منتديات الجلفة لكل الجزائريين و العرب - عرض مشاركة واحدة - ايجار المحلات السكنية
عرض مشاركة واحدة
قديم 2011-01-28, 17:33   رقم المشاركة : 2
معلومات العضو
yacine414
عضو مميّز
 
إحصائية العضو










B10 اضافة

المبحث الثاني
الدعاوى التي تطرح على مستوى الجهات القضائية

إن الدعاوى المطروحة أمام القضاء تختلف باختلاف الجهة القضائية المرفوعة أمامها نوعيا، و باختلاف الطرف الذي يبادر برفعها، و تبعا لذلك قسمنا هذا المبحث إلى مطلبين، خصصنا الأول للمنازعات المرفوعة أمام قاضي الموضوع، و خصصنا المطلب الثاني للمنازعات المرفوعة أمام القاضي الإستعجالي كما يلي:

المطلب الأول: المنازعات المرفوعة أمام قاضي الموضوع
معظم المنازعات الناتجة عن عقد الإيجار يختص بها قاضي الموضوع؛ خاصة في حالة الإخلال بالإلتزامات المفروضة على كل متعاقد، فيكون القاضي ملزم بإجراء تحقيق سواء بالمعاينة أو الخبرة و له سلطة تقديـر الأدلـة ، وهذا بخلاف القاضي الإستعجالي الذي يلجأ إلى تدابير وقتية دون المساس بأصل الحق و سأتطرق في هذا المطلب إلى أهم الدعاوى التي يبادر برفعها ديوان الترقية في فرع أول، ثم في الفرع الثاني؛ الدعاوى التي يبادر برفعها المستأجر كالآتي:

الفرع الأول: ديوان الترقية و التسيير العقاري كمدعي
إن ديوان الترقية و التسيير العقاري و بإعتباره المصلحة المؤجرة للمحلات السكنية التابعة له، أجاز له المشرع و عند إخلال المستأجر بالتزاماته أن يبادر برفع دعوى أمام الجهة القضائية المختصة، و من أبرزها:
أولا: الدعاوى المتعلقة بالأجرة
1- دعوى تسديد بدل الإيجار
يستحق دفع بدل الإيجار و الأعباء الإيجارية في أجل أقصاه اليوم الخامس من الشهر التالي، و كل تأخير في الوفاء بالإيجارات يتجاوز ثلاثة أشهر يعرض المخالف للعقوبات المنصوص عليها في المادة 17 من المرسوم 76/147 و هذا ما أكدته المادة 29 من ملحق نفس المرسوم، و المتمثلة في فسخ عقد الإيجار و الذي يجب أن يتم أمام القضاء و ليس تلقائيا كما هو منصوص عليه في المواد المذكورة أعلاه، بالنسبة للسكنات الإجتماعية، و يمكن تصور الفسخ التلقائي في السكنات الترقوية.
فقد صدرت عدة أحكام بخصوص طلب تسديد بدلات الإيجار و ذلك عند إخلال المستأجر بالتزامه في الوفاء بالأجرة في الميعاد المحدد لها من بينها:


حكم عن محكمة غليزان، قسم الإيجار، قضية رقم 10/05 المؤرخة في 13/03/2005 «.. حيث أنه تبين للمحكمة و بعد تفحص كل الوثائق أن المدعى عليه خالف التزامه المحدد ضمن عقد الإيجار و المتمثل في تسديد بدل الإيجار عند كل شهر رغم إعذاره.. حيث أن المدعى عليه ( المستأجر) التمس استعداده للتسديد بالتقسيط و عملا بالمادة 119 الفقرة الثانيـة من القانـون المدنـي أنه يجوز للقاضي منح أجل للمدين من أجل التسديد مما يتعين الاستجابة له و إلزامه بالتسديد للمبلغ المستحق في أجال سنة واحدة... ».
و تجدر الإشارة إلى أن المادة 30 من المرسوم 76/147 تنص على ما يلي:« يكون لبدل الإيجار و الأعباء و كل ما هو مستحق للمصلحة المؤجرة بموجب أحكام هذا العقد؛ إمتياز على كل ما يوجد بالأمكنة المؤجرة من أموال منقولة طبقا لأحكام المادة 995 من القانون المدني»
2- مراجعة بدل الإيجار:
تنص المادة11 من ملحق المرسوم 76/147 على أنه في حالة التعديل الكلي أو الجزئي للعناصر التي استخدمـت أساسا في حساب الإيـجار و الأعباء المشتركة تطبق الأحكام الجديدة بحكم القانون، و في حالة رفض المستأجر المراجعة؛ لديوان الترقية رفع دعوى أمام القاضي المدني لتعيين خبير مختص في تقدير نسبة المراجعة.
ثانيا: دعوى تحصيل الأعباء المشتركة:
وذلك بخصوص الإخلال بالالتزامات المتعلقة بتسيير الملكية المشتركة للعمارات الجماعية التي نظمها المرسوم التنفيذي 83/666 المؤرخ في 12/11/1983 المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم 94/59 المؤرخ في 07/03/1994، و في حالة رفض الشركاء تسديد الأعباء؛ يمكن رفع دعوى قضائية لإلزامهم بالتنفيذ العيني، وقد صدر بهذا الشأن حكم عن محكمة وهران قسم الإيجار ( ) .
ثالثا: دعوى عدم التأجير من الباطن:
منع المشرع كل أصناف التأجير من الباطن للسكنات التابعة لديوان الترقية، حسب نص المادة 4/5 من المرسوم رقم 76/147 و في حالة قيام المستأجر بتأجير المحل السكني من الباطن، جاز للمؤجر رفع دعوى فسخ عقد الإيجار طبقا لنص المادة 17 من المرسوم أعلاه، و يترتب على المؤجر إثبات التأجير من الباطن باستظهار عقد الإيجار بينه و بين المستأجر الأصلي و في حالة إثبات المخالفة و فسخ العقد يجوز للمؤجر اللجوء للقاضي الإستعجالي مستظهرا نسخة من الحكم لطرد المستأجر و كافة الشاغلين بإذنه، كما يجوز له طلب التعويض عن الضرر الذي أصابه جراء إخلال المستأجر بإلتزاماته و نجد المحكمة العليا في قرارها( ) قضت

بأن تخلي المستأجر الأصلي عن سكن في عمارة هي ملك للدولة لا يشكل سند إيجار لصالح المستفيد من هذا التخلي و لا يخوله حق البقاء في الأمكنة، لكن بصدور المرسوم التنفيذي 98/43 نجده قد سمح بنقل حق الإيجار بشروط معينة و حددها في نص المادة الأولى منه كما سبق تبيانه.
رابعا: الدعاوى المتعلقة بإثبات عقد الإيجار:
إثبات عقد إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية، لا يكون إلا بالكتابة حسب النموذجين المحددين بالمرسوم التشريعي 76/147 و المرسوم التنفيذي 97/35 المذكوران سابقا و يترتب عنه أنه من يملك وسيلة أخرى مهما كان نوعها يعتبر شاغل بدون سند قانوني و للمؤجر إستصدار حكم بطرده
خامسا: الدعاوى المتعلقة بمسكن الزوجية
في هذه الحالة فإن حق الإيجار و حق البقاء حسب المادة 12/02 من المرسوم 76/147 يؤول للزوج المعين من قبل القاضي حسب المادة 467 من القانون المدني، فالطرف الذي بيده سند الإيجار له رفع دعوى الطرد ضد الطرف الآخر و القاضي المختص كما سبق الإشارة إليه هو قاضي الأحوال الشخصية باعتبار أن مسكن الزوجية من توابع العصمة .
و قد فصلت المحكمة العليا في قرار لها( ) جاء فيه « متى كانت أحكام المادة 467 من القانون المدني صريحة في النص على إختصاص القاضي الذي يفصل في دعوى الطلاق بالفصل في موضوع سكن الحاضنة و تقرير الإنتفاع بحق الإيجار، و نتيجة لذلك فإنه ليس لأي قاض أن يحكم من جديد بتقرير حق الإنتفاع بالسكن....».
و قد صدر قرار عن المحكمة العليا فيما يخص حق البقاء( ) « من المقرر قانونا و قضاء أنه لا يحق لشخص البقاء في الأمكنة دون تمتعه بالحق في الإيجار... و في حالة الطلاق يجوز للقاضي أن يعين من الزوجين من يمكنه أن ينتفع بحق الإيجار و حق البقاء، و من ثمة فإن ديوان الترقية الذي أسند عند تحرير عقد الإيجار على الحكم القضائي القاضي بإسناد حضانة الأولاد إلى المطلقة مع الإحتفاظ بحق البقاء فإنه بذلك لم يخرق القانون... »
سادسا: دعوى إعادة الأمكنة إلى حالتها الأصلية
ترفع هذه الدعوى في حالة رفض المستأجر القيام بها رغم إنذاره و بغض النظر عن دعوى الطرد التي تترتب عن ذلك، وقد صدر بهذا الشأن حكم عن محكمة تيارت قسم الإيجار، قضية رقم 171/05 المؤرخة في 29/06/2005 و جاء فيها: «... حيث أن موضوع الدعوى يتعلق بإرجـاع الـعين المؤجرة إلى الحالة التي أعدت لها و حيث أن طرفي الدعوى مرتبطين بموجب عقد إيجار... و حيث جاء في هذا العقد أن المستأجر لا يمكنه تغيير العين المؤجرة ... و حيث أن المدعي أعذر المدعى عليه بهذا التغيير و طالبه بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليها... حيث أن تصرف المدعى عليه يسبب مما لا شك فيه أضرار بالعين المؤجرة مما يتعين إلزامه بالتعويض مع إرجاع العين المؤجرة إلى الحالة التي كانت عليها ».
سابعا: الدعاوى المتعلقة بحق البقاء في حالة وفاة الشاغل أو غيابه أو تخليه عن محل إقامته
طبقا لنص المادة 12 من المرسوم 76/147 على أنه في حالة غياب أو وفاة المستأجر أو تخليه عن محل إقامته يستفيد أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون معه منذ أكثر من 06 أشهر بحق البقاء في الأمكنة.


ثامنا: دعوى استعمال السكن فيما أعد له
إذا أخل المستأجر بالتزامه في استعمال الشيء المؤجر فيما أعد له فللمؤجر أن يطالب بتنفيذ هذا الإلتزام عينا و ذلك باستعمال السكن وفق الغرض الذي أجر من أجله و يمكن للقاضي شمل الحكم بالغرامة التهديدية إذا طلب ذلك المؤجر و توافرت شروطها طبقا لنص المادة 147 من القانون المدني.

الفرع الثاني : ديوان الترقية و التسيير العقاري كمدعى عليه
قد يقوم المستأجر برفع دعاوى ضد ديوان الترقية عند إخلال هذا الأخير بالتزاماته و التي من بينها:
أولا: دعوى تسليم العين المؤجرة
وذلك عند رفض المؤجر القيام بتسليم المحل السكني و ملحقاته تسليما صحيحا فللمستأجر أما طلب التنفيذ العيني أو فسخ الإيجار مع طلب التعويض في كلتا الحالتين.
ثانيا: دعوى عدم التعرض
و يقوم المستأجر برفع هذه الدعوى في حالة التعرض المادي أو القانوني الصادر من طرف المؤجر و حيلولته دون انتفاعه بالعين المؤجرة.
ثالثا: دعوى القيام بالترميمات
و هي الترميمات التي تكون من طبيعتها على عاتق المؤجر كما سبق ذكره، فإذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بهذه الترميمات جاز للمستأجر رفع دعوى أمام القضاء يطالب فيها المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية التي عندما يحكم بها القاضي تلزم المؤجر و حال تقاعسه جاز للمستأجر طلب ترخيص من المحكمة لإجراء الترميم بنفسه على نفقة المؤجر، كما له أن يطلب فسخ العقد.
أما الترميمات المستعجلة لحفظ الشيء المؤجر، يجوز للمستأجر حالة عدم القيام بها من طرف ديوان الترقية بعد إعذاره أن يقوم بها دون ترخيص من القضاء، كما يجوز له طلب فسخ العقد مع طلب التعويض في كلتا الحالتين.
رابعا: دعوى تسليم و صل دفع الإيجار
و ذلك حتى يكون للمستأجر وسيلة إثبات تسديده لبدلات الإيجار.
المطلب الثاني: المنازعات المرفوعة أمام القاضي الإستعجالي
يختص القاضي الإستعجالي طبقا لنص المادة 183 من قانون الإجراءات المدنية بنظر الدعاوى التي يتوافر فيها عنصر الإستعجال و عدم المساس بأصل الحق، و بالرجوع للمادة 17 من المرسوم 76/147 نجدها تمنح الإختصاص للقاضي الإستعجالي لطرد المستأجر عند إخلاله بالتزاماته الإيجارية، كما يحق للمستأجر اللجوء إلى القاضي الإستعجالي لرد الإعتداء الواقع من طرف الغير أو من طرف ديوان الترقية. و هذا ما نتناوله كالآتي:

الفرع الأول: دعاوى ديوان الترقية الإستعجالية
بالرجوع للمرسوم التنفيذي76/147 في مادته السابعة عشرة نجده ينص على أن مخالفة أحكام هذا المرسوم تؤدي لفسخ عقد الإيجار فوراً، و تعرض المتسبب للطرد الفوري بموجب أمر مستعجل، و قد توجه اجتهاد المحكمة العليا إلى منح المستأجر حماية القضاء؛ عند زعم المؤجر ارتكاب هذا الأخير مخالفة لمقتضيات المرسوم المذكور و التمسك بفسخ العقد، و ذلك بالتأكيد على ضرورة اللجوء للقضاء في هذه الحالة، لأن القاضي لوحده يستطيع البت في توافر شروط الفسخ من عدم توافرها و لو كان ذلك عن طـريق الاستعجال( ) و هناك قرار عن المحكمة العليا جاء فيه:« و لكن حيث أن القرار المطعون فيه أسّس وجود الاستعجال على المادة 17 من المرسوم76/147 المؤرخ في 23/10/1976، تلك المادة التي تمنح صراحة الاختصاص لقاضي الاستعجال في الدعاوى المتعلقة بالطرد من السكنات التابعة لديوان الترقية عند مخالفة المرسوم المذكور و إن إحتلال السكن التابع لديوان الترقية بدون إبرام عقد إيجار يعتبر مخالفة للمرسوم السالف الذكر، و عليه فإن الاختصاص يكون لقاضي الاستعجال مهما طال الاحتلال غير المشروع....».
و هناك قرار آخر عن المحكمة العليا جاء فيه ( )« و لكن يتعين فيما يتعلق بأملاك دواوين الترقية الرجوع إلى المرسوم76/147 الذي نص من ضمن ما نص عليه على القاضي المختص في النزاعات المتعلقة بها و ذكر في المادة 17 منه أن القاضي المختص للفصل في المخالفات المرتكبة من طرف المستأجر هو قاضي الاستعجال و حيث أن التصرف في السكن دون علم المؤجر هو مخالفة لعقد الإيجار بمعنى هذا المرسوم و عليه فقاضي الاستعجال مختص بقوة القانون بغض النظر عما جاء في المادة 186 من قانون الإجراءات المدنية....».و فيما يلي أمثلة عن بعض الدعاوى المرفوعة أمام القاضي الإستعجالي:
أولا: دعوى الطرد بسبب التأجير من الباطن
و ذلك في حالة إثبات المخالفة من طرف المؤجر وتم فسخ عقد الإيجار يجوز له اللجوء للقاضي الإستعجالي مستظهرا نسخة من الحكم لطرد المستأجر و كافة الشاغلين طبقا لنص المادة 17 من المرسوم 76/147 وقد

صدر قرار عن محكمة تيارت، القسم الاستعجالي رقم 356/2005 المؤرخ في29/11/2005 ،الذي قضى بـ:«....حيث أنه يتجلى من خلال ملف التداعي أن فحوى هذه المنازعة يتمحور حول طرد المدعي من السكن الواقع في ..... و كل من يحل معه.... حيث أنه و بعد تمحيص مذكرة الطرفين ادعاءات و دفوعا و تطبيقا لأحكام المادة 183 من ق. إ. م و التي يستشف من خلالها أن عناصر الاستعجال قائمة.... لاسيما عنصر الإخلال بالالتزام التعاقدي الذي مبناه عقد الإيجار و المفرغ فيه الشرط الفاسخ مفروض قيامها قانونا....»، و هذا ما أكده موقف المحكمة العليا( ).
ثانيا: دعوى الطرد لإنعدام سند الإيجار
إن الأشخاص الذين لا يحملون سند الإيجار بالمعنى الذي بيناه سابقا و رفض إخلاء الأمكنة فهو بمثابة تعدي، يجعل من القاضي الاستعجالي مختصا لجعل حد له و في ذلك صدر قرار( ) جاء فيه « حيث أن إختصاص قاضي الاستعجال لا ينحصر في وجود خطر و مرور زمن قصير على واقعة المنازعة بل يتوفر الركن الاستعجالي من خلال طبيعة الاحتلال للمحلات المعدة للسكن مثل الاحتلال بدون حق و لا سند لما يترتب عن ذلك من ضرر لا يعوض و حيث أن في دعوى الحال أثبت قاضي الاستئناف بأن الطاعنة شاغلة بدون سند، و هذا يكفي لمنح الاختصاص لقاضي الاستعجال». حكم عن محكمة البليدة، قسم العقاري ، القضية رقم 211/02 المؤرخة في 08/06/2002 « .... حيث أن المدعي ( ديوان الترقية) يلتمس الحكم بفسخ عقد الإيجار المبرم ما بين الطرفين و طرد المدعى عليه و كل شاغل بإذنه من السكن الموجود بـ... و إلزامه بتسديد مؤخرات الإيجار ابتداء من 01/10/1991 إلى غاية صدور الحكم و تنفيذه على أساس مبلغ شهري قدره 203.000 دج وإلزامه بتعويض قدره 20.000 دج حيث أن المدعى عليـه قد أخلى بالتزاماته رغـم اعذراه من طرف المدعي مما يتعين معه الاستجابة لطلب المدعي و المتعلق بفسخ عقد الإيجار ما بين الطرفين....»، وصدر عن المحكمة العليا قرار( ) يؤكد ذلك.

الفرع الثاني: حق المستأجر في اللجوء إلى القضاء الإستعجالي
يجوز للمستأجر بالموازة لحق المؤجر في اللجوء للقاضي الإستعجالي، أن يستعمل حقه هذا و ذلك عند إخلال المؤجر بالتزاماته، فالمؤجر عليه التزام بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر طيلة مدة عقد الإيجار، فإذا اعتدي على هذا الحق جاز للمستأجر اللجوء إلى القضاء الإستعجالي لرد الإعتداء. و ذلك لإعادة الحالة إلى ما كانت عليها أو يأمر بوقف الأشغال و هو إجراء إستعجالي لا يمس بأصل الحق طبقا لنص المادة 183 من قانون الإجراءات المدنية.





هذه مجمل الدراسة حول إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري ، حاولنا من خلالها الإلمام بأهم الإشكالات التي قد تطرح سواء عند الإبرام أو أثناء التنفيذ و الإلتزامات التي قد يرتبها على عاتق كلى الطرفين، أو حول كيفية إنتهاء الإيجار و حاولنا التركيز على الجانب المنازعاتي الذي يهم القاضي.
و نستطيع القول أن هذا موضوع مرتبط بالسياسة، نظراً لكون الدولة و في مجال إيجار المحلات السكنية التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري أصدرت عدة مراسيم ؛ ليتماشى إيـجار هذه السكنات مع السياسية العامة في الدولة و مع الأوضاع الاقتصادية و الاجتماعية فيها، و هنا يبرز دور القاضي باعتباره الحَكَمْ الذي يفصل في الخصومات الناشئة عن مثل هذا النوع من الإيجارات لذلك على القاضي أن يدرك خصائص هذا العقد الذي يتميز بها عن غيره من عقود الإيجار الأخرى.
و من خلال كل ما تم التطرق إليه في هذا البحث يمكن أن نقف على جملة من النتائج أهمها:
1- أن موضوع السكن هو من بين أهم المواضيع، التي سطرت لها الدولة برنامجاً سياسياً هاماً تجسد في خلق العديد من المؤسسات التي تعمل على توفير السكن و من بينها دواوين الترقية و التسيير العقاري، التي تعد من أهم المؤسسات التي تعمل على التخفيف من أزمة السكن، و تتأكد هذه النظرة أكثر من خلال تدخل المشرع بوضع أحكام خاصة، تطبق على المساكن التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري بالرغم من أن الأحكام الواردة في القانون المدني ؛ يطبق جزء منها على العلاقة الإيجارية بين ديوان الترقية كمصلحة مؤجرة و المستأجر.
2- أتى المشرع بإجراءات خاصة لإيجار المساكن التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري بوضعه لشروط الحصول على السكن الإيجاري الإجتماعي التابع لديوان الترقية.
3- قام المشرع بتحديد بدل الإيجار بموجب مراسيم خاصة، لا يمكن للمتعاقدين التفاوض بشأنها.
بالإضافة لذلك فإن المشرع و طبقا لمرسوم 76/147 المؤرخ في 23/10/1976 و المرسوم التنفيذي 94/69 المؤرخ في 19/03/1994 قام بوضع نموذج لعقد الإيجارالذي يربط ديوان الترقية كمصلحة مؤجرة بالمستأجر و جعله نموذج وطني موحد، لا يمكن الخروج عن أحكامه.
4- أعطى المشرع ضمانات للمستأجر في ظل المرسوم 76/147 فيما يتعلق بحق البقاء بتوافر الشروط المنصوص عليها في المواد 11 و 12 و 13 منه ، لكن بصدور المرسوم التنفيذي 97/35 نجده لم يبق على حق البقاء في السكنات المنجزة بعد شهر أكتوبر 1992 .

هذه مجمل النتائج التي تمت حوصلتها من خلال هذا البحث ، و ما تجدر الإشارة إليه هو أن المشرع و نتيجة للأسباب التي أدت للتأخر في عملية توزيع السكنات الإجتماعية قام بوضع المرسوم التنفيذي 04/334 المؤرخ في 24/10/2004 الذي يعدل أحكام المرسوم التنفيذي98/42 المؤرخ في 01/02/1998 الذي يحدد شروط الحصول على المساكن العمومية الايجارية ذات طابع الاجتماعي و كيفيات ذلك ، فمن خلال دراسة تفصيلية لهذا المرسوم يمكن إبراز ما يلي:
أن المشرع ألزم الشخص الذي يريد الحصول على سكن اجتماعي من إيداع طلبه لدى الدائرة المختصة بدل إيداعها لدى البلدية ، و يترأس لجنة الطعن الوالي شخصياً بدلاً من رئيس المجلس الشعبي الولائي ، مما يجعلنا نخلص للقول بأن المشرع وبسبب السلبيات العديدة التي كان يتعرض لها توزيع السكنات الإجتماعية في ظل المرسوم 98/42 المؤرخ في 01/02/1998 بسبب سوء التسيير من طرف المصالح الإدارية على وجه الخصوص؛ اللجان البلدية في عدم مراعاتها للمواعيد المقررة، لإعداد قوائم الاستفادة أو أنه تم إعدادها و لم تنشر بعد، و هذا ما أكدته إحصائيات شهر مارس من سنة 1999حسب جريدة الخبر الصادرة بتاريخ 23/05/1999 فإن هناك 70 ألف سكن جاهز لم يتم توزيعها و هذا ما كلف خسارة للدولة قيمتها 1.3 مليار دينار جزائري، ذهبت لإعادة إصلاح هذه السكنات و نفقات دراستها و المحافظة عليها أدى بالمشرع إلى إسناد مهمة توزيع السكنات إلى لجان تشكل على مستوى الدائرة ، و ذلك قصد تدعيم الرقابة المباشرة للدولة على مثل هذه السكنات.
ورغم تأكيد المسؤولين لنا على مستوى ديوان الترقية و التسيير العقاري لولاية تيارت من بروز تحسن ملحوظ في عملية توزيع هذه السكنات خلال سنة 2004-2005 إلا أنه يبقى غير كاف نظراَ للتكامل الذي يجب أن يكون بين المصالح المختصة بإعداد قائمة المستفيدين و الهيئة المسؤولة عن إبرام العقد ألا وهي ديوان الترقية و التسيير العقاري، فهذه الأخيرة تعرض في غالب الأحيان المساكن للإيجار و ذلك قبل إتمام إنجازها نهائيا، مما يؤثر سلباً على إلتزمات المستأجر و يخلق بذلك منازعات.
لذا يجب اتخاذ إجراءات تكميلية تدعيما للإجراءات التي اتخذها المشرع مؤخرًا؛ لمواجهة المشاكل التي تعترض توزيع السكنات الاجتماعية الايجارية و ذلك بضرورة التنسيق بين عملية إنهاء انجاز المساكن الاجتماعية و بين عملية إرسال قائمة المستفيدين النهائية للمعنيين حتى لا تبقى المساكن مغلقة و ترتفع بذلك تكاليف المحافظة عليها.



















































 إبرام عقد الإيجار و الآثار المترتبة عنه


 المبحث الأول : مفهوم عقد الإيجار وإجراءات إبرام عقد الإيجار
* المطلب الأول: مفهوم عقد الإيجار
* المطلب الثاني: إجراءات إبرام عقد الإيجار

المبحث الثاني: الآثار المترتبة عن إبرام عقد الإيجار
* المطلب الأول : إلتزامات ديوان الترقية
* المطلب الثاني: التزامات المستأجر





































إنتهـاء عقـد الإيـجار


 المبحث الأول: انتهاء عقد الإيجار بانقضاء مدته
* المطلب الأول: إنتهاء الإيجار في ظل المرسوم 76/147
* المطلبالثاني: إنتهاء الإيجار في ظل المرسوم 97/35

 المبحث الثاني: انتهاء الإيجار قبل انقضاء مدته
* المطلب الأول : انتهاء الإيجار بالفسخ
* المطلب الثاني: انتهاء الإيجار بانتقال الملكية للمستأجر

































 المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار



 المبحث الأول: أطراف الدعوى و الجهة القضائية المختصة
* المطلب الأول: أطراف الدعوى
* المطلب الثاني: الإختصاص النوعي و المحلي


 المبحث الثاني: الدعاوى التي تطرح على مستوى الجهات القضائية
* المطلب الأول: المنازعات المرفوعة أمام قاضي الموضوع
* المطلبالثاني: المنازعات المرفوعة أمام القاضي الإستعجالي

























01- نموذج عقد الإيجار المنصوص عليه في ملحق المرسوم التنفيذي 76/147 المؤرخ في 23/10/1976 .
02 نموذج عقد الإيجار المنصوص عليه بالمرسوم التنفيذي 94/69 المؤرخ في 19/03/1994 .
03- نموذج وصل الإيجار المنصوص عليه في القرار المؤرخ في 27 يناير 1998.
04- نموذج وثيقة الالتزام الشراء ، المرفقة بالقرار المؤرخ في25/02/2004.
05- نموذج عقد بيع عقار تابع لديوان الترقية و التسيير العقاري.
06- نموذج مقرر إلغاء عقد إيجار.
07- نموذج محضر مقرر إلغاء عقد إيجار.














أولا : المؤلفات
01 – الدكتور / بن رقية بن يوسف ، أهم النصوص التشريعية و التنظيمية المتعلقة بالإيجار المدني و التجاري اجتهادات المحكمة العليا، الديوان الوطني للأشغال التربوية د .و أ .ت 2002.

02- حمدي باشا عمر، دراسات قانونية مختلفة، عقد الإيجار، ملاحظات تطبيقية حول العقود التوثيقية نظرات حول عدم استقرار المحكمة العليا بخصوص بعض القضايا دار هومة، طبعة سنة 2002.
03- حمدي باشا عمر، نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديلات، ز أحداث الأحكام، دار هومة ، طبعة سنة 2002.
04- حمدي باشا عمر، القضاء العقاري، في ضوء أحداث القرارت الصادرة عن مجلس الدولة و المحكمة العليا ، دار هومة ، طبعة سنة 2002.
05- الأستاذ / ذيب عبد السلام،عقد الإيجار المدني ، دراسة نظرية و تطبيقية من خلال الفقه و اجتهاد المحكمة العليا، رئيس الغرفة الاجتماعية بالمحكمة العليا، الطبعة الأولى طبع الديوان الوطني للأشغال التربوية ، سنة 2001.
06- الدكتور / سليمان مرقس، الوافي في شرح القانون المدني، الجزء الثالث، و في العقود المسماة ، الجزء الثاني " عقد الإيجار " ، توزيع دار الكتاب الحديث.
07- الدكتور / عبد الرزاق احمد السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني الجزء السادس، العقود الواردة على الانتفاع بالشيء " الإيجار و العارية " ، و المجلد الأول دار النهضة العربية، القاهرة.
08- الدكتور / زهدي يكن، عقد الإيجار، ، منشورات المكتبة العصرية،صيدا بيروت.




ثانيا : المـذكــرات
01- محمد يحياوي - إثبات عقد الإيجار، حسب أنظمة الملكية- مذكرة نهاية التربص- المعهد الوطني للقضاء-، الدفعة العاشرة، لسنة 1999-2001.
02- آيت الجودي حكيمة- النزاعات الناتجة عن إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري- مذكرة نهاية التكوين المتخصص- المعهد الوطني للقضاء- سنة 2000-2001.

ثالثا : المجــلات
01- المجلة القضائية لسنة 2001، العدد الثاني ، قسم الوثائق، المحكمة العليا.
02- المجلة القضائية لسنة 2003، العدد الثالث ، قسم الوثائق، المحكمة العليا.
03- المجلة الجزائرية للعلوم القانونية و الاقتصادية و السياسية، العدد02، الجزء37 لسنة 1999.

رابعا : المحاضــرات
01- د/ بن رقية بن يوسف،الإيجار المدني ، محاضرات ألقيت على الطلبة القضاة الدفعة 14، تحت إشراف لسنة 2004-2005.
02- الأستاذ / عبد السلام ذيب، إثبات الإيجار في الأماكن المعدة للسكن و ممارسة حق البقاء من إلقاء مستشار بالمحكمة العليا المجلية القضائية، العدد الثاني، طبعة سنة 1993.


خامسا : القـوانــين
01- قانون 81/01 المؤرخ في 07 فيفري 1981، المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة لدولة و الجماعات المحلية و مكاتب الترقية و التسيير العقاري الجريدة الرسمية العدد06.
02- قانون 86/03 المؤرخ في 04 فبراير 1986 ، المعدل و المتمم للقانون رقم 81/01 المؤرخ في 07 فبراير 1981 ، و المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة لدولة و الجماعات المحلية و مكاتب الترقية و التسيير العقاري و المؤسسات و الهيئات و الأجهزة ، المعدل و المتمم.

سادسا : الأوامــر
01- الأمر رقم 66/102 المؤرخ في 06 ماي 1966، المتضمن انتقال الأملاك الشاغرة إلى الدولة ، الجريدة الرسمية، العدد 36 ، لسنة1966.
02- الأمر74/63 المؤرخ في 10 يونيو 1974، المتضمن إحداث و تجديد القانون الأساسي بمكاتب الترقية و التسيير العقاري، الجريدة الرسمية.
03- الأمر رقم 76/94 المؤرخ في 23/10/1976 المتضمن نظام الإيجار المطبق على المحلات المخصصة للسكن و المبنية من قبل مكاتب الترقية و التسيير العقاري، الجريدة الرسمية ، العدد12، لسنة 1977.

سابعا : المـراسيـم
01- المرسوم التشريعي 93/03 المؤرخ في 01 مارس 1993، المتضمن النشاط العقاري ، الجريدة الرسمية، العدد14.
02- المرسوم التشريعي 92/04 المؤرخ في 11 أكتوبر 1992، المتضمن قانون المالية لسنة 1992.
03- المرسوم التنفيذي 76/93 المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 المتضمن إنشاء مكاتب الترقية و التسيير العقاري.
04- المرسوم التنفيذي 76/143 المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 المتضمن إنشاء مكاتب الترقية و التسيير العقاري، لولاية ، الجريدة الرسمية، العدد 12، لسنة 1977.
05- المرسوم التنفيذي 76/144 المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 المتضمن حل المكاتب العمومية للسكن المعتدل للكراء، الجريدة الرسمية ، العدد12 لسنة 1977.
06- المرسوم التنفيذي 76/145 المؤرخ في 23/10/1976 ، المتضمن إنشاء لجان منح المساكن التابعة لوان الترقية و التسيير العقاري.
07- المرسوم التنفيذي 76/147 المؤرخ في 23/10/1976 ، المتضمن تنظيم العلاقات بين المؤجر و المستأجر لمحل معد للسكن و التابع لمكاتب الترقية و التسيير العقاري، الجريدة الرسمية لسنة 1977 ، العدد 12.
08- المرسوم للتنفيذي 83/666 المؤرخ في 12 نوفمبر 1983 المتضمن القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير العمارات الجماعية، الجريدة الرسمية عدد47.
09- المرسوم التنفيذي85/270 المؤرخ في 05 نوفمبر 1985 المتضمن تنظيم دواوين الترقية و التسيير العقاري في الولاية و عملها، الجريدة الرسمية، العدد46.
10- المرسوم التنفيذي 88/71 المؤرخ في 22 ماي 1988 المحدد للشروط الخاصة التي تطبق على بيع الاملاك العقارية العمومية التي تشرع في استغلالها بعد أول يناير 1981.
11- المرسوم التنفيذي 89/35 المؤرخ في 1989، المحدد لشروط تخصيص المساكن الاجتماعية الحضرية الجديدة و كيفياته.
12 - المرسوم التنفيذي 89/98 المؤرخ في 20 يونيو 1989، المحدد للقواعد التي تضبط الإيجار المطبق على المساكن والمحلات التي تملكها الدولة و الجماعات المحلية و المؤسسات و الهيئات التابعة لها.
13- المرسوم التنفيذي 91/147 المؤرخ في 12 ماي 1991 ، المتضمن تغيير الطبيعة القانونية للقوانين الأساسية لدواوين الترقية و التسيير العقاري و تحديد كيفيات تنظيمها و عملها، الجريدة الرسمية ، العدد25.
14- المرسوم التنفيذي 91/454 المؤرخ في 23/10/1991، يحدد شروط إدارة الأملاك الخاصة والعامة التابعة للدولة وتسييرها وضبط ذلك ، الجريدة الرسمية ،عدد 20.
15- المرسوم التنفيذي 93/08 المؤرخ في 02 جانفي 1992، المعدل و المتمم للمرسوم التنفيذي91/147، الجريدة الرسمية، العدد02.
16- المرسوم التنفيذي 93/84 المؤرخ في 23 أكتوبر 1993 ، المحدد لشروط تخصيص المساكن التي تحولها الخزينة العمومية بمواردها أو تضمنها.
17- المرسوم التنفيذي 94/69 المؤرخ في 19 مارس1994، المتضمن بمصادقة على نموذج عقد الإيجار، المنصوص عليه في المادة 21 من المرسوم التشريعي93/03 الجريدة الرسمية، العدد17.
18- المرسوم التنفيذي 96/35 المؤرخ في 15يناير1996 المتضمن تحيين نسب الإيجار المطبق على المحلات ذات الإستعمال الرئيسي في السكن التي تملكها الدولة و الجماعات المحلية و المؤسسات والهيئات التابعة لها، الجريدة الرسمية، العدد04.
19- المرسوم التنفيذي 96/210 المؤرخ في 05 يونيو 1996 المتضمن تحيين نسب الإيجار التي تطبق على المحلات ذات الإستعمال الرئيسي في السكن التي تملكها الدولة و الجماعات المحلية و المؤسسات والهيئات التابعة لها، الجريدة الرسمية ، العدد35.
20- المرسوم التنفيذي 97/35 المؤرخ في 14 جانفي 1997 ، المتضمن تحديد شروط و كيفيات، بيع الأملاك ذات الاستعمال السكني و إيجارها و بيعها بالإيجار و شروط بيع الأملاك ذات الاستعمال التجاري و المهني و غيرها التي انجزتها دواوين الترقية و التسيير العقاري بتمويل قابل للتسديد من حسابات الخزينة العامة أو بتحويل مضمون منها و المسلمة بعد شهر أكتوبر 1992، الجريدة الرسمية، العدد 04.
21- المرسوم 97/60 المؤرخ في09/03/1997 المتضمن تحيين نسب الإيجار التي تطبق على المحلات ذات الاستعمال الرئيسي في السكن التي تملكها الدولة و الجماعات المحلية و المؤسسات والهيئات التابعة لها ، الجريدة الرسمية، العدد13.
22- المرسوم 97/506 المؤرخ في 19/12/1997 المتضمن تحديد القواعد المنظمة للإيجار المطبق على المساكن التابعة للأملاك الايجارية لدواوين الترقية و التسيير العقاري و الموضوعة للاستغلال ابتدءا من أول يناير 1998، الجريدة الرسمية، العدد77.
23- المرسوم التنفيذي 98/42 المؤرخ في 01 فيفري 1998، المتضمن تحديد شروط الحصول على مساكن عمومية إيجاريه ذات طابع اجتماعي و كيفيات ذلك، الجريدة الرسمية ، العدد05.
24- المرسوم التنفيذي 98/43 المؤرخ في 01 فيفري 1998، المتضمن تحديد شروط نقل حق الإيجار المتعلق بالسكنات ذات طابع اجتماعي و كيفيات ذلك ، الجريدة الرسمية ، العدد05.
25- المرسوم التنفيذي 2000/76 المؤرخ في 02 فيفري 2000، المتمم للمرسوم 98/43 المؤرخة في 01 فيفري 1998 الذي يحدد شروط الحصول على المساكن العمومية الايجارية ذات الطابع الاجتماعي و كيفيات ذلك، الجريدة الرسمية ، العدد 19.
26- المرسوم التنفيذي 03/269 المؤرخ في 07 أوت 2003، يحدد شروط الحصول و كيفيات التنازل عن الأملاك العقارية التابعة لدولة الموضوعة حيز الاستغلال قبل أول يناير 2004.
27- المرسوم التنفيذي رقم :04/334 المؤرخ في 24 أكتوبر2004 ، المعدل للمرسوم التنفيذي 89/42 المؤرخ في 01/02/1998 الذي يحدد شروط الحصول على المساكن العمومية الايجارية ذات الطابع الاجتماعي و كيفيات ذلك.