محاضرة قانون التهيئة و التعمير
تمهيد:
يعتبر التشريع العقاري من أعقد التشريعات وأصعبها نظرا لكونه يتعلق بموضوع مهم وهو العقار , ومن جهة أخرى نظرا لكثرة النصوص القانونية التي تنظم هذا المجال ولصعوبة المصطلحات التي تتضمنها هذه القوانين باعتبار أنها مصطلحات قانونية تقنية .
وما تجدر الإشارة إليه و في مجال المنازعات العقارية ,فإن الدولة الجزائرية ومنذ سنوات شرعت في تكوين القضاة في مجال المنازعات العقارية , حيث بدأ بعض القضاة المكلفين بالأقسام العقارية في القيام بدورات تكوينية في هذا المجال , هذا كله يؤكد أهمية و تقنية النصوص التي تحكم هذا الموضوع بصفة عامة.
وفيما يلي سنقوم بإيراد مجموعة النصوص المتعلقة بموضوع العقار بصفة عامة و بالتهيئة و التعمير بصفة خاصة ,مع الإشارة إلى أنه سنعتمد على بعضها فقط ومن هذه النصوص نذكر ما يلي :
-قانون 90-30 المتعلق بالأملاك الوطنية .
-المرسوم التنفيذي 91-454 المحدد لشروط إدارة الأملاك الخاصة و العامة التابعة للدولة و تسيرها (+) بالمرسوم ت 93-303.
-قانون 90-25 المتعلق بالتوجيه العقاري (+) الأمر 95-26.
-م ت 91-454 المتعلق بجرد الأملاك الوطنية.
-قا 91-11المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة .
-م ت 93-186 يحدد كيفية تطبيق قانون 91-11(+) م ت 05-248.
-م ت 91-178 يحدد إجراءات إعداد مخططات شغل الأراضي و المصادقة عليها (+) م ت 05-318.
-قا 90-29 المتعلق بالتهيئة و التعمير (+) م ت 94-07(+) قا 04-05.
-م ت 91-175 و المحدد للقواعد العامة للتهيئة و التعمير .
-م ت 91-176 المحدد لكيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصة التجزئة ورخصة البناء , رخصة الهدم ....إلخ (+) مت 06-03.
-م ت 91-177 يحدد إجراءات إعداد المخطط الوطني للتهيئة و التعمير (+) م ت 05-317.
-م ت 03-313 شروط و كيفيات استرجاع الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية المحمية في القطاع العمراني.
-م تشريعي 94-07 المتعلق بشروط الإنتاج المعماري وممارسة مهنة المهندس المعماري (+) بقا 04-06 .
-م ت 06-55 المحدد لشروط و كيفيات تعيين الأعوان المؤهلين للبحث عن مخالفات التشريع و التنظيم في مجال التهيئة و العمران و معاينتها وكذلك إجراءات المراقبة.
الفصل الأول : القواعد العامة للتهيئة و التعمير .
جاء في م 4 من قا 90-29 أنه لا تكون قابلة للبناء إلا القطع الأرضية :
*التي تراعي الاقتصاد الحضري عندما تكون هذه القطع داخل الأجزاء المعمرة للبلدية .
*الأراضي التي تكون في الحدود المتلائمة مع القابلية للإستغلالات الفلاحية عندما تكون موجودة على أراضي فلاحية.
*الأراضي التي تكون في الحدود المتلائمة مع ضرورة حماية المعالم الأثرية و الثقافية .
وجاء في م 6 من قا 90-29 أنه لا يمكن أن يتجاوز علو البنايات في الأجزاء المعمرة من البلدية متوسط علو البنايات المجاورة .
ويجب أن يستفيد كل بناء معد للسكان من مصدر للمياه الصالحة للشرب إضافة إلى توافر على جهاز لصرف المياه يحول دون رمي النفايات على السطح .
يجب تصميم المنشآت و البنايات ذات الاستعمال المهني و الصناعي بكيفية تكمن من تفادي رمي النفايات الملوثة و كل العناصر الضارة خارج الحدود المنصوص عليها في التنظيم م 8 من قا 90-29.
إذن كان هذا عن القواعد بصفة عامة ,و فيما يلي سنقوم بالتفصيل نوعا ما في هذه القواعد من خلال التعرض إلى القواعد المتعلقة بموقع وحجم البناء ومظهره وكذا بالقواعد المتعلقة بالعمارات ذات الاستعمال السكني وهذا خلال هذا الفصل إلى مبحثين .
المبحث الأول : القواعد المتعلقة بموقع وحجم البناء و مظهره .
سنقوم بتقسيم المبحث إلى مطالب :
المطلب الأول: القواعد المتعلقة بموقع البناء و التي وردت في م ت 91-175 المتعلق بتحديد بالقواعد العامة للتهيئة و التعمير ونذكر ما يلي :
*أن لا تكون البناءات من طبيعتها أن تمس بالسلامة و بالأمن العمومي من جراء موقعها أو حجمها أو استعمالها .
*أن لايكون البناء أو التهيئة المقررة في أرضية معرضة للأخطار الطبيعية مثل الفيضانات و الانجراف و انزلاق التربة و الزلازل.
*أن لا تكون البناءات و بالنظر إلى موقعها يمكن أن تتعرض لأضرار خطيرة يتسبب فيها الضجيج على الخصوص م 4 من م ت91-175.
*أن لا تكون للبناءات و بالنظر إلى موقعها ومآلها أو حجمها عواقب ضارة بالبيئة .
*لا يجوز إقامة أية بناية على بعد يقل عن 6 أمتار من محور الطريق بالنسبة للطرق التي ليس لها مخطط تصنيف مصادق عليه , ماعدا إذا كان الأمر يعني تجزئة أو مجموعة سكنات تمت الموافقة عليها م 11 من م ت91-175.
*يجب ضان تزويد البنايات ذات الاستعمال السكني بالماء الصالح للشرب و التطهير م13 من م ت91-175.
*كما يجب أن تزود التجزءات و المجموعات السكنية بشبكة توزيع الماء الصالح للشرب بواسطة الضغط وشبكة من البالوعات ,تكمن من صرف المياه المستعملة م14 من م ت 91-175.
*يجب ضمان صرف مياه الأمطار دون ركود ويجب أن تكون أرضيات الساحات منحدرة بصفة كافية ومنظمة ولها التراتيب الضرورية لصرف سريع المياه .
المطلب الثاني : القواعد المتعلقة بموقع البناءات وحجمها:
من القواعد التي وردت في م ت 91-175 و المتعلقة بموقع وحجم البناءات نذكر ما يلي :
*يجب أن تقام البناءات في ملكية واحدة بكيفية لا تحجب الفتحات التي تنير غرف المساكن بأي جزء من العمارة عند الرؤية تحت الزاوية تفوق45° فوق المستوى الأفقي المعتبر اعتمدا على هذه الفتحات , ويمكن فرض مسفة لا تقل عن 4 أمتار بين العمارتين المتجاورتين م 21.
و اشترط المشرع فيما يتعلق بإنجاز مجموعة من العمارات ذات الاستعمال السكني و التي تشتمل على 20 مسكنا على الأقل اشترط توفر شروط معينة (ما عدا في حالة الاستحالة العائدة لحالات الأماكن ووضعيتها) ومن الشروط التي أقرتها م 22مايلي :
*يجب أن يستفيد النصف على الأقل من الواجهة المثقوبة بالفتحات المستعملة لإنارة غرف السكن من الشمس ساعتين في اليوم طوال 100 يوم على الأقل في السنة.
( تقرير عن مشاركة سيئة )، و الموجودة أسفل كل مشاركة .
2015-10-15, 12:50
مساعدة في بحث التشريع العمراني من فضلكم
العرض العادي
