جامعة بشار
معهد العلوم الإقتصادية و التجارية وعلوم التسيير
المجلس العلمي
الندوة العلمية الأولى :
الأزمة المالية العالمية
د. عبد السلام مخلوفي
أ. لعرابي مصطفى
يوم : 11 نوفمبر 2008
قصة الأزمة: أزمة الرهن العقاري
يهدف كل فرد إلى امتلاك عقار يسكن فيه، و تتمثل الإجراءات فيما يلي:
١. الحصول على قرض بفائدة
٢. ثم شراء عقار بأموال القرض
لكن شروط عقد القرض عادة ما تنص على أن:
1) أسعار الفائدة متغيرة أي ليست ثابتة ومرتبطة بسعر فائدة البنك المركزي
٢)إذا تأخر المدين عن سداد أي دفعة تضاعفت أسعار الفائدة
٣) أن المدفوعات الشهرية خلال السنوات الثلاث الأولى تذهب كلها لسداد الفوائد، مما يعني أن المدفوعات لا تذهب إلى ملكية جزء من العقار إلا بعد مرور ثلاثة سنوات
• بفرض ارتفاع أسعار العقارات، فإن الخيارات المتاحة تكون كالتالي:
1) إما أن يبيع مالك العقار عقاره لتحقيق أرباح مجزية
٢) أو أن يحاول الحصول على قرض مقابل رهن جزء من العقار الذي ارتفعت قيمته.
والنتيجة: توافر السيولة التي عادة ما توجه نحو التوسع في الإنفاق في مختلف المجالات كشراء سيارة مثلا ...
فإذا افترضنا أن البنك المركزي رفع سعر الفائدة، فبحسب شروط عقد القرض، فإن البنك المقرض يرفع القسط المترتب على المقترض، مما يؤدي إلى زيادة
الالتزام بزيادة الأقساط المسددة. ويتكرر رفع سعر الفائدة من البنك المقرض على المقترض كلما تكرر رفع سعر الفائدة من البنك المركزي مما يؤدي لزيادة الالتزام بزيادة الأقساط المسددة مرة تلو الأخرى.
فإذا افترضنا أن أساس القسط المسدد هو ٧٠٠ دولار وبعد الزيادات أصبح 1200 دولار، فإن المقترض قد يتأخر بسداد أقساطه لانخفاض تدفقاته النقدية مما يعني احتمال توقفه عن السداد. مما يترتب على ذلك زيادة الفوائد بسبب التأخير فينتقل من الإعسار إلى العجز ثم الإفلاس.
سلوك المؤسسات المالية
١- يبيع البنك القرض كسندات لمستثمرين ليضاعف إيراداته، حيث يستفيد من فوائد القرض التي يسددها المقترض، وبعد بيعه السندات يحقق دخلا إضافيًا بالعمولات والرسوم.
٢- يستفيد المستثمرون من فوائد السندات التي اشتروها.
٣- يرهن المستثمرون سنداتهم.
٤- ولإضافة مزيد من الطمأنينة يقومون بالتأمين عليها لدى شركات تأمين ضمانًا لدينهم.
٥- ثم سرعان ما يقوم المستثمرون برهن سنداتهم ليحصلوا على قرض جديد وسيولة جديدة.
٦- بالعودة إلى النتيجة المحتملة لسلوك الأفراد، وهي إفلاسهم واضطرارهم لبيع عقاراتهم دعمًا للسندات
٧- فإن زيادة عرض العقارات المعدة للبيع (غالبًا ما) يؤدي لانخفاض أسواقها واحتمال دخولها مرحلة الكساد.
٨- إثر ذلك تفقد السندات قيمتها..
سلوك الاقتصاد الكلي
١- إفلاس البنوك الاستثمارية وصناديق الاستثمار(
٢- قبض التأمين من شركات التأمين جراء التأمين على السندات.
٣- إفلاس شركات التأمين.
٤- عندئذ تسعى المصارف لخفض مخاطرها بالإحجام عن الإقراض بعرقلته بشروط تصعب منحه.
٥- الأمر الذي يضغط على سيولة الشركات الصناعية وغيرها لإتمام أعمالها اليومية.
٦- بعد ذلك تظهر بوادر كساد كبير.
٧- فتقوم الحكومات بزيادة سيولة السوق بضخ كميات هائلة لإنعاشه.
٨- لكن الاقتصاد يكون قد بدأ بالترنح تحت ضغط الديون بسبب الاستثمار في الديون
٩- أخيرًا تجد الأسواق نفسها أمام احتمال انهيار اقتصادي عالمي..
في حالة انخفاض أسعار العقارات:
فإذا كان العقار هو الرهن، فقد يلجأ المدين للتوقف عن السداد وترك العقار للبنك ليتصرف به. مما ينتج عنه زيادة في عرض العقارات نتيجة بيعها أو توريقها.
والنتيجة: نقص سيولة المصارف، وقد توقع التقرير انخفاض قيمة العقارات بالولايات المتحدة بمقدار ١,٢ تريليون دولار في ٢٠٠٨ لأسباب من بينها بيع المنازل بسبب إخفاق المالكين في تسديد القروض، مع احتمال انخفاض أسعار المنازل بمعدل ٧%. وتوقع أيضًا انخفاض الناتج المحلي الإجمالي للولايات المتحدة في ٢٠٠٨ بنسبة ١,٩ % أو ما يمثل ١٦٦ مليار دولار بسبب أزمة الرهن العقاري.
مثال:
• يعيش 'جورج' مع عائلته في شقة مستأجرة ب 700 دولار وراتبه ينتهي دائما قبل نهاية الشهر. حلم "جورج" أن يمتلك بيتاً ، ويتخلص من الشقة التي يستأجرها بمبلغ 700 دولار شهرياً.
• ذات يوم أخبر "جاك" زميله " جورج" بأنه اشترى بيتاً بالتقسيط، و بإمكانه هو أيضاً أن يشتري بيتا مثله، و ما عليه سوى الإتصال بالمكتب العقاري الذي اشترى البيت عن طريقه.
إتصل "جورج" بالمكتب العقاري و أبلغه بأنه سيساعده للحصول على قرض، ولكن بمعدلات فائدة عالية. تكون في الفترة الأولى مخفضة.كل هذه التفاصيل لم تكن مهمة ل "جورج". المهم ألا تتجاوز الدفعات 700 دولار شهريا.
• باختصار، اشترى " جورج" بيتاً دفعاته الشهرية تساوي ما كان يدفعه إيجاراً للشقة. كان " جورج" فرحاً عندما يتحدث عن هذا الحدث العظيم في حياته: فكل دفعة شهرية تعني أنه يتملك جزءا من البيت، وهذه الدفعة هي التي كان يدفعها إيجارا في الماضي.
• مع استمرار أسعار البيوت في الارتفاع، ازدادت فرحة "جورج"، فسعر بيته الآن أعلى من الثمن الذي دفعه، ويمكنه الآن بيع البيت وتحقيق أرباح مجزية.
القانون لا يحمي المغفلين
إلا أن السيد " جورج " لم يقرأ العقد والكلام الصغير المطبوع في أسفل الصفحات. فهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة متغيرة وليست ثابتة. هذه الأسعار تكون منخفضة في البداية ثم ترتفع مع الزمن. وهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة سترتفع كلما رفع البنك المركزي أسعار الفائدة. وهناك فقرة أخرى تقول إنه إذا تأخر عن دفع أي دفعة فإن أسعار الفائدة تتضاعف بنحو ثلاث مرات. والأهم من ذلك فقرة أخرى تقول إن المدفوعات الشهرية خلال السنوات الثلاث الأولى تذهب كلها لسداد الفوائد. هذا يعني أن المدفوعات لا تذهب إلى ملكية جزء من البيت، إلا بعد مرور ثلاث سنوات.
بعد أشهر رفع البنك المركزي أسعار الفائدة فارتفعت الدفعات الشهرية ثم ارتفعت مرة أخرى بعد مرور عام كما نص العقد. وعندما وصل المبلغ إلى 950 دولاراً تأخر " جورج " في دفع الدفعة الشهرية، فارتفعت الدفعات مباشرة إلى 1200 دولار شهريا. ولأنه لا يستطيع دفعها تراكمت عقوبات إضافية وفوائد على التأخير وأصبح " جورج " بين خيارين، إما إطعام عائلته وإما دفع الدفعات الشهرية، فاختار الأول، وتوقف عن الدفع مما ينجر عنه حضور الشرطة و أمر " جورج " بإخلاء البيت. اكتشف " جورج "ً أن قصته هي قصة عديد من زملائه. مئات الألوف عانوا المشكلة نفسها، التي أدت في النهاية إلى انهيار أسواق العقار.
- أرباح البنك الذي قدم قرضا " لجورج " يجب أن تقتصر على صافي الفوائد التي يحققها من هذا القرض، ولكن الأمور لم تتوقف عند هذا الحد. قام البنك ببيع القرض على شكل سندات لمستثمرين، بعضهم من دول الخليج، وأخذ عمولة ورسوم خدمات منهم.
هذا يعني أن البنك كسب كل ما يمكن أن يحصل عليه من عمولات وحول المخاطرة إلى المستثمرين. المستثمرون الآن يملكون سندات مدعومة بعقارات، ويحصلون على عوائد مصدرها مدفوعات " جورج " و آخرون الشهرية. هذا يعني أنه لو أفلس " جورج " أو الآخرون فإنه يمكن أخذ البيت وبيعه لدعم السندات. ولكن هؤلاء المستثمرين رهنوا هذه السندات، على اعتبار أنها أصول، مقابل ديون جديدة للاستثمار في شراء مزيد من السندات. نعم، استخدموا ديونا للحصول على مزيد من الديون! المشكلة أن البنوك تساهلت كثيرا في الأمر لدرجة أنه يمكن استدانة 30 ضعف كمية الرهن.
لقصة لم تنته بعد!
قامت البنوك بتعزيز مراكز السندات عن طريق اختراع طرق جديدة للتأمين بحيث يقوم حامل السند بدفع رسوم تأمين شهرية كي تضمن له شركة التأمين سداد قيمة السند إذا أفلس البنك أو صاحب البيت، الأمر الذي شجع المستثمرين في أنحاء العالم كافة على اقتناء مزيد من هذه السندات.
في النهاية، توقف " جورج " و " جاك " و آخرون عن سداد الأقساط،
ماذا حدث ؟؟
• فقدت السندات قيمتها،
• أفلست البنوك الاستثمارية وصناديق الاستثمار المختلفة.
• الذين اشتروا تأمينا على سنداتهم فإنهم حصلوا على قيمتها كاملة، فنتج عن ذلك إفلاس شركة التأمين aig.
• عمليات الإفلاس أجبرت البنوك على تخفيف المخاطر عن طريق التخفيض من عمليات الإقراض، الأمر الذي أثر في كثير من الشركات الصناعية وغيرها التي تحتاج إلى سيولة لإتمام عملياتها اليومية.
• بدأت بوادر الكساد الكبير بالظهور.
أجبرت الحكومة على زيادة السيولة عن طريق ضخ كميات هائلة لإنعاش الاقتصاد الذي بدأ يترنح تحت ضغط الديون للاستثمار في الديون!