التنفيذ الجبري على العقار

[yacine414]

التنفيذ الجبري على العقار و اشكاليته في التشريع الجزائري.doc


تمهـيـد:
- بعـد منـح أصحـاب الشـأن فرصة الإعتراض على قـائمة شروط البيع أوالإعتراض على الإجراءات الخـاصة بالحجز,وبعـد الفصل فيمـا يبدي مهـام يبدي منهـا بأحكـام نهـائية تـأتي مرحلة مهمة وهي مرحلة بيع العقـاربالمزاد العلني والذي يقع في الموعد والمكـان المحددين لعقد جلسة المزايدة بمقر المحكمة التي أمرت بالحجز و تدعى جلسة الحجـوز العقـارية ليرسو المزاد على من تقـدم بأعلى عرض وكـان آخـر مزايـد إثـر إطفـاء ثـلاثة شموع تـوقد تبـاعـا مرة , كل منهـا دقيقة واحدة وجمـع الدقائـق لايعني بالضـرورة مـرور03 دقائق كمـا أشار إليه بعض القانونين , إنما قد يستغـرق أكثرمن 03 دقائق لأن عمليـة إيقـاد الشمـوع لاتتم في آن واحد بالنسبة للثـلاثة وإنما تبـاعا وبـين الواحدة والأخرى هناك ثوان , وعلى إثـر إنتهـاء المـزايـدة يصـدر حكم رسـو المزاد ليس بالحكم الفاصل في الخصومة وإنما هو محضرإثبـات واقعـة مادية يتضمن البيانات أثنـاء جلسـة البيع و أثنـاء إبقائه ثمن رسى عليه المزاد وعليه فـإن للمتضـرر من حكـم رسـو المـزاد أن يسـلك سبيـل الـتنظيم بمـوجب دعـوى أصليـة مستـقلة لعـدم جـواز الطعـن بالنـقض و يلتـزم الراسـي عليـه المـزاد بالقيـام بجميـع الإجراءات وما يتـرتب عليـها و إلا أعيـد البيـع على ذمـة الراسـي الأول على أن يلتـزم المـزايد المتعـلـق بدفـع غـرم الثـمن إذا ما قـل السعـر الجـديد عن الثمـن الـوارد فـي الحكـم الأول .

- وستتـنـاول دراسـة البيـع بالمـزاد العلنـي في فـصلنـا هـذا شـيء من التفصيـل عبـر مباحث أسـاسية و مطـالب تـلـم لنـا بالدراسة الـوافية لمـرحلة أساسية من مراحل التنفيذ العقاري في التشريع الجزائري .










المبحث الأول :
بيـع العـقـار بالمـزاد العـلـني:

إن دراسـة البيـع العقـاري الجبـري يقتضي منـا إذن التعـرض للمسـائل الآتـية و التي تعد بمثـابة المسـائل الأوليـة والتي نص عليهـا القانـون صـراحة .
المطلب الأول : زمـان و مكـان البيـع و الإخبـار عنهم (الإعـلان عنهما)

- الأصـل أن يتـم تـحديـد يوم البيـع بمعـرفة قلم كتـابي المحكمـة المخـتصة وذلك عنـد إيـداع قائمة شـروط البيـع , وعليـه يقـوم قلـم كتـابي المحكمـة المخـتصة بتحـريرمحضر فيه جلستيـن.

* الجلسة الأولـى : لنظـرالإعتـراضات على قـائمة شـروط البيـع.
* الجلسة الثانيـة : لإجـراء البيـع إذا لم تقـدم إعتراضات على قـائمة شـروط البيـع .

- وعليـه فإنه إذا تم تقـدم إعتـراضات على قـائمة شـروط البيـع فإن يـوم البيـع الذي تـم تحديده عنـد إيـداع قائمـة شـروط البيـع فـإن يـوم البيـع الذي تـم تحـديـده عند إيـداع قـائمة شروط البيـع سيتـقـرر, وتعتبـر الجلسـة التي تحـددت لنظـر الإعتـراضـات على قـائمة شـروط البيـع
كـأن لم تـكن .

- أمـا إذا قدمـت إعتـراضـات علـى قـائمة شـروط البيـع فإن الجلسـة المحـددة للبيـع من قبـل قـلـم كتـابي المحكـمـة المخـتصـة تسقـط و بالتـالي تعتبـر كـأن لـم تـكن و يقـوم القـاضي المختـص بالنظـر فـي النـزاع بعد الـفصـل في الإعتـراض علـى قـائمة شـروط البيـع بحكـم قضـائي نـافـذ بتحـديـد يـوم البيـع و ذلك بنـاءا علـى طلب ذوي الشـأن أوبنـاءا طلب الدائـن الحـاجز مباشـر الإجـراءات أو المديـن أو الحـائز أو الكفيـل العيني أو أي شخص أصبح طـرف في إجـراءات التنفيـذ يجب على القـاضي قبـل تحـديـد يـوم البيع أن يتأكـد من تلقـاء نفسه أن الحـكم القـضـائي المنفـذ بموجبـه قـد أصبـح نهائيـا .



- و عليـه فإن تحـديد جلسـة البيـع إنطـلاقا من نص المـادة 390 من قانـون الإجـراءات المـدنية الجزائري على أنه "تجـري المـزايدة في المكـان و اليـوم المحدديـن و ذلك بحضـور الدائنين المقيدين و المـدين المحجـوز عليه " و بنـاءا على النص فإن يـوم المـزايدة يكـون هو اليـوم المحـدد للبيـع
و ذلك في محضـر إيـداع قـائمة الشـروط و لكـن القـاضي قد يحكم في الجلسة المحددة للبيع بتـأجيل
المـزايـدة يـوم آخـر عمـلا بالفقـرة الثـالثة من المادة 387 ق إ ج ح ج .

- و الأصـل أن يجـري البيـع في المحكمـة المختصـة و لـكن يجـوز للقـاضي أن يأمـر بنــاءا
علـى عـريضة تـقـدم له من أحـد أطـراف الـتنفيـذ أو من أي شخص ذي مصلحة بإجـراء البيـع في مكـان وجـود العقــار أو أي مكـان آخـر و هذا إذا كـان هذا أكثر ملائمة للبيع .

الفـرع الأول : الإعـلان عـن البيع

بعد تحديد المكـان و الزمـان المحـددان للبيع فإن الشخص المكلف بالإعلان عنهما هـو محـافظ البيـع وهو الشخص الذي خـوله القـانون مهمة ذلك الإخبـار .أي إعـلام الأشخـاص والنـاس المعنين بيـوم البيـع و تاريخـه ومكـانه إضـافة إلـى كـل البيـانات الضـرورية و اللازمـة.
و إنطلاقـا من المـادة5 من الأمـر 96/02 و التي خـولت لمحـافـظ البيـع القيـام بإجـراءات بيـع العقـار بالمـزاد العلني بعـد أن كانت هذه المهمـة مسندة للمحضـرالقضائي ومحـافظ البيـع لا يجـوز إطـلاقـا أن يتولى من تلقـاء نفسـه بيـع العقـارات المحجـوزة و إنمـا يتولـى ذلك بمـوجب طلب
يتقـدم به إلى رئيس المحكمـة , والذي يتعين عليه إيـداء موافقته وذلك بالتـأشير بواسطة أمـرعلى ذ يل عريضة , حينهـا يبـاشرمحـافظ البيع إجراءات بيع العـقار . حيث يتعين كذلك على المحضر القضـائي والذي تولى القيـام بمقدمـات التنفـذ وسهـرعلى إجراءات التنفيذ حتى وصولهـا إلى مرحلة البيع بالمزاد العلني بتوجيـه محضر تسليـم إلى محـافظ البيع بالمزايدة وذلك لإجراء عملية البيع بالمزاد العلني تطبيقـا للأمر 96/02 المتضمن تنظيـم مهنـة محـافظ البيع بالمزايدة . وعليه فـإن محضر التسليـم يرسـل مع مرفقـات تتلخص كالآتـي :
1- نسخة عـادية من الحكـم .
2- محضر إلـزام بالـدفع .
3- محضر إمتنـاع أوعـدم إمتثـال .
4- نسخة من أمـر الحجـز على المنقولات ممضي من قبـل رئيس المحكمة .

5- نسخة من محضر عـدم وجـود .
6- نسخة من أمـر الحجز على العقـارات .

وعليه يـأتي دور محـافظ البيع ليقـوم بمهـام توجيه إستدعـاء لأطراف الحـاجز و المحجوز عليه وذلك بموجب رسـالة موصى عليهـا ويقـوم بإعداد دفتـر الشروط . والذي يحـدد فيه اليوم و الساعة ومكـان الجلسة والسعـر الإفتتـاحي للمزايـدة والذي لا يجب أن يقـل عن 500 دج. وبعد أن يتم الإعلان و النشر يقوم محـافظ البيع بإرسـال تصريح لجلسة البيع بالمزاد يشير فيه بأن إجراءات البيع قدمت حسب ما نص عليه القـانون , وأن المزاد رسـى على فلان من النـاس وأنه لعـدم وجـود أي إشكـال قـام بإقـفـال محضر رسو المزاد .
وإنطلاقـا من هذا فإن كل هذه الإجراءات قـد ورد ذكرهـا وذلك حتى تكـون هنـاك لمحة وجيـزة عن مهـام محـافظ البيع بالمزاد وسوف نوردها شيء من التفصيـل في المبـاحث القـادمة .
- والإعلان عن البيع كما سبق الذكـر يقصد تمكين ذوي الشـأن من العلم بتـاريخ البيع ومكـانه , فقـد يرغب المحجوز عليه وهو المـدين بالوفـاء بالـدين المحجوز من أجله ليتفـادى البيع , كمـا أن الإعلان العـام عن البيع يؤدي إلى زيـادة عـدد المتقدمين للمزاد العلني فيزداد بالتـالي ثمن العقـار والإعلان عن البيع يكـون بنوعين من الإعلان (1) .











(1) الـدكتـور محمـود السـيد عمـر التحـوي المـرجع السـابق ص (150) .



*الإعلان الخاص :

ويقـوم بـه محافـظ البيـع والـذي يعلـن أشخـاصا معنيـن إعـلانا خـاصـا بخطـاب مسجـل . أوعلـى يـد محضـر بيـوم البيـع ومكـانه والأشخـاص الذيـن يجب إعـلانـهم بيوم البيع ومكـانه إعـلانا خـاص وهـم : المديـن الحائـز, الكفيـل العيني , الدائنـون الـذين سجلوا تنبيهاتهم وأصحاب الحقـوق المقيـدة علـى العقـار قبـل تسجيـل أمـرالحجـزعلـى العقـار. ويجب أن يتـم الإعـلان بيـوم البيـع ومكـانه قبـل الجـلسة المحـددة للبيـع, قبل جلسـة المـزايدة خلال 10 أيام على الأقل .
- وعليـه فإنـه إنطـلاقـا من هذا الصـدد يمـكـن المـلاحظة بـأن إجـراءات الإعـلان والإخبـار هي ضـرورية جـدا وذلك من عـدة منطلقـات . إلا أن مـايعـاب على قـانون الإجـراءات المـدني الجـزائري أنه لم ينص في حـالة عـدم تـوجيه الإعـلان عن البيـع للإشخـاص المـذكورين أعـلاه. إلا أنه يتعيـن علينـا في هذه الحـالة أن نحتكـم بالقـواعد العـامة للبطـلان فـلا يجـوز الحكم ببطلان البيـع إلا إذا تـرتب على عـدم الإعـلان بيـوم البيـع ومكـانه ,عـدم تحقـق الغـاية مـن الإجـراء وعلـى سبيـل المثـال :
يجب على المديـن المحجـوز عليـه عنـد التمسـك ببطـلان البيـع أن يثبت أن عـدم الإعـلان بيـوم البيـع ومكـانه قد فـوت عليه فـرصة الوفـاء بالـدين المحجـوز من أجلـه قبـل إجـراء البيـع كما أن عـدم إخبـار المديـن المحجـوز عليـه بيـوم البيـع يمكنـه التمسـك ببطـلان إجـراءات التنفيـذ الجبـري التاليـة له بدعـوى بطـلان أصلية فـلا يسقـط حقـه في إيدائـها بعـدم التمسـك بـها لدى القـاضي كمـا يتـرتب على عدم إعـلان الدائنيـن المقيـدة حقـوقهم بيـوم البيـع و مكـانه عدم جواز الإحتجـاج في مـواجهتهـم بحكـم إيقـاع البيـع ,أي أن العقـار لا يتطهـر من حقـوقهم و يمكنهم بيع العقـار تحت يـد المشتـري بالمـزاد .

- والإعـلان يتـم على نحـو معيـن, هـذا الأمـر يقـودنـا إلى الإنتقـال إلـى النـوع الثـاني مـن الإعـلان وهـو الإعـلان العـام .

* الإعلان العام عن البيع :
- والـذي يقـوم به كذلك هو محـافظ البيـع, ويكـون للجمهـور أي لكافة النـاس بالمـزايدة و يكـون ذلك خـلال مدة حـددها القـانون وهي30 يـوم على الأكثـر و20 يوم على الأقل .وذلك حتى لا تكـون المـدة طـويلة وينسـى النـاس ميعـاد البيـع ولا تكـون قصيـرة فـلا يتمكـن مـن أراد الـدخـول للمـزايـدة من الإستـعـداد لـها .

ويجب أن يتـم الإعـلان على نحـو معين وطـريقة معينـة لا بـد من مـراعاتـها كمـا سبـق الذكر. وذلك بالنشـر في صحـيفتيـن يـوميـتيـن والتـي سـوف تعـالجـها فـيما بعـد .

- إلا أنـه يجـدر بنـا الإشـارة إلـى أن ورقـة الإعـلان العـام بيـوم البيـع ومكـانه , تتـضمـن البيـانات التـالية :
- البيـان الأول: إسـم الـدائن الحـائز مبـاشر إجـراءات التـنفيذ الجبـري الحـائز و الكـفيل العيني لـقبـه , مهنتـه ومـوطنـه الأصـلي أو المختـار .
- البيـان الثاني: بيـان العقـار علـى النحـو الـوارد بقـائمـة شـروط البيـع .
-البيـان الثـالث: تـاريـخ محضـر إيـداع قـائمة شـروط البيـع .
- البيـان الرابـع: الثـمـن الأسـاسي للعقـار أو كـامـل صفتـه منه إذا كـان قـد جزء إلى صفقات والثـمـن الذي يـبيـن هو المـحدد في قـائمة شـروط البيـع . وذلك في حـالة إذا لـم يكن قد عـدل بنـاءا علـى مـلاحظـة علـى قـائمة شـروط البيـع قـدمت شيـأ له .
- البيـان الخامس: بيـان المحكمـة أوالمكـان الذي سيجـري فيه البيـع وبيـان يوم البيـع وساعتـه.
ويحصـل الإعـلان العـام بيـوم البيـع ومكـانه بإجـراءين وهما :

• الإجـراء الأول : اللصـق و الـنشـر
فيجب لصـق الإعلان على بـاب العقـار المـطلـوب بيـعه إذا كـان مسـورا أو من المبـاني وعلى بـاب مقـر الرئيسـي للمـركـز و القسـم و في اللوحـة المعـدة للإعلانـات بالمـحمكة المختـصـة
ويثبت حصـول اللصـق بأن يتـبين المحضتر الذي قـام باللـصق علـى ظهـر إحدى أوراق الإعـلان أنه أجـرى اللصـق في الأمكنـة المتقدمـة وتقـدم هذه الورقـة إلى المحـكمة لتحفـظ في ملف التنفيـذ
كما يتـم النشـر في إحـدى الصحف اليـومية المخصصـة للإعـلانـات الـقضـائيـة و يثبت النشـر بإيـداع نسخـة من الصحيفة التي حصـل عليها في ملف التنـفيـذ مؤشـرا عليهـا في قـلـم كتـابـي المحـكمـة المختـصة بتـاريخ إيـداعها .
ويجـوز للقاضي بنـاءا على طلب ذوي الشـأن أن يأمر بزيـادة اللصـق أو النشـر أو بنقـصانه بأمـر صـادر عن عريـضة و لايجـوز التظـلم في هـذا الأمـر .





الفـرع ا لثـاني : طـوارىء مـاقبـل البيـع
إن طـوارىء ما قبـل البيـع تجسـد فـي أنه هناك العـديد من الإحتـمالات التـي قد تحـدث فـي
جلسـة البيـع يتعـيـن فـهمهمـا جيـدا .
فمثـلا إذا لم يطـلـب البيـع أحـد ممـن تـوجب ذكـرهم في دراسـة سـابقـة . أي من المديـن والـدائن و الكفيـل العينـي . وجـب علـى القـاضي من تلقـاء نفسـه أن يأمـر بشـطب قضيـة البيـع و الشـطب هنـا لا يـرد علـى خـصـومة قـضـائية ناشئة من رفـع دعـوى قضـائيـة
ونتاتج عن غيـاب الخصــوم و عـدم صـلاحيـة الدعـوة للفصـل فيـها و إنمـا الشـطـب هنا يـقـع عـلى مجمـوع إجـراءات التنفيـذ علـى عقـار و يقصـد به إلـغـاء و إسقـاط تحـديـد
يـوم البيـع أو بترتيب علـى الشطب بهـذا المعنى وفق إجـراءات التنفيـذ. و بالتـالي فقـد تشطب الإجـراءات رغـم حضـور جميـع الخـصوم بشـرط عـدم البيـع ,وإذا ماشطبت توصية التنفيـذ بهـذا المعنـى يجـوز طلب تحـديـد يـوم للبيـع بأمـر يـصـدر من القـاضي علـى عريضـة تقـدم إليـه و تـراعي الإجـراءات و المـواعيد بخـصـوص الإعـلان عن البيـع.
- ومـع ذلك فـإن شطب إجـراءات التنفيـذ الخـاصة بالبيـع و لـم يتقـدم أحـد بطلـب تحـديد جلسـة البيـع و ظلت الإجـراءات مشطوبة فإنهـا تبقـى نتيجـة لآثارها ولا تسقط إلا بمضي المـدة المسقـطـة لأصـل الحـق المـوضـوعي بالتـقـادم من تـاريـخ آخـر إجـراء صحـيـح من الإجـراءات .

الفـرع ا لثـالث : تـأجيـل البيع
قـد تحدث ظـروف فـي يـوم البيـع تقتـضي تـأجيـله مثـال ذلك طروء ظـروف من شـأنهـا أن يقـل عـدد الحـاضـرين للإشتـراك في المزايـدة و لقـد نص القـانون على جـواز تـاجيـل البيـع بنفس الثمن الأسـاسـي بنـاءا علـى طلـب كـل ذي مصـلحة إذا كـان للتـأجيـل أسبـاب قـويـة.
- و تأجيـل البيـع نصت عليـه المـادة 387 /الفقرة الثـالثة من قانون الإجراءات المدنيـة الجـزائري
فإذا تبيـن للقاضـي أنه متى تبين بين يـدي القـاضي أسـباب حقيقـيـة كمـا سبـق الذكـر وتبيـن







تحققهـا ممـا جعـل هنـاك عـائق يحـول دون تحـقق عمليـة البيـع و عليـه فعند إذن يمكن فـي
هذه الحـالة و إنطـلاقـا من جـواز القـانون تأجيل البيع إلـى تـاريخ لاحـق .و لـكن يجب أن يكون
ذلك بموجب حكم يصـدر بتأجيل البيـع يجب أن يشـتمل على تحـديد جلسـة لإجـرائـه و يتعيـن أن يسـجـل الحـكـم بنسخـة أصليـة و ذلك على ذيـل عـريضة بمـوجب قـائمة شـروط البيـع مـع الإشـارة إلى أن المشـرع لـم ينـص في مـواده علـى الأسبـاب التـي تـؤدي إلـى تأجيـل البيـع ممـايجعل الأمـر بيـد القـاضي حيث أنه متـروك لسلطة التقـديرية .

- و عليه فإن الظـروف التي يمكن من خـلالهـا تأجيـل البيـع أنه إذا لم يتقـدم مشتـري ففـي هـذه الحـالة يجب إنقـاص الثمـن مرة بعد مرة كلما إقتضى الأمر ذلك مثـلا ومما هو جدير بالذكر أنالمشرع الجـزائـري لم يحـدد المـدة التي يجب أن يراعـي فيهـا تحـديـد تأجيل جلسـة البيع و هذا خـلاف المشـرع المصري و الذي قـرر أن حـكـم تأجيل البيـع يجب أن يتضمن تحديد جلسـة لإجراءاتـه في تـاريخ يقـع بيـن 30 يـوما و قـبـل 60 يوما من يـوم الحـكـم .

الفـرع الـرابـع :وقـف البيع
فإنـه يـكون لعـدم صـلاحية الإجـراءات للسيـر فيهـا بحـالاتها دون الفصـل في أوجـه البطـلان المقـدمة من أصحـاب الشـأن لذلك يتـوقف البيـع .

- فحـالات وقـف البيـع قـد تكـون وجـوبية و قـد تكـون جوازيـة .

* حـالات وقف البيـع الوجـوبي :
حـالات وقف البيـع الوجـوبي لا تقـع تحت حصر فإذا تحقـق أي شـرط مـوجـد لإجـراء التنفيـذ وجب معها وقف البيـع فإذا إتضـح للقـاضي أن السند التنفيـذي كـان خـاليـا من الصيغة التنفيـذيـة
فإنه يجب عليه وقف البيـع لأنه لايجـوزعنـد إذن إتخـاذ أي إجـراء من إجـراءات التنفيـذ الجبـري
بمـا فيها البيـع وتكون كافة إجـراءات التنفيـذ التي أتخـذت بـاطلـة كذلك إذا توفي المدين المحجـوز عليه فإنه يجب وقف البيـع لحيـن إعـلان ورثة وفـق إجـراءات معينـة .
ويمكن إجمـال حالات الوقف الوجـوبي للبيـع فيمـايلي :
- الحالة الأولى : إذا كـان الحـكـم القضـائي المنفـذ بمـوجبه حكمـا قضائي إبتدائيـا. مشمول بالنفاذ المعجـل فإنـه يجب عنـدئذ وقف البيـع .
- الحالة الثانية : إذا تم تنفيـذ بموجب حـكـم خـالي من صيغة التنفيـذيـة .

- الحالة الثالثـة :إذا كـان السنـد التنفيـذي المنفـذ بموجبه محـرراموثق و طعن فيه بالتـزوير وقضت المحكمة بإجـراء التحـقيـق في هذا الطعن فعنـدئذ يجب على القاضي أن يأمر بوقف البيـع .
- الحال الرابعة : إذا رفـع الغيـر دعـوى الإستحـقـاق الفرعية الأولى أمـام القاضـي المختص, الذي
يتعيـن عليـه وقف البيـع إذا طلب من رفـع الـدعـوة القضـائيـة قبـل الجلسـة المحـددة للبيـع.
- الحالة الخامسة : إذا كان البـائع الذي بـاع العقـار للمنفـذ عليـه قـد رفـع دعـوى الفسـخ لعـدم سـداد الثمن و دون ذلك من قـائمة شـروط البيـع كمـا سبق الذكـر .

* حـالات وقف البيـع الجـوازية :
قـد تبدي أمـام القـاضي منـازعـات تتعلق بشكـل الإجـراءات أو بموضـوع الحقـوق و لا يكون الحق في إبدائـها في قائمة شـروط البيـع أو تكون أسباب المنازعة متعـلقة بالنظـام العام أو تكون المنـازعة ممـا يجـوز إبدائـها في أية حـالة تكـون عليـها الإجـراءات في الدعوى في مثل هذه الحـلات التي يطلب فيها وقـف البيـع فـإن القـاضي و بنـاءا علـى ذلك يملك سلطة واسعـة في تقـدير الحـكم بالوقف .
- و إذا حـكم القـاضي بوقف البيـع و زا ل بعد ذلك السبب الموجب للوقف أيـا كان نوعه جـاز لذوي المصلحة التقـدم بطلب تحديد يـوم البيـع بإتبـاع أوضاع معينة .
- و بنـاءا على ذلك هنـاك حـلات للوقف الجـوازي للبيـع يمكـن تلخيصـها كالآتي :

الحالة الأولـى : طلب المديـن أو الحـائز أو الكفيـل العيني وقـف بيـع بعض العقـارات إذا كـانت إحداها تكفي للوفـاء بحقوق الدائنيـن الحـاجزين إذا كان من الجـائز تقـديم هذا الطلب بطرق الإعتراض على قائمة شروط البيـع فإنـه كذلك يجــوز تقديـه في أية حـالة تكـون عليـها الإجـراءات التنفيـذ الجبـري فيـجـوز تقـديمه في جلسـة البيـع إذا حـدثت ظـروف تبـرر تقديمه بشـرط أن يطلب وقف البيـع و ذلك قبل حـكـم إيقـاع البيـع و بالتـالي يسقط الحـق في تقديمه بعـد صدور حكم إيقاع البيـع ( ).
- فإذا قـدم هـذا الطلب في جلسة البيـع جـاز للقـاضي في هذه الحـالة أن يحـكـم بوقف بيـع هذه
العقـارات مع الإستمـرار في بيـع العقتارات الأخـرى .



الحالة الثانيـة : لقـاضـي التنفيـذ المختص أن يحكـم بوقـف بيـع هذه العقـارات لأي سبب آخـر وقف لمـاله من سلطة تقـديـريـة و عـندئـذ قد يبدي طلب الوقـف للبيـع ممن أخيل بإيـداع قـائمة شروط البيـع أو ممن لم يخيل لها.

- فـإذا أريـد تقديمهـا ممن أخيـل بإيـداع قـائمة شـروط البيـع فإن حقـه في طلب وقـف البيـع يسقط بعـد إيـدائه بطـرق الإعتـراض على قـائمة شروط البيـع في الميعـاد المحـدد قـانـونا لذلك,
ولكـن قـد يحدث سبب يستـدعي وقـف البيـع بعد ذلك , فعنـدئذ يجـوز لـه أن يطلب وقف البيـع في جلسة البيـع .

- أما إذا كـان وقف البيـع قد أريد تقديمـه ممن لم يخيـل بإيـداع قـائمة شروط البيـع فإنه يكـون من حقـه إيـداء ما شـاء من طلبـات الوقف ولو كان سببهـا يرجع إلى ما قيـل إيـداع قائمة شـروط البيع لأن حقـه لايسقط بعـدم إيدائهـا بطـريق الإعتـراض علـى قـائمة شـروط البيـع .

- وبالتـالي يبـاشر القـاضي سلطته في وقف البيـع بإعتباره قاضي للأمـور المستعجلة فتنحصر بالتالي كمـا سبـق الذكـر سلطتـه في تقـدير مدى وقف البيـع إذا وجـد أن طلب وقف البيع كان جديا أو يأمر بالإستمـرار في البيع إذا رأى أن طلب وقف البيـع غير جدي دون أن يتعرض لبحث الموضوع والذي من أجلـه يطلب وقف البيـع .
وبنـاءا علـى ماتقـدم ذكـره فـإن الحكم الصـادر في طلب الـوقف تختلف طبيعته فإذا حكم القـاضي بوقـف البيـع فإن هذا الحكـم القضـائي الصـادر منـه يقبـل الطعـن عليه بالإستئناف بإعتباره حكما صـادرا في مسـألة مستعجلـة .
- أمـاإذا صـدر الحكـم القضـائي برفض وقـف البيـع والإستمرار في البيـع فإن هذا الحكم االقضائي الصـادر من القـاضي لا يقبـل الطعـن بالإستئنـاف .
- و بالتـالـي فإذا بنـي الحـكـم القضـائي علـى أسبـاب جـدية ستـوجب حتـمـا الـوقف فإنـه
يعـد من قبيـل الأحكـام القطعيـة الصـادرة في إشكـال موضـوعي فـي الـتنـفيـذ أمـا إذا كـان الحـكـم الصـادر في طلب وقـف قـائم على سبب لا يستوجـب حتـما الوقـف و يجعـل للقـاضـي سلطة تقـديريـة فـإن هذا الحـكـم يعتـبـر بمثـابة حـكـم و قتي يحـوز حجيـة مؤقتـة و يعـد بالتالي بمثـابة إشكـال و قتـي .



و عليـه فإن الـحـكـم الصـادر بالوقف يخضـع للقـوانين العامـة من حيث الـطعـن فيه .
-أمـا الـحـكـم الصـادر يـرفـض الوقف فهـو لا يقبـل الإستئنـاف في حـالات الوقف الجـوازي و يقبلـه في حـالات الوقف الوجـوبي و يتـم الإستئنـاف عن طرق إستئنـاف حـكـم مرسي المـزاد حسب مـا نص عليـه م 190 ق إج م خلال 15 يـوما من تـاريخ تبـليـغ الأمـر .

- و بالتـالي فإنه لعـرضنـا للحـالات التي تـقـرر بمـوجبـهـا طـوارىء البيـع والتي يمكـن أن تتجسـد كمـاسبـق الذكـرفـي حـالتين أسـاسيتـن أولهمـا حـالة تأجيل البيـع وحـالة وقف البيـع.
فإن المشـرع الجـزائـري وضـع و سيـلة من شأنهـا الحـد من طـوارىء الحجـز عاـى العقـار و ذلك حفـاظـا علـى العقـار ما قـد يصـل إليـه من ثمن مرتـفع و ذلك رعـاية منه لمصلحة المدين و دائنيـه و حفـاظـا علـى العقـار من أن يبـاع بثمـن بـخـيـس و هـذه الـوسيلـة نص عليهـا القـانون في مـادته 393 بقـولها : "يـجـوزلكـل شخص فـي معيـارالعشـرة أيـام التـالية لتـاريخ رسـو المـزاد أن يحـدد المـزاد بالـزيـادة بشـرط أن تجـاوزهـذه الـزيـادة مـقـدارالسـدس من الثـمن الأسـاسـي للبيـع و المصـاريـف ".
حيث يجـوز طلب شـراء العقـار بثمـن يـزيـد عن السدس على الأقـل على الثمـن الذي بيـع بـه.

- ويتـرتب على التقـريـر بالـزيـادة إعـادة البيـع و يشـترط في طلب إعـادة البيـع أن يتـعهـد بذلك كتـابة وأن يقـر بأنـه الـراسي عليـه المـزاد وذلك فـي حـالة ما لم يـتقـدم أحـد للمـزايدة الثـانية ( )

المطلب الثـاني: إجـراءات المزايـدة و حـكـم رسـو المـزاد

- فبعـد القيـام بإجـراءات البيـع من تحـديـد المكـان و الـزمـان اللـذان يـبدآن لهمـا البيـع بالـمـزاد العـلني للعقـار المحـجـوز عليـه , وبعـد تأكـد القـاضي من عدم وجـود أي عتراضات
على قـائمة شـروط البيـع من طـرف الأشخـاص المـقـرر لهـم قـانونـا إبـداء أي إعـتراضات
بالإضـافة إلـى ذلك يتعـين علـى القـاضي أن يفـصـل في كـل إجـراء من شـأنـه أجـل البيـع أو أوقفـه أجل البيـع وذلك للأسباب الحقيقيـة والجـدية . حينئـذ وجب البـدء في إجـراءات المـزايدة و التي تبـدأ أولا :


* مقـدمات المزايـدة :
-لا تبـدأ المـزايـدة في الجلسـة المحـددة للبيـع إلا بعـد قيـام القـاضي بالخـطـوات التـاليـة :
1- يتحقـق القـاضي من تلقـاء نفسـه من تبليـغ المـديـن بأمـر الحـجـز و الإنـذار للأشخـاص اللـذيـن يوجـب القــانـون لإنـذارهـم . و إعـلان البيـع و يفـصـل فـي طلبـات التـأجيـل .
2- يحـدد القـاضي مصـاريف إجـراءات التنفيـذ ويـعلـن تقـديـره لهـا في جلسـة قبـل إفتتـاح المـزايدة حتـى يكـون المـزايـدون علـى بينـة من المصـاريف التي سيتحملـونهـا بالإضـافة إلى الثمـن .
3- يـعلـن القـاضـي مقـدار التـدرج في العـروض و ذلك حتى لا يعـد بالعطـاءات التـافـهـة .

الفـرع الأول : إجـراءات المـزايـدة
إن إفتتتاح جلسـة الـمزايـدة لا يـمكـن الـشـروع فيهـا إلا بإتـخـاذ مجمـوعة من الإجـراءات
كمـا سبـق الـذكـر . و ذلك بعـد التـأكـد مـن أن محـافظ البيـع قـد أتـم جميـع الإجـراءات
القـانونية الخـاصة بتوجيه الإعـلان الخـاص والإعـلان العـام لـذوي الشـأن عـن يـوم و مكـان
إجـراء المـزاد العـلنـي و غيـرهـا من الإجـراءات الـواجبـة القيـام بها .
و بنـاءا علـى مـا تقـدم فإن المـادة 391 من ق إ ج م الفقـرة الأولـى فإن المـزايـدة تجــري في جلسـة علـنيـة فـي المـوعـد و المكـان المعينيـن لهـذه الغـايـة أو العمليـة و ذلك لجلسـة الحجـوز العقـارية الخـاصة بالمحكمـة إذ أن إفتتـاح المـزايـدة يبـدأ بمنـاداة محـافظ البيـع فـي
جـلسـة البيـع علـى الثمـن الأسـاسـي و المصـاريف و تبـدأ العـروض و يسـقـط الـعـرض بعـرض أعـلى منـة و لو كـان بـاطلا ولا يتم البيـع إلا برسـو المـزاد و ذلك م 69 من القـانون المدني.
و إنطـلاقـا من هـذا فإن المـزايـدة لا بـد أن يحضرهـا عـدد من المشتـرين و كـذلك الحـاجـز
و المحجـوز عليـه أي كـل اللذيـن لهـم الحـق في مبـاشـرة التنفيـذ و كـذلك المـدين المحجـوز عليـه .ويجـب أن يطلب أو يتـقـدم أحـد و يطلب البيـع من أصحـاب الشـأن و يبدأ محـافظ البيـع
بالمنـاداة على الثمن الأسـاسي الذي يفتتـح به المـزاد و الذي يجب ألا تقـل العـطاءات عنـه .
و العطـاء هـو الثـمن الـذي يـعـرضـه المـزايـد و يرغب فـي شـراء العقـار عاـى أسـاسه و بالتالـي فإن كل شـخص يبـدأ في عـرض عطـائه و كمـا قلنـا يجـب ألا يقـل عن 500 دينـار
جـزائري .

وبالتـالي فإذا تقـدم في الجلسـة مشترأو أكثـر فإن القـاضي يعتمـد العطـاء في الجلسـة لمن تـقـدم
بأكبـرعـرض و هـو الذي لا يزيـد عليـه خـلال 3 دقـائق بعد إطفـاء ثلاثة شمـوع توقد بالتتـابع واحدة بعد الأخـرى مـدة إشتعـال كـل واحـدة دقيقة واحـدة .

- أمـا إذا زايـدة شخـص آخـر علـى صـاحب العطـاء فـي خلال هـذه المـدة فـإن ذلك يـؤدي إلى سقـوط العطـاء السـابق و لو كـان العطـاء الأكبـر بـاطـلا لأن كـل عطـاء يـكـون مستقلا
عن العطـاء الآخـر فلا يتـأثـر عطـاء ببطـلان عطـاء آخـر .

- إلا أنـه لا يجـوز للقـاضي أن يحـكـم بإعتمـاد عطـاء بـاطـل فإن حـدث كان الإعتـماد باطلا كذلك ,حـكـم إيقاع البيـع .

- و لا يعـد إعتـمـاد القـاضي العطـاء عـن مـن تـقـدم بأكبـر عـرض حـكمـا ببيـع العقـار
وإنمـا هو إجـراء من الإجراءات المـزاد يقـدر به القـاضي العطـاء الأكبـر وإنهـاء المـزايدة و من ثم فهـو مجـرد قـرار تمهيـدي للحـكـم بإيقـاع البيـع يصـدر من القـاضي من سلـطـة ولائيـة
و عليـه جعـل المشـروع الفـرنسي يحـق سبيـل التظلم منه بدعـوى أصليـة لا بالطـريق من طرق
الطعـن في الأحكـام و يترتـب على قـرار إعتمـاد القـاضي العطـاء إلتـزام الشخـص الذي أعتمـد عطـاؤه أن يـودع خـلال 20 يـوما من تـاريخ المـزايدة خـزينة المحـكمـة الثـمن و المصـاريف
المتعـلقة بالإجـراءات و ذلك طبقـا للمـادة 391 الفقـرة الثـانية مـن قـانـون الإجـراءات المدنيـة
الجـزائـري .

- و عليه فـإن إعتمـاد العـطـاء و رسـو المـزاد تـواجـه الإجـراءات أحـد إحتمـالات التـالية:
1- تقـدم شـخـص بطلب تجـديد المـزاد خـلال العشرة الأيـام التـاليـة لتـاريخ المـزاد بزيـادة السـدس من قيمـة الثـمن الأسـاسي للمصـاريف طبقـا للمـادة 393 ق إ ج م .
2- قيـام المـزايـد الذي إعتمد عطـاؤه لـرسـو المـزاد بإيـداع مبلـغ ثـمن الشـراء مضـاف إليه ثمن المصـاريف طبقـا للمـادة391 ف ح ق إ ج م كمـا سبـق الذكـر و تكـون إجـراءات البيـع بالتـالي على ضـوء الإحتمـلات السـابقة كمـا يلي :
إذا تقـدم شخـص بطلب تجـديـد المـزاد بزيـادة السـدس من الثـمن الأسـاسي للبيـع على الأقــل و المصـاريف يعـاد المـزاد حتى و لـو كـان من إععتمد عطـاؤه في المـزاد قـد أودع ثـمن الشراء

والمصـاريف خـزينة المحكمـة لأن المشـرع أقـر هذه الطـريقة ليصـل لهـا العقـار إلى أعلى مـا يمكـن أن يصـل إليـه ثـمن مرتـفع رعـاية منه لمصلحـة المـدين و دائنيـه و منعـا لبيـع العقـار بثـمن بخـيـس .( )

- وإذا لـم يتقـدم أحـد أصحـاب الشـأن بطلب البيـع فـي جلسة المـزايـدة وجب علـى المحكمـة من تلقـاء نفسـهـا وقف البيـع و بـعـد الـوقف لا يجـدد البيـع إلا بنـاءا علـى طلب من أي مـن هـؤلاء بعريـضة و إذا لـم يتقـدم أحـد بطلب البيـع و ظلـت الإجـراءات موقـوفـة لمـدة معينـة
(سنـة فإنهـا تسقـط ).
-وإذا حـدث بأنه لـم يتـقدم أحـد للشـراء فإن القـاضي يؤجـل المـزايدة ويخـفـض بـدل الـطرح
و يجب عنـدئذ الإعـلان عن الجلسـة الجـديدة للمـزايـدة بالبـدل المخـفـض عن طـرق النشـر واللصـق وإذا لـم يتـقـدم أحـد للشـراء في الجلسـة الجـديدة للقـاضي تـأجيـل جلسـة المزايـدة
و تخفيـض ثـمن الطـرح إلـى أن يتـقـدم راغب في الشـراء .

- و لا يجـوز إلـزام الـدائـن الحاجـز مباشـر إجـراءات التنفيـذ الجـبـري شـراء العقـار بالثمن
الأسـاسـي .

الفـرع الثـاني : إجـراءات إعـادة البيـع ( مـزايدة جـديدة ) على ذمـة الـراسي عليه الـمزاد

- تجـري إعـادة البيـع في حـالتيتـن همـا :
1- إذا لـم يقـم الراسـي عليـه المـزاد بتنفيذ شـروط مرسى المـزاد أعيـد في هـذه الحـالة بيـع العقـار علـى ذمتـه بعـد إعـذاره بأن يقــوم بتنفيـذ إلتـزاماتـه وذلك فـي ميـعاد عشـرة أيـام و ذلك طبقـا للمـادة 396 قانون إجـراءات مدنية جـزائري .

2- كذلك يـعاد البيـع علـى ذمتـه بالمـزاد إذا لـم يقـم بتسجيـل حـكم رسـو المـزاد الصـادر له خـلال الشهـرين التالييـن لتـاريخـه بمكتب الرهـون( المـادة 394 /ح ق إ ج م ) ففي الحـالة الأولى
يجب أن يحـمل الـراسي عليـه المـزاد كـافة المصـاريف النشر و الإعـلان عـن المـزايدة و يجب أن يتضـمن الإعـلان الجـديد كـافة البيـانات فضـلا عن مقـدار قيمـة العـقـار التي صـدر لهـا

الحكـم بالسـدس المـزاد لصـالح المـزايـد المتعلـق و تاريخ المـزايدة الجـديدة و تـكـون المـدة التـي يسـري فيها الميعـاد الجـديـد ثلاثـون يـوما تبـدأ من تـاريخ الإعـلان .

- و في الحـالة الثـانية فإذا تخـلف عـن القيـام بإجـراءات التسجيل خـلال تلك المـدة أعيـد البيـع على ذمة المـادة 394 ق إ ج م .
غيـر أنه في كلتـا الحـالتيـن السـابقتي يجـوز للمـزايـد المتعلق إيقـاف إجـراءات إعـادة البيـع إذا ما قـام بتنفيـذ إلتـزاماتـه قبـل إجـراء المـزايدة الجـديدة و تحـمله المصـروفـات التي تسبب فيهـا م 398 ق إ ج م ج .
- و يكـون لحكـم رسـو المـزاد الجـديـد أثـر رجعي فـيبطـل مـرسى المـزاد الأول .

- و يلـتزم المـزايـد المتعلـق بفرق الثـمن إذا ماقـل الثـمن الجـديد عن الثـمن في حكـم مـرسى المـزاد الأول دون أن يكـون لـه الحـق في المطـالبة بالـزيـادة إن وجـدت , و إجـراءات إعـادة البيـع تتـم طبقـا للقـواعـد العـامة المنصـوص عليهـا في المـواد :389 -390-391 ق إ ج ح إذ يشتـرط في طلب إعـادة البيـع بـزيـادة السـدس الآتـي :
1- أن يقـدم الطلب إلـى كتـابة ضبـط المحـكمـة خـلال 10أيـام التـالية لجلسـة المـزايـدة فإذا إنقـضت هذه المهـلـة إعتمد القـاضي عطـاءا المـزاد و حكـم بإيقـاع البيـع عليـه .
2- أن يتضمـن طلب تجـديـد المـزاد زيـادة لا تقـل عن مقـدار لسـدس المبـلغ الأسـاسي للمزاد بإضـافـة مصـاريف إعـادة المـزايـدة .
3- أن يتعهـد طـالب إعـادة البيـع كتـابة بأنه إذا لم يقـدم في جلسـة المـزايـدة عـرض أعلى مـا عـرضه هـو يرسـو المـزاد عليـه بالمبـلغ المسـاوي للعطـاء الأول و المصـاريف مضـاف إليـه المبـلغ الذي تقـدم به كـزيـادة .

- فإذا لم يتقـدم أحـد بطلب إعـادة البيـع بزيـادة السدس في ميعـاد 10 أيـام من تـاريخ المـزايدة
و أودع المـزايد المصـاريف خـزينة المحكمة فإن القـاضي يحـكـم بإيقـاع البيـع عليـه .

-إذا تقـدم أي شخـص قـلـم كتـاب المحكمـة سـواءا بعـد مـرسى المـزاد الأول أو الثـاني فـي خـلال العشـرة الأيـام التـالية لتـاريخ رسـو المـزاد بعـرض يجـاوز السـدس للثـمن الأسـاسي


للبيـع و المصـاريف مع التعهـد كتـابة بـأن يكـون هـو الراسـي عليه المـزاد إذا لم يتقـدم أحـد بعـرض آخـر أكبـر فإنـه يتـرتب علـى ذلك تجـديد المـزاد بالنشـرعن جلسـة جديـدة للمـزايدة
وإعـادة إجـراءات المـزايدة المنصوص عليهـا فـي المـواد : 389- 390 -391 ق إ ج م بعـد إنقضـاء مهلـة 30 يومـا المـادة 393 ق إ ج م ,ويقـدم طلب عـرض الـزيادة لقلـم كتـابة المحكمة التي أمرت بالبيـع فيجب أن تجـاوز الـزيادة سدس مبلغ الثمـن الذي رسـا به المـزاد فضـلا عن المصـاريف أي مصاريف المـزاد الأول فـإذا فـرضنـا أن الثـمن الذي رسـا به المـزاد = س و أن المصاريف = ص فإن العـرض يجب أن يـزيد عـن مبلـغ ( 6/2 س + ص ) .
وعليه فإن التقـريب بالـزيادة يكـون باطـلا إذا لـم يشتمـل على إسـم المقـرر وتعهـده كمـا سبـق الذكـرعلى نفسـه بشـراء العقـار بالثمن الـزائد . كذلك يكـون باطلا إذا لم يتم فـي الميعـاد المحـدد

- ويكون التملـط بالبطـلان لكل ذي مصلحـة ذلك أن هذا البطـلان لا يتعلق بالنظـام العـام ولذا يكون التمسك به من مصلحـة فـي ذلك فقـط وعلى المحكمة أن تفصـل فـي أوجه البطـلان المذكـور قبـل إفتتـاح المـزايدة الجـديدة . و إذا حكـم ببطـلان التقـرير بالـزيادة يتـرتب عليـه إستقـرار البيـع للمشتـري الأول نتيجـة تخلـص الشـرط الفـاسخ الذي إقتـرن به الشـراء .

- وبالتـالي فـي الجلسـة الجـديدة فعنـدما يتقـدم شخص بطلب تجـديد المـزاد بـزيادة السدس مـن الثمـن الأسـاسي للبيـع فعنـدئذ يسقـط العطـاء المتخلف السـابق عن الدفـع وتبـدأ مـزايدة جـديدة
وعطـاء المتخلف عن الدفـع يسقـط ولو كان صاحبه قد عـرض بـاقي الثمـن أوكان قد أودعه بالفعـل قبـل الجلسـة الجـديدة . ويشتـرط لسقـوط عطـاء المتخلف عن الدفـع شـرطين همـا :
* أن يكون هذا العطـاء مقـدما ممـن تتـوافرلـديه أهليـة الشـراء بالمـزاد فيجب أن يكون ذا أهليـة كـاملة وألا يكون من الأشخاص الممنوعين من دخـول المـزاد فإذا كان غيـرأهلا للمـزاد فإن عطـاؤه
يكـون باطـلا بطبيعـة الحـال ولا يلتفـت إليـه ولايتـرتب عليه سقـوط عطـاء المتخلف من الدفـع.

* والشـرط الثـاني : أن يكـون هذا العطـاء مصحـوبا بدفـع كـامل الثمـن. فإذا لم يدفـع المتـزايد كـامل الثمـن فإنه لايلتفـت إلى عطـاؤه ولا يتـرتب عليه سقـوط عطـاؤه المتخلف عن الدفـع .

- وبالتـالي تبـدأ المـزايدة الجـدبدة على أسـاس هذا الثمـن والذي تقـدم به صاحب الـزيادة بالسدس وفـي هذه المـزايدة لايقبـل أي عطـاء إلا إذا كان مصحـوبا بكـامل الثمـن .

- وبالتـالي فـإنـه يتـرتب عـن رسـو المـزاد فـي البيـع الجـديد مـايلي :
1- يبطـل بأثـر رجعي مـرسى المـزاد الأول .
2- إلـزام المـزاد الأول بدفـع فـارق الثمـن إذا مـا قـل الثمـن الجـديد عن الثمـن الذي رسـا به المـزاد الأول .
3- حرمـانه من المطـالبة بالـزيادة فـي الثمـن إن وجـدت م / 399 ق إ ج م ( ) .

- أما إذا لم يتقـدم أحـد بطلب إعـادة البيـع بـزيادة السـدس فـي المهلـة المحـددة لذلك ولم يـودع
الذي إعتمـد عطـاؤه مبلـغ الثمـن ومصاريف خـزينة المحكمـة فإنه طبقـا لنص المادة 396 ق إ ج م يوجـه له إعـذار بتنفيـد إلتـزاماته النـاشئة عن عطـائه الذي أعتمـد ويمهـل 10 أيـام فإذا لم يقـدم بإيـداع المبلـغ المطلـوب منه خـلال هذه المهلـة تعـاد المـزايدة على مسـؤوليته وتتبـع فـي إعادة البيـع الإجـراءات السـابق بيـانها , فقط يضـاف إليهـا مقـدار ثمـن العطـاء الذي أعتمـد لصالـح المـزايد المتخلف فـي المـزاد الأول وتاريـخ جلسـة المـزايدة , على أن تجـري هذه الجلسـة بعـد 30 يـومامن تاريـخ الإعلان عن البيـع المـادة 397 ق إج م .
وإنطـلاقا للأثـرالمتـرتب على إعـادة البيـع على مسـؤولية المـزايد المتخلف ورسـو المـزاد فـي جلسـة البيـع الثـاني على شخص آخـر طبقـا للمـادة 399 ق إ ج م .
إلـزام المـزايد المتخلف بفـارق الثمـن فـي حالـة النقصان إذا قـل ثمـن رسـوالمـزاد الثـاني عن
ثمـن رسـو المـزاد الأول ولايستفيـد من فـارق الـزيادة فـي حالـة حـدوث العكس . أي إذا كـان ثمـن رسـو المـزاد الثـاني أكثـر من ثمـن رسـو المـزاد الأول إذ ذلك يكون من حق الـدائنين أولا ثم المحجـوز عليـه .

- ويبطـل بيـع المـزاد الأول بأثـر رجعـي وإعـادة الحـال إلـى مـا كـان عليـه قبـل إجـراء المـزاد ونـزول ملكيـة المـزايد المتخلف وتعـود إلى المـدين أو الحـائز أو الكفيـل العينـي حسـب الأحـوال المـادة 399 ق إ ج م .

- وإذا حصـل بعـد المنـاداة فـي جلسـة المـزايدة ولـم يتقـدم أي عـرض أو كـان ما قـدم مـن العـروض غيـر كـاف حكـم القـاضي تأجيـل المـزايدة إلـى جلسـة أخـرى و تتخـذ إجـراءات الإعـلان من جـديد وفقـا لما هو مقـرر فـي نص المـادة 389 ق إ ج م .

- هـل يجـوز النـزول عن التقـرير بااـزيادة ؟ .
القاعـدة لا يجـوزالعـدول عـن التقـرير بالـزيادة لأن هـذا التقـرير هـو إلتـزام جـانب المقـرر الـزيادة بشـراء العقـاربالثمـن الذي حـدده فيظـل هذا الإلتـزام قائمـا صحيحـا وينفـذ إذا لم يتقـدم من المـزاد الثـاني أي شخص لشـراء العقـار بثمـن أعلى منه أي أنه من حصـل التقـرير بالـزيادة
صحيحـا فلا يحـول دون إجـراء المـزايدة الثـانية أي سببـه عـرض .

- و إذا لم يتقـدم أحـد فـي جلسـة البيـع الجـديدة راغبـا فـي شـراء العقـار بالـزيادة السـدس فإنـه لا تجـري عنـدئـذ المـزايدة جـديدة لأن شـرط إجـرائها قـد تخلـف و هـو أن يعلن شخص رغبـة فـي الـزيـادة بالسـدس . و عنـدئذ إمـا أن يقـوم الـمشتـري و الـذي سبـق لـه أن دفـع جـزء مـن الثـمن يـدفـع بـاقي الثـمن و ملحقـاته و عنـدئـذ فالقـاضي يحـكـم بإيـقاع البيـع عليـه كمـا يكـون الأمـر كـذلك إذا أعفـاه القـاضي من دفـع بـاقي الثـمن إذا كان دائنـا وكـانت
مرتبتـه و مقـدار دينـه يبـرران إعفـاءه منـه و إما أن يمتنـع المشـتري عـن دفـع بـاقي الثـمن و فـي هـذه الحـالة يجب على القـاضي أن يجـري مـزايـدة جـديدة دون حـاجة إلى تقـديم طلـب جـديـد بإجـرائها . كمـا أنـه لا يملك منـح من أعتمـد عطـاؤه أجـلا للـدفـع و لا يـجـوز لـه تأجيـل البيـع لأسبـاب قويـة لأن حكمـها ينصـرف إلى حـالات التـأجيـل قبـل بـدء المـزايـدة و تعـاد المـزايـدة علـى أسـاس الثمـن الذي رسـا به المـزاد علـى المتخـلف عن الـدفـع غيـر أنـه لا يقبـل في هـذه المـزايـدة الجـديـدة أي عطـاء لا يـكـون مصحوبـا بكـامل الثمـن .

- فـإذا تـقـدم متـزايـد بعطـاء مصحوب بكـامل الثـمن ولم يـزايـد عليـه أحد خـلال 3 دقائـق فإن القـاضي الذي يفـصل في النـزاع أن يحـكم بإيـقاع البيـع عليه و يمـكـن أن يكـون هذا العطاء للثـمن أقـل مـن الثـمن الـذي أعتمـد به العطـاء السـابق لأن المـزايـدة هنـا تكـون مـزايـدة جـديدة و تجـري على ذمـة المتخـلف عـن الـدفـع,فهـو ليـس عطـاء في نفـس المـزايـدة قـد يقـال بأن العطـاء السـابق أقـل من الثـمن الذي رسـا بـه علـى المشتـري المتخـلف عـن الدفـع
فإن الأخيـر يلتـزم بدفـع فـرق الثمـنين , و يتضمن حكـم إيـقـاع البيـع نفسـه إلـزام المتخلـف بـدفـع هـذا الفـرق أمـا إذا كـان العقـار قـد بيـع بثمـن أكبـر من الثمـن الذي رسـا به علـى المشتـري المتخلـف عن الـدفـع .

- و إذا أمتنـع من أعتـمد عطـاءه عن دفـع الثـمن فإن المـزايـدة تعـاد في نفـس الجلسـة علـى ذمة من أعتمـد عطـاؤه و لكن مع ملاحظـة أن المـزايدين عنـدئذ لا يلتزموا بدفـع كامل الثمن فـورا

- و نتيـجـة لـذلك فمـن المتـصور أن يعتمـد القـاضي أحـد العطـاءات دون أن يكـون قـد دفـع كـامل الثمن و عندئـذ تعـاد الكـرة مـرة أخـرى علـى ذمـة المتخلف عن الدفـع الجـديـد و فـي الحـالة التي يتخلف فيـها من أعتمـد عطـاؤه في دفـع الثـمن فإن المـزايـدة تعـاد على ذمتـه هـو و ليس علـى ذمـة النـاكـل الأول .

- ويجـدر الإشـارة إلـى أن البيـع لا يعتبـر قد تـم برسـو المـزاد بـل يجب أن يحـكـم القـاضي بـه و حكمـه هـو الـذي يتـمم البيـع .
هـذا مـا سبـق قـولـه و نعيـده للتـذكيـر فقـط لكـي نعـرج على فـكـرة مهمـة جـدا و هي حكـم رسـو المـزاد و آثـاره .
و قبـل أن نقـوم بـدراستهـا لابـد من التعـرض للتقـرير بالشـراء لحسـاب الغيـر و الأشخـاص الممنـوعين من الشـراء .

الفـرع الثـالـث : التـقـريـر بالشـراء لحسـاب الغيـر و الأشخـاص الممنـوعين من الشـراء

أراد المشـرع أن يـوسـع قـاعـدة المشتـركين فـي المـزاد فأجـاز لمـن يرغب الإشـتـراك في المـزاد أن يـوكـل غيـره فـي المـزايـدة دون أن يـقـدم الوكيـل عن سـن و شخصي مـوكـله أثنـاء المـزايـدة و كـونـه يعمـل بإسـم و لحسـاب شخـص معيـن , و بعـد صـدور الحكـم
بإيـقـاع البيـع على الـوكيـل أن يقـرر فـي قـلم كتـاب المحكمـة و ذلك قبل إنقضـاء 3 أيـام
التـالية ليـوم البيـع أنه إشتـرى بالتـوكيل علـى شخـص معين و ذلك إذا وافقـه المـوكـل علـى ذلك التقـرير .
و يشتـرط هنـا ألا يكـون المـوكـل من الأشخـاص الممنـوعين مـن الشـراء .

- و غنـي عن البيـان كمـا سبـق القـول بأنـه يشتـرط فـي مـن تقـدم للمـزاد أن يكـون أهـلا للتعـاقد على الشـراء و إن كـان و كيـلا عن غيـره فيجب أن يـكـون مـوكـلا تـوكيـلا خـاصا
بالشـراء .

-و إن كـان نـائبـا فإنـه يجب أن يكـون الشـراء ممـا يـدخـل في حـدود سلطتـه المخـولة لـه بحـكـم القـانون و إن كـان البيـع بـاطلا .


* الأشخـاص الممنوعين من الشـراء : هـم كالآتي :
- المـدين : وهـو أول الممنـوعين من الشـراء و ذلك راجـع إلى كـونه بدلا من أن يشتـري بالمزاد
عليـه أن يقـوم بالـوفـاء بديـونه طـالمـا لديـه نقـود يـدخـل بهـا الـمـزاد و حتى إذا إشترى
فإن الحـائزين سـوف يقـومون بالتنفيـذ عليـه فيـما لـو يستوفـون حقـوقهـم .

- أمـا الحـاجز و الكفيـل فيجـوز لهمـا الشـراء فالأول غير مسؤول شخصيـا من الديـون المحجوز لأجـلهـا ,و الثـاني يسـأل مسـؤولية محـدودة بقيـمة العقـار المقـدم فيه كفـالة لـدين المديـن فإن هـو قـام بإستخـلاص العقـار و دفـع الثـمن لـم يبقـى للـدائن من حقـه العقـار ( ) .
وهنـاك أشخـاص آخـرون بنـص المـادة 402 ق م يعـدون مستثنـون بحكـم القـانون و ذلك نظرا
لتعـارض مصـالحهم مـع مصـالـح موكليـهـم من الإشتـراك في المـزايـدة .
و إذا تقـدم أحـد ممن أشـار ذكـرهم كـن عـرضه بـاطـلا و يستمـر في المـزايـدة و إذا رسـى
المـزاد كـا البيـع بـاطلا و يجـوز لمبـاشرة الإجـراءات و الدائنين المقيديـن طـرفا في الإجراءات
و المديـن أن يتمسـك بهـذا البطـلان النسبـي .

- و لا يجـوز للمشـتري ( الممنـوع من الشـراء ) أن يتخلص من الصفقـة إذ و جـدهـا خـاسـرة بالتمسـك بهـذا البطـلان الـذي لـم يشـرع لمصلحتـه هـو , و البطـلان في مثـل هـذه الحـالات
هو بطـلان موضوعـي ينصب على أصـل الحـق أي على البيـع ذاتـه كمـا أن البطـلان إجـرائي
يتصـل بإجـراءات المـزايـدة لصـفته أو لنقـص أهليـته ولـو كان البطـلان النـاتج عن المخـالفة بـطلانـا نسبيـا لا يتعـلق بالنظـام العـام ( ) .

- و نتـولـى فيمـا يلـي دراسـة حـكـم رسـو المـزاد سـواءا كـان صـادر بإيقـاع بيـع أول أم بيـع ثـانـي بنـاءا علـى التقـرير بالـزيـادة بالسـدس أو بيـع علـى مسؤوليـة مشـتري بالمـزاد تخلف عن الـوفـاء بإلتـزاماتـه .





المطـلب الثـالـث : حـكـم رسـو المـزاد و آثـاره

- إن القـاضي في نهـايـة إجـراءات المـزايـدة يصـدر حكمـا بإيقـاع البيـع على النحـوالسـابق بيـانه ويشتـمل هـذا الحـكـم طبقـا للمـادة 395 ق إ ج م على الآتـي من البيـانات :
الدبـاجـة : يتطلب القـانون في الحـكـم بإيـقـاع البيـع دباجـة الأحكـام .
الـوقـائع : يجب أن يتضـمن الحـكـم صـورة شـاملة لـوقـائع البيـع يذكـر فيه قـائمة شـروط البيـع و بيـان الإجـراءات التي أتبعت من تحديـد يـوم البيـع والإنـذار بالقـائمـة إلى ذوي الشـأن ووقـائع جلسـة البيـع .
منطـوقـة : ويشتـمل على أمـر المديـن أو الحـائز أو الكفيـل العينـي بتسليـم العقـار لمـن حكـم لـه بإيقـاع البيـع عليـه كمـا يشتمـل في حـالة صـدوره بإعـادة المـزايـدة على ذمـة المـزايـد
المتخلف عـن إلـزام المـزايد المتخلف بـفـارق الثـمن إن وجـد المـادة 399 ق إ م. و يجب إيـداع
نسخـة الحـكم الأصليـة في ملف التنفيـذ .

الفـرع الأول : طبيـعة الحـكـم بإيقـاع البيـع

حـكم إيقـاع البيـع من حيث الشكـل يعـد حكمـا ولكنـه من حيث المضـمون لا يـعد عملا قضائيـا
بالمعنـى المقصـود من هذه الأعمـال إذ يعـد عمـلا من أعمـال التنفيـذ القضـائي فهو سنـد ملكيـة المشتـري للعقـار بالمـزاد ولكنـه ليس عقـدا للبيـع و إنمـا هو قـرار قضـائي بتقل ملكيـة العقـار
من المحجـوز عليـه إلى من حـكـم له بإيقـاع البيـع .

- فبعـد رسـو المـزاد و بعـد أن يقـوم المشتـري بـدفـع كـامل الثـمن يصـدر القـاضي حكمـه
برسـو المـزاد علـى المشـتري . وهـذه هي النتيجة الطبيعيـة للمـزايـدة و هـو لا يصـدر فـي خصـومة بالمعنـى الحقيقـي للكلمـة و عليـه فهـو ليـس حكمـا وإنمـا هو قـرار يصدره القـاضي من سلطـة ولائيـة فالمشـرع شـاء تحت إشـراف القضـاء و رقـابة إمعـانـا في المحـافضة علـى
الثـروة العقـارية ورعـاية لمصـالح أصحـاب الشـأن وضمـانا لخلـو الإجـراءات من الشـوائب التي قـد تـؤدي إلى بطـلانها وإنهيـارها .




- والحـكم بـرسو المـزاد يشتمـل على مجمـوعة من البيـنات كمـا نـصت المـادة 395 ق إ ج م . علـى أن الحـكم الذي يصـدر برسـو المـزاد يعتبـر بمثـابة صـورة حقيقيـة لكـل ما لـه عـلاقة بالعقـار المبـاع بالمـزاد إبتداءا من الحجز عليه ومن ثم بجميـع الإجـراءات المتبعـة بشـأنه إضـافة لقضـايا الحجـز على ذلك العقـار وإستنـادا من ذلك فإنـه لابـد على الحـكم أن يشتمـل على جميـع البيـانات والتي سبـق وأن بينـاها فـي الحـكم بإيقـاع البيـع فـي بـداية تكلمنـا عن الحـكم برسـو المـزاد بالإضافـة إلى تلك البيـانات لابـد من ذكـرإسـم محـافظ البيـع والذي أشـرف على جلسـة المـزايدات إلى غـاية رسـو المـزاد لمـن تقـدم بـأعلى عطـاء كذلك يشتمـل الحـكم على أسمـاء الخصـوم وصفـاتهم ومـواطنهم .

- ويجب على محـافظ البيـع أن يوقـع على محضـر رسـو المـزاد وقـرار القـاضي بتثبيت رسـو المـزاد يجب أن يكون موقعـا .

- وعليـه فإن حـكم رسـوالمـزاد يعتبـر بمثـابة سند ملكيـة بقـوة القـانون للراسي عليـه المـزاد وذلك بأعلى عطـاء كمـا نصت المـادة 394/1 ق إ ج م .

- وبالتـالي لا بـد من القيـام بمـرحلة مهمـة وهـي مـرحلة تسجيـل الحـكم لكـي تنتقـل الملكيـة للراسي عليـه المـزاد وذلك بالمحـافظة العقـارية خـلال شهـرين التـاليين لتـاريخه , إلا أنـه فـي المـادة 394 / الفقـرة التـالية ق إ ج م . نصت على أنـه فـي حـالة عـدم تسجيـل الحـكم فإنـه تتم إعـادة البيـع على ذمتـه بالمـزاد .

- وإذا كان العقـار المبيـع هو عقـار الحـائز نفسـه فإنه لا يلـزم تسجيـل الحـكم الصادر به وإنمـا يكفـي التـأشير به على هامش تسجيـل سنـد الحـائز وكذلك على هامش تسجيـل إنـذار الحـائز لأن الحـائز يعتبـر مالكـا للعقـار بمـوجب سنـد ملكيتـه الأصلي ويعتبـر حـكم إيقـاع البيـع كاشفـا عن هـذه الملكيـة فـلا يـوجد ما يـدعـو لتسجيـل هذا الحـكم .

- كمـا ينبغـي وضـع الصيغـة التنفيـذية على حـكم إيقـاع البيـع لأن المشتـري بالمـزاد العلنـي يمكنـه التنفيـذ بمـوجبـه يستلـم العقـار جبـرا عـن المـدين المحجـوز عليـه ,الحـائز أو الكفيـل العينـي إذا لم يسلمـه إختيـاريا .


الفـرع الثـاني : الطعـن فـي حـكـم رسـو المـزاد ( إيقـاع البيـع ) :
إن ما يمكـن قـوله فـي بـداية الأمـر. بأن قـانون الإجـراءات المـدنية الذي كان من المفـروض أن ينص علـى كيفيـة الطعـن فـي حـكم رسـو المـزاد إلا أنـه خـلا مـن النـص علـى ذلك .
والطعـن فـي حـكم رسـو المـزاد يكـون مـن طـرف أحـد أطـراف إجـراءات التنفيــذ علـى العقـاروذلك بمـوجب دعـوى بطـلان أصليـة إذا لـوحظ تخلف أوسقـوط أحـد الإجـراءات الخاصة بالتنفيـذ وعليـه فإن الطعـن فـي حـكم رسـو المـزاد هـو قـابل الطعـن بالبطـلان وذلك راجـع كما سبـق الذكـر ليس حـكما فـاصل فـي النـزاع وإنمـاهو من نـوع خـاص بالأعمـال الـولائية للقضـاة .

- وعليـه فيجـوزلأطـراف التنفيـذ إبـداء إعتـراضـاتهـم ومـلاحظـاتهـم وفـق نظـام خـاص.

تكييف حـكم رسـو المـزاد فـي التشـريع الجـزائري :
وعليـه فإننـا نسـأل ما تكييف البيـع الجبـري فـي القـانون الجـزائري ؟ وبالـرجوع لتشـريعنـا وخـاصة إلى القـانون المـدني نجـده قـد تنـاول البيـع الجبـري فـي المـادة 69 ق م " لايتم العقـد فـي المـزايدات إلا بـرسم المـزاد , ويسقـط المـزاد بمـزاد أعلى ولـو كـان باطـلا " كذلك نجـد كل من المـواد 360 ق م والتي تأكـد بأن البيـع بطـريق المـزاد العلني هوعقـد بيـع يخضع لأحـكام القـانون المـدني بقـولها " لا يجـوز الطعـن بالعيـن فـي بيـع ثم بطـريق المـزاد العلني بمقتضى القـانون " . وإنطـلاقا من هـذه المـادة التي تستثنـي الطعـن بالعيـن من طـرق الطعن فـي البيـوع التي تتـم بنص القـانون بطـريق المـزاد العلني , كذلك المـادة 385 ق إ ج " لا ضمـان للعيـن فـي البيـوع القضـائية ولا فـي البيـوع الإداريـة إذا كانت بالمـزاد " .

الفـرع الثـالث : آثـار حـكم رسـو حـكـم رسـو المـزاد :
يتـرتب على بيـع العقـاراجبـرا آثـار هـامة سـواء بالنسـبة للمشتـري بالمـزاد أو بالنسـبة للمدين
المحجـوز عليـه والمنـزوعة ملكيتـه أو بالنسبـة للـدائنين الحـاجزين .

آثـار بيـع العقـار بالنسبـة للمشتـري بالمـزاد :




الحـكـم بإيقـاع البيـع بمجـرد صـدوره يحـدث تغييـرا قـانونيـا بالنسبـة لحـق الملكية المتـرتب على العقـار فبمـوجبه يتـقـرر إنتقـال ملكيـة العقـارمحل المـزاد من المحجـوزعليـه إلى المشتري وهـذا ما نص عليـه المشـرع في المـادة 390 ق إ ج م " ...حكم رسـو المـزاد سنـد الملكيـة ..."
وملكيـة العقـار لا تنتقـل إلى المشتـري بالمـزاد بالنسبة للغيـرإلا بعـد تسجيـل الحكم لأن التسجيـل يجـعل البيـع تامـا مـن سـائر نواحيـه . وتبعـا لذلك يكـون حـكم إيقـاع البيـع سببـا لإكتسـاب المشتـري ملكيـة العقـار ولكن هـذه الملكيـة لايكون لهـا أي أثـر إلا إذا تم شهـرالحـكم الذي كـان سبب وجـودها بالمحـافظة العقـارية عمـلا بالمـادة 15 من الأمـر: 75/ 74 المتعلق بمخـطط مسـح الأراضي العـام وتأسيس السجـل العقـاري ولذلك أوجب المشرع في المـادة 394/ ق إ ج م على الراسي عليـه المـزاد أن يقـوم بإجـراء تسجيـل حـكم البيـع بالمحافظـة العقـارية فـي مهلـة شهرين من صدوره .

- ويجب أن يكون العقـار ممـلوكا للمـدين المحجـوز عليـه أو الحـائز أو الكفيـل العيني وذلك حسب الأحـوال لأن بيـع ملك الغيـرلاتنتقـل به الملكيـة ويكون البيـع باطـلا سـواءا كان البيـع إختيـاريا أو جبـريا , وحـكم إيقـاع البيـع لا ينقـل إلى الـراسي عليـه المـزاد من الحقـوق أكثـر مما كـان للمـدين المحجـوز عليـه والمنـزوعة ملكيتـه .

- فإذا كان المـدين المحجـوزعليـه أوالحـائز أوالكفيـل العيني غيـرمالك للعقـارالمبـاع جبـرا فـلا يتـرتب على حـكم إيقـاع البيـع إنتقـال الملكيـة حتى ولـو سجــل هـذا الحـكم . فحـكم مـرسى المـزاد لاينشـأ للمشتـري ملكيـة مبتـدأة فالقـاعدة أنه لا ينقـل للمشتـري بالمـزاد إلا ما كان للمدين المحجـوز عليـه وبـاقي العقـار غيـر ممـلوك لـه فإن المشتـري الـراسي عليـه المـزاد لاتنتقـل إليـه ملكيـة القـدر الممـلوك للمـدين المحجـوز عليـه والمنـزوعة ملكيتـه .

- وإذا كانت القـاعدة أن حـكم إيقـاع البيـع لا ينقـل إلى المشتـري بالمـزاد سـوى ماكـان للمـدين المحجـوز عليـه وهـذا ما أشـارنا إليه سابقـا , أو الحـائز أوالكفيـل العيني من حقـوق فـي المبيـع






فإنه يتـرتب على ذلك أن المشتـري يعتبـر خلفا للمـدين المحجـوز عليـه فهـو يخلفـه فـي مـركزه القـانوني . مما له من حقـوق وما عليـه من أعبـاء وتكـاليف , فإذا كان العقـارمنقـلا بحـق إنتفـاع أو إرتفـاق أو كان مؤجـرا إنتقـل إلى المشتـري بالمـزاد محملا بهذه الحقـوق .

- وإذا كان لهذا العقـارحق إرتفـاق على عقـار آخـر إنتقـل العقـار إلى المشتـري بالمـزاد بما لـه من حـق ويشتـرط الإحتجـاج بهـذه الحقـوق فـي مـواجهة المشتـري بالمـزاد . أن تكـون مقيـدة قبـل تسجيـل أمـرالحجـز أو لم تكـن مقيـدة على الإطلاق فلا يجـوز الإحتجـاج بها فـي مـواجهة المشتـري بالمـزاد لأن تصرفـات المـدين المحجـوز عليـه التي لا تنفـذ أيضا فـي حـق الـدائنين الحـاجزين لا تنفـذ أيضا فـي حـق المشتـري بالمـزاد بإعتبـاره خلـفا لهم بالإضافة لخلافته للمـدين المحجـوز عليـه .

- وإذا كـان سنـد ملكيـة المـدين المحجـوزعليـه قابـلا للفسـخ أوالإلغـاء أوالبطـلان فإن الملكيـة تنتقـل إلى المشتـري بالمـزاد بـذات هذه الصفات لذلك يجـوز للبـائع للمـدين المحجـوز دعليـه أن يـرفع دعـوى فسـخ عقـد البيـع ويحتـج بالحـكم القضـائي الصـادر فـي دعـوى الفسـخ علـى المشتـري بالمـزاد بشـرط أن يـدون بـرفعه دعـوى الفسـخ فـي ذيــل قـائمة شـروط البيـع إذا كـان قـد أعلن بإيـداع هذه القـائمة فـي قلم كتـاب المحكمة أما إذا لم يكن قـد أعلن بها فإنه لايتقيـد بهـذا القيـد ولا يمنـع من رفعـه هذه الدعـوى القضائية أن يكون حـكم إيقـاع البيـع قـد سجـل لأن التسجـل لا يمنـع الفسـخ أوالبطـلان أوالإلغـاء , فالفسـخ القضـائي يـرد علـى البيـع الجبـري .

- كما أن حـكم مرسى المـزاد هوعقـد بيـع ينعقـد جبـرا بين مالك العقـاروبين المشتـري بالمـزاد الذي تم إيـقاع البيـع عليـه أوللـدائن الحاجز طلب عـدم نفـاذ الحـكم في حقـه بالدعـوى البـوليسية ولا يكون من شـأنه أي الحـكم بـرسو المـزاد أن ينتقـل إلى المشتـري بالمـزاد من الحقـوق أكثـر مما كـان للمـدين المحجـوز عليـه فمـن كانت أرض المنـزل مـوضوع النـزاع جـارية فـي وقف معين ومقـررا عليهـا حـق للغيـر فإن حـكم رسـو المـزاد لا يلغي حـق الوقف .

- ويعتبـر المشتـري بالمـزاد كذلك خلفـا للـدائنين الحاجـزين أطـراف خصـومة التنفيـذ ويتـرتب على ذلك أن تصـرفات المـدين المحجـوزعليـه في العقـار لاتسـري فـي حـق المشتـري بالمـزاد إذا لم تكن سارية فـي حـق الـدائنين الحاجزين فالـرهن الذي أبـرمه المـدين المحجـوزعليـه لاينفـذ فـي حـق المشتـري بالمـزاد إلا إذا كان قـد قيـد قبـل تسجيـل أمـر الحجـز ولا يكفـي التسجـل

كذلك قبـل إيقـاع حـكم البيـع كما لايحتج عليـه بدعـوى صحـة ونفـاذ عقـد البيـع والذي أبـرمه المـدين المحجـوز عليـه إلا إذا كانت صحيفة الدعوى القضائية قـد سجلت قبـل تسجيـل أمـرالحجـز فلا يكفـي تسجيلهـا قبـل تسجيـل حـكم إيقـاع البيـع ولكن إذا سجلت صحيفة الدعوى القضائية قبـل تسجيـل الأمـر بالحجـز فإن لصاحبـها الإحتجـاج بالحـكم القضـائي الصـادر فيهـا عن المشتـري بالمـزاد ولو قام المشتـري بالمـزايد بتسجيـل حـكم إيقـاع البيـع قبل تسجيـل حـكم صحـة البيـع.

- وبنـاءا على ما تقـدم فإن الشخص المكلف بإيـداع حـكم إيقـاع البيـع بالمحافظة العقـارية لتسجيله هو كـاتب الضبـط بمحكمـة التنفيـذ وليس المشتـري بشخصه لأن النص م 9 . من المـرسوم 76/63 بمبيـع ذلك ولا عن طـريق المـوثق كمـا هـو معمـول به لأن المـوثق لم يتـم البيـع من قبلـه ولا بمساعـدته ومن ثم فهـو غيـر مكلف وفـق هذا النص بإيـداع الحـكم بالمحـافظة العقـارية وليس لـه صفـة للقيـام بـذلك .

- ويجب إيـداع حـكم إيقـاع البيـع بالمحـافظة العقـارية طبقا للمـادة 99 /3 من المـرسوم المشـار إليـه خـلال شهـرين من تاريـخ سيـرورته نهائيـا ويتـم الإيـداع بنسختين رسميتين للحـكم لتبقـى نسخـة بالمحـافظة العقـارية وتعـاد النسخـة الأخـرى للمحكمة بعـد التـأشيـر عليهـا من المحـافظ ليستلمهـا المشتـري بالمـزاد المـالك للعقـار, وبذلك يصبـح يتمتـع بكـافة الصلاحيات التي يخـولها هذا الحـق قـانونا .

- الأثـر الثـاني : إن الأثـر الثـاني الذي يمكن أن يـرتبه تسجيـل حـكم مـرسى المـزاد فإذا كانت الملكيـة تنتقـل جمـا على العقـار من تكـايف وماهـو منقلا بـه من حقـوق فإن المشـرع قـد أورد إستنـادا عن القـاعدة وبمـوجبه ينتقـل العقـار للمشتـري خاليا من الحقـوق العينيـة التبعيـة المقيـدة على العقـارفأصحاب هذه الحقـوق لايستطعـون تتبـع العقـار فـي يـد المشتـري بالمـزاد والتنفيـذ عليـه م 936 ق إ ج م ج .

- ويعتبـر التطهيـر من أهـم الأثـار القـانونية فهو تطهيـر العقـار من الحقـوق العينية التبعية فقـط سـواء كان الحـق العيني التبعي قـد تقـرر بحـكم القانـون كحقـوق الإمتيـازأو بـأمـرمـن القضاء كحـق الإختصاص أو بمقتضى الإتفـاق كالـرهن الـرسمي والحيـازي , أما الحقـوق العينية الأصليـة كحـق الإتفـاق وحـق الإنتفـاع وحـق الرقيـة وحـق الحـكم وحـق السكن فلا يتطهـر منها العقـار

والغـايـة من هذه الحقـوق التبعيـة هي تتبـع العقـار لإستفـاء حقـوقهم من ثمنـه فـإذا كان العقـار
قـد بيـع بالفعـل و عملـوا بإجـراءات البيـع و كـان من حقهـم التـدخـل فيهـا للحصـول علـى
حقـوقهم كـل حسب مرتبـة دينهـم فليـس هنـاك معنـى لتكـرار بيـع العقـار بعـد ذلك .

- والأشخـاص الذيـن يتطهـر العقـار من حقـوقهـم هم الأشخـاص الذيـن قيـدوا حقـوقهـم على
العقـار قبل تسجيـل أمـر الحجـز فالأصـل أن أصحـاب هذه الحقـوق لهـم الحـق في الإحتـجـاج
على المشتـري بالمـزاد أن يتتبـع العقـار .........غير أن المشـرع قـد قـرر حـرمـانهم من هـذا
الحـق أمـا الأشخـاص الذيـن قيـدوا حقـوقهم بعـد التسجيـل أو أصحـاب الحقـوق الغيـر مقيـدة
فـلا يتطهـر العقـار من حقـوقهـم إذ أنـهـم لا يستطيعـون أصـلا الإحتجـاج بهـا على المشتـري بالمـزاد .
و تطهيـر العقـار لا يطلبـه المشتـري و إنمـا يتـم بقـوة القـانـون أي جبـرا بالمـزاد العلنـي
إذ تتنقــل ملكيـة العقـار للمشتـري .......خـالصة .

- ويجب أن تتـوافـر 3 شـروط حتـى يتطهـر العقـار من الحقـوق العينية التبعية و هذه الشـروط هي :
الشـرط الأول : أن يكـون العقـار مملـوكـا للمديـن المحجـوز عليـه.لأن المدين المحجـوزعليـه
لا ينقـل للمشتـري بالمـزاد أكثـر ممـا كـان لـه فإذا لم يكـن العقـارمملـوكا للمديـن المحجـوز عليـه فـإن الملكيـة لا تنتـقـل للمشتـري بالمـزاد كمـا لا يتطهـر العقـار من الحقـوق العينيـة التبعيـة .
الشـرط الثـاني : أن يكـون حـكـم إيقـاع البيـع قـد سجـل .
الشـرط الثـالث : أن يكـون أصحـاب الحقـوق العينيـة التبعيـة قد أخبـروا بإيـداع قائمـة شروط البيـع حسب نص المـادة 387 ق إ ج م . لأن هـذا الإخبـار الـذي يمكنهـم مـن الإشـراف علـى التنفيـذ و مـراقبـة إجـراءاته و الحصـول على حقـوقهم فإذا لم يتـم الإخبـار على النحـو السـابق فلا يتحـقق لهـم الإشـراف و بالتـالي فلا تتحـقق العلـة التـي تبـرر تطهيـر العقـار من حقـوقه .

- فالـدائن صاحب الحـق العيني التبعي الذي لم يخيـر بإيـداع قـائمة شـروط البيـع في قـلم كتـاب المحكمـة أو جلسة البيـع يستطيـع أن يتجـاهل تمـاما إجـراءات التنفيـذ التي تمت و ---- تتـبـع
العقـار في يـد المشتـري بالمـزاد و ينفـذ عليـه من جـديـد .