أ: أن يكون الحق الذي تستهدفه الدعوى مشهرا.

ب: أن تتعلق الدعوى إما بنسخ او إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم شهرها.

ج: أن العريضة التي ستشهر تكون:

1- مسجلة لدى أمانة ضبط الجهة القضائية المرفوع أمامها النزاع.

2- أن يرفق طلب شهر العريضة بمحضر تبليغ الخصم، لأن الأصل أن يبلغ الخصم، قبل تبليغ الغير عن طريق الشهر.

3- أن يتضمن الطلب جميع البيانات الضرورية، خاصة منها بهوية الأطراف، تعيين العقار، الحقوق العينية، وكذا مراجع شهر التصرفات المعنية.

4- أن يودع طلب شهر العريضة من قبل المدعي نفسه أو محاميه، أو الممثل القانوني للشخص المعنوي .

ثانيا: إجراءات شهر الدعوى: وتتمثل هذه الإجراءات في:

تسجيل الدعوى من طرف المحافظ العقاري في سجل الإيداعات وذلك بذكر البيانات التالية في الأعمدة المخصصة لها:

ـ رقم وتاريخ التسجيل في السجل المنصوص عليه في المادة 12 من قانون الإجراءات المدنية، والجهة القضائية المرفوع إليها النزاع، أطراف الدعوى، الحق المعني بالدعوى مع تحديد كاف للعقار محل الحق.

- قبض رسوم الشهر وتسليم وصل بذلك للطالب.

- فحص العريضة فحصا كافيا، فيما يتعلق بتحديد العقار محل الدعوى وفيما إذا كانت الحقوق التي تستهدفها الدعوى حقوق مشهرة أم لا.

- وضع علامة تثبت الشهر، وذلك بالتأشير على العريضة، وتحتوي التأشيرة وجوبا على تاريخ الشهر والرقم التسلسلي للسجل الخاص بالإيداعات ورقم السجل، وختم وتوقيع المحافظ العقاري، ويجب ألا تكون هذه التأشيرة تأشيرة إيداع، بل تأشيرة شهر تحتوي على رقم الشهر وحجمه وتاريخه على غرار كل العقود المشهرة.

- تدوين البيانات الأساسية للدعوى القضائية في البطاقة العقارية في خانة الملاحظات.

- تسلم نسخة من العريضة المؤشر عليها بالشهر إلى الطالب ويحتفظ بالنسخة الثانية، وترتب في حافظة مفتوحة خصيصا لاحتواء وثائق من هذا النوع في أحجام مرتبة ومرقمة.

الفرع الثالث : آثار شهر الدعاوى القضائية

رتب المشرع على شهر الدعوى القضائية الآثار القانونية التالية:

أولا: الهدف الأساسي من شهر الدعوى بالمحافظة العقارية، هو الحفاظ على حقوق المدعي في حالة صدور حكم لصالحه، وهذا ما نصت عليه المادة 86 من المرسوم 76-63 لأنه لا يمكن للمدعي في حالة الحكم لصالحه أن يحتج بهذا الحكم ضد الغير، إذا لم يكن قد أشهر عريضة دعواه قبل أن يشهر الغير التصرف في الحق العيني.

فالمادة 86 رتبت على عدم شهر الدعوى أو عدم شهر الشرط الذي بمقتضاه حصل فسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض الحقوق التي سبق شهرها، وذلك بعدم سريان الشرط ولا الحكم الذي يقرره في مواجهة الخلف الخاص لصاحب الحق المهدور .

ثانيا: ليس للخلف الخاص لصاحب الحق المهدور الاعتراض على شهر الحكم أو القرار النهائي لصاحب الدعوى المشهرة، والذي يثبت أحقيته في الملك وبالتالي لا يبقى له سوى الرجوع على صاحب الحق المهدر بدعوى التعويض تطبيقا لنص المادة 87 من المرسوم 76-63 .

ثالثا: رتبت المادة 85 من المرسوم 76-63 جزاء عدم قبول الدعوى على عدم شهر الدعاوى القضائية المبينة سابقا.

رابعا: الإبقاء على الطابع المؤقت للترقيمات المنصوص عليها في المواد 13و 14 من المرسوم 76-63، إلى غاية صدور حكم قضائي نهائي سواء بالرفض أو القبول.

الفرع الرابع: موقف القضاء الجزائري من شهر العريضة

فرَقت المادة 85 من المرسوم 76-63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري، موقف القضاء الجزائري بشكل متباين إلى موقفين:

الموقف الأول: وهو الموقف الذي تبناه مجلس الدولة في عدة قرارات، منها قرار الغرفة الأولى رقم 203024 المؤرخ في 12/06/2000، وقرار الغرفة الرابعة رقم 184931 المؤرخ في 27/03/ 2002، واعتبر فيه شهر الدعوى بمثابة قيد على رفع الدعوى يترتب على مخالفته عدم قبول الدعوى.

الموقف الثاني: وهو موقف الغرفة المدنية بالمحكمة العليا، في قرارها رقم 264463 الصادر بتاريخ 09/10/2002، بقولها أن شهر العريضة مقرر لحماية مصلحة المدعي ولا يتعلق بالنظام العام. وأن شهر العريضة منصوص عليه في المرسوم التنفيذي 76-63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري، وغير منصوص عليه في قانون الإجراءات المدنية، مما يجعل المادة 85 من المرسوم التنفـيذي ، تتعارض مع قانون الإجراءات المدنية ويعارض مبدأ تدرج القوانين، مما يستوجب استبعاد إجراء شهر العريضة كقيد على رفع الدعوى.

غير أن الغرفة العقارية لم تتبن نفس موقف الغرفة المدنية، حيث تعتبر أن شهر العريضة إجراء مقرر لحماية مصلحة المدعي، وهو ليس من النظام العام (القرار 196021 الصادر بتاريخ 27-09-2000) ولا يجوز إثارته تلقائيا. وفي حالة تمسك المدعي بإثارة دفع عدم شهر العريضة، وعدم مراعاة القضاة في الموضوع أحكام المادة 85 من المرسوم 76-63 يعرض قرارهم للنقص، وهو ما قضت به الغرفة العقارية في الملف رقم 186606 بتاريخ 24/03/2000 .

ومما لا شـك فيه، انه يجب على المشرع إذا أراد تجنب هذا التضارب في الاجتهاد والتطبيق القضائي فيما يخص هذه النقطة، أن ينص على مسألة شهر وحصر الدعاوى واجبة الشهر في قانون الإجراءات المدنية.

المطلب الثاني:الأحكام والقرارت القضائية

ونتناول فيه الحكم النهائي بثبوت الشفعة(الفرع الأول)، أمــر الحجـز العقاري (الفرع الثاني)، حكم رسو المزاد(الفرع الثالث)، الأمر ألاستعجالي القاضي بالإشهاد باستلام العقار من طرف الإدارة(الفرع الرابع)، الحكم الذي يصرح بشغور التركة وإلحاقها بملكية الدولة الخاصة (الفرع الخامس)،حكم القسمة(الفرع السادس)،الحكم بتثبيت الصلح(الفرع السابع)، الحكم الذي يكرس الملكية على أساس التقادم المكسب (الفرع الثامن)،الحكم بتثبيت الوعد بالبيع(الفرع التاسع).

الفرع الأول:الحكم النهائي بثبوت الشفعة

أولا:تعريف الشفعة: تناول المشرع تنظيم أحكام الشفعة في المواد من 794 إلى 809 من القانون المدني، وقد نصت المادة 794 على ان " الشفعة رخصة تجيز الحلول محل المشتري في بيع عقار، ضمن الأحوال والشروط المنصوص عليها في المواد التالية".

فالشفعة بموجب هذا النص "رخصة" أي خيار للشفيع، فله أن يستعمله أو يلتفت عنه، ومن ثم فلا يكره عليه، والشفعة لا تجوز إلا في بيع العقار، وبالتالي فهي لا تجوز في مبادلة عقار بعقار.

ومتى ثبت له الحق فيها تملك الشفيع العقار المبيع ولو جبرا على المشتري بموجب حكم نهائي من القضاء، يعتبر عقدا حقيقيا حلت فيه سلطة القضاء محل الإرادة، ومن ثم يخضع هذا الحكم للشهر لتنتقل الملكية من البائع مباشرة إلى الشفيع. ويثبت حق الشفعة لثلاثة أشخاص حددتهم نص المادة 795 من القانون المدني .

ثانيا:إجراءات الشفعـة

تمر عملية الشفعة أو تخضع لإجراءات معينة حددتها المواد من 799 إلى 803 من القانون المدني:

أولا: يجب على البائع أو المشتري أن يوجه إنذارا إلى من يريد الأخذ بالشفعة (الشفيع)، ويجب تحت طائلة بطلان هذا الإنذار، أنه يشتمل على بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا وعلى الثمن، والمصاريف وشروط البيع واسم كل من البائع والمشتري، والهوية الكاملة والأجل الذي قدره 30 يوما للإعلان طبقا للمادة 800 من القانون المدني.

ثانيا: يجب على من يريد الأخذ بالشفعة (الشفيع)، أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشتري في أجل 30 يوما من تاريخ الإنذار الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري، تحت طائلة سقوط حقه في استعمال الشفعة طبقا للمادة 799 من القانون المدني.

ويجب أن يكون التصريح بالرغبة في الشفعة بعقد رسمي والأصح بمحرر رسمي (Acte authentique) ، يبلغ بواسطة محضر قضائي وإلا كان هذا التصريح باطلا.

ثالثا: وجوب إيداع ثمن البيع والمصاريف بين يدي الموثق خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ التصريح بالرغبة في الشفعة، بشرط أن يكون هذا الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة. إذا لم يتم دفع الثمن خلال هذا الأجل سقط الحق في الشفعة.

رابعا: رفع دعوى الشفعة على البائع والمشتري أمام المحكمة الواقع في دائرتها العقار في أجل ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المتعلق بالتصريح بالرغبة في الشفعة تحت طائلة سقوط الحق.

وتنص المادة 807/2 : " لا تمارس حق الشفعة : .......

1-إذا مرت سنة من يوم تسجيل عقد البيع في الأحوال التي نص عليها القانون".

لقد أوجبت المادة 799 على البائع أو المشتري، بإنذار كل من له الحـق في الأخذ بالشفعة، ولكن قد يخل كل واحد منهما بهذا الإجراء، وفي هذه الحالة أقام القانون قرينة قاطعة على عدم علم الشفيع بالبيع، وهنا يظل حق الشفيع قائما لا يسقط إلا بالتقادم الطويل ما دام البيع لم يسجل .

فإذا تم تسجيل عقد البيع وشهره بالمحافظة العقارية، كان هذا الشهر بمثابة قرينة قاطعة تدل على توافر علم الكافة بالتصرف المشهر علما حكميا أي افتراضيا، خلافا للعلم الذي يتحقق بناء على الإنذار فهو علم حقيقي، وهنا جعل المشرع مدة السقوط تصل إلى سنة من يوم شهر عقد البيع حتى يتمكن للشفيع من ممارسة حقه.

خامسا: تنص المادة 801 من القانون المدني " ولا يحتج بالتصريح ضد الغير إلا إذا كان مسجلا ".

من خلال استقراء ظاهر نص المادة، نجدها لا توجب ضرورة تسجيل وثيقة التصريح بالرغبة في الشفعة، في المحافظة العقارية لأن الجزاء المترتب على عدم الأخذ بهذا الإجراء هو عدم الاحتجاج بهذا التصريح قبل الغير، وهو ما أكدته نص المادة 806 من القانون المدني.

وبالتالي نلاحظ أن النص لم يوجب تسجيل أو شهر إعلان الرغبة في الشفعة، ولكن إذا قام الشفيع به فإنه يحول بذلك دون نفاذ تصرفات المشتري في حقه، بحيث إذا تصرف المشتري في العقار أو رتب عليه حقا عينيا أصليا، كحق انتفاع أو ارتفاق أو رتب حقا عينيا تبعيا كرهن أو ترتب ضده اختصاص أو امتياز، وكان ذلك بعد تسجيل إعلان الرغبة فإن أيا من هذه الحقوق لا ينفذ في حقه. أما إذا ترتبت هذه الحقوق أو رتبت ضده قبل تسجيل إعلان الرغبة نفذت في حقه، فإن كان التصرف بيعا امتنعت الشفعة في البيع الأول وانتقل حق الشفيع إلى البيع الثاني وبشروطه وفي مواعيده، وإن كان حقا عينيا غير حق الملكية، انتقلت الملكية للشفيع مُحمَلة بهذا الحق.

فتسجيل إعلان الرغبة في الشفعة هو الحد الفاصل بين التصرفات التي تنفذ في حق الشفيع والتصرفات التي لا تنفذ في حقه، فالتصرفات السابقة على هذا التسجيل تنفذ في حق الشفيع ولو لم تكن مشهرة،أما التصرفات اللاحقة على التسجيل فلا تنفذ في حقه ولو كانت مشهرة، باعتبار أن حق الشفيع لا يتعلق بالعقار إلا منذ تاريخ تسجيل إعلان رغبته في الشفعة ومن ثم يفضل على كل من يتلقى حقا على العقار بعد هذا التسجيل .

غير أن هناك من يرى خلاف ذلك، بوجوب شهر أو تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة بالمحافظة العقارية، حتى يكون حجة على الكافة ويضع كلا من البائع والمشتري للعقار على بينة من أمر الملكية العقارية محل البيع، والتي تم الإعلان عنها بالرغبة في نقلها لفائدة الشفيع طبقا للأحكام القانونية المقررة في هذا المجال .

وهو نفس الاتجاه الذي تبنته المحكمة العليا في قرار صدر بتاريخ 24/12/1991، بوجوب تسجيل طلب الشفعة وشهرها حتى تكون إجراءات الشفعة صحيحة .

ثالثا: صدور الحكم بثبوت الشفعـة وشهره: تنص المادة 803 على أنه " يعتبر الحكم الذي يصدر نهائيا بثبوت الشفعة سندا لملكية الشفيع وذلك دون الإخلال بالقواعد المتعلقة بالإشهار العقاري".

وفي هذه الحالة يحل الشفيع بالنسبة للبائع، محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته.

وهنا يطرح التساؤل التالي: هل الحكم الصادر في الشفعة هو منشئ لحق الشفيع أم أن الشهر هو الذي يكون مصدر الحق العيني ؟.

ومتى تنتقل الملكية هل بصدور الحكم بثبوت الشفعة، أم بشهر الحكم القاضي بثبوت الشفعة ؟.

تنص المادة 14/2 من الأمر 75/74، على ضرورة شهر جميع العقود والقرارات القضائية اللاحقة للإجراء الأول الذي كان موضوع تأسيس لمجموعة البطاقات العقارية والخاضعة للإشهار العقاري.

ويلاحظ أن حكم الشفعة متى استنفذ طرق الطعن العادية وأصبح نهائيا اعتبر سندا لملكية الشفيع، أي أصبح عقدا حقيقيا حلت فيه سلطة القضاء محل الإرادة، ولكن لا تنتقل الملكية بموجبه للشفيع إنما بشهره.

تجدر الملاحظة انه لا يوجد في القوانين المتعلقة بالشهر العقاري، ما يدل على ذلك، أي على نقل الملكية. فالمادة 16 من الأمر 75/74، لم تشر إلى الأحكام القضائية، مما يستخلص أن الحكم بالشفعة مثبت للحق وأن الشفعة هي مصدر الحق العيني، وهذا يعد استثناء على قواعد الشهر. حيث يعتبر الحكم القضائي المتضمن ثبوت الحق في الشفعة، استثناء لقاعدة الأثر المنشئ للسجل العيني الذي جاء به الأمر 75/74، فالقضاء هو الذي انشأ الحق العيني لفائدة الشفيع وليس الشهر، هو الذي انشأ التصرفات العقارية الأخرى ولا يقتصر دور الشهر في هذه الحالة إلا على وظيفة الإعلام بما ورد على الملكية العقارية من تصرف قانوني.

الفرع الثاني: أمــر الحجـز العقاري

نتنـاول في هذا الفـرع تعريف الحجز العقـاري وإجراءاتـه(أولا) وإلزامية وخضوع سند الأمر بالحجز للشهر (ثانيا)،وآثاره(ثالثا).

أولا: تعريف الحجز العقاري وإجراءاته

1 ـ تعريف الحجز العقاري: يقصد بالحجز العقاري التنفيذ على عقارات المدين، عن طريق بيعها بالمزاد العلني لتسديد دين الدائن الحاجز، وديون باقي الدائنين المشتركين في الحجز، من قيمة هذه العقارات .

2 ـ إجراءاتــه: ويقصد بها الإجراءات الواجب إتباعها لتوقيع الحجز على العقارات.

- فلا بد أن يكون طالب توقيع الحجز حائزا لسند تنفيذي، وأن يقدم محضر ا بعدم وجود منقولات لدى المدين للحجز عليها أولا تكفي لاستيفاء قيمة الدين، وعليه إن كان دائنا مرتهنا أو صاحب حق عيني تبعي أن يثبته، وعليه استيفاء الشروط العامة الواجب إتباعها في توقيع الحجوز التنفيذية، طبقا لنص المادة 379 من قانون الإجراءات المدنية.

- استصدار أمر الحجز العقاري، وذلك بالحصول عليه بطلبه من رئيس محكمة مقر المجلس المختصة إقليميا طبقا لنص المادة 5 من قانون الإجراءات المدنية.

- تبليغ أمر الحجز من طرف المحضر إلى المدين، طبقا للشروط المنصوص عليها في المادة 379 من قانون الإجراءات المدنية.

- إنذار الحائز سواء كان الكفيل العيني، أو مالك العقار المتمثـل بالرهـن والتخصيص قبل اكتسابه.

ثانيا: وجوب شهر أمر الحجز العقاري: لا يرتب استصدار أمر الحجز العقاري، وكذا تبليغ هذا الأمر للمدين أو الإنذار للحائز، أي أثر إذا لم يتم شهره في مكتب الرهون بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا.

فيجب حسب نص المادة 379 فقرة أخيرة من قانون الإجراءات المدنية، إيداع أمر الحجز خلال شهر واحد من التبليغ بمكتب الرهون(المحافظة العقارية) الكائن بدائرته موقع الأموال، لكي يسجل في السجل المنصوص عليه قانونا.

يجب على المحافظ العقاري أن يقوم بإتمام الإجراء خلال ثمانية أيام من تاريخها،طبقا لنص المادة 99/2 من المرسوم 76/63. ويقوم بعدها المحافظ خلال العشرة أيام التالية للتسجيل، بتسليم القائم بالتنفيذ وهو المحضر القضائي بناء على طلب هذا الأخير شهادة عقارية تثبت بها جميع القيود الموجودة على العقار طبقا للمادة 380 من قانون الإجراءات المدنية.

ويقوم المحافظ العقاري عند قيامه بتسجيل الحجز، ذكر تاريخ وساعة الإيداع وفقا للمادة381 من قانون الإجراءات المدنية.

ثالثا: آثاره: إن الحجز العقاري لا يرتب آثاره القانونية، والمتمثلة في تقييد سلطة المالك أو الحائز في استغلال العقـار موضوع الحجز أو تأجيره من جهة، ومنعه من التصرف فيه بنقل ملكيته أو توقيع حقوق عينية عليه من جهة أخرى، إلا من تاريخ قيد أي تسجيل هذا الحجز بالمحافظة العقارية، طبقا لما أوردته نص المادة 384 من قانون الإجراءات المدنيّة والمتمثلة في:

- تحول صفة المدين إلى حارس قضائي إذا لم تكن العقارات مؤجرة.

- جواز إبطال الإيجارات السابقة للتسجيل إذا ثبت وقوع غش للإضرار بالدائن أو الراسي عليه المزاد.

- بطلان الإيجارات اللاحقة لتاريخ التسجيل إذا لم يأذن بها القاضي.

- إلحاق ثمرات العقار المحجوز وإيراداته بمكتب المحافظة العقارية.

- بطلان جميع التصرفات الناقلة للملكية، وجميع التصرفات المرتبة لحقوق عينية تبعية أو أصلية، التي قـام بها المديـن بعد تاريـخ تسجيل الحجز. ويبقى لبائع العقار المحجوز أو لمقرض ثمنه وللشريك المقاسم في أن يقيدوا حقوق امتيازاتهم في المواعيد بالأوضاع المنصوص عليها قانونا.

- نفاذ التصرف بنقل الملكية، أو ترتيب الحقوق العينية إذا أودع من تلقى الحق العيني أو الدائن قبل اليوم المحدد للمزايدة مبلغـا يكفي للوفـاء بأصل الدين والفوائد والمصاريف المستحقة للدائنين المقيدين والحاجزين طبقا لنص المادة 385 من ق إ.م.

الفرع الثالث: حكم رسو المزاد

تنص المادة 394 من قانون الإجراءات المدنية " تنتقل إلى الراسي عليه كل حقوق المحجوز عليه التي كانت له على العقارات الراسي عليه مزادها ويعتبر حكم رسو المزاد سندا للملكية ". ويتعين على الراسي عليه المزاد أن يقوم بتسجيل سنده بمكتب الرهون(المحافظة العقارية)، خلال الشهرين التاليين لتاريخه وإلا أعيد البيع على ذمته بالمزاد، ويجب أن يؤشر بذلك التسجيل من الأمين على هامش سند ملكية المحجوز عليه.

بعدما تناولنا في الفرع الثاني، أمر الحجز العقاري، وإجراءاته، وفي حالة ما إذا لم يستوف الحاجز دينه، ينتقل بعدها إلى إجراءات لبيع العقار المحجوز عن طريق المزاد العلني، المنصوص عليها من المواد 386 إلى 399 من قانون الإجراءات المدنية .

يكون البيع في هذه الحالة من اختصاص محكمـة مقر المجلـس الذي تقع فيه العقـارات التي يراد بيعها بالمزاد العلني.

وحكم رسو المزاد يعتبر سندا للملكية، طبقا لنص المادة 394 من قانون الإجراءات المدنية ،وهو ليس إلا محضرا لإجراءات سابقة على البيع وإيقاع البيع بعده على من رسا عليه المزاد. لأنه لا ينطوي في جوهره على خصومة بين طرفيه، وإن كان من حيث الشكل يوصف بأنه حكم إلا أنه ليس كذلك من حيث موضوعه.

وبما أن حكم رسو المزاد يعتبر سندا للملكية وهو ناقل لها، فإن المشرع أوجب إخضاعه إلى عملية الشهر بالمحافظة العقارية حتى يرتب الحكم أثره العيني، بنقل الملكية إلى من رسا عليه المزاد، وحتى يحاج الغير بهذا الحكم. وهذا طبقا لنص المادة 38 من المرسوم 76/63 " كل إشهار لعقود وقرارات قضائية تتضمن إنشاء أو تعديلا أو إنها ارتفاقات أو حقوقا مشتركة يجب أن يكون موضوع تأشير على بطاقة كل عقار "، وما نصت عليه المادة 14/2 من الأمر 75/74 " جميع العقود والقرارات القضائية، والخاضعة للإشهار العقاري … . "

وحدد المشرع حالات البيع بالمزاد العلني وهي ثلاثة، طبقا للمادة 728 من القانون المدني:1) في حالة تعذر القسمة عينا،2) وحالة بيع أملاك القاصر العقارية،3) وأخيرا حالة الحجز العقاري.

الفـرع الرابع: الأمر الإستعجالي القاضي بالإشهاد باستلام العقار من طرف الإدارة

تخضع عملية نزع الملكية من أجل المنفعة العامة إلى إجراءات معينة نص عليها القانون 91/11 المؤرخ في 27/04/1991، الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية والتي سنتطرق إليها لاحقا.

ولقد نصت المادة 28 منـه: " للسلطة الإدارية المخولة أن تطلب عند الضرورة، من الجهة القضائيـة المختصة الإشهاد باستلام الأموال، ويصدر القـرار القضائـي حينئذ حسب إجراء الاستعجال، ينشر القـرار القضائـي الخاص باستلام الأموال بالسجل العقاري دون المساس بالموضوع ".

فطبقا لهذه المادة، قد أشار المشرع أن هناك حالات قد تقتضيها الضرورة، وحالة الاستعجال تتطلب حيازة العقار في أقصر وقت ممكن قصد تلبية منفعة عامة ملحة، فخول للإدارة إمكانية اللجوء إلى القاضي الإداري المختص في القضايا الاستعجالية، للمطالبة بالإشهاد باستلام العقار المملـوك ملكية خاصة للأشخـاص ويتعين على الإدارة، تقديـم ملـف إلى القاضـي الإستعجالي يحتوي على:

- قرارات التصريح بالمنفعة العمومية .

- مخطط القطعة الأرضية المراد حيازتها.

- إثبات إيداع مبلغ التعويض المقترح لدى الخزينة العمومية على مستوى الولاية. - و في حالة صدور الحكم القاضي بالتسليم الإستعجالي للعقار، تقوم الإدارة المستصدرة له تسجيله وشهره لدى المحافظة العقارية المختصة .

الفـرع الخامس :الحكم الذي يصرح بشغور التركة وإلحاقها بملكية الدولة الخاصة

لقد أوجب المشرع الجزائري طبقا للمواد 52،51،48 من القانون 90/30 المؤرخ في 01/12/1990 المتضمن قانون الأملاك الوطنية، وكذا المواد 92- 90 - 89- 88 من المرسوم التنفيذي رقم 91/454 المؤرخ في 23/11/1991 الذي يحدد شروط إدارة الأمـلاك الخاصـة والعامة التابعـة للدولـة وتسييرها، في حالـة وجود تركة شاغرة أو أملاك ليس لها مالك أو وارث، أن تقوم الدولة ممثلة في شخص الوالي، برفع دعوى أمام القاضي العادي من اجل البحث والتحري عن الملاك المحتملين أو الورثة، وبعد انقضاء الآجال المقررة في الحكم القضائي الذي صرح بانعدام الوارث، يوجب القانون على الوالي رفع دعوى جديدة ملتمسا إصدار حكم جديد بإعلان شغور التركة العقارية، وتسليمها لإدارة أملاك الدولة والتي تكلف بتسييرها لغاية انقضاء الآجال المقررة للحقوق الميراثية وهي 33 سنة طبقا لنص المادة 829 من القانون المدني، وبعد ذلك تدمج نهائيا في ملكية الدولة الخاصة .

ويستوجب شهر الحكم القضائي الصادر بشغور التركة العقارية، لدى مصلحة المحافظة العقارية المختصة، وذلك طبقا للمادة 08 من المرسوم التنفيذي 91/65 المؤرخ في 02/03/1991 والذي يتضمن تنظيم المصالح الخارجية لأملاك الدولة والحفظ العقاري.

الفرع السادس : حكم القسمة

تنص المادة 724 من القانون المدني على انه" إذا أختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع يرفع الدعو ى على باقي الشركاء أمام المحكمة ".

وبالتالي فإذا لم يتفق الشركاء فيما بينهم ولم يبرموا قسمة ودية، واختلفوا في ذلك أو إذا أراد أحد الشركاء قسمة المال الشائع، فلا يجبره احد على البقاء في الشيوع إذا لم يوجد نص أو اتفاق يقضي بخلاف ذلك، طبقا للمادة 722 من القانون المدني، كما أن وجود قاصر من الشركاء يوجب اللجوء إلى القسمة القضائية.

ويجب أن ترفع الدعوى على كافة باقي الشركاء دون استثناء، وإلا فإن الدعوى لا تقبل، وتنص المادة 724/2 من القانون المدني " وتعين المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قيمته ".

عند صدور الحكم بثبوت القسمة، بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز عن طريق القرعة طبقا لنص المـادة 727 من القانون المدني، وبعد أن يصبح هذا الحكـم نهائيا، فإنه يصبح سندا مثبتا للملكية العقارية، يستوجب شهره بالمحافظة العقارية طبقا للقانون.

الفرع السابع: حكم تثبيت الصلـح

وقد تطرقنـا إليه في الفرع السابع المتعلـق بعقد الصلح، وأشرنا إلى أن الصلح القضائي هو الذي يحسم به المتعاقدان نزاعا قائما، والنزاع القائم هو الذي يكون قد رفعت به دعوى أمام القضاء، وهو عقد يتفق عليه الخصوم بأنفسهم و يطرحونه على المحكمة التي تنظر في النزاع للتصديق عليه، وذلك بإلحاقه بمحضر الجلسة لتكون له قوة تنفيذه.

الفرع الثامن: الحكم الذي يكرس الملكية على أساس التقادم المكسب

طبقا لقواعد القانون المدني المتعلقة بالحيازة، فإن الشخص الحائز يمكن له أن يتوجه إلى الموثق قصد تحرير عقد شهرة، لإثبات ملكيته عن طريق التقادم المكسب إذا لم ينازعه فيها أحد، أما إذا نازعه شخص آخر في حيازته، فيجوز له أن يرفع دعوى أمام القسم العقاري، من أجل تثبيت ملكيته عن طريق الحيازة (التقادم المكسب) إذا توفرت شروطه وفي هذه الحالة، فعلى القاضي المطروح عليه النزاع أن يعاين المــلف التقني الذي يلتزم رافع الدعوى بإحضاره ويتمثل في:

- مخطط الملكية معد من طرف خبير معتمد، سواء كان خبيرا عقاريا أو مهندسا معماريا أو خبيرا في القياس أو حتى مكتب دراسات، وهذا من أجل التأكد من المساحة المراد اكتسابها بدقة ومدى احترام الملكيات المجاورة والارتفاقات إن وجدت والبيانات والمنشآت التي يحتويها.

- شهادة من البلدية تثبت أن العقار لا يدخل ضمن أملاك الدولة والشؤون العقارية تثبت الطبيعة القانونية للعقار أن كان يدخل ضمن أملاك الدولة أم لا.

- شهادة من المحافظة العقارية تحدد الوضعية القانونية للعقار، وهل سبق أن حرر بشأنه عقد ملكية مشهر لفائدة الغير أم لا .

وبعد صدور الحكم القاضي بتكريس الملكية على أساس التقادم المكسب، فإنه يصبح سندا مثبتا للملكية يستوجب شهره لدى المحافظة العقارية.

الفرع التاسع: الحكم بتثبيت الوعد بالبيع

نظم المشرع الجزائري أحكام الوعد بالبيع في باب الوعد بالتعاقد في المادتين 71 و 72 من القانون المدني، وقد يتعلق الوعد بالبيع ويكون موضوعه حقا عينيا عقاريا.

فإذا نكل الواعد عن وعده، يجوز للموعود له رفع دعوى قضائية للمطالبة بالتنفيذ العيني، لما اشتمل عليه عقد الوعد بالبيع، فالقاضي بموجب نص المادة72 من القانون المدني في هذه الحالة، وبعد التأكد من توافر شروط العقد خاصة الركن الشكلي، أن يصدر حكما يقوم مقام عقد البيع. وفي حالة ما إذا حاز هذا الحكم قوة الشيء المقضي فيه، وجب على من صدر الحكم لصالحه أن يقوم بشهره لدى المحافظة العقارية المختصة إقليميا، عملا بنص المادة 38 من المرسوم 76/63، كل إشهار لعقود أو قرارات قضائية تتضمن إنشاء أو تعديل أو إنهاء ارتفاقات أو حقوقا مشتركة يجب أن يكون موضوع تأشير على بطاقة كل عقار". ونصت المادة 62 " كل عقد أو قرار قضائي يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية ...".

وهناك عدة أنواع من الأحكام تخضع لعملية الشهر لدى المحافظة العقارية، مثل الأحكام المتعلقة بتثبيت صحة العقود العرفية، المبرمة قبل 01/01/1971، حيث كانت تعتبر ذات قيمة قانونية وترتب جميع آثار البيع الصحيح.

المبحث الثالث:العقود والقرارات الإدارية

نتطرق في هذا المبحث إلى التصرفات والمحررات التي تقوم الإدارة بتحريرها بمناسبة التصرف في ملكيتها لفائدة الغير، وكذا الشهادات المثبتة للحيازة والملكية التي تصدرها الإدارة، نتناول العقود الإدارية (المطلب الأول)، ثم القرارات الإدارية (المطلب الثاني).

المطلب الأول: العقود الإدارية

وهي العقود التي تخص التصرف في الملكية العقارية ذات طبيعة وطنية، ونتناول أهمها، العقد الإداري المانح لحق الانتفاع الدائم طبقا للقانون 87/ 19 (الفرع الأول)، ثم نتطرق إلى عقـود منح الامتياز(الفرع الثاني)، وإلى عقود الاستصلاح المبرمة في ظل القانون 83/18 (الفرع الثالث).

الفرع الأول: العقد الإداري المانح لحق الانتفاع الدائم طبقا للقانون 87/19

لقد حدد القانون 87/19 كيفية استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للدولة، عن طريق منح هذه الأراضي من طرف الدولة للمنتجين في شكل عقد إداري يرتب حق انتفاع دائم، والذي يمنح بصفة جماعية وعلى الشيوع، إلا أنه يمكن منحه بصفة فردية استثناءا، وبما أن القانون قد أخضع العقد لعملية الشهر العقاري فإننا سوف نتعرض لتعريف حق الانتفاع الدائم طبقا للقانون 87/19 وشروط منحه ولا سيما الشكلية المقررة قانونا والآثار المترتبة عن شهره.

أولا:تعريف حق الانتفاع الدائم طبقا للقانون 87/19

لقد نظم القانون المدني أحكام حق الانتفاع باعتباره حقا عينيا عقاريا، إلا أن حق الانتفاع الوارد على الأراضي الفلاحية التابعة للدولة فهو يتضمن حصصا قابلة للنقل والتنازل والحجز، حسب ما جاءت به المادة 23 من القانون 87/19، وهنا نلاحظ مدى تطور حق الانتفاع في التشريع الجزائري، فبعدما كان في البداية في شكل حق تنازل مؤبد على المنفعة غير قابل للتصرف والاكتساب والتقادم والحجز، ولا يمكن إثقاله بأي حق عيني عقاري ولا يمكن تأجيره وكان لا ينتقل للورثة إلا للذكور دون الإناث وذلك في ظل الأمر المتعلق بالثورة الزراعية ، ثم تطور ليتحول في قانون 87/19 لحق عيني عقاري يمنح على الشيوع بالتساوي بين أعضاء المستثمرة الفلاحية ويكون قابلا للتنازل والحجز والإرث.

كما أنه مستمد من تشريعات أخرى ولا سيما في القانونين الروماني والفرنسي وكان يعرف بالأنفيتوز ، ويعد من الإيجارات طويلة الأمد تصل إلى 99 سنة من أجل استثمار الأراضي البور ويرتب حقا عينيا عقاريا يمكن التنازل عنه وحجزه مقابل إتاوة ضئيلة.

كما أن هذا الحق معروف في الشريعة الإسلامية بعقد الحكر ويكون في الأراضي الموقوفة.

ثانيا: شروط منح حق الانتفاع الدائم طبقا للقانون 87/19

يعتبر حق الانتفاع الدائم من أهم الآثار المترتبة عن إنشاء المستثمرة الفلاحية الجماعية أو الفردية، هذه الأخيرة التي تنشأ بموجب عقد إداري والذي يتطلب توفر جملة من الشروط قد تتعلق بالأطراف وأخرى بالعقد ذاته نوردها بشيء من الاختصار فيما يلي:

1- الشروط المتعلقة بالأطراف: لقد حددت المادتين 9 و10 من القانون 87/19 الشروط الواجب توفرها في المستفيد أهمها:

- أن يكون شخصا طبيعيا يتمتع بالجنسية الجزائرية ولم يكن له موقف معاد للثورة.

- أن يكون بالغا وعاقلا، غير محجور عليه، قادر على الاشتغال بالفلاحة، لا يملك أرض خاصة وليس عضوا في مستثمرة فلاحية أخرى.

- أن يكون عاملا دائما في القطاع الفلاحي أو حائزا على شهادة تكوين في الفلاحة ويمكن إضافة العمال الموسميين في القطاع الفلاحي إذا توفرت أراضي لذلك.

- كما نظمت المرسوم 89/51 المؤرخ في 18/04/1989 والمرسومين 90/50 ،90/51 المؤرخين في 06/02/1990 الشروط الواجبة الاحترام في استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للدولة وأهمها:

- استغلال الأرض يكون في شكل مستثمرة فلاحية وبصفة جماعية تتكون من ثلاثة أشخاص على الأقل وهي عبارة عن شركة مدنية، وكل عضو من أعضائها هو شخص طبيعي ويقدم حق الانتفاع المؤبد على الأرض ونصيبه من الوسائل.

2- الشروط المتعلقة بالشكلية:

باعتبار أن محل العقد الإداري المبرم هو حق عيني عقاري ، فيتعين إفراغه في الشكل الرسمي ولقد حددت المادة 02/02 من المرسوم التنفيذي 90/50 المؤرخ في 06/02/1990 المتعلق بإعداد العقد الإداري، الجهة المخولة لها إعداد العقد وهي المفتشية الفرعية لشؤون أملاك الدولة والشؤون العقارية، أين يحرر المفتش الفرعي العقد في نسخة أصلية ونسختين أخريين ترسل إحداهما للمحافظة العقارية من أجل الشهر، والنسخة الثانية توجه للمستثمرة الفلاحية المعنية بعد إتمام إجراءات التسجيل والشهر العقاري، وتسلم نسخة أخرى للمصلحة الولائية المكلفة بالفلاحة لحفظها.

وتجدر الإشارة أنه صدرت تعليمة وزارية مشتركة مؤرخة في 15/07/2002 عن وزارتي المالية، الفلاحة والتنمية الريفية تتعلق بالتنازل عن الحقوق العينية العقارية الممنوحة للمنتجين الفلاحين بموجب القانون 87/19 أين حددت تنفيذ إجراء الشهر العقاري والمتعلقة بالتنازل عن حق الانتفاع وذلك وفقا للمراحل التالية:

- يحرر الموثق عقد التنازل عن حق الانتفاع، ويشترط من البائع تقديم وصل يسلم من قبل مصالح أملاك الدولة يصرح فيه أن المعني قد سدد كامل الإتاوة المسبقة.

- وعاء رسم الشهر العقاري يحدد بنسبة 1 % يحسب من المبلغ الإجمالي للحقوق العينية العقارية المتنازل عنها.

- عندما ينصب التنازل عن حقوق عينية عقارية تابعة لمستثمرة فلاحية فردية أو جماعية تقع بمنطقة ممسوحة ويجب بالطبع تقديم مستخرج مسح الأراضي.

- ولا يسلم الدفتر العقاري للمتنازل له بل لمدير أملاك الدولة المختص إقليميا بطلب صريح منه وباعتبار الدولة مالكة حق الرقبة.

ثالثا:الآثار المترتبة عن شهر حق الانتفاع الدائم

1 - انتقال الحق العيني العقاري لأعضاء المستثمرة الفلاحية وذلك من يوم الشهر لا من يوم صدور العقد الإداري أو قرار التنازل.

2 - منح المستفيد من حق الانتفاع الدائم الصفة في ممارسة كل الدعاوى القضائية لحماية كل حقوقه

الفرع الثاني: عقـود منح الامتياز

وهي عقود منح امتياز على أراضي الأملاك الوطنية المعد في إطار المرسوم التشريعي رقم 93-12 المؤرخ في 05/10/1993، المتعلق بترقية الاستثمار والمرسومين التنفيذيـين رقم 94- 321 و 94 – 322 المؤرخين في 17/10/1994 المتعلـق بمنح امتيـاز على أراضي الأملاك الوطنيـة الواقعـة في مناطـق خاصـة في إطار ترقية الاستثمار.

وكذلك العقود المحررة في إطار المرسوم التنفيذي رقم 97/483 المؤرخ في 15/12/1997 المحدد لكيفيات منح امتياز قطع أرضية من الأملاك الوطنية الخاصة التابعة للدولة في المساحات الاستصلاحية، وقد جاء تطبيقا للمادة 117 من قانون المالية 1984، الذي عمم إمكانية التنازل عن كل المناطق، وعرفت المادة منه" المقصود بالاستصلاح أنه كل عمليات الاستثمار الرامية إلى جعل طاقات الأملاك العقارية منتجة وإلى تثمينها ". بمعنى انه يهدف إلى تشجيع الاستثمار عن طريق منح أراضي بموجب عقد امتياز يقابل دفع إتاوة وتساهم الدولة بالنسبة للمشاريع التي تحضى بالأولوية بتوفير المياه والطاقة الكهربائية بالإضافة إلى منح امتيازات مالية وجبائية.

ويحرر عقد الامتياز بناء على دفتر الشروط، ويتحول هذا الامتياز إلى تنازل إذا أنجز المشروع بعد معاينته، والتنازل لا يكون إلا بمقابل وبموجب عقد إداري يتضمن التنازل عن المساحات المستصلحة فعلا، وتلك المستعملة فعليا كتوابع ومنافذ.

ويحرر عقد التنازل من طرف مدير أملاك الدولة المختص إقليميا ثم يشهر وفقا لقواعد وإجراءات الشهر.

الفرع الثالث: عقود الاستصلاح المبرمة في ظل القانون 83/18

لقد أصدر المشرع الجزائري القانون 83/18 المؤرخ في 13/08/198، المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية، والمرسوم التطبيقي له رقم 83/724 المؤرخ في 10/12/1983، من اجل التنازل على الملكية العقارية الفلاحية، وفق شروط معينة، لكل شخص طبيعي أو معنوي، ولقد نصت المادة الأولى منه، على انه " يهدف هذا القانون إلى تحديد القواعد المتعلقة بحيازة الملكية العقارية الفلاحية باستصلاح الأراضي، وكذا شروط نقل الملكية المتعلقة بالأراضي الفلاحية والقابلة للفلاحة ".

كما أضافت المادة 04 منه: مع مراعاة الأحكام المخالفة المنصوص عليها في التشريع، والتنظيم المعمول بهما، تنصب حيازة الملكية بالاستصلاح على أراض تابعة للملكية العامة، والواقعة في المناطق الصحراوية أو المنطوية على مميزات مماثلة، وكذا على الأراضي الأخرى غير المخصصة، التابعة للملكية العامة، والممكن استخدامها للفلاحة بعد الاستصلاح، تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة بموجب مرسوم.

وعليه فإنه تكتسب القطعة الأرضية بعد معاينة استصلاحها، ثم يحرر عقد ملكية من طرف مدير أملاك الدولة ممثلا في ذلك والي الولاية، مع وجوب إشهاره بالمحافظة العقارية، وذلك طبقا للمادة 06 منه التي تنص على انه يؤدي امتلاك الأراضي بموجب هذا الفصل إلى نقل الملكية، لصالح المترشح لاستصلاح الأراضي، ويقيد نقل الملكية المعترف به بشرط فاسخ يتمثل في إنجاز برنامج استصلاح يعده الحائز وتصادق عليه الإدارة، ويتم نقل الملكية بالدينار الرمزي".

كما حددت المـواد 8، وما يليها من المرسوم 83/724 المذكور أعلاه ، كيفـيات وإجراءات حيازة الملكية العقارية الفلاحية، عن طريق الاستصلاح، وفي هذا الصدد نصت المادة 15 من على أنه: يرسل قرار الوالي مصحوبـا بمداولات المجلس الشعبـي البلـدي ومخطط القطع الأرضية إن اقتضى الأمر إلى المديرية الفرعية للشؤون العقارية وأملاك الدولة، لإعداد عقد الملكية، مشفوعا بشرط بطلانه، ويحدد وزير المالية نموذج هذا العقد بقرار، يسجل العقد المحرر ثم ينشر في المحافظة العقارية المختصة إقليميا طبقا للتنظيم المعمول به في هذا المجال".

بالإضافة إلى أن المرسوم التنفيذي رقم 92/289 المؤرخ في 06/07/1992 ، المحدد لشروط التنازل عن الأراضي الصحراوية في المساحات الاستصلاحية قصد إنشاء مستثمرات كبرى معدة لاستقبال الزراعات الإستراتيجية، قد تضمن أحكاما تتعلق ببيع الأراضي المستصلحة وفقا لدفتر الشروط، ويتولى تحرير عقد البيع الإداري مدير الأملاك الوطنية، طبقا للفقرة 02 من المادة 10 منه، كما يخضع لإجراءات الشهر بالمحافظة العقارية، وذلك من اجل الاحتجاج بهذه العقود الإدارية فيما

بين المتعاقدين، أو اتجاه الغير، وهذا ما كرسته الغرفة العقارية للمحكمة العليا في القرار رقم 206555 المؤرخ في 28/02/2001 .

وهناك نوع آخر من العقود التي تخضع للشهر بالمحافظة العقارية كونها تتعلق بنقل الحقوق العينية، مثل العقود المحررة من طرف الإدارة طبقا لقانون 81/01 المؤرخ في 07/02/1981، المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني او الحرفي، التجاري التابعة للدولة والجماعات المحلية ومكاتب الترقية والتسيير العقاري والمؤسسات والهيئات والأجهزة العمومية.

المطلب الثاني:القرارات الإدارية

ونتناول في هذا المطلب، شهادة الحيازة(الفرع الأول)،ثم نتطرق إلى شهادة الملكية(الفرع الثاني)، وإلى قرارات نزع الملكية(الفرع الثالث)،وإلى رخصة التجزئة وشهادة التقسيم( الفرع الرابع)، وإلى قرارات استرجاع الأراضي المؤممة في إطار الثورة الزراعية ( الفرع الخامس)، وإلى قرارات الإدماج والتحويل ضمن الاحتياطات العقارية( الفرع السادس).

الفرع الأول:شهادة الحيازة:

تعتبر شهادة الحيازة من أهم القرارات التي تصدرها الإدارة والتي تخضع لعملية الشهر العقاري، ولقد نظمت أحكام هذه الشهادة المادة 39 من القانون 90/25 المتضمن التوجيه العقاري، وكذا المرسوم التنفيذي 91/254 المؤرخ في 27/07/1991 والمتضمن كيفية إعداد شهادة الحيازة، وتسليمها ، ونظرا لأهمية هذه الوثيقة الإدارية، ارتأينا دراستها بشيء من الاختصار، بالتعرض لشروط الحصول عليها(أولا)، إجراءات تسليمها(ثانيا)، والآثار القانونية المترتبة عن ذلك(ثالثا).

أولا: شروط الحصول على شهادة الحيازة: طبقا للمادة 39 من القانون 90/25 و المادة 02 من المرسوم 91/254، والمادة 823 من القانون المدني، فإنه يجوز لكل شخص حائز لعقار حيازة علنية، هادئة، مستمرة، وغير منقطعة، ولا تشوبها شبهة، الحصول على سند حيازي يسمى شهادة الحيازة، وذلك بتوفر شروط معينة، نوردها فيما يلي:

1 – شروط متعلقة بالعقار محل الحيازة

أ: يجب أن تنصب الحيازة على الأراضي المملوكة ملكية خاصة، فلا تدخل ضمن الأراضي الوقفية، والأملاك الوطنية العامة والخاصة.

ب: لا تسلم هذه الشهادة في الأراضي الممسوحة أو المحـررة بشأنها عقود رسمية تثبت ملكيتها.

2- شروط متعلقة بالحيازة

أ: يجب أن تتوفر حيازة قانونية صحيحة، بتوفر ركنها المادي وذلك بالسيطرة المادية على العقار محل الحيازة، ومباشرة الأعمال المادية على غرار الأعمال التي يقوم بها المالك عادة على ملكـه، وكذا الركن المعنـوي، والمتمثل في نية التملـك، وظهـور الحائز بمظهـر المالك .

ب: يجـب أن تكـون الحيـازة، مستمرة، علنيـة، غير مشوبـة بالإكراه أو الغمـوض، واستمرت لمدة سنة على الأقل . مع العلم انه لو استمرت هذه الحيازة لمدة 15 سنة كاملة، فإنه يجوز تحرير بشأنها عقد الشهرة طبقا لمقتضيات المرسوم 83/352 المؤرخ في 21/05/1983 المتضمن إجراءات إثبات التقادم المكسب وإعداد عقد الشهرة.

ثانيـا : إجراءات تسليم شهادة الحيازة

1- تقديم عريضة إلى رئيس المجلس الشعبـي البلدي، والذي يعتبر الشخص الوحيد المؤهل

قانونا لإعداد وتسليم شهادة الحيازة. ويجب أن تتضمن هذه العريضة كل البيانات الضرورية حول العقـار، محل الحيازة ومساحته وقوامه، وهوية الحائز، وكذا الحقوق، والأعباء المثقلة بالعقار، عند اللزوم، كما أنه يجب ان ترفق العريضة بجملة من الوثائق وهي :

أ: تصريح شرفي يعد وفق النموذج الملحق بالمرسوم، الذي يتضمن تعيين العقار، وهوية صاحب العريضة أو أصحابها، مع توقيعاتهم، وشاهدين اثنين يثبت فيه الموقعون أنهم يمارسون الحيازة بحسن نية، ويبينون مدة الحيازة، وهوية أصحاب الحق عند الاقتضاء في حالة انتقال الحيازة.

ب: شهادات الحالة المدنية لأصحاب العريضة.

ج: مخطط يبين حدود القطعة المعنية ووضعيتها.

د: وعند اللزوم أية وثيقة أو سند يريد أصحاب العريضة الإدلاء بهما.

وتجدر الإشارة أن المشرع الجزائري، ومن خلال المرسوم 91/254 المذكور أعلاه قد ميز بين إجراءين، أولهما يتمثل في الإجراء الفردي، والثاني الإجراء الجماعي، والذي نظمته بموجب المواد 5،4،3 من المرسوم، ويكمن الفرق بين الإجراءين في كون الأول وسيلة للتملك في المستقبل، والحائز غير مقيد بتقديم الطلب في أجل معين، ولكنه يقدمه متى رغب في ذلك للبلدية، في حين أن الثاني يعد في إطار برامج التحديث الريفي أو الحضري ذات المنفعة العامة، أو برامج إعادة التجمع العقاري، والحائز فيه ملزم بتقديم الطلب في مهلة شهرين من تاريخ أول نشر لقرار الوالي في الصحافة، وإلا سقط حقه في الحيازة .

2 – إجراء التحقيق من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي:

بعد تلقي هذا الأخير للعريضة، والوثائق المطلوبة قانونـا، يباشر إجراء التحري والتحقيق، وذلك بالقيام بالمهام التالية:

أ: فتح سجل خاص: مرقم، موقع، من قبل رئيس المحكمة المختصة إقليميا يسجل فيه تاريخ إيداع العرائض، والتسلسل الزمني لتقديمها، مقابل تسليم الطالب وصل عن ذلك.

ب: نشر مستخلص عن العريضة: حيث يقوم بذلك خلال 15 يوما الموالية لتاريخ إيداع العريضة، وذلك عن طريق إعلان يلصق بمقر البلدية، والأماكن العمومية خلال مدة شهرين، وينشر كذلك في جريدة وطنية . مع تحديد المدة اللازمة لتلقي الاعتراضات، أين يمكن لكل شخص لديه اعتراضات، وملاحظات تقديمها كتابيا لرئيس المجلس الشعبي البلدي خلال مدة شهرين من تاريخ اللصق، أو اعتبارا من تاريخ نشـر البلاغ المنصوص عليه في المادة 08، أي عن طريق الصحافة، وذلك طبقا للمادة 10 من المرسوم.

ج: إخطار رئيس مصلحة الأملاك الوطنية بالولايـة، وذلك من أجل توضيح الوضعية القانونية للعقار موضوع طلب الحيازة، ويلتزم هذا الأخير تحت طائلة مسؤوليته إطلاع رئيس المجلس الشعبي البلدي بالوضعية القانونية المطلوبة في أجل شهرين اعتبارا من تاريخ الإخطار .

د: في حالة الاعتراض على طلب شهادة الحيازة في الأجل القانوني يدعو رئيس المجلس الشعبي البلدي الأطراف المعنية إلى التقاضي لدى الجهة القضائية، المختصة للفصل في النزاع مع حفظ الطلب، والاعتراض عليه.

هـ: تسليم شهادة الحيازة واستيفاء إجراءات التسجيل والشهر العقاري، حيث يعد رئيس المجلس الشعبي البلدي، وفي حالة عدم تقديم أي اعتراض محضرا خلال 08 أيام التي تعقب تاريخ انقضاء هذه الآجال، أين يعاين من خلاله غياب الاعتراض، ويقوم بدون تأجيل بإعداد شهادة الحيازة، وفقا للنموذج الملحق بالمرسوم 91/254، وذلك بعد قيامه بالإجراءين التاليين :

أ : التسجيل: يتم تسجيل شهادة الحيازة بمصلحة التسجيل والطابع بمفتشية الضرائب من أجل تحصيل الضرائب لصالح الخزينة العمومية.

ب: الشهر: تودع شهادة الحيازة على نسختين، على مستوى المحافظة العقارية المختصة إقليميا، ويتم فحصها، وتسجيلها في سجل الإيداع من قبل المحافظ العقاري، والذي يتعين عليه التحقق من هوية الأشخاص وتعيين العقار بصفة دقيقة، والتأكد من صحة المعلومات الواردة، في الشهادة ومراقبة كل الإجراءات المطلوبة قانونا، فإن وجد فيها نقصان، تعين عليه استكمال الإجراء الناقص.

بعدها يتم تسجيل الشهادة بصفة مؤقتة في سجل إيداع مؤقت لمدة 15 يوما، وبعدها يقوم بعملية التأشير.

يتعين على المحافظ العقاري، إعداد مجموعة البطاقات العقارية المتضمنة شهادة الحيازة، وذلك طبقا لأحكام المادتين 113 ، 114 من المرسوم 75/63 المؤرخ في 25/03/1976.

ثالثـا : الآثار القانونية المترتبة عن إعداد و شهر شهادة الحيازة

1 ـ شهادة الحيازة هي شهادة اسمية، تسلم شخصيا لطالبها سواء بصفة جماعية أو فردية، كما انه لا يجوز التصرف فيها بالبيع . كما أنها لا تنتقل للورثـة بقـوة القانون، عند وفاة الحائز. إلا أنه يجوز لهم خلال سنة واحدة إبتداءا من تاريخ الوفاة، طلب تسليم شهادة الحيازة، فيعدون شهادة حيازة جديدة على أساس فريضة، وتسلم إلى المستفيدين بعد تسجيلها وشهرها لدى المحافظة العقارية.

2 ـ تمكين الحائز من توقيع رهن عقاري، من الدرجة الأولى لفائدة هيئات القرض . ضمانا للقروض المتوسطة، والطويلة الأمد إلا أن المادة 884 من القانون المدني تلزم أن يكون الراهن مالكا للعقـار المرهون، وأهلا للتصرف فيه، فهذه المادة قد منحت للحائز نفس معاملـة المالك، وبالرجوع إلى المادة 45 من قانون التوجيه العقـاري، نجدها تتكلم عن دعوى الاستحقاق التي يرفعها المالك الحقيقي، ولا يمكن أن يترتب عنها نقض رهن العقار فالرهن العقاري الناشئ يبقى صحيحا، ويسري في مواجهة المالك .

3- الحق في الحصول على رخصة البناء، والتعمير، أو الهدم، وكل ما يدخل في نطاقها، بالرغم من أن حق البناء مرتبط بملكية الأرض حسبما جاءت به المادة 50 من قانون التهيئة والتعمير.

4 ـ يجوز للحائز إثارة مدة التقادم المكسب ، فالوضعية القانونية للعقارات المعنية بشهادة الحيازة تصفى في إطار عملية المسح، وتأسيس السجل العقاري، إلا أنه يجوز للحائز التصرف تصرف المالك الحقيقي .

5 ـ يجوز للحائز المطالبة بالقسمة للخروج من حالة الشيوع، بشرط أن يكون العقار المعني قابلا للقسمة العينية، وبمراعاة الحصص على رخصة التجزئة، وشهادات التقسيم. وفي حالة عدم توفر ذلك، فإن حالة الشيوع تبقى إجبارية طبقا للمرسوم رقم 91/254.

6 ـ يحق للحائز الحصول على بطاقة فلاح، والتسجيل في سجل الفلاحة، وذلك بتقديم ملف يتضمن مجموعة من الوثائق، أهمها، سند ملكية، أو شهادة الحيازة، أو عقد الإيجار، عقد إداري بالنسبة للمستثمرات الفلاحية الجماعية و الفردية.

الفـرع الثاني: شهــادة الملكيـة

تعتبر شهادة الملكية سندا رسميا يثبت حق الملكية الزراعية الخاصة، في حالة عدم وجود وثيقة لدى الحائز تثبت هذه الملكية، وذلك في انتظار إجراء المسح العام للأراضي، وتسلم هذه الشهادة من مصلحة أملاك الدولة المختصة محليا بناءا على قرار الوالي، وفق شـروط، وكيفيـات حددهـا المرسوم 73/32 المؤرخ في 05/01/1973 والمتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة، ونتعرض لدراسة هذه الشروط في نقطـة أولى، وبتحرير شهادة الملكية في نقطة ثانية.

أولا: شروط إعداد شهادة الملكية: لقد نصت المادة 12 من المرسوم 73/32 المذكور أعـلاه مجموعة من الشـروط وهي:

يجب على كل مستغل لأرض خاصة زراعية أو محددة للزراعة وغير مثبتة بالسندات الرسمية، تقديم تصريح إلى المجلس الشعبي البلدي الموسع يوضح فيه بأي صفة يقوم باستغلال الأرض.

أن يكون هذا التصريح مشتملا على جميع المعلومات المتعلقـة بالموقع الحقيقي للأرض ونوعها، ومساحتها، وما تشتمل عليه من منشآت، آبار، أغراس.

تقديم الأوراق المثبتة للحالة المدنية للمصرح.

تقديم الشهادات المكتوبة، والجبائية، والتي ينوي الاحتجاج بها لإثبات حقه في استغلال الأرض.

تقوم بعدها اللجنـة التقنية بإجراء التحقيق، مع تحرير محضر مؤقت يتضمن ما قامت به، ويعلق هذا الأخير في مقر المجلس الشعبي البلدي طيلة 15 يوما، وتسجل كافة المطالب والاحتجاجات.

تحرر اللجنة محضرا نهائيا، بعد انتهاء مدة 15 يوما، وتبدي رأيها بشأن طلبات المصرح، والاحتجاجات.

يوجه الملف للوالي من أجل التصديق عليه، ويمكن الاعتراض عليه خلال 30 يوما، من تاريخ نشر القرار، بممارسة حق الطعن في القرار أمام اللجنة الولائية للطعن.

ثانيا: تحرير شهادة الملكية

[lawer]

بارك الله فيك يا أستاذ و زادك الله عطاءا على عطاء

[grimio82]

جزاك الله خيرا على هذا الملخص المطول والرائع والمتميز حول كل ما يتعلق بالعقار

[dima02]

جزاك الله كل خير اخي حميد على هذه المعلومات القيمة و هل بامكانك ان توضخ اكثر كيف كانت الملكية العقارية في فترة الاستعمار الفرنسي و هل يمكن اعتبار الاوقاف جزءا من الملكية العقارية ابان الاحتلال الفرنسي

[Hicham Ahmed]

السلام عليكم
هل من معلومات حول انشاء وكالية عقارية (الوثائق، الإجراءات.......)

[khaled14]

بارك الله فيك أخي فقط أردت أن أضيف لك أن هناك قانون لا يقل أهمية عما ذكرته ويتعلق التحقيق العقاري وهو حديث وهذا القانون يتمثل في قانون 07-02 المؤرخ في 27 فبراير 2007 والمتضمن إجراء معاينة حق الملكية على العقار وهذا من اجل استكمال عملية مسح الأراضي وهو يدرس حاليا كمادة للمفتشين الرئيسيين لأملاك الدولة والحفظ العقاري الدفعة السادسة بالقليعة والذي تولى الجهة الوصية أهمية للتكوين فيما يخص التحقيق العقاري

[حميد20]

قانون رقم 90-25 مؤرخ في أول جمادى الأولى عام 1411 الموافق 18 نوفمبر سنة 1990
أمر رقم 95-26 مؤرخ في 30 ربيع الثاني عام 1416 الموافق 25 سبتمبر سنة 1995

قانون التوجيــه العقــاري

المادة الأولى: يحدد هذا القانون القوام التقني و النظام القانوني للأملاك العقارية و أدوات تدخل الدولة و الجماعات و الهيئات العمومية

الباب الأول

الأملاك العقارية

المادة 2: الأملاك العقارية في مفهوم هذا القانون هي كل الأراضي أو الثروات العقارية غير المبنية

الفصل الأول

القوام التقني في الأملاك العقارية

المادة 3: يشتمل القوام التقني في الأملاك العقارية، زيادة على الأملاك العمومية الطبيعية، على ما يلي:
- الأراضي الفلاحية و الأراضي ذات الوجهة الفلاحية،
- الأراضي الرعوية و الأراضي ذات الوجهة الرعوية،
- الأراضي الغابية و الأراضي ذات الوجهة الغابية،
- الأراضي الحلفائية،
- الأراضي الصحراوية،
- الأراضي العامرة و الأراضي القابلة للتعمير،
- المساحات والمواقع المحمية.

القسم الأول

الأراضي الفلاحية و الأراضي ذات الوجهة الفلاحية

المادة 4: الأرض الفلاحية أو ذات الوجهة الفلاحية في مفهوم هذا القانون هي كل أرض تنتج بتدخل الإنسان سنويا أو خلال عدة سنوات إنتاجا يستهلكه البشر أو الحيوان أو يستهلك في الصناعة استهلاكا مباشرا أو بعد تحويله.
المادة 5: تصنف الأراضي الفلاحية إلى أراض خصبة جدا، و أراض خصبة و متوسطة الخصب و ضعيفة الخصب، تبعا لضوابط علم التربة، والانحدار، والمناخ، والسقي.
المادة 6: الأراضي الفلاحية الخصبة جدا، أي طاقاتها الإنتاجية عالية، هي الأراضي العميقة، الحسنة التربة، المسقية أو القابلة للسقي .
المادة 7: الأراضي الخصبة هي الأراضي المتوسطة العمق، المسقية أو القابلة للسقي، أو الأراضي الحسنة العمق غير المسقية، الواقعة في مناطق رطبة أو شبه رطبة و لا تحتوي على أي عائق طوبوغرافي .
المادة 8: تشتمل الأراضي الفلاحية المتوسطة الخصب على ما يلي:
- الأراضي المسقية التي تحتوي على عوائق متوسطة في الطبوغرافية و في العمق،
- الأراضي غير المسقية المتوسطة العمق و نسبة الأمطار فيها متغيرة، و لا تحتوي على عوائق طبوغرافية،
- الأراضي غير المسقية التي تحتوي على عوائق متوسطة في الطبوغرافية و في العمق و رسوخها كبير و نسبة الأمطار فيها متغيرة،
- الأراضي غير المسقية المتوسطة العمق، و نسبة الأمطار فيها متوسطة أو مرتفعة مع عوائق متوسطة في الطبوغرافية.
المادة 9: الأراضي الفلاحية الضعيفة الخصب، هي الأراضي التي تحتوي على عوائق طبوغرافية كبيرة، و عوائق في نسبة الأمطار، والعمق والملوحة، والبنية والانجراف.
المادة 10: تعتمد أدوات تقنية ملائمة في ترتيب الأراضي ضمن مختلف الأصناف السابق بيانها حسب كيفيات تحدد عن طريق التنظيم.

القسم الثاني

الأراضي الرعوية والأراضي ذات الوجهة الرعوية

المادة 11: الأراضي الرعوية في مفهوم هذا القانون هي كل أرض رعي يغطيها عشب طبيعي كثيف أو خفيف يشتمل على نباتات ذات دورات نباتية سنوية أو متعددة السنوات و على شجيرات أو أشجار علفية، تستغل مدة سنوات في رعي الحيوانات.
المادة 12: الأرض ذات الوجهة الرعوية في مفهوم هذا القانون هي كل أرض عارية تساوي نسبة الأمطار فيها أو تفوق 100 ملم، وهي وليدة مراع سابقة تدهورت، أو التي يمكن إحياؤها و بعث الأنواع النباتية السابق بيانها فيها من جديد بفضل استخدام تقنيات ملائمة.
و تدخل في الأراضي ذات الوجهة الرعوية جميع الأراضي التي يحسن استعمالها في تخصيص المراعي، الدائمة أو إعادة تخصيصها لأسباب علمية بيئوية و اقتصادية بغية المحافظة على الأراضي و مثل ذلك أراضي الأحراش، و أراضي الحبوب الواقعة في منطقة تقل نسبة الأمطار فيها عن 300 ملم و الناتجة عن إصلاح المراعي الهضبية أو المساحات الحلفائية القديمة، و حرثها.

القسم الثالث

الأراضي الغابية و الأراضي ذات الوجهة الغابية

المادة 13: الأرض الغابية في مفهوم هذا القانون هي كل أرض تغطيها غابة في شكل نباتات تفوق كثافتها 300 شجرة في الهكتار الواحد و في المنطقة الرطبة و شبه الرطبة و 100 شجرة في المنطقة القاحلة و شبه القاحلة، على أن تمتد مساحتها الكلية إلى ما فوق 10 هكتارات متصلة.
المادة 14: الأرض ذات الوجهة الغابية في مفهوم هذا القانون هي كل أرض تغطيها نباتات طبيعية متنوعة في قامتها و في كثافتها و تتفرع عن تدهور الغابات بسبب قطع الأشجار، أو الحرائق أو الرعي، و تشمل هذه الأراضي الأحراش و الخمائل و تدخل في هذه التكوينات القمم الغابية الجبلية و التكوينات المخشوشبة أو الضرورية لحماية المناطق الساحلية.
المادة 15: تحدد عن طريق قانون خاص ، جميع القواعد المتعلقة باستغلال الأراضي الجبلية الصالحة للفلاحة و كذا المساحات الصالحة للفلاحة الواقعة داخل الغابات و في انتظار صدور هذا القانون الخاص ، يبقى استغلال الأراضي الجبلية الصالحة للفلاحة خاضعا للنصوص التنظيمية الجاري بها العمل.

القسم الرابع

المساحات الحلفائية

المادة 16: المساحة الحلفائية في مفهوم هذا القانون هي كل ارض تغطيها تكوينات نباتية هضابية مفتوحة و غير منظمة تمثل فيها الحلفاء النوع السائد·
المادة 17: الأرض ذات الوجهة الحلفائية في مفهوم هذا القانون هي كل ارض تغطيها تكوينات نباتية طبيعية تتفرع عن تدهور المساحات الحلفائية بسبب الرعي أو الحرق أو التعرية أو الحرث أو من جراء ظروف مناخية جد غير مواتية.

القسم الخامس

الأراضي الصحراوية

المادة 18: الأرض الصحراوية، في مفهوم هذا القانون، هي كل ارض تقع في منطقة تقل نسبة الأمطار فيها عن 100 ملم.
المادة 19: يحدد قانون خاص قواعد و أدوات و كيفيات تدخل الدولة و الجماعات المحلية، لتهيئة الأراضي الصحراوية قصد تحويلها إلى أراض فلاحية.

القسم السادس

الأراضي العامرة و الأراضي القابلة للتعمير

المادة 20: الأرض العامرة، في مفهوم هذا القانون، هي كل قطعة ارض يشغلها تجمع بنايات في مجالاتها الفضائية و في مشتملات تجهيزاتها و أنشطتها، و لو كانت هذه القطعة الأرضية غير مزودة بكل المرافق أو غير مبنية، أو مساحات خضراء أو حدائق أو تجمع بنايات.
المادة 21: الأرض القابلة للتعمير، في مفهوم هذا القانون، هي كل القطع الأرضية المخصصة للتعمير في أجال معينة بواسطة أداوات التهيئة و التعمير.

القسم السابع

المساحات و المواقع المحمية

المادة 22: نظرا إلى اعتبارات تاريخية، أو ثقافية، أو علمية، أو أثرية، أو معمارية، أو سياحية أو بغرض المحافظة على الحيوانات و النباتات و حمايتها، يمكن أن توجد أو تكون مساحات أو مواقع ضمن الأصناف السالفة الذكر و ذلك بموجب أحكام تشريعية خاصة.

الفصل الثاني

النظام القانوني و القيود الخاصة

القسم الأول

الأصناف القانونية العامة

المادة 23: تصنف الأملاك العقارية على اختلاف أنواعها ضمن الأصناف القانونية الآتية:
- الأملاك الوطنية،
- أملاك الخواص أو الأملاك الخاصة،
- الأملاك الوقفية.

الفقرة الأولى

الأملاك الوطنية

المادة 24: تدخل الأملاك العقارية، والحقوق العينية العقارية التي تملكها الدولة و جماعتها المحلية في عداد الأملاك الوطنية. تتكون الأملاك الوطنية من:
- الأملاك العمومية و الخاصة للدولة،
- الأملاك العمومية و الخاصة للولاية،
- الأملاك العمومية و الخاصة للبلدية،
المادة 25: تتكون الأملاك العمومية من الأملاك الوطنية التي لا تتحمل تملك الخواص إياها بسبب طبيعتها أو الغرض المسطر لها . إما الأملاك الوطنية الأخرى فتكون الأملاك الخاصة.
المادة 26: تحدد عن طريق تشريع خاص ، جميع القواعد المتعلقة بقوام الأملاك العقارية التابعة للأملاك الوطنية وتكوينها و تسييرها، و ذلك ضمن الإطار العام لأحكام هذا القانون.

الفقرة الثانية

أملاك الملكية الخاصة

المادة 27: الملكية العقارية الخاصة هي حق التمتع و التصرف في المال العقاري و/ أو الحقوق العينية من اجل استعمال الأملاك وفق طبيعتها أو غرضها.
المادة 28: الملكية الخاصة للأملاك العقارية والحقوق العينية العقارية يضمنها الدستور، وتخضع للأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 المذكور أعلاه.
ويجب أن يوافق استغلال الخصائص المرتبطة بها الفائدة العامة التي اقرها القانون.
المادة 29: يثبت الملكية الخاصة للأملاك العقارية و الحقوق العينية عقد رسمي يخضع لقواعد الإشهار العقاري .
المادة 30: يجب على كل حائز لملك عقاري أو شاغل إياه أن يكون لديه سند قانوني يبرر هذه الحيازة أو هذا الشغل.

الفقرة الثالثة

الأملاك الوقفية

المادة 31: الأملاك الوقفية هي الأملاك العقارية التي حبسها مالكها بمحض إرادته ليجعل التمتع بها دائما تنتفع به جمعية خيرية أو جمعية ذات منفعة عامة سواء أكان هذا التمتع فوريا أو عند وفاة الموصين الوسطاء الذين يعينهم المالك المذكور.
المادة 32: يخضع تكوين الأملاك الوقفية و تسييرها لقانون خاص .

القسم الثاني

القيود الخاصة

المادة 33: يجب أن يساهم كل نشاط، أو تقنية أو انجاز في ارتفاع الطاقة الإنتاجية في المستثمرات الفلاحية بصرف النظر عن الصنف القانوني الذي تنتمي إليه الثروات العقارية المعنية·
المادة 34: لا يمكن انجاز أية منشاة أساسية أو بنايات داخل المستثمرات الفلاحية الواقعة في أراض خصبة جدا و/أو خصبة طبقا للمادة 33 أعلاه و بعد الحصول على رخصة صريحة تسلم حسب الأشكال و الشروط التي تحددها الأحكام التشريعية المتعلقة بالتعمير و حق البناء.
المادة 35: البنايات ذات الاستعمال السكني في الأراضي الخصبة جدا و/ أو الخصبة تبقى خاضعة لرخصة صريحة تسلم وفق الأشكال و الشروط التي تحددها الأحكام التشريعية المتعلقة بالتعمير و حق البناء.
ولا تسلم هذه الرخصة إلا للملاك أو الحائزين أو الشاغلين الذين يبادرون بذلك في نطاق الاحتياجات الذاتية.
المادة 36: القانون هو الذي يرخص بتحويل أي ارض فلاحية خصبة جدا أو خصبة إلى صنف الأراضي القابلة للتعمير كما تحدد ذلك المادة 21 أعلاه، و يحدد القانون القيود التقنية و المالية التي يجب أن ترافق انجاز عملية التحويل حتما.
وتحدد كيفيات التحويل و إجراءاته عن طريق التنظيم طبقا للتشريع المعمول به، في الإطار نفسه و في الأصناف الأخرى.
المادة 37: يجب أن يترتب عن كل تحويل تعويض لفائدة الدولة و الجماعات المحلية مقابل نقص القيمة الناجم عن هذا التحويل في إطار تطبيق أحكام المادة 36 أعلاه.
تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.

الفصل الثاني

الجرد العام

القسم الأول

الفهرس العقاري البلدي

المادة 38: يجب على البلدية أن تقوم بجرد عام لكل الأملاك العقارية الواقعة على ترابها، بما في ذلك الأملاك العقارية التابعة للدولة و الجماعات المحلية، يشتمل الجرد على تعيين الأملاك و التعريف بملاكها أو حائزيها و / أو شاغيلها.
و لهذا الغرض، يتعين على كل مالك أو حائز أو شاغل أن يصرح للبلدية بوضع الملك العقاري الذي يملكه أو يحوزه و / أو يشغله، أو الأملاك العقارية التي يملكها أو يحوزها و / أو يشغلها·
تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.
المادة 39: يمكن كل شخص حسب مفهوم المادة 823 من الأمر رقم 75 - 58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975، يمارس في أراضي الملكية الخاصة، التي لا تحرر عقودها، ملكية مستمرة و غير منقطعة و هادئة و علانية لا تشوبها شبهة أن يحصل على سند حيازي يسمى "شهادة الحيازة" و هي تخضع لشكليات التسجيل و الإشهار العقاري، و ذلك في المناطق التي لم يتم فيها إعداد سجل مسح الأراضي.
ويبقى تسليم شهادة الحيازة في المناطق الرعوية خاضعا للقانون الخاص المعلن عنه في المادة 64 أدناه.
المادة 40: يسلم شهادة الحيازة رئيس المجلس الشعبي البلدي بناء على طلب الحائز أو الحائزين طبقا لكيفيات تحدد عن طريق التنظيم.
وزيادة على ذلك، يمكن أن تحدد عن طريق التنظيم لاعتبارات ذات منفعة عامة، القطاعات التي يمكن السلطة الإدارية أن تبادر في شأنها بالشروع في إجراء جماعي لتسليم شهادات الحيازة.
المادة 41: يخضع طلب تسليم شهادة الحيازة لإجراء الإشهار الذي تحدد كيفياته عن طريق التنظيم.
المادة 42: شهادة الحيازة اسمية لا يجوز بيعها، و إذا توفى الحاصل على شهادة الحيازة أو توفى احد الحاصلين عليها تكون أمام الورثة أو المشتركين الآخرين في الحيازة أن اقتضى الأمر مدة سنة (1) ابتداء من تاريخ الوفاة لطلب تسليم شهادة جديدة باسمهم و يشمل هذا التسليم حق الحلول قانونا محل الحاصل أو الحاصلين على شهادة الحيازة القديمة.
وإن لم يقع الاختيار خلال الأجل المخصص ألغيت الشهادة المذكورة.
المادة 43: لا يترتب على تسليم شهادة الحيازة تغيير في وضعية العقار القانوني.
غير أنه مع استثناء التحويل المجاني أو بمقابل مالي، يحق لمن يحوز قانونيا شهادة الحيازة أن يتصرف تصرف المالك الحقيقي ما لم يقرر القضاء المختص غير ذلك.
المادة 44: يمكن الحائز أن يكون رهنا عقاريا صحيحا من الدرجة الأولى لفائدة هيئات القرض، ينطبق على العقار الذي ذكر في شهادة الحيازة و يكون ذلك ضمانا للقروض المتوسطة و الطويلة الأمد.
المادة 45: لا يمكن أن يترتب مطلقا غلى دعوى المطالبة نقص رهن العقار، لإعادة النظر في التراتيب الأخرى التي اتخذها حائز شهادة الحيازة القانوني في حدود صلاحياته.
المادة 46: يعاقب بالحبس سنة واحدة إلى خمس سنوات و بغرامة مالية من 2000 دج إلى 10.000 دج كل شخص تعمد تصريحا غير صحيح، أو إشهادا غير صحيح أو استظهر أوراقا أو وثائق أو عقودا غير صحيحة، أو افسد بعضها، فحصل أو سعى ليحصل غيره
بغير حق على شهادة حيازة أو استعمل أو حاول استعمال شهادة ملغاة.
و يعاقب بغرامة مالية تتراوح بين 1000 دج و 5000 دج كل شخص عطل أو منع تسليم شهادة الحيازة بمراوغة تدليسية أو احتجاج أو اعتراض تعسفي.

القسم الثاني

التصفية العقارية

المادة 47: تصفى الوضعية القانونية التي تنطبق على العقارات المعنية بشهادة الحيازة التي أسسها هذا القانون بمناسبة أشغال إعداد مسح الأراضي العام، و تكوين السجل العقاري في البلدية المعنية بموجب الأمر رقم 75 - 74 المؤرخ في 12 ديسمبر سنة 1975 المذكور أعلاه.

الباب الثاني

طرق و أدوات تدخل الدولة و الجماعات المحلية

الفصل الأول

أحكام تتعلق بالأراضي

المادة 48: يشكل عدم استثمار الأراضي الفلاحية فعلا تعسفيا في استعمال الحق، نظرا إلى الأهمية الاقتصادية و الوظيفية الاجتماعية المنوطة بهذه الأراضي.
وفي هذا الإطار، يشكل الاستثمار الفعلي و المباشر أو غير المباشر واجبا على كل مالك حقوق عينية عقارية أو حائزها، و على كل شخص طبيعي أو معنوي يمارس حيازة ذلك عموما.
المادة 49: تعد أرضا غير مستثمرة في مفهوم هذا القانون كل قطعة أرض فلاحية تثبت بشهرة علنية أنها لم تستغل استغلالا فلاحيا فعليا مدة موسمين فلاحين متعاقبين على الأقل.
المادة 50: عدم الاستثمار الفعلي للأراضي الفلاحية المنصوص عليه في المادتين 48 و 49 أعلاه، تعاينه هيئة معتمدة خاصة، يحدد تكوينها و إجراء تطبيق المعاينة عن طريق التنظيم·
المادة 51: إذا ثبت عدم استثمار ارض فلاحية ينذر المستثمر ليستأنف استثمارها و إذا بقية الأرض غير مستثمرة لدى انتهاء أجل جديد مدته (01) سنة تقوم الهيئة العمومية المخولة لهذا الغرض بما يأتي:
- وضع الأرض حيز الاستثمار لحساب و على نفقه المالك أو الحائز الظاهر إذا كان المالك الحقيقي غير معروف.
- أو عرض الأرض للتأجير،
- أو بيعها إذا كانت خصبة جدا، أو خصبة.
المادة 52: وضع الأرض حيز الاستثمار أو التأجير المشار إليه في المادة 51 أعلاه مخصص للحالات التي يكون فيها المالك، لأسباب قاهرة، عاجزا عجزا مؤقتا على استغلال الأراضي المقصودة.
ويمكن أن يطرأ هذا الإجراء بمجرد تبليغ الإنذار، و في جميع الحالات الأخرى يعمد لإجراء البيع.
وفي هذا الإطار، يمكن الهيئة العمومية المؤهلة أن تتقدم لشراء هذه الأراضي مع ممارسة حق الشفعة تبعا للرتبة المحددة في المادة 795 من الأمر رقم 75 - 58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 المذكور أعلاه.
المادة 53: تكيف الأحكام التشريعية المعنية المعمول بها في مجال عقود الإيجار حسب الحاجة من أجل أن تنص على كل الأشكال القانونية التي تحث على استثمار الأراضي لاسيما عن طريق ترقية الاستثمارات المنتجة و تحسين هيكل المستثمر العقاري.
ويجب أن تتوافق مدة الإيجار مع الأهداف السالفة الذكر و يمكن أن تحرر عقود الإيجار الفلاحي في شكل عقود عرفية.
المادة 54: لا يجوز التأجير الفرعي إلا في مراعي القش وذلك في إطار أحكام المادة 505 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 المذكور أعلاه.
وفي جميع الحالات الأخرى غير المبينة أعلاه، يكون العقد باطلا و عديم الأثر.
المادة 55: تنجز المعاملات العقارية التي تنصب على الأراضي الفلاحية في شكل عقود رسمية و يجب إلا تلحق هذه المعاملات ضررا بقابلية الأراضي للاستثمار و لا تؤدي إلى تغيير وجهتها الفلاحية، و لا تتسبب في تكوين أراض قد تتعارض بحجمها مع مقاييس التوجيه العقاري و برامجه، و يتم ذلك مع مراعاة تطبيق أحكام المادة 36 أعلاه و ممارسة حق الشفعة المنصوص عليه في المادة 52 أعلاه.
المادة 56: كل معاملة تمت بخرق أحكام المادة 55 أعلاه باطلة وعديمة الأثر.
ويمكن في هذه الحالة، الموافقة على نقل الملكية الذي تحققه هذه المعاملة إلى الهيئة العمومية المؤهلة بدفع ثمن عادل.
المادة 57: يمتد حق الشفعة كما نصت عليه المادة 795 من الأمر رقم 75 - 58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 المذكور أعلاه إلى المجاورين، في إطار أحكام المادة 55 أعلاه، و بغية تحسين الهيكل العقاري في المستثمرة.
المادة 58: تشجع الدولة و الجماعات المحلية، و تطور بواسطة الهيئات العمومية المؤهلة و سائل تقنية و مالية تساعد على عصرنة المستثمرات الفلاحية من خلال تبادل القطع الأرضية بالتراضي، كيفما كان الصنف القانوني الذي تتبعه و عمليات إعادة توزيع الأراضي بغية تجميعها·
تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة بقانون خاص.
المادة 59: يمكن المجموعات المحلية أن تساهم في عملية استصلاح جديدة يبادر بها المواطنون بغرض توسيع مساحات الأراضي الفلاحية.
تحدد كيفية تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.
المادة 60: تساهم الدولة في عملية استصلاح أراض جديدة يبادر بها المواطنون بغرض توسيع مساحات الأراضي الفلاحية
تحدد كيفيات هذه المساهمة في إطار قوانين المالية.
المادة 61: تسعى الهيئة العمومية المكلفة بالتنظيم العقاري لاتخاذ كل التدابير الملائمة التي من شانها أن تحافظ على انسجام المستثمرة الفلاحية و على قابليتها الاقتصادية في جميع المعاملات العقارية التي تفي حتما إلى تجزئة الملكية.
المادة 62: تمارس الهيئة العمومية المكلفة بالتنظيم العقاري حق الشفعة المنصوص عليه في المادة 24 من القانون رقم 87 - 19 المؤرخ في 08 ديسمبر سنة1987 المذكور أعلاه
وتحل زيادة عن ذلك محل المستفيدين الذين أسقطت حقوقهم بموجب المادة 25 من القانون رقم 87 - 19 المؤرخ في 08 ديسمبر سنة 1987 المذكور أعلاه.
المادة 63: يجب أن يكون لأجهزة إدارة الهيئات العمومية للتنظيم العقاري تمثيل متوازن يمكنها من المحافظة على مصالح الدولة، و الجماعات المحلية، و المستثمرين الفلاحين
المادة 64: يخول المعنيون جماعيا حسب الكيفيات التي يحددها قانون خاص حقوق التمتع التقليدية التي تمارس في الأراضي الرعوية و الحلفائية و كذلك حقوق ملكية الاستثمارات المحققة.
ويحدد القانون في الإطار المذكور نفسه كيفيات منح حقوق التمتع الدائم فرديا أو جماعيا في الأراضي الرعوية و الحلفائية.
المادة 65: يحول حق التمتع الدائم إلى حق الملكية طبقا لأحكام القانون رقم 83 - 18 المؤرخ في 13 غشت سنة 1983 المذكور أعلاه، كلما كان استصلاح قطع ارض قابلة للحرث كما نصت عليها المادة 64 أعلاه.

الفصل الثاني

أحكام تتعلق بالأراضي العامرة و القابلة للتعمير

المادة 66: تحدد أدوات الهيئة والتعمير قوام الأراضي العامرة والقابلة للتعمير.
ويجب أن تعبر الأدوات المذكورة عن شغل الأراضي شغلا راشدا وكثيفا في إطار المحافظة على الأراضي الفلاحية وترقية و استصلاح المساحات و المواقع المذكورة في المادة 22 أعلاه.
المادة 67: تطبق الأجهزة المؤهلة التابعة للدولة و الجماعات المحلية كل التدابير اللازمة لتعد أو تكلف من يعد أدوات التهيئة و التعمير المنصوص عليها في التشريع المعمول به.
كما تسهر على إيجاد ذلك بانتظام و على تنفيذه.
المادة 68: تخضع أدوات التهيئة و التعمير لأوسع إشهار، و توضع دائما في متناول المستعملين من الجمهور الذين يحتج بها عليهم، مع مراعاة الطرق القانونية المشروعة المنصوص عليها.
و في هذا الإطار يتعين على كل مالك و / أو حائز أن يستعمل و يهيئ ملكه طبقا لنوعية الاستعمال الذي تسطره أدوات التهيئة و التعمير.
المادة 69: تسهر أدوات التهيئة و التعمير على إعداد التوازن بين مختلف وظائف الأراضي و أنماط البناء و الأنشطة المتنوعة .
المادة 70: يجب أن تضمن إجراءات إعداد أدوات التهيئة و التعمير التشاور الفعلي بين جميع المتدخلين بما فيهم ممثلي المستعملين .
المادة 71: ينشأ حق الدولة و الجماعات المحلية في الشفعة بغية توفير الحاجات ذات المصلحة العامة و المنفعة العمومية، بصرف النظر عن اللجوء المحتمل إلى إجراء نزع الملكية.
وتطبق حق الشفعة المذكور، مصالح و هيئات عمومية معينة تحدد عن طريق التنظيم.
ويمارس هذا الحق في الرتبة التي تسبق ما هو محدد في المادة 795 من الأمر رقم 75 - 58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 المذكور أعلاه.
المادة 72: يترتب على نزع الملكية للمنفعة العامة تعويض قبلي عادل و منصف تطبيقا للمادة 20 من الدستور، إما في شكل تعويض نقدي أو في شكل عقار مماثل للملكية المنزوعة إذا أمكن ذلك.
تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.
المادة 73: تسير المحافظة العقارية التابعة للجماعات المحلية، في إطار أحكام المادة 71 السابقة، هيئات التسيير و التنظيم العقاريين المتمايزة و المستقبلة الموجودة أو التي ينبغي إنشاؤها.
و كل تصرف تباشره الجماعة المحلية مباشرة و لا يكون لقائدة شخصية عمومية يعد باطلا و عديم الأثر.
المادة 74: لا تخضع المعاملات العقارية في مجال الأراضي العامرة أو القابلة للتعمير لأي شرط أخر غير الشروط المتعلقة بأهلية الأطراف و إرادتهم و نعيين موضوع الاتفاقية المحررة في شكل عقد رسمي طبقا للتشريع المعمول به، وتستثنى من ذلك أحكام المادة 71 أعلاه

الباب الثالث

أحكام ختامية

المادة 75: (معدلة بالأمر95-26) تلغى أحكام الأمر رقم 71-73 المؤرخ في 8 نوفمبر سنة 1971 والمتضمن الثورة الزراعية .
المادة 75: تلغى أحكام الأمر رقم 71 - 73 المؤرخ في 8 نوفمبر سنة 1971 ·
وتخضع الأراضي التي بقيت لأحكام المادة 83 أدناه·
وتسوى طبقا للأحكام الآتية أدناه النزاعات حول الأراضي المؤممة في إطار الثورة الزراعية.

المادة 76: (معدلة بالأمر95-26) تسترجع حقوق الملكية للأشخاص الطبيعيين ذوي الجنسية الجزائرية, و الذين أممت أراضيهم أو تبرعوا بها في إطار الأمر رقم 71-73 المؤرخ في 8 نوفمبر سنة 1971, اعتبارا من تاريخ إصدار القانون رقم 90-25 المؤرخ في 18 نوفمبر سنة 1990 شريطة ما يأتي:
1- أن لا تكون الأراضي المعنية قد فقدت طابعها الفلاحي, و في حالة العكس, فان ملاكها الأصليين يعوضون نقديا أو عينيا.
وحسب مفهوم هذا القانون, تفقد الأراضي طبيعتها الفلاحية في الحالات الآتية:
- عندما يستعمل وعاؤها لغرض البناء,
- عندما تتغير وجهتها الفلاحية و تحول عن طريق أدوات التعمير المصادق عليها قانونا.
2- أن لا تكون الأراضي المعنية قد تم منحها على شكل استفادة في إطار القانون رقم 83-18 المؤرخ في 13 غشت سنة 1983 و المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية, و في الحالة المخالفة:
- يسترجع الملاك الأصليون حقوقهم في الملكية إذا لم يشرع في عمليات الاستصلاح و كانت الآجال المحددة في القانون رقم 83-18 المؤرخ في 13 غشت سنة 1983 و المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية لم تنته بعد,
- يعوضون نقديا أو عينيا بالنسبة للمساحة المستصلحة أو التي هي في طريق الاستصلاح.
تحدد كيفيات التعويض المنصوص عليه في هذه المادة بنص تنظيمي, و تضبط عن طريق قانون المالية.
تطبق التعويضات العينية المنصوص عليها في هذه المادة على الأراضي المتوفرة, ابتداء من تاريخ إصدار هذا الأمر, ولا يمكن بأي حال أن تطبق على أراضي المستثمرات الفلاحية الموجودة, أو المزارع النموذجية.
3- أن لا يكون الملاك الأصليون قد استفادوا أراضي, في إطار القانون رقم 87-19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987 و المتضمن ضبط استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية و تحديد حقوق المنتجين وواجباتهم, إلا إذا تخلوا عن هذه الاستفادة.
4- أن لا يكون الملاك الأصليون قد سلكوا سلوكا غير مشرف أثناء ثورة التحرير الوطنية,
- أن لا يكونوا قد تحصلوا عليها عن طريق معاملات عقارية أثناء الثورة التحريرية.
ويتم تحديد هذا السلوك و كيفيات إثباته عن طريق التنظيم.
5- أن لا تقع الأراضي المعنية تحت التقادم المكسب, الذي نصت عليه المادة 827 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 و المتضمن القانون المدني, لصالح المستفيدين شرعيا.
لا يترتب على العمليات المذكورة أعلاه أي عبء على عاتق الدولة و لا تدفع أي تعويض للمالك الأصلي, باستثناء الأحكام المنصوص عليها في الفقرات 1 و 2 و 3 من هذه المادة.
المادة 76: تستبعد من الصندوق الوطني للثورة الزراعية الأراضي الفلاحية أو الأراضي ذات الوجهة الفلاحية التي حافظت على طابعها الفلاحي، و تبقى ملكا لملاكها الأصليين الأشخاص الطبيعيين الذين لهم الجنسية الجزائرية شريطة ما يأتي:
1- أن لا يكون ملاكها الأصليون قد سلكوا سلوكا معاديا لحرب التحرير الوطني بثبوت إدانتهم أو/و أن لا يكونوا قد حصلوا عليها عن طريق معاملات عقارية مع المعمرين خلال حرب التحرير الوطني أو بعدها.
2- أن لا يكون الملاك الأصليون قد حصلوا على أراض تعوضها، أو على مساعدات مالية عمومية من اجل الانتقال إلى أعمال أخرى.
3- أن لا يكون الملاك الأصليون قد استفادوا أراضي في الإطار الذي حددته أحكام القانون رقم 87 - 19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987 المذكور أعلاه، إلا إذا تخلوا عن هذه الاستفادة.
4- أن تكون المساحات المعنية منسوبة إلى صاحبها الرئيسي و وراثية من الدرجة الأولى يوم كان على قيد الحياة الذين يلتزمون باستغلالها حتى تكون وسيلة عيشتهم و تطابق المساحات المعنية على أكثر الأراضي من الصنف نفسه و الشروط التقنية نفسها في المنطقة المعنية، التي يكون أصحابها قد حصلوا عليها في إطار منح الأراضي فرديا بمقتضى القانون رقم 87 - 19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987
المذكور أعلاه، مع مراعاة أحكام المادة 55 من هذا القانون.
5- أن لا تؤدي المساحات المقتطعة إلى أعادة النظر في فعالية المستثمرة الفلاحية القائمة، و في هذه الحالة، يقدم تعويض عادل و منصف في شكل أراض أو وسائل مالية.
6- أن لا يترتب على العمليات المذكورة في هذه المادة أي عبء و أن لا تدفع الدولة أي تعويض للمالك الأصلي، باستثناء ما نصت الفقرة الخامسة أعلاه.
7- أن لا تكون المساحات المعنية قد تم استصلاحها فعليا في إطار القانون رقم 83 - 18 المؤرخ في 13 غشت سنة 1983 المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية عن طريق الاستصلاح.

المادة 76 مكرر: (مضافة بالأمر95-26) لا يستفيد الملاك المعنيون بالاسترجاع التعويضات النقدية أو العينية المذكورة في هذا الأمر, و الذين كانوا قد تحصلوا على تعويضات مالية في إطار الأمر رقم 71-73 المؤرخ في 8 نوفمبر سنة 1971 والمتضمن الثورة الزراعية, إلا بعد استرجاع المبالغ التي منحت لهم على سبيل التعويض, و التي يمكن أن تتم على أساس إبرام اتفاقية المصالح المختصة للخزينة, قبل أن يستلموا حيازة الأراضي التي هي موضوع الاسترجاع.
المادة 77: (معدلة بالأمر95-26) يتم التنازل عن المنشآت, و الأغراس و التجهيزات المنجزة بعد تأميم الأراضي, الموجودة عند تاريخ إصدار هذا الأمر, بمقابل نقدي لصالح ملاك هذه الأراضي الأصليين.
ويتم هذا التنازل عن طريق اتفاقية بين المالك الأصلي و المستفيد.
يتم التنازل عن الاستثمارات والقيم المضافة الأخرى, المنجزة بعد تأميم الأراضي وقبل صدور القانون رقم 87-19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة1987, لصالح ملاك هذه الأراضي الأصليين بثمن تحدده إدارة أملاك الدولة و يدفعه المستفيدون في هذه الحالة كليا أو جزئيا للخزينة العامة.
يتم التنازل عن الاستثمارات و القيم المضافة الأخرى, المنجزة بعد صدور القانون رقم 87-19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987, بمقابل نقدي يدفعه المستفيد لصالح مالك هذه الأرض الأصلي بثمن يتفق عليه الطرفان, أو عن طريق القضاء.
فضلا عن أحكام الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 و المتضمن القانون المدني, يتم التنازل عن المباني ذات الاستعمال السكني و المنجزة بعد التأميم, و التي يشغلها المستفيدون فعليا لصالح الملاك الأصليين بمقابل نقدي, أو يتم تعويضها بسكن ماثل.
يبقى المستفيدون معنيين بهذه المساكن إلا إذا تم الفصل فيها خلاف ذلك بحكم قضائي.
إقامة منشآت - إثراء بلا سبب - تعويض. المادتان : 1414 القانون المدني، 77 من القانون رقم 90-25 المؤرخ في 18/11/1990 المتضمن التوجيه العقاري.
من المقرر قانونا أن كل ّالمنشآت والأغراس ذات القيمة الحينية والتجهيزات التي أنجزت منذ التأميم مكتسبة لأصحابها…ّ ومن المقرر قانونا أيضا -"أن كل من نال عن حسن نية من عمل الغير أو من شيء له منفعة ليس لها ما يبررها يلزم بتعويض ما وقع الإثراء على حسابه بقدر ما استفاد من العمل أو الشيءّ. ولما ثبت من قضية الحال، أن تعويض المستفيد بقطعة أخرى مماثلة لا يمنعه من الحصول على تعويض عن المنشآت والتجهيزات التي أقامها عند تخليه لصالح المالكين الأصليين لقطعة الأرض أخرى. ولما قضى قضاة المجلس بإلزام المستفيد من الإثراء أن يعوض بقيمة ما أثرى به على أساس المادة 141 من القانون المدني، فإنهم يكونون قد طبقوا القانون تطبيقا سليما.
ملف رقم 179146 قرار بتاريخ 25/03/1998

المادة 77: المنشآت الأساسية و الأغراس ذات القيمة الحينية و التجهيزات التي أنجزت منذ التأميم في الأراضي المعنية بأحكام المادة 75 أعلاه مكتسبة لصاحبها.
ويمكنه أن يتنازل عنها للملاك الأصليين بمقابل مالي، تبعا لشروط تسيير الاستثمارات المنجزة.توثق العمليات المذكورة في الفقرة السابقة بعقد رسمي، و تكون بثمن يتفق عليه الأطراف أو تحدده الجهة القضائية المختصة·

المادة 78: (معدلة بالأمر95-26) تضمن الدولة الحقوق الممنوحة للمستفيدين, في إطار القانون رقم 87-19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987, المعنيين بعمليات استرجاع الأراضي و في هذا الإطار يمكن هؤلاء إما:
- الاستفادة من قطعة أرض جديدة من الأراضي غير الموزعة,
- إدماجهم ضمن المستثمرة الفلاحية الجماعية التي يقل عدد شركائها عن العدد المبين في العقد الإداري الأصلي,
- الاستفادة من قطعة أرض تفصل من مساحة المستثمرة الفلاحية الجماعية التي يقل عدد شركائها عن العدد المبين في العقد الإداري الأصلي, و هذا بعد إسقاط الجهة القضائية المختصة حقوق انتفاع المستفيدين, أو بواسطة قرار الوالي المختص إقليميـا إذا لم يتم بعد إخضاع العقد الإداري لإجراءات التسجيل و الإشهار العقاري,
- أو يعوضون نقديا وفقا للتشريع المعمول به .
المادة 78: تضمن الدولة الحقوق القانونية للمستفيدين الذين تعني قطعهم أحكام المادة 75 أعلاه شريطة أن تتوفر في المعنيين المقاييس المحددة في المادة 10 من القانون رقم 87 - 19 في 8 ديسمبر سنة 1987 السالف الذكر، و يستوفوا الالتزامات التي يجعلها القانون المذكور على عاتقهم.
و في هذا الإطار، يجب أن يحظى المستفيدون أولويا إما بإدماجهم في المستثمرات الفلاحية لأملاك الوطنية التي تكونت تطبيقا للقانون رقم 87 - 19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987 السالف الذكر، كلما سمحت الظروف بذلك، و إما أن يستفيدوا تخصيصا أخر.

المادة 79: (ملغاة بالأمر95-26)
المادة 79: يجب أن يكون التعويض في جميع الحالات عادلا و منصفا قبل إجراء عمليات التسوية الفعلية المنصوص عليها في المادتين 77 و 78 أعلاه.

المادة 80: (معدلة بالأمر95-26) تتوقف في كل الحالات حيازة الملاك الأصليين أراضيهم على دفع مبالغ التعويضات عن التأميم, و تسوية مبالغ الاستثمارات و القيم المضافة المذكورة في المادة 77 من هذا الأمر, و ذلك وفقا لشروط تتفق عليها الأطراف.
ولا يمكن أن تتم هذه الحيازة إلا بعد نزع الأغراس الحينية الجني, إلا إذا اتفق الأطراف بالتراضي على خلاف ذلك.
المادة 80: لا يمكن أن تطرأ حيازة الملاك الأصليين إلا بعد رفع المستثمرين المحاصلين العالقة و تطبيق أحكام الفقرة 2 من المادة 77 أعلاه.
المادة 80 مكرر: (مضافة بالأمر95-26) يستوجب عدم دفع المبالغ المذكورة في المادة 80 أعلاه, في الآجال التي تحددها الإدارة المتابعة لاستيفائها كما هو معمول به في مسائل الضرائب.
المادة 80 مكرر 1: (مضافة بالأمر95-26) يستمر استغلال المستفيد أو المستفيدين الأراضي المعنية بأحكام المادة 80 من هذا الأمر إلى حين إصدار السلطات المختصة قرار الاسترجاع.
يتم التكفل في هذه الحالة بالمستفيدين المعنيين طبقا للمادتين 77 و 78 من هذا الأمر.
المادة 81: (معدلة بالأمر95-26) تطبيقا لأحكام المادة 76 من هذا الأمر, يقدم المالك الأصلي طلب استرجاع مرفوقا لهذا الغرض بملف يوجهه إلى الوالي المختص إقليميا في أجل لا يتجاوز اثني عشر (12) شهرا ابتداء من تاريخ نشر هذا الأمر في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية.
يتم تحديد وثائق ملف الاسترجاع عن طريق التنظيم.
يعذر الوالي المختص إقليميا المالك الأصلي الذي لم يودع ملفه في الأجل المحدد أعلاه.
وبعد انقضاء هذا الأجل و استنفاد كل طرق التبليغ والإشهار, تدمج نهائيا الأراضي التي لم يطالب بها أصحابها ضمن الأملاك الخاصة للدولة.
المادة 81: يقدم المالك الأصلي لتطبيق أحكام المادة 75 أعلاه طلبا صريحا و يكون ملفا يرسله إلى الوالي المختص إقليميا خلال الأشهر الستة الموالية لتاريخ نشر هذا القانون.

المادة 82: تدرس الملفات لجنة ولائية متساوية الأعضاء، تضم ممثلين للإدارة، و عددا متساويا من المنتخبين المحليين و ممثلي جمعيات الملاك و المستثمرين الفلاحين و تجمعاتهم المعتمدة قانونيا.
وقرار اللجنة قابل للطعن بالطرق القانونية المقررة.
المادة 83: بعد انتهاء من تسوية العمليات المنصوص عليها في المواد من 75 إلى 82 المذكور أعلاه، تظل الأراضي التي بقيت ملكا للدولة خاضعة لقانون الأملاك الوطنية و القوانين الخاصة بطريقة استغلالها و حقوق من تخصص لهم و التزاماتهم.
المادة 84: (ملغاة بالأمر95-26)
المادة 84: لا يجوز التنازل عن الحصص المكتسبة في إطار القانون رقم 87 - 19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987 إلا في حالة الوفاة أو خلال السنوات العشر الأولى ابتداء من تاريخ تكوين المستثمر الفلاحية الجماعية أو الفردية.

المادة 85: (معدلة بالأمر95-26) تبقى ملكا للدولة أراضي العرش, و البلديات, المدمجة ضمن الصندوق الوطني للثورة الزراعية بمقتضى الأمر رقم 71-73 المؤرخ في 8 نوفمبر سنة 1971, و ذلك وفقا للمادة 18 من القانون رقم 90-30 المؤرخ في أول ديسمبر سنة 1990 و المتضمن قانون الأملاك الوطنية.
يخضع لأحكام القانون رقم 87-19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987 و المذكور أعلاه, المستفيدون في عين المكان, الحائزون عقدا صحيحا بمقتضى الأمر رقم71-73 المؤرخ في 8 نوفمبر سنة 1971, و أحكام القانون رقم 87-19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987, و المذكورين أعلاه .
المادة 85 : يستفيد الشاغلون الأصليون لأراضي البلديات أو العائدة لأملاك الولايات أو الدولة و لأراضي العرش الفلاحية قبل تطبيق الثورة الزراعية أولويا من تخصيص فردي على الأراضي الزائدة المتوفرة و ذلك في إطار تنازل الدولة عن الحقوق العينية العقارية كما حددتها أحكام القانون رقم 67 - 19 المؤرخ في 8 ديسمبر سنة 1987.

المادة 85 مكرر: (مضافة بالأمر95-26) تخضع الأراضي الموضوعة تحت حماية الدولة تطبيقا للمرسوم رقم 63-168 المؤرخ في 9 مايو سنة 1963 و المتعلق بحماية الأملاك العامة للدولة, المنقولة و غير المنقولة, لأحكام هذا الأمر الواردة أدناه .
المادة 85 مكرر 1: (مضافة بالأمر95-26) ترجع نهائيا كل الأراضي الموضوعة تحت حماية الدولة لملاكها الأصليين شريطة ما يأتي :
- أن لا يكون لملاكها الأصليين سلوك غير مشرف إبان ثورة التحرير الوطني,
- أن لا تكون الأراضي المعنية موضوع معاملات عقارية مخالفة للأحكام التشريعية و التنظيمية المعمول بها.
يكون تحديد هذا السلوك و كيفيات إثباته عن طريق التنظيم.
- أن لا تكون الأراضي المعنية قد فقدت طابعها الفلاحي بالمفهوم المنصوص عليه في المادة 3 ( الفقرة 1 ) من هذا الأمر,
- أن لا تكون الأراضي المعنية قد منحت في إطار القانون رقم 83-18المؤرخ في 13 غشت سنة 1983 بالمفهوم المنصوص عليه في المادة 3 (الفقرة 2) من هذا الأمر,
- أن لا تقع الأراضي المعنية تحت التقادم المكسب لصالح المستفيدين شرعا, الذي نصت عليه المادة 827 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 و المذكور أعلاه.
تدمج نهائيا الأراضي التي لم تسترجع طبقا لأحكام هذا الأمر ضمن الأملاك الخاصة للدولة .
المادة 85 مكرر 2: (مضافة بالأمر95-26) لا يترتب أي أثر على قرارات الاسترجاع المخالفة للشروط المذكورة في المادة 15 من هذا الأمر .
المادة 85 مكرر 3: (مضافة بالأمر95-26) في إطار تطبيق أحكام المادة 15 من هذا الأمر, يخضع المستفيدون المعنيون لأحكام المادة 6 من هذا الأمر.
المادة 85 مكرر 4: (مضافة بالأمر95-26) دون المساس بأحكام المادة 3 (الفقرات 1, و 2, و3) من هذا الأمر, لا يترتب إثر العمليات المذكورة في المادة 85 مكرر 1 من هذا الأمر على الدولة أي عبء أو تعويض نقدي, أو إصلاح, لصالح الملاك الأصليين مهما كان سببه.
المادة 86: تسوى على النحو الآتي أوضاع الأراضي المدخلة في مساحات التعمير تطبيقا لأحكام المواد 2 و3 و4 و6 من الأمر رقم 74 - 26 المؤرخ في 20 فبراير سنة 1974 المذكور أعلاه، و لم تدمج نهائيا في الاحتياطات العقارية البلدية.
1- تدمج نهائيا في الاحتياطات العقارية للبلدية المعنية الأراضي المدخلة في مساحات عمليات التعمير في شكل مناطق حضرية جديدة أو مناطق صناعية، أو مناطق أعمال و برامج سكنية و تجهيزية أخرى انطلقت قبل إصدار هذا القانون و كانت حسب الحالات موضوع مداولات موافق عليها قانونا أو موضوع رخص للبناء أو رخص تجزئة الأراضي لأجل البناء و/ أو أعمال إنسانية.
و تحول هذه البلديات تلك القطع الأرضية إلى الهيئات العمومية الموجودة أو التي ستحدث بغية فتح المجال لمتابعة العمليات طبقا للمخططات المقررة· والكيفيات الأخرى لتصحيح عمليات شراء القطع الأرضية السالفة الذكر و بيعها هي تلك المنصوص عليها لتطبيق الأمر رقم 74 - 26 المؤرخ في 20 فبراير سنة 1974 المذكور أعلاه .
يتحمل مستعمل القطعة مصاريف العمليات مع دفع التعويضات المحتملة·
2- تحول ملكية القطع الأرضية العادية التي اقتنيت بمقتضى الأمر رقم 74 - 26 المؤرخ في 20 فبراير سنة 1974 إلى هيئات عمومية محلية مختصة، تتولى تسييرها حسب الكيفيات التي تحدد عن طريق التنظيم
تظل القطع الأخرى غير المبنية تحت تصرف ملاكها و تخضع لأحكام هذا القانون وأحكام التشريع المعمول به.
المادة 87: يستمر خضوع المعاملات التجارية التي طرأت قبل إصدار هذا القانون للقانون رقم 85 - 08 المؤرخ في 12 نوفمبر سنة 1985 الموافق عليه بالأمر رقم 85 - 01 المؤرخ في 13 غشت سنة 1985 الذي يحدد انتقالية قواعد شغل الأراضي قصد المحافظة عليها و حمايتها كما يستمر خضوعها للنصوص اللاحقة المتخذة لتطبيقه، بغض النظر عن أحكام القانون المتعلق بالتهيئة و التعمير .
المادة 88: تلغى أحكام الأمر رقم 74 - 26 المؤرخ في 20 فبراير سنة 1974 ابتداء من تاريخ انتهاء عمليات تطبيق المادة 86 أعلاه .
كما تلغى كل الأحكام المخالفة لهذا القانون .
المادة 89: ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية .

حرر بالجزائر في أول جمادى الأولى عام 1411 الموافق 18 نوفمبر 1990

الشاذلي بن جديد

[حميد20]

مرسوم تشريعي رقم 93-03 مؤرخ في 7 رمضان عام 1413 الموافق أول مارس سنة 1993 يتعلق بالنشاط العقاري

إن رئيس المجلس الأعلى للدولة،
- بناء على الدستور لا سيما المادتان 115 و 117 منه،
- وبناء على الإعلان المؤرخ في 9 رجب عام 1412 الموافق 14 يناير سنة 1992 والمتضمن إقامة المجلس الأعلى للدولة،
- وبناء على المداولة 92-02/ م.أ.د المؤرخة في 11 شوال عام 1412 الموافق 14 أبريل سنة 1992 والمتعلقة بالمراسيم ذات الطابع التشريعي،
- وبمقتضى الأمر رقم 66-154 المؤرخ في 18 صفر عام 1386 الموافق 8 يونيو سنة 1966 والمتضمن قانون الإجراءات المدنية، المعدل والمتمم،
- وبمقتضى الأمر رقم 66-156 المؤرخ في 18 صفر عام 1386 الموافق 8 يونيو 1966 والمتضمن قانون العقوبات، المعدل والمتمم،
- وبمقتضى الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون المدني، المعدل والمتمم،
- وبمقتضى الأمر رقم 75-59 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون التجاري، المعدل والمتمم،
- وبمقتضى الأمر رقم 76-92 المؤرخ في 29 شوال عام 1396 الموافق 23 أكتوبر سنة 1976 والمتعلق بتنظيم التعاونية العقارية،
- وبمقتضى القانون رقم 80-07 المؤرخ في 28 رمضان عام 1400 الموافق 9 غشت سنة 1980 والمتعلق بالتأمينات،
- وبمقتضى القانون رقم 81 01 المؤرخ في 2 ربيع الثاني عام 1401 الموافق 7 فبراير سنة 1981 والمتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة والجماعات المحلية ومكاتب الترقية والتسيير العقاري والمؤسسات والهيئات والأجهزة العمومية،
- وبمقتضى القانون رقم 86-07 المؤرخ في 23 جمادى الثانية عام 1406 الموافق 4 مارس سنة 1986 والمتعلق بالترقية العقارية،
- وبمقتضى القانون رقم 87-03 المؤرخ في 27 جمادى الأول عام 1407 الموافق 27 يناير سنة 1987 والمتعلق بالتهيئة العمرانية،
- وبمقتضى القانون رقم 88-01 المؤرخ في 22 جمادى الأول عام 1408 الموافق 12 يناير سنة 1988 والمتضمن القانون التوجيهي للمؤسسات العمومية الاقتصادية،
- وبمقتضى القانون رقم 88-25 المؤرخ في 28 ذي القعدة عام 1408 الموافق 12 يوليو سنة 1988 والمتعلق بتوجيه الاستثمارات الخاصة الوطنية،
- وبمقتضى القانون رقم 88-27 المؤرخ في 28 ذي القعدة عام 1408 الموافق 12 يوليو سنة 1988 والمتضمن تنظيم التوثيق،
- وبمقتضى القانون رقم 89-12 المؤرخ في 2 ذي الحجة عام 1409 الموافق 5 يوليو سنة 1989 والمتعلق بالأسعار،
- وبمقتضى القانون رقم 90-22 المؤرخ في 27 محرم عام 1411 الموافق 18 غشت سنة 1990 والمتعلق بالسجل التجاري،
- وبمقتضى القانون رقم 90-25 المؤرخ في أول جمادى الأولى عام 1411 الموافق 18 نوفمبر سنة 1990 والمتضمن التوجيه العقاري،
- وبمقتضى القانون رقم 90-29 المؤرخ في 14 جمادى الأولى عام 1411 الموافق أول ديسمبر سنة 1990 والمتعلق بالتهيئة والتعمير،
- وبمقتضى القانون رقم 90-30 المؤرخ في 14 جمادى الأولى عام 1411 الموافق أول ديسمبر سنة 1990 والمتضمن قانون الأملاك الوطنية،
- وبعد استطلاع رأي المجلس الاستثماري الوطني،
يصدر المرسوم التشريعي التالي نصه :
المادة الأولى: يحدد هذا المرسوم التشريعي الإطار العام المتعلق بالنشاط العقاري،

الفصل الأول

الترقية العقارية

المادة 2: يشتمل النشاط العقاري على مجموع الأعمال التي تساهم في إنجاز أو تجديد الأملاك العقارية المخصصة للبيع أو الإيجار أو تلبية حاجات خاصة .
يمكن أن تكون الأملاك العقارية المعنية محال ذات الاستعمال السكني أو محال مخصصة لإيواء نشاط حرفي أو صناعي أو تجاري .
المادة 3: يدعى كل شخص طبيعي أو معنوي يمارس النشاطات المذكورة في المادة 2 السابقة، متعاملا في الترقية العقارية .
ويعد المتعاملون في الترقية العقارية تجارا، باستثناء الذين يقومون بعمليات في الترقية العقارية لتلبية حاجاتهم الخاصة أو حاجات المشاركين في ذلك .
المادة 4: فضلا عن الأحكام التي نصت عليها في هذا المجال المادة 2 من الأمر رقم 75-59 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون التجاري المذكور أعلاه، تعد أعمالا تجارية بحكم غرضها، الأعمال الآتية :
- كل نشاط الاقتناء والتهيئة لأوعية عقارية قصد بيعها أو تأجيرها،
- كل النشاطات التوسطية في الميدان العقاري، لا سيما بيع الأملاك العقارية أو تأجيرها،
- كل نشاطات الإدارة والتسيير العقاري لحساب الغير .
المادة 5: تخضع كذلك لأحكام هذا المرسوم التشريعي نشاطات الترقية العقارية التي تقوم بها الشركات المدنية العقارية إذا كانت هذه النشاطات ليس الغرض منها توفير الحاجات الخاصة لأعضاء تلك الشركات .
المادة 6: تخول ممارسة النشاطات المذكورة في المواد 2 و 3 و 4 و 5 أعلاه، طبقا للتشريع المعمول به ووفق الشروط المحددة في هذا المرسوم التشريعي، لكل شخص طبيعي أو معنوي يتمتع بالأهلية القانونية للقيام بأعمال تجارية .
المادة 7: يمكن أن ترشح لمساعدة الدولة حسب الأشكال والشروط القانونية المعمول بها أو التي ستحدد، نشاطات الترقية العقارية التي تستهدف إنجاز مساكن ذات طابع اجتماعي مخصصة للبيع أو التأجير .
وستبين بدقة الواجبات المرتبطة بالمساعدة والعقوبات المتعلقة بها في دفتر شروط يقيد المستفيد .
الفصل الثاني
علاقة المتعامل في الترقية العقارية بالمشتري
المادة 8: تظل المعاملات التجارية التي تتعلق ببناية أو جزء من بيانات، خاضعة للتشريع المعمول به ولا سيما أحكام القانون المدني في هذا المجال، مع مراعاة الأحكام المنصوص عليها أدناه والمتعلقة بالبيع اعتمادا على التصاميم .
وقبل أي تسليم بناية إلى المشتري، يتعين على المتعامل في الترقية العقارية أن يطلب من المهندسين المعماريين والمقاولين المكلفين بإنجاز المنشآت شهادة تأمين تحملهم المسؤولية المدنية العشرية المنصوص عليها في أحكام القانون المدني، لا سيما المادة 554 منه، وطبقا للقانون المتعلق بالتأمينات لا سيما موارده من 94 إلى 99 .
تبلغ نسخة التأمين المذكورة في الفقرة السابقة إلى المشترين يوم حيازة ملكية البناية كأقصى أجل .
وإن لم يكن ذلك، يحمل المتعامل في الترقية العقارية المسؤولية المدنية زيادة على الأحكام التي ينص عليها القانون في هذا المجال .
المادة 9: يمكن المتعامل في الترقية العقارية أن يبيع لأحد المشترين بناية أو جزء من بناية قبل إتمام الإنجاز، شريطة تقديم ضمانات تقنية ومالية كافية كما تنص على ذلك المواد 10 و 11 و 17 و 18 أدناه. وفي هذه الحالة، تستكمل صيغة المعاملة التجارية بعقد بيع بناء على التصاميم وتكون خاضعة للأحكام المنصوص عليها في هذا الفصل .
المادة 10: يجب أن يشتمل عقد البيع بناءا على التصاميم الذي يحدد نموذجه عن طريق التنظيم، تحت طائلة البطلان، على ما يأتي، زيادة على الصيغ المعتادة :
- العناصر الثبوتية للحصول على رخص البناء المنصوص عليها في التنظيم الجاري به العمل،

- وصف البناية المبيعة أو جزء البناية المبيع ومشتملات ذلك،
-آجال التسليم وعقوبات التأخير المرتبطة بها في حالة عدم احترام هذه الآجال،

- السعر التقديري وكيفيات مراجعته إن اقتضى الأمر،
- شروط الدفع وكيفياته،
- طبيعة الضمانات القانونية وضمان حسن الانتهاء والضمانات الأخرى التي يعطيها المتعامل في الترقية العقارية للمشتري مقابل تسبيقات وسلف ودفعات مجزأة، المنصوص عليها في العقد، ودعم الالتزامات التعاقدية الأخرى .
ويمكن أن يستكمل العقد النموذجي من جهة أخرى بأي بند آخر خاص تراه الأطراف ضروريا دون أن تقل الضمانات التعاقدية على أي حال عن تلك التي ينص عليها العقد النموذجي كما هو محدد عن طريق التنظيم .
المادة 11: يتعين على المتعامل في الترقية العقارية في عمليات البيع بناء على التصاميم أن يغطي التزاماته بتأمين إجباري يكتتبه لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة المنصوص عليها في التشريع المعمول به .
وتفرق شهادة الضمان إجباريا بالعقد المنصوص عليه في المادة 10 السابقة .
المادة 12: يحرر عقد البيع بناءا على التصاميم على الشكل الأصلي ويخضع للشكليات القانونية في التسجيل والإشهار. كما يشتمل في آن واحد على البناية وعلى القطعة الأرضية التي شيدت المنشأة فوقها .
المادة 13: يستكمل العقد المنصوص عليه في المادة 12 السابقة بمحضر يحرر حضوريا في نفس مكتب الموثق، لإثبات حيازة الملكية من المشتري وتسليم البناية التي أنجزها المتعامل في الترقية العقارية وفق الالتزامات التعاقدية .
وعندما يتعلق البيع ببناية مقسمة إلى أجزاء، يرفق المحضر المذكور في الفقرة السابقة ببيان وصفي لتقسيم الملكية المشتركة يحرر بعناية المتعامل في الترقية العقارية طبقا للتنظيم الجاري به العمل .
المادة 14: لا تتم حيازة ملكية بناية أو جزء من بناية من المشتري، إلا بعد تسليم شهادة المطابقة المنصوص عليها في القانون رقم 90-29 المؤرخ في 19 ديسمبر سنة 1990 والمذكور أعلاه. غير أنه ليس لحيازة الملكية وشهادة المطابقة أثر إعفائي من المسؤولية المدنية المستحقة ولا من ضمان حسن إنجاز المنشأة التي يلتزم بها المتعامل في الترقية العقارية خلال أجل سنة واحدة .
المادة 15: يحدد العقد المذكور في المادتين 9 و 10 أعلاه، الآجال الضرورية لتنفيذ أشغال إصلاح العيوب الظاهرة و/أو حسن سير عناصر تجهيز البناية .
المادة 16: يخول كل إفلاس لمتعامل في الترقية العقارية يكون قد قام بالبيع بناءا على التصاميم، حق الامتياز من الدرجة الأولى لجماعة المالكين .
المادة 17: كل تخلف أو عجز مادي من المتعامل في الترقية العقارية، يثبته المحضر ثبوتا قانونيا، ويظل مستمرا بالرغم من الإنذار، يخول لجماعة المالكين سلطة مواصلة إنجاز البناءات بجميع الوسائل القانونية على نفقة المتعامل المتحف وبدلا منه .
المادة 18: كل بند في العقد يكون الغرض منه إلغاء أو تحديد المسؤولية أو الضمانات المنصوص عليها في المادتين 11 و 14 وفي المواد المنصوص عليها في التشريع الجاري به العمل، أو تحديد مداها إما عن طريق إبعاد تضامن المقاولين من الباطن أو تحديده، يعد باطلا وكأنه لم يكن، وذلك دون الإخلال بالأحكام المعمول بها في القانون المدني وقانون العقوبات والمتعلقة بتطبيق الأحكام التي يتضمنها هذا الفصل .
المادة 19: زيادة على الالتزام المنصوص عليه في المادة 11 أعلاه، يتعين على المتعامل في الترقية العقارية من جهة أخرى أن يكتتب ضمانا من جميع الأخطار التي يكون مسؤولا عنها بصفته متعاملا .

الفصل الثالث

علاقة المؤجر بالمستأجر

المادة 20: لا تطبق المواد 471 و 472 و 473 و 474 و 509 وكذا المواد من 514 إلى 537 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975، والمذكور أعلاه، والمتعلقة بحق البقاء في الأمكنة على عقود الإيجار ذات الاستعمال السكني المبرمة بعد تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي .
يظل تجديد عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي، خاضعا للتشريع السابق المطبق على هذه العقود .
المادة 21: تجسد العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين وجوبا في عقد إيجار طبقا للنموذج الذي يحدد عن طريق التنظيم ويحرر كتابيا بتاريخ مسمى .
يعاقب المؤجر إذا خالف هذا الواجب، طبقا للأحكام التشريعية المعمول بها .
ومن جهة أخرى، ودون المساس بالعقوبات التي يتعرض لها المؤجر بسبب انعدام العقد، فإن أي وصل يحوزه شاغل الأمكنة يخوله الحق في عقد الإيجار لمدة سنة ابتداء من تاريخ معاينة المخالفة .
المادة 22: إذا انقضى أجل عقد إيجار مبرم قانونيا، يتعين على المستأجر أن يغادر الأمكنة .
المادة 23: إذا قرر شخص معنوي مؤجر بيع البناية التي يملكها، أجزاء، يستفيد الشاغل القانوني للجزء الموضوع للبيع من حق الشفعة لشرائه. وتبيين بدقة نية البيع على الخصوص ثمن البيع المطلوب، كما يجب أن تبلغ برسالة موصى عليها مع وصل استلام إلى الشاغل الذي يتعين عليه أن يجيب خلال أجل لا يمكن أن يتجاوز شهرا واحدا ويصبح حق الشفعة بدون أثر إذا انقضى هذا الأجل .

الفصل الرابع

الملكية المشتركة

المادة 24: يجب أن تخضع إدارة الملكية المشتركة للبنايات الجماعية أو لتجمعات المساكن، لنظام الملكية المشتركة الذي يفرض على جميع المالكين المشتركين .
المادة 25: يمكن أن تنفذ إدارة الملكية المشتركة بعناية أحد المالكين المشتركين على الأقل، بصرف النظر عن أحكام المادتين 756 مكرر 2 و 756 مكرر 3 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمذكور أعلاه .
ويخول هذا المالك المشترك المعني ممارسة الصلاحيات الراجعة لهيئات الملكية المشتركة بغية ضمان المحافظة على البناية وتسييرها فيما يخص الأجزاء المشتركة حسب الشروط المحددة في نظام الملكية المشتركة .
المادة 26: تثبت كيفيات تسيير الملكية المشتركة المنصوص عليها في المادة 25 أعلاه بناء على أمر بسيط يستند إلى عريضة يوقعها رئيس المحكمة المختص إقليميا بناءا على طلب المالك المشترك المعني .
وتصبح منذ ذلك الحين، قرارات التسيير والإدارة مفروضة على المالكين المشتركين والشاغلين الآخرين وفق الشروط المنصوص عليها في التشريع الجاري به العمل المطبق على الملكية المشتركة .
لا ينتهي التخويل المنصوص عليه في الفقرة 2 من المادة 25 أعلاه، إلا بتطبيق تنظيم الملكية المشتركة كما حددته المواد من 743 إلى 772 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمذكور أعلاه والمتضمن القانون المدني، والنصوص اللاحقة .

الفصل الخامس

أحكام انتقالية وختامية

المادة 27: العقود الإدارية لمنح الأملاك الشاغرة سابقا أو تأجيرها أو بيعها، المحررة طبقا للتشريع الذي كان يطبق عليها، لا تبطل بسبب إلغاء العقود والقرارات التي كانت أصل تصنيف هذه الأملاك كأملاك شاغرة .
وبهذه الصفة، وحسب الحالة، يكون ما يأتي:
- لا يتعين على الإدارة فيما يخص كل بيع تم تطبيقا للقانون رقم 81-01 المؤرخ في 7 فبراير سنة 1981، المعدل والمتمم والمذكور أعلاه، إلا دفع مبلغ الثمن الحقيقي في 7 فبراير سنة 1981، المعدل والمتمم والمذكور أعلاه، إلا دفع مبلغ الثمن الحقيقي للبيع إلى المالك القديم وإن اقتضى الأمر مع زيادة مقابل قيمة التخفيضات التي منحتها الدولة لذوي الحقوق والفوائد القانونية الجارية .
- أما الشاغلون القانونيون بصفة مستأجرين، فيفرض حقهم في البقاء بالأمكنة على المالك القديم الذي يحل هكذا محل صفة المؤجر التي كانت تضطلع بها الهيئة أو المرفق العام الحائز للملك .
المادة 28: يوضح بدقة، عند الحاجة، عن طريق التنظيم، هذا المرسوم التشريعي ولا سيما أحكام المادتين 21 و 24 أعلاه .
المادة 29: تستفيد من أحكام هذا المرسوم التشريعي ما عدا الحقوق التي اكتسبتها الأطراف والغير، عمليات الترقية العقارية التي شرع فيها حسب الشروط والأشكال التي نص عليها القانون رقم 86-07 المؤرخ في 4 مارس سنة 1986 والمذكور أعلاه .
المادة 30: تلغى جميع الأحكام المخالفة لهذا المرسوم التشريعي ولا سيما القانون رقم 86-07 المؤرخ في 4 مارس سنة 1986 والمذكور أعلاه، وذلك بصرف النظر عن أحكام المادة 29 أعلاه .
المادة 31: كل مخالفة ينص عليها قانون العقوبات ويقمعها، وتكون وقائعها التي تؤسسها ناجمة عن عدم مراعاة أحد أحكام هذا المرسوم التشريعي، يعاقب عليها بالعقوبة المطابقة مع التطبيق القانوني للظروف المشددة إذا كانت الوقائع صادرة عن المتعامل في الترقية العقارية .
المادة 32: ينشر هذا المرسوم التشريعي في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية .

حرر بالجزائر في 7 رمضان عام 1413 الموافق أول مارس سنة 1993.

علي كافي

[chouan]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة حميد20

مرسوم تشريعي رقم 93-03 مؤرخ في 7 رمضان عام 1413 الموافق أول مارس سنة 1993 يتعلق بالنشاط العقاري

إن رئيس المجلس الأعلى للدولة،
- بناء على الدستور لا سيما المادتان 115 و 117 منه،
- وبناء على الإعلان المؤرخ في 9 رجب عام 1412 الموافق 14 يناير سنة 1992 والمتضمن إقامة المجلس الأعلى للدولة،
- وبناء على المداولة 92-02/ م.أ.د المؤرخة في 11 شوال عام 1412 الموافق 14 أبريل سنة 1992 والمتعلقة بالمراسيم ذات الطابع التشريعي،
- وبمقتضى الأمر رقم 66-154 المؤرخ في 18 صفر عام 1386 الموافق 8 يونيو سنة 1966 والمتضمن قانون الإجراءات المدنية، المعدل والمتمم،
- وبمقتضى الأمر رقم 66-156 المؤرخ في 18 صفر عام 1386 الموافق 8 يونيو 1966 والمتضمن قانون العقوبات، المعدل والمتمم،
- وبمقتضى الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون المدني، المعدل والمتمم،
- وبمقتضى الأمر رقم 75-59 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون التجاري، المعدل والمتمم،
- وبمقتضى الأمر رقم 76-92 المؤرخ في 29 شوال عام 1396 الموافق 23 أكتوبر سنة 1976 والمتعلق بتنظيم التعاونية العقارية،
- وبمقتضى القانون رقم 80-07 المؤرخ في 28 رمضان عام 1400 الموافق 9 غشت سنة 1980 والمتعلق بالتأمينات،
- وبمقتضى القانون رقم 81 01 المؤرخ في 2 ربيع الثاني عام 1401 الموافق 7 فبراير سنة 1981 والمتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة والجماعات المحلية ومكاتب الترقية والتسيير العقاري والمؤسسات والهيئات والأجهزة العمومية،
- وبمقتضى القانون رقم 86-07 المؤرخ في 23 جمادى الثانية عام 1406 الموافق 4 مارس سنة 1986 والمتعلق بالترقية العقارية،
- وبمقتضى القانون رقم 87-03 المؤرخ في 27 جمادى الأول عام 1407 الموافق 27 يناير سنة 1987 والمتعلق بالتهيئة العمرانية،
- وبمقتضى القانون رقم 88-01 المؤرخ في 22 جمادى الأول عام 1408 الموافق 12 يناير سنة 1988 والمتضمن القانون التوجيهي للمؤسسات العمومية الاقتصادية،
- وبمقتضى القانون رقم 88-25 المؤرخ في 28 ذي القعدة عام 1408 الموافق 12 يوليو سنة 1988 والمتعلق بتوجيه الاستثمارات الخاصة الوطنية،
- وبمقتضى القانون رقم 88-27 المؤرخ في 28 ذي القعدة عام 1408 الموافق 12 يوليو سنة 1988 والمتضمن تنظيم التوثيق،
- وبمقتضى القانون رقم 89-12 المؤرخ في 2 ذي الحجة عام 1409 الموافق 5 يوليو سنة 1989 والمتعلق بالأسعار،
- وبمقتضى القانون رقم 90-22 المؤرخ في 27 محرم عام 1411 الموافق 18 غشت سنة 1990 والمتعلق بالسجل التجاري،
- وبمقتضى القانون رقم 90-25 المؤرخ في أول جمادى الأولى عام 1411 الموافق 18 نوفمبر سنة 1990 والمتضمن التوجيه العقاري،
- وبمقتضى القانون رقم 90-29 المؤرخ في 14 جمادى الأولى عام 1411 الموافق أول ديسمبر سنة 1990 والمتعلق بالتهيئة والتعمير،
- وبمقتضى القانون رقم 90-30 المؤرخ في 14 جمادى الأولى عام 1411 الموافق أول ديسمبر سنة 1990 والمتضمن قانون الأملاك الوطنية،
- وبعد استطلاع رأي المجلس الاستثماري الوطني،
يصدر المرسوم التشريعي التالي نصه :
المادة الأولى: يحدد هذا المرسوم التشريعي الإطار العام المتعلق بالنشاط العقاري،

الفصل الأول

الترقية العقارية

المادة 2: يشتمل النشاط العقاري على مجموع الأعمال التي تساهم في إنجاز أو تجديد الأملاك العقارية المخصصة للبيع أو الإيجار أو تلبية حاجات خاصة .
يمكن أن تكون الأملاك العقارية المعنية محال ذات الاستعمال السكني أو محال مخصصة لإيواء نشاط حرفي أو صناعي أو تجاري .
المادة 3: يدعى كل شخص طبيعي أو معنوي يمارس النشاطات المذكورة في المادة 2 السابقة، متعاملا في الترقية العقارية .
ويعد المتعاملون في الترقية العقارية تجارا، باستثناء الذين يقومون بعمليات في الترقية العقارية لتلبية حاجاتهم الخاصة أو حاجات المشاركين في ذلك .
المادة 4: فضلا عن الأحكام التي نصت عليها في هذا المجال المادة 2 من الأمر رقم 75-59 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون التجاري المذكور أعلاه، تعد أعمالا تجارية بحكم غرضها، الأعمال الآتية :
- كل نشاط الاقتناء والتهيئة لأوعية عقارية قصد بيعها أو تأجيرها،
- كل النشاطات التوسطية في الميدان العقاري، لا سيما بيع الأملاك العقارية أو تأجيرها،
- كل نشاطات الإدارة والتسيير العقاري لحساب الغير .
المادة 5: تخضع كذلك لأحكام هذا المرسوم التشريعي نشاطات الترقية العقارية التي تقوم بها الشركات المدنية العقارية إذا كانت هذه النشاطات ليس الغرض منها توفير الحاجات الخاصة لأعضاء تلك الشركات .
المادة 6: تخول ممارسة النشاطات المذكورة في المواد 2 و 3 و 4 و 5 أعلاه، طبقا للتشريع المعمول به ووفق الشروط المحددة في هذا المرسوم التشريعي، لكل شخص طبيعي أو معنوي يتمتع بالأهلية القانونية للقيام بأعمال تجارية .
المادة 7: يمكن أن ترشح لمساعدة الدولة حسب الأشكال والشروط القانونية المعمول بها أو التي ستحدد، نشاطات الترقية العقارية التي تستهدف إنجاز مساكن ذات طابع اجتماعي مخصصة للبيع أو التأجير .
وستبين بدقة الواجبات المرتبطة بالمساعدة والعقوبات المتعلقة بها في دفتر شروط يقيد المستفيد .
الفصل الثاني
علاقة المتعامل في الترقية العقارية بالمشتري
المادة 8: تظل المعاملات التجارية التي تتعلق ببناية أو جزء من بيانات، خاضعة للتشريع المعمول به ولا سيما أحكام القانون المدني في هذا المجال، مع مراعاة الأحكام المنصوص عليها أدناه والمتعلقة بالبيع اعتمادا على التصاميم .
وقبل أي تسليم بناية إلى المشتري، يتعين على المتعامل في الترقية العقارية أن يطلب من المهندسين المعماريين والمقاولين المكلفين بإنجاز المنشآت شهادة تأمين تحملهم المسؤولية المدنية العشرية المنصوص عليها في أحكام القانون المدني، لا سيما المادة 554 منه، وطبقا للقانون المتعلق بالتأمينات لا سيما موارده من 94 إلى 99 .
تبلغ نسخة التأمين المذكورة في الفقرة السابقة إلى المشترين يوم حيازة ملكية البناية كأقصى أجل .
وإن لم يكن ذلك، يحمل المتعامل في الترقية العقارية المسؤولية المدنية زيادة على الأحكام التي ينص عليها القانون في هذا المجال .
المادة 9: يمكن المتعامل في الترقية العقارية أن يبيع لأحد المشترين بناية أو جزء من بناية قبل إتمام الإنجاز، شريطة تقديم ضمانات تقنية ومالية كافية كما تنص على ذلك المواد 10 و 11 و 17 و 18 أدناه. وفي هذه الحالة، تستكمل صيغة المعاملة التجارية بعقد بيع بناء على التصاميم وتكون خاضعة للأحكام المنصوص عليها في هذا الفصل .
المادة 10: يجب أن يشتمل عقد البيع بناءا على التصاميم الذي يحدد نموذجه عن طريق التنظيم، تحت طائلة البطلان، على ما يأتي، زيادة على الصيغ المعتادة :
- العناصر الثبوتية للحصول على رخص البناء المنصوص عليها في التنظيم الجاري به العمل،

- وصف البناية المبيعة أو جزء البناية المبيع ومشتملات ذلك،
-آجال التسليم وعقوبات التأخير المرتبطة بها في حالة عدم احترام هذه الآجال،

- السعر التقديري وكيفيات مراجعته إن اقتضى الأمر،
- شروط الدفع وكيفياته،
- طبيعة الضمانات القانونية وضمان حسن الانتهاء والضمانات الأخرى التي يعطيها المتعامل في الترقية العقارية للمشتري مقابل تسبيقات وسلف ودفعات مجزأة، المنصوص عليها في العقد، ودعم الالتزامات التعاقدية الأخرى .
ويمكن أن يستكمل العقد النموذجي من جهة أخرى بأي بند آخر خاص تراه الأطراف ضروريا دون أن تقل الضمانات التعاقدية على أي حال عن تلك التي ينص عليها العقد النموذجي كما هو محدد عن طريق التنظيم .
المادة 11: يتعين على المتعامل في الترقية العقارية في عمليات البيع بناء على التصاميم أن يغطي التزاماته بتأمين إجباري يكتتبه لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة المنصوص عليها في التشريع المعمول به .
وتفرق شهادة الضمان إجباريا بالعقد المنصوص عليه في المادة 10 السابقة .
المادة 12: يحرر عقد البيع بناءا على التصاميم على الشكل الأصلي ويخضع للشكليات القانونية في التسجيل والإشهار. كما يشتمل في آن واحد على البناية وعلى القطعة الأرضية التي شيدت المنشأة فوقها .
المادة 13: يستكمل العقد المنصوص عليه في المادة 12 السابقة بمحضر يحرر حضوريا في نفس مكتب الموثق، لإثبات حيازة الملكية من المشتري وتسليم البناية التي أنجزها المتعامل في الترقية العقارية وفق الالتزامات التعاقدية .
وعندما يتعلق البيع ببناية مقسمة إلى أجزاء، يرفق المحضر المذكور في الفقرة السابقة ببيان وصفي لتقسيم الملكية المشتركة يحرر بعناية المتعامل في الترقية العقارية طبقا للتنظيم الجاري به العمل .
المادة 14: لا تتم حيازة ملكية بناية أو جزء من بناية من المشتري، إلا بعد تسليم شهادة المطابقة المنصوص عليها في القانون رقم 90-29 المؤرخ في 19 ديسمبر سنة 1990 والمذكور أعلاه. غير أنه ليس لحيازة الملكية وشهادة المطابقة أثر إعفائي من المسؤولية المدنية المستحقة ولا من ضمان حسن إنجاز المنشأة التي يلتزم بها المتعامل في الترقية العقارية خلال أجل سنة واحدة .
المادة 15: يحدد العقد المذكور في المادتين 9 و 10 أعلاه، الآجال الضرورية لتنفيذ أشغال إصلاح العيوب الظاهرة و/أو حسن سير عناصر تجهيز البناية .
المادة 16: يخول كل إفلاس لمتعامل في الترقية العقارية يكون قد قام بالبيع بناءا على التصاميم، حق الامتياز من الدرجة الأولى لجماعة المالكين .
المادة 17: كل تخلف أو عجز مادي من المتعامل في الترقية العقارية، يثبته المحضر ثبوتا قانونيا، ويظل مستمرا بالرغم من الإنذار، يخول لجماعة المالكين سلطة مواصلة إنجاز البناءات بجميع الوسائل القانونية على نفقة المتعامل المتحف وبدلا منه .
المادة 18: كل بند في العقد يكون الغرض منه إلغاء أو تحديد المسؤولية أو الضمانات المنصوص عليها في المادتين 11 و 14 وفي المواد المنصوص عليها في التشريع الجاري به العمل، أو تحديد مداها إما عن طريق إبعاد تضامن المقاولين من الباطن أو تحديده، يعد باطلا وكأنه لم يكن، وذلك دون الإخلال بالأحكام المعمول بها في القانون المدني وقانون العقوبات والمتعلقة بتطبيق الأحكام التي يتضمنها هذا الفصل .
المادة 19: زيادة على الالتزام المنصوص عليه في المادة 11 أعلاه، يتعين على المتعامل في الترقية العقارية من جهة أخرى أن يكتتب ضمانا من جميع الأخطار التي يكون مسؤولا عنها بصفته متعاملا .

الفصل الثالث

علاقة المؤجر بالمستأجر

المادة 20: لا تطبق المواد 471 و 472 و 473 و 474 و 509 وكذا المواد من 514 إلى 537 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975، والمذكور أعلاه، والمتعلقة بحق البقاء في الأمكنة على عقود الإيجار ذات الاستعمال السكني المبرمة بعد تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي .
يظل تجديد عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي، خاضعا للتشريع السابق المطبق على هذه العقود .
المادة 21: تجسد العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين وجوبا في عقد إيجار طبقا للنموذج الذي يحدد عن طريق التنظيم ويحرر كتابيا بتاريخ مسمى .
يعاقب المؤجر إذا خالف هذا الواجب، طبقا للأحكام التشريعية المعمول بها .
ومن جهة أخرى، ودون المساس بالعقوبات التي يتعرض لها المؤجر بسبب انعدام العقد، فإن أي وصل يحوزه شاغل الأمكنة يخوله الحق في عقد الإيجار لمدة سنة ابتداء من تاريخ معاينة المخالفة .
المادة 22: إذا انقضى أجل عقد إيجار مبرم قانونيا، يتعين على المستأجر أن يغادر الأمكنة .
المادة 23: إذا قرر شخص معنوي مؤجر بيع البناية التي يملكها، أجزاء، يستفيد الشاغل القانوني للجزء الموضوع للبيع من حق الشفعة لشرائه. وتبيين بدقة نية البيع على الخصوص ثمن البيع المطلوب، كما يجب أن تبلغ برسالة موصى عليها مع وصل استلام إلى الشاغل الذي يتعين عليه أن يجيب خلال أجل لا يمكن أن يتجاوز شهرا واحدا ويصبح حق الشفعة بدون أثر إذا انقضى هذا الأجل .

الفصل الرابع

الملكية المشتركة

المادة 24: يجب أن تخضع إدارة الملكية المشتركة للبنايات الجماعية أو لتجمعات المساكن، لنظام الملكية المشتركة الذي يفرض على جميع المالكين المشتركين .
المادة 25: يمكن أن تنفذ إدارة الملكية المشتركة بعناية أحد المالكين المشتركين على الأقل، بصرف النظر عن أحكام المادتين 756 مكرر 2 و 756 مكرر 3 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمذكور أعلاه .
ويخول هذا المالك المشترك المعني ممارسة الصلاحيات الراجعة لهيئات الملكية المشتركة بغية ضمان المحافظة على البناية وتسييرها فيما يخص الأجزاء المشتركة حسب الشروط المحددة في نظام الملكية المشتركة .
المادة 26: تثبت كيفيات تسيير الملكية المشتركة المنصوص عليها في المادة 25 أعلاه بناء على أمر بسيط يستند إلى عريضة يوقعها رئيس المحكمة المختص إقليميا بناءا على طلب المالك المشترك المعني .
وتصبح منذ ذلك الحين، قرارات التسيير والإدارة مفروضة على المالكين المشتركين والشاغلين الآخرين وفق الشروط المنصوص عليها في التشريع الجاري به العمل المطبق على الملكية المشتركة .
لا ينتهي التخويل المنصوص عليه في الفقرة 2 من المادة 25 أعلاه، إلا بتطبيق تنظيم الملكية المشتركة كما حددته المواد من 743 إلى 772 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمذكور أعلاه والمتضمن القانون المدني، والنصوص اللاحقة .

الفصل الخامس

أحكام انتقالية وختامية

المادة 27: العقود الإدارية لمنح الأملاك الشاغرة سابقا أو تأجيرها أو بيعها، المحررة طبقا للتشريع الذي كان يطبق عليها، لا تبطل بسبب إلغاء العقود والقرارات التي كانت أصل تصنيف هذه الأملاك كأملاك شاغرة .
وبهذه الصفة، وحسب الحالة، يكون ما يأتي:
- لا يتعين على الإدارة فيما يخص كل بيع تم تطبيقا للقانون رقم 81-01 المؤرخ في 7 فبراير سنة 1981، المعدل والمتمم والمذكور أعلاه، إلا دفع مبلغ الثمن الحقيقي في 7 فبراير سنة 1981، المعدل والمتمم والمذكور أعلاه، إلا دفع مبلغ الثمن الحقيقي للبيع إلى المالك القديم وإن اقتضى الأمر مع زيادة مقابل قيمة التخفيضات التي منحتها الدولة لذوي الحقوق والفوائد القانونية الجارية .
- أما الشاغلون القانونيون بصفة مستأجرين، فيفرض حقهم في البقاء بالأمكنة على المالك القديم الذي يحل هكذا محل صفة المؤجر التي كانت تضطلع بها الهيئة أو المرفق العام الحائز للملك .
المادة 28: يوضح بدقة، عند الحاجة، عن طريق التنظيم، هذا المرسوم التشريعي ولا سيما أحكام المادتين 21 و 24 أعلاه .
المادة 29: تستفيد من أحكام هذا المرسوم التشريعي ما عدا الحقوق التي اكتسبتها الأطراف والغير، عمليات الترقية العقارية التي شرع فيها حسب الشروط والأشكال التي نص عليها القانون رقم 86-07 المؤرخ في 4 مارس سنة 1986 والمذكور أعلاه .
المادة 30: تلغى جميع الأحكام المخالفة لهذا المرسوم التشريعي ولا سيما القانون رقم 86-07 المؤرخ في 4 مارس سنة 1986 والمذكور أعلاه، وذلك بصرف النظر عن أحكام المادة 29 أعلاه .
المادة 31: كل مخالفة ينص عليها قانون العقوبات ويقمعها، وتكون وقائعها التي تؤسسها ناجمة عن عدم مراعاة أحد أحكام هذا المرسوم التشريعي، يعاقب عليها بالعقوبة المطابقة مع التطبيق القانوني للظروف المشددة إذا كانت الوقائع صادرة عن المتعامل في الترقية العقارية .
المادة 32: ينشر هذا المرسوم التشريعي في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية .

حرر بالجزائر في 7 رمضان عام 1413 الموافق أول مارس سنة 1993.

علي كافي

بارك الله فيك وجزاك كل خير .

[يوسف48]

السلام عليكم
هل من الممكن إفادتنا بالقانون 90/30؟
وشكرا.

[حميد20]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة يوسف48

السلام عليكم
هل من الممكن إفادتنا بالقانون 90/30؟
وشكرا.

بماذا يتعلق قانون 30/90 ؟

[kaka_43]

السلام عليكم ارجوكم ساعدوني اريد مدكرة تخرج بعنوان التنازل عن املاك الدولة وشكرا اريدها في اقرب وقت ارجوكم

[kaka_43]

وينكم اريد مدكرة بعنوان التنازل عن املاك الدولة

[يوسف48]

أولا السلام عليكم.

ثانيا شكرا علي الإهتمام .
ممكن قانون 90/30 المتعلق بأملاك الدولة (المعدل) إن امكن وشكرا .